CHAPITRE I®'. — LA CONVENTION

Aperçu général du chapitre. — Les principales conventions qui ont pour but d'aliéner et d'acquérir la propriété sont : la vente réchange et la donation, entre vifs ; les deux premiers sont à titre, onéreux et le troisième à titre gratuit.

Nous avons à rechercher, dans ce chapitre, comment, à la suite de ces actes, le transfert de propriété se produit de Taliénateur à l'acquéreur. Pour cela, nous aurons à faire des distinctions et des sous-distinctions essentielles. Tout d'abord, il y a lieu de séparer nettement les rapports des parties entre elles et les rapports des parties avec les tiers. Puis, en se plaçant au point de vue des rapports des parties avec les tiers, il y aura lieu de distinguer successivement, les meubles et les immeubles, et à l'égard des immeubles, nous aurons à sous-distinguer suivant que l'acte est à titre onéreux ou à titre gratuit.

Division du chapitre. — Pour étudier le plus clairement possible et avec tous les développements qu'elle comporte, la question si importante du transfert de propriété, nous diviserons le chapitre en cinq paragraphes de la façon suivante :

§ i^^. — Du transfert de la propriété dans les rapports des parties contractantes.

§ 2. — Du transfert de lapropriétté des meubles dans les rapports des parties contractantes et des tiers.

§ 3. — Du transfert de la propriété des immeubles dans les rapports des parties contractantes et des tiers, à la suite d'un acte à titre onéreux.

§ 4. — Du transfert de la propriété des immeubles dans les rapports des parties contractantes et des tiers, à la suite d'une donation entre vifs.

§ 5. — De l'organisation pratique du régime de la transcription.

§ 1. — Du transfert de la propriété des meubles et des immeubles dans les rapports des parties contractantes.

Historique. — Droit romain. — En droit romain, le seul consentement était impuissant pour opérer le transfert de propriété. Vendre et aliéner n'étaient pas deux termes synonymes.

DES DIFFÉRENTES MANIÈHES D*AGQUÉR1R LA PROPRIÉTÉ 433

La vente était un contrat n'engendrant que des obligations ; le vendeur était tenu de transférer à l'acheteur tous les droits qu'il pouvait avoir sur la chose vendue ; Tacheteur ne devenait propriétaire que lorsque, en exécution de son obligation, le vendeur lui avait fait, soit mancipatio^ soit in jure cessio, soit tradition de la chose vendue.

Cependant à Tépoque classique, la tradition réelle de la chose vendue pouvait être remplacée par une tradition fictive, à Taide de la clause de conslUul possessoire insérée dans la vente (1).

Le constitut possessoire est une clause par laquelle le vendeur convenait avec Facheteur que, tout en restant en possession de la chose vendue, il cesserait de posséder pour lui-même et posséderait désormais pour le compte de Tacheteur. Par Tinsertion de cette clause dans la vente, la propriété était transférée, sans déplacement matériel de Fobjet, par l'effet de deux traditions supposées faites en sens inverse. Le vendeur était censé faire tradition de la chose à son acheteur pour lui en transférer la propriété ; devenu ainsi propriétaire, l'acheteur était censé à son tour faire une tradition au vendeur pour lui remettre la simple détention de la chose vendue au titre de locataire, de dépositaire ou de commodataire.

Ancien droit français. — Comme en droit romain, le simple consentement ne suffit pas pour opérer le transfert de propriété ; la tradition est nécessaire ; mais, comme à Tépoque classique, on se contente d* une tradition feinte résultant de l'insertion d'une clause dans le contrat. Cette clause s'appelle encore constitut possessoire, ou clause de dessaisine saisine, de deveste veste. Cette clause était devenue, par l'usage qu'on en avait fait dans la pratique, une clause de style, c'est à-dire qu'elle était insérée de plein droit dans tous les actes de vente.

Innovation du Code civiL — Enoncé de la règle nouvelle, — Les rédacteurs du Code ont innové à cet égard sur le droit romain et sur notre ancien droit. Ils décident, en effet, que le seul consentement suffit pour opérer le transfert de propriété ; en sorte que dès le moment où la vente est conclue, le vendeur cesse d'être propriétaire, et c'est l'acheteur qui le devient ; en sorte que vendre et aliéner sont des termes synonymes. Ce que nous disons

(1) Le texle qui contient le principe de cette clause est la loi 18 pr. LXl, II. « Quod meo nomine possideo, possum aliéna nomine possidere : hec ehim muto mihi causam possessionis sed desino possidere et altum possessorem- fnt" nisterio meo facio. »

de la vente est également vrai de rechange et de la donation. La règle nouvelle s'applique indistinctement aux meubles et aux immeubles.

Textes qui consacrent cette innovation. — Cette innovation est consacrée par l'article 1138, qui est un texte général relatif aux effets de l'obligation de donner, c'est-à-dire de transférer la propriété.

Elle est affirmée, en matière de donation, par l'article 938 dans les termes suivants : c La donation dûment acceptée sera parfaite par le seul consentement des parties ; et la propriété des ODJets donnés sera transférée au donataire, sans qu'il soit besoin d'autre tradition. ^)

Enfin, elle est formulée pour la vente dans l'article 1583: « Elle (la vente) est parfaite entre les parties et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé. »

** Remarque sur r article 1 138. — L'article 1 \ 38 est ainsi conçu : « L'obligation de livrer est parfaite par le seul consentement des parties. », Ce texte contient un terme impropre et un terme ambigu.

Un terme impropre « livrer » ; c'est « donner » que le Code voulait dire ; donner, dans le sens de dare^ transférer la propriété.

Un terme ambigu « parfaite », également employé dans les articles 938 et 1583 précités. Ce mot veut dire, en général, formé, constitué d'une façon définitive. Ce n'est pas son sens ici ; il signifie « exécuté ».

En sorte qu'il faut traduire ce texte de la façon suivante : « L'obligation de donner est exécutée par le seul consentement des parties. » — La suite du texte ne laisse d'ailleurs aucun doute sur la pensée du législateur : « Elle rend le créancier propriétaire et met la chose à ses risques dès l'instant où elle a dû être livrée. »

Portée véritable de l'innovation — La réforme du Code sur ce point n'a pas été aussi grande qu'on le dit généralement. Elle a consisté purement et simplement à ne plus exiger l'insertion de la clause de dessaisine saisine dans le contrat et à la sous-entendre dans tous les cas.

moment précis à partir duquel s'opère le transfert de propriété « inter partes ». — Enoncé du principe. — Donc, depuis la rédaction du Code civil et encore aujourd'hui, en règle générale, le transfert de propriété est effectué dans les rapports

DBS DIFFERENTES MANIERES D'ACQUEttlR LA PROPRIETE 43S

des parties dès le moment même où le contrat de vente, d'échange ou de donation est formé, soit pour les meubles, soit pour les immeubles, lorsque le contrat est pur et simple (1).

Exceptions. — Par exception, le transfert de propriété est retardé à une époque ultérieure dans les trois cas suivants :

lo Lorsque le contrat porte non sur un corps certain et déterminé mais sur des choses de genre, par exemple la vente de dix moutons à prendre dans un troupeau, la vente de dix hectolitres de blé, la vente de deux cent mètres carrés de terrain à prendre sur un domaine déterminé.

Dans ce cas, le transfert de propriété n'est effectué qu'à partir du moment où l'objet vendu est spécialisé à la suite de l'opération du comptage, du pesage ou de mesurage. Jusque là l'acheteur n'est que créancier, et pas encore propriétaire delà chose vendue ;

2° Lorsque les parties conviennent de retarder le transfert de propriété à une époque ultérieure. Rien ne s'oppose à la validité d'une semblable clause.

3® Enfin, lorsque le contrat est fait sous une condition suspensive, il ne transfère immédiatement qu'une propriété conditionnelle qui ne deviendra pure et simple qu'à l'arrivée de la condition.

§ 2. — Du transfert de la propriété des meubles dans les rapports des parties contractantes avec les tiers.

Indication de la controverse. — La question est controversée de savoir comment s'opère le transfert de propriété des meubles dans les rapports des parties contractantes avec les tiers.

Exposé de la controverse. — Deux opinions sont en présence :

r* Opinion: tradition nécessaire (2). — D'après certains auteurs, le consentement, qui suffit pour opérer le transfert de propriété inter partes, serait impuissant pour transférer la propriété à l'égard des tiers. Il faudrait à leur égard la tradition de la chose par Valiénateur à l'acquéreur.

A l'appui de cette solution, ils invoquent l'article 1 lit* Cet article suppose le cas d'un objet mobilier vendu successivement par

(1) C'est ainsi qu'il faut interpréter les termes de Tarticle H38 « dès l'instant où elle a du être livrée ». C'est-à-dire dès l'instant où d'après l'intention des parties le transfert de propriété doit être effectué.

(2) Dans ce sens, TouUier, VII, 35 et 36 ; Troplong, I^ n» 42.

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son véritable propriétaire à deux acquéreurs successifs. Or quelle solution donne-t-il ? il décide que celui là sera préféré à l'autre et sera considéré comme propriétaire qui- aura reçu la possession de Tobjet, quand même son acte d'acquisition serait postérieur en date. N'est-ce pas reconnaître formellement que la tradition est nécessaire pour le transfert de propriété des meubles à l'égard des tiers ? S'il en était autrement, si le seul consentement suffisait, des deux acquéreurs successifs, c'est le premier en date qui aurait été préféré à l'autre ; puisqu^il n'en est pas ainsi, c'est que le consentement a été considéré par la loi comme impuissant à réaliser l'acquisition à l'égard des tiers.

2^ Opinion : le consentement suffit, — L'opinion générale (i) est, au contraire, que le consentement suffit pour opérer le transfert de propriété des meubles même en dehors des rapports des parties contractantes.

Cela résulte formellement de l'article 1138 qui, sans distinguer les parties contractantes et les tiers, déclare que la propriété se transfère solo consensu. Aucun article du Code ne vient contredire cette solution en exigeant la formalité de la tradition.

Quant à l'article 1141, c'est à tort qu'on l'a interprété dans ce sens que la tradition est nécessaire pour le transfert de propriété. Cet article n'est que l'application de la règle de l'article 2279 « en fait de meubles, possession vaut titre » . Si des deux acquéreurs successifs du même objet, on préfère le possesseur à l'autre, même si ce dernier a un acte antérieur d'acquisition, c'est parce que le possesseur peut repousser la revendication de ce dernier en invoquant la règle de l'article 2279.

Ce qui prouve jusqu'à l'évidence que telle est bien la portée de l'article 1141, c'est que la loi exige que l'acquéreur mis en possession soit de bonne foi ; c'est que seul le possesseur de bonne foi peut se couvrir de la règle de l'article 2279. Il est, au contraire, impossible d'expliquer cette condition si on interprète l'article 1 141 comme le font les partisans de la première opinion. Si la tradition était nécessaire aux termes de ce texte, pour opérer le transfert de propriété des meubles erga omnes, celui au profit duquel cette formalité aurait été accomplie serait traité comme ayant acquis la propriété sans qu'il y ait lieu de rechercher s'il est de bonne ou de mauvaise foi. La loi n'aurait pas plus exigé cette condition pour

(i) Daas ce sens, Aubry et Rau, IV; Planiol, I, n« 1369; Cass., 25 juin 1845, S. 46.1.551.

les meubles qu'elle ne l'exigera plus tard,, dans la loi du 23 mars 1855, pour les immeubles en matière de transcription.

Intérêt pratique de la précédente discussion. — La discussion que nous venons d'exposer n'offre aucun intérêt pratique lorsqu'un même objet mobilier ayant été vendu successivement à deux acquéreurs successifs, l'un d'eux, de bonne foi, a été mis en possession. La solution nous est, en effet, fournie par l'article U 41 et nous l'avons indiquée plus baut.

Elle offre, au contraire, un grand intérêt, dans le cas où aucun des deux acquéreurs n'ayant été mis en possession et le prix ayant été payé par chacun d'eux, le vendeur tombe en faillite.

Si la tradition est nécessaire pour le transfert de propriété, les deux acquéreurs figureront dans la faillite comme les autres créanciers du failli.

Au contraire, si, comme nous l'avons établi, le seul consentement suffit pour opérer le transfert de propriété, le premier acquéreur en date devra être considéré comme propriétaire, et il aura le droit de revendiquer le meuble à l'encontre de tous les créanciers de la faillite.

Même intérêt pratique et même solution, dans le cas où des deux acquéreurs successifs, celui qui a été mis en possession est de mauvaise foi.

Enfin, la question que nous avons discutée offre un intérêt pratique pour déterminer le sort du privilège du vendeur de meuble au cas où l'acheteur a revendu l'objet à un sous-acquéreur, sans lui faire tradition. Nous nous bornons sur ce dernier point à cette simple indication ; nous retrouverons la question plus tard à propos du privilège du vendeur dans le tome IL

*'^§ 3. — Du transfert de propriété des immeubles dans les rapports des parties contractantes avec les tiers, à la suite d'un acte à titre onéreux.

Division du paragraphe. — Nous étudierons dans ce paragraphe ;

a) L'histoire de la question jusqu'à la loi du 23 mars 1855 ;

b) La réforme réalisée par la loi du 23 mars 1855 et l'état actuel de la législation .

**a) Histoire de la législation jusqu'à la loi du 23 mars 1855. Droit romain. — En droit romain, on ne s'était pas préoc-

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cupé de rintérêt que les tiers pouvaient avoir à connaître le transfert de propriété des immeubles.

Aucune formalité particulière de publicité n'était organisée dans ce but En fait, la tradition, la mancipatio et la cessio in jure comportaient en elles-mêmes une certaine publicité qui était de nature à prévenir les tiers.

Ancien droit français. — Aucune publicité n'est organisée ; la clause de dessaisine saisine ou de devest vest emporte transfert de propriété des immeubles à l'égard des parties comme à l'égard des tiers.

Par exception, dans certaines provinces du Nord qu'on appelait pour cela pays de nantissement, le transfert de propriété des immeubles n'était opéré qu'à la suite d'une investiture du seigneur ou de ses officiers constatée par une inscription sur des registres publics.

Droit intermédiaire. — Loi du 11 brumaire an VII. — Pendant la période intermédiaire, le législateur se rendit compte de la nécessité qu'il y avait à assurer la publicité des actes d'aliénation des immeubles. Ce fut Tobjet de la loi du 11 brumaire de Fan VII sur la transcription. Aux termes de cette loi, la propriété des immeubles n'était transférée à l'égard des tiers que par la transcription, c'est- à dire la copie de l'acte d'aliénation sur les registres du conservateur des hypothèques de l'arrondissement de la situation de 1 immeuble.

Rédaction du Gode civil. — De ce qui précède, il résulte que les rédacteurs du Code civil se trouvèrent placés entre deux systèmes opposés : celui de notre ancien droit, qui ne prescrivait aucune publicité, et celui de la loi du il brumaire an VII, qui exigeait la transcription.

Adversaires et partisans de la transcription ne purent pas sa mettre d'accord sur la question au titre des obligations ; après avoir admis dans l'article 1138 que le transfert de propriété a lieu $oio consensu on réserva la question de la transcription pour plus tard. C'est ce qu'atteste l'article 1 140. Au titre de la vente, le désaccord persistant, on se borna à affirmer que la propriété est transférée, solo consensu inler par tes ^ réservant encore la solution de la question vis- à vis des tiers.

Enfin, au titre des privilèges et hypothèques, un certain article 91, du projet, qui consacrait le principe de la transcription, après de vifs débats dans l'assemblée générale du Conseil d'Etat^ fut renvoyé à la section de législation pour en modifier la rédac-

DES DIFFÉRENTES MANIERES d'aGQUÉRIR LA PROPRIÉTÉ 439

tion. n n'en revint pas. En sorte que le texte définitif du Gode ne contient aucun article rendant obligatoire la transcription pour le transfert de propriété des immeubles à l'égard des tiers.

Système du Code civil — Absence de publicité. — Le silence du Code concernant la transcription des aliénations à titre onéreux des immeubles fut interprété par la jurisprudence dans le sens de l'abandon définitif des principes de la loi de brumaire.

Et on décida que le seul consentement transférait la propriété tant dans les rapports des parties qu'à Tégard des tiers.

Il en résultait que si le même immeuble était vendu frauduleu* sèment à deux acquéreurs successifs, celui-là était préféré à Tautre, au point de vue de la propriété, dont Tacte d'acquisition avait une date certaine antérieure.

Criti<;[ue du système du Code. — Le système du Gode civil était critiquable au point de vue pratique et au point de vue logique.

Au point de vue pratique (1). — L'absence de publicité du transfert de propriété des immeubles et des actes constitutifs des servitudes personnelles et des servitudes réelles exposaient les tiers à des fraudes qu'avec la plus grande prudence ils ne pouvaient éviter.

Ainsi quand on achetait un immeuble, on n'était jamais sûr que la veille le vendeur ne l'avait pas déjà vendu à un autre acquéreur, ou qu'il ne Favait pas grevé de servitudes personnelles ou de servitudes réelles.

Au point de vue logique, — L'œuvre à laquelle avaient abouti les rédacteurs du Gode était quelque peu incohérente sur trois points :

a) Ils avaient organisé avec soin la publicité des actes constitutifs d'hypothèque, en prescrivant la formalité de l'inscription au bureau du conservateur des hypothèques, et en classant les hypothèques entr'elles d'après la date des inscriptions ; mais ils avaient

(1) Au point de vue flscal, le système du Gode avait un autre inconvénient, c'était de priver l'Etat de la perception du droit auquel donne lieu la formalité de la transcription. Pour donner à l'acheteur un intérêt à transcrire, le Code de procédure décida, dans son article 834, que les hypothèques consenties par le précédent propriétaire pourraient être valablement inscrites jusqu'à l'expiration d'un délai de quinzaine depuis la transcription. Cette mesure ne parut pas encore suffisante pour sauvegarder les intérêts du flsc. La loi du 28 avril 1816 (art. 54) décida que le droit de transcription serait perçu au moment de l'enregistrement de l'acte de vente, même si en fait on ne faisait pas transcrire.

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oublié de donner à cette publicité une base indispensable en fournissant aux créanciers auxquels des hypothèques sont consenties les moyens d'être renseignés à coup sûr si la personne qui offre de constituer une hypothèque est encore propriétaire de Timmeuble dont il s'agit.

b) En second lieu, tandis qu'aucune publicité n'était exigée pour les aliénations à titre onéreux, les donations entre vifs étaient soumises à la transcription, comme nous l'expliquerons plus loin.

c) Enfin, la transcription de la vente, qui n'était pas nécessaire pour opérer le transfert de propriété, était cependant utile à trois égards :

1° Elle était le mode normal de conservation du privilège du vendeur (art. 2108);

2» Elle était la formalité initiale de la purge des hypothèques (art. 2181);

3^ Elle servait de point de départ pour la prescription des hypothèques, lorsque Timmeuble est entre les mains d'un tiers acquéreur (art. 2180).

Toutes ces solutions pouvaient difficilement se concilier — on le comprendra mieux plus tard en étudiant la matière des hypothèques — çivec le défaut de publicité de la vente.

Retour au régime de la loi du 11 brumaire an VII par la loi du 23 mars 1855. — Malgré tout, le système du Code civil est resté en vigueur jusqu'en 1855.

C'est seulement en 1841 que les pouvoirs publics se mirent sérieusement à l'œuvre pour améliorer notre législation sur ce point. Mais on voulut faire grand et reprendre entièrement toute la matière des privilèges et des hypothèques. Les événements politiques entravèrent à plusieurs reprises l'œuvre des réformateurs. On dut abandonner et reprendre successivement le travail, en 1849, en 1850 et en 1851.

Finalement en 1854, de peur de ne jamais faire aboutir la réforme dans son ensemble, on prit le parti sage d'extraire du projet tout ce qui concernait la transcription, réservant pour plus tard le remaniement du régime hypothécaire. C'est ce projet ainsi réduit qui est devenu la loi du 23 mars 1855. Cette loi consacre le retour au régime de la loi de brumaire : inter partes, la propriété des immeubles est transférée solo consensu ; mais à l'égard des tiers, elle n'est transférée que par l'effet de la transcription.

***b) Commentaire de la loi du 21 mars 1855. Etat actuel de la législation.

Economie générale de la loi du 23 mars 1855. ~ La loi

du 23 mars 1855 qui est intitulée < Loi sur la transcription en matière hypothécaire », est certainement la loi la plus importante qui ait été faite, au point de vue du droit privé, depuis la rédaction du Code civil.

On peut ramener l'ensemble des dispositions contenues dans ces deux articles à trois ordres d'idées :

1*» Comme la loi du il brumaire an VII, elle prescrit la transcription des actes translatifs de propriété et de droits réels susceptibles d'hypothèques (usufruit et emphytéose, art. 1"') ;

2'' Allant au delà de la loi de brumaire, elle soumet à la même formalité : les actes constitutifs d'antichrèse, de servitude, d'usage, d'habitation ; ainsi que deux actes que les tiers ont un égal intérêt à connaître : les baux d'une durée de plus de dix-huit ans et les quittances ou cessions d'une somme équivalente à trois années de loyers ou fermage non échus (art. 2] ;

3® Elle règle différentes questions relatives aux hypothèques et aux privilèges : détermination du moment où les inscriptions ne peuvent plus être prises du chef du précédent propriétaire (art. 6); — publicité de l'action en résolution du vendeur d'immeuble (art. 7) ; — publicité de l'hypothèque légale de la femme mariée, du mineur et de l'interdit dans l'année qui suit la dissolution du mariage ou la fin de la tutelle (art. 8) ; — traité de la femme mariée relativement à son hypothèque légale (art. 9).

Deux points à étudier dans ce paragraphe. -- Nous ne nous occuperons dans ce paragraphe que de la partie de la loi de 1855 qui se réfère au transfert de propriété des immeubles, et à cet égard nous étudierons les deux points suivants :

Quels actes doivent être transcrits ?

Quelle est la sanction du défaut de transcription ?

I. Quels actes doivent être transcrits ? — Les actes qui doivent être transcrits sont énumérés par l'article 1*' de la loi de 1855. Ce sont:

1® Les actes entre vifs translatifs de propriété immobilière, — L'acte doit être entre vifs, tels que la vente ou l'échange. Car les actes de transfert après décès, tels que le testament ou la succession ab intestat échappent à la formalité de la transcription, par une décision arbitraire et regrettable de la loi de 1855.

D'autre part, il faut que lacté soit translatif de propriété. Un acte simplement déclaratif tel qu'un partage (art. 883) n est pas soumis à la transcription. Solution également regrettable ;

2° Les actes parlant renonciation à la propriété, — Comme une semblable renonciation est toujours faite en faveur d'une personne déterminée, cet acte se confond en définitive avec le précédent ;

3** Les jugements qui déclarent texistence d'une convention verbale de la nature ci-dessus exprimée. — C'est la convention initiale qui seule est translative ; le jugement qui la constate est un acte purement déclaratif ; mais comme la convention est verbale, elle ne peut être transcrite ; dès lors, le législateur ordonne la transcription du jugement.

4° Tout jugement d'adjudication autre que celui rendu surlicitalion au profit d'un cohéritier ou d'un copartageant. — Le jugement d'adjudication rendu en faveur d un cohéritier ou d'un copartageant n'a pas besoin d'être transcrit, parce que. comme le partage proprement dit, il est un acte déclaratif aux termes de l'article 883, et non un acte translatif.

IL Sanction du défaut de transcription. — **" Enoncé de la règle. — La sanction du défaut de transcription est la suivante : l'acheteur ne devient propriétaire à l'égard des tiers qu'à partir de la transcription ; jusque là c'est le vendeur qui est encore propriétaire.

Dès lors, les aliénations que le vendeur consentirait ou les droits réels qu'il constituerait après la vente, mais avant la transcription, seraient valables et opposables à l'acheteur.

***Conditions retfuises pour être tiers au point de vue de la loi de \ 855. — Le mot tiers a un sens tout à fait précis, tout à fait étroit, dans la loi du 23 mars 1855. Il ne veut pas dire toute personne intéressée. Non. D'après l'article 3 de la loi de 1855, ce sont ceux « qui ont des droits sur l'immeuble et qui les ont conservés en se conformant aux lois ».

De cette formule il résulte que trois conditions sont nécessaires pour avoir la qualité de tiers dans cette loi :

1° Avoir un droit sur l'immeuble ;

2^ Etre soumis à une formalité de publicité (inscription ou transcription), pour le conserver ;

3° Avoir accompli cette formalité.

Enumération des personnes qui ont qualité de tiers. — En conséquence, on doit considérer comme tiers :

1° Un second acquéreur de Timmeuble, qui fait transcrire.

D'où il suit qxie depuis i855, entre deux acquéreurs d'un même immeuble, celui là sera préféré à Tautre non pas dont 1 acte d'acquisition est antérieur en date, comme sous l'empire du Code civil ; mais dont Tacte d'acquisition a été transcrit le premier. Et cela, quand même au moment où il a acheté ou transcrit, le second acquéreur eût la connaissance, en fait, de lacquisition précédente non transcrite (1) ;

2'> Un créancier hypothécaire qui a inscrit son hypothèque.

En sorte que si, postérieurement à la vente et avant la transcription par l'acheteur, le vendeur consent une hypothèque, l'hypothèque serait opposable à l'acheteur dans le cas où le créancier l'inscrirait avant que l'acheteur ne fasse transcrire ; sous réserve de Taction en dommages-intérêts qu'il aurait le droit d exercer contre son vendeur ;

3" Les titulaires de droits réels, usufruit, emphytéose, servitude, usage, habitation , antichrèse, ainsi que le bénéficiaire d'une cession ou d'une quittance de loyers pour trois années ou plus, s'ils avaient opéré la transcription avant que l'acheteur n'eût fait luimême transcrire la vente.

Personnes qui ne sont pas des tiers. — Au contraire, ne sont pas des tiers, et ne peuvent pas se prévaloir du défaut de transcription :

1 0 Le vendeur et ses héritiers ;

2° L'acheteur et ses héritiers ;

3** Les créanciers purement chirographaires du vendeur.

Ces derniers ne sont pas tiers ; car ils n'ont pas un droit sur l'immeuble, mais contre le propriétaire de Timmeuble, et ils n'ont aucune formalité de publicité à remplir pour sauvegarder leur droit;

4° Un légataire à titre particulier auquel le vendeur aurait légué l'immeuble vendu. Car il n'est soumis à aucune formalité de publicité pour conserver son droit.

(1) Sous réserve de Taction en dommages-intérêts que le premier acquéreur pourrait intenter contre lui, en vertu de l'article 1382 pour complicité de fraude. — Comparer ce que nous avons dit plus haut sur l'article 1141.

§ 4. — Du transfert de la propriété des immeubles dans les rapports des parties contractantes et des tiers à la suite d'une donation entre vifs.

Transcription de l'acte de donation exigée par le Gode civil. — Tandis que, sous Tempire du Code civil, la vente d'un immeuble opérait le tranfert de propriété même à Tégard des tiers, en ce qui concernait les donations dimmeubles, la propriété n'était acquise au donataire à l'égard des tiers qu'à partir de la transcription de Tacte de donation sur les registres du conservateur des hypothèques.

Cette solution résultait formellement des articles 939 et suivants du Code civil.

Explication historique. — Ancien droit français, — Dans le but de restreindre les donations et dans Tintérêt de la conservation des biens dans les familles, Tordonnance de Villers-Cotterets, en 1539, soumit toutes les donations mobilières et immobilières à la formalité de l'insinuation qui consistait dans leur enregistrement dans les cours de justice. On espérait que la publicité donnée ainsi à la donation en restreindrait le nombre et l'importance. Cette formalité n'était pas exigée inter partes, mais à Tégard des tiers. Elle fut maintenue par l'ordonnance de 1731 .

Période intermédiaire. — L'insinuation fut conservée pour les meubles, comme pour les immeubles ; en sorte que, depuis la loi du il brumaire de Tan VII, les donations d'immeubles étaient soumises à double formalité, l'ancienne insinuation et la transcription.

Rédaction du Code civil, — Que firent les rédacteurs du Code ? Ils supprimèrent l'insinuation. Mais, en ce qui concerne les immeubles, ils maintinrent la transcription qui emprunta certaines de ses règles à l'insinuation. On peut dès lors expliquer — sinon justifier — l'anomalie du Code civil exigeant la transcription pour le transfert de propriété dans les donations et le rejetant dans les actes à titre onéreux. Exiger l'accomplissement de formalités de publicité pour les actes à titre onéreux, c'eût été rompre avec la tradition de notre ancien droit ; c'était, au contraire, s'y montrer fidèle que de subordonner l'effet des donations d'immeubles à des mesures de publicité dans l'intérêt des tiers.

Sanction du défaut de transcription en matière de donation immobilière. — Enoncé de la règle, — La sanction du

défaut de transcription est que le donataire ne devient propriétaire à l'égard des tiers qu'à partir de la transcription ; jusque-là, c'est le donateur qui reste propriétaire (art. 939). A cet égard, il. n'y a aucune différence avec le régime de la loi du H brumaire an VII et avec la loi du 23 mars 1855. Mais entre les deux systèmes de législation, une différence profonde existe au point de vue du sens du mot tiers.

***CondUion requise pour être tiers et après les articles 939 et 941 . — Le mot tiers n'a pas, en matière de donation immobilière, le sens étroit et précis qu il a dans la loi de 1855.

Est tiers, d'après l'article 941 , toute personne ayant intérêt, excepté toutefois celles qui sont charffées de faire faire la transcription ou leurs ayants cause et le donateur.

***Enuméralion des personnes qui ont la qualité de tiers, — Il suit de là que toutes les personnes qui sont tiers d'après la loi de 1852 sont également tiers en matière de donation ; mais, en outre, les créanciers chirographaires du donateur, et le légataire à titre particulier sont tiers et peuvent se prévaloir du défaut de transcription, parce qu'ils ont intérêt : tandis qu'ils ne sont pas tiers, d'après la loi de 1855, parce qu'ils n'ont pas de droit sur rimmeuble vendu, ou qu'ils ne sont pas soumis à des formalités de publicité pour la sauvegarde de leur droit.

Personnes qui ne sont pas tiers, — Ne sont pas tiers et ne peuvent pas invoquer le défaut de transcription :

1° Le donateur ;

29 Le donataire et ses héritiers ;

3^ Ceux qui sont tenus de faire faire la transcription (le mari pour la femme, le tuteur pour le mineur ou pour l'interdit) et leurs ayants cause.

Que décider des héritiers du donateur ? — L'opinion générale est qu'ils ne peuvent pas se prévaloir du défaut de transcription, et cela parce que les héritiers n'ont pas plus de droit que leur auteur. Et cependant, la solution contraire serait plus conforme à la tradition historique qui accordait formellement à ces héritiers le droit d'invoquer le défaut d inscription (art. 27, ordonnance de 1731).

Maintiôn en videur des articles 939 et 941 par la loi de 1855. — Depuis la loi du 23 mars 1855, la dualité de règles qui existait sous l'empire du Code civil pour les donations et les aliénations à titre onéreux d'immeubles a disparu : l'unité a été

rétablie, puisque les actes à titre onéreux sont désormais soumis à la transcription.

. Et cependant cette unité n'est pas absolue. En effet, l'article 1 1 de la loi de 1H55, déclare in fine qu*\l n'est pas dérogé aux dispositions du Code Napoléon relatives à la transcription des donations. Il suit de là que. encore aujourd'hui il y a cette différence entre les deux catégories d'actes, que le mot tiers doit être entendu différemment dans les deux cas.

Le créancier chirographaire et le légataire particulier sont toujours des tiers, en matière de donation ; ils ne sont pas tiers en matière de vente ou d'échange.

§ 5. — De l'organisation pratique du régime de la transcription.

Système français de la conservation des hypothèques.

— Dans Tétat actuel de notre législation, la publicité des droits réels immobiliers est assurée par des registres qui sont tenus, dans chaque arrondissement, par un fonctionnaire de Tordre administratif, relevant du ministère des finances, le conservateur des hypothèques.

Il existe trois registres : le registre de transcription, le registre des inscriptions et le registre des transcriptions de saisies immobilières.

La transcription consiste à copier in ej?/ewso les actes juridiques

3ue le Code civil et la loi de 1855 ont soumis à l'accomplissement e cette formalité.

Elle diffère matériellement de Tinscription des privilèges et hypothèques, qui ne comporte pas la copie de l'acte constitutif d'hypothèque, mais d'un extrait ou bordereau contenant des mentions essentielles.

Sur les trois registres, les actes ou bordereaux se suivent d'après la date du dépôt à la conservation des hypothèques. Pour faciliter les recherches, à chacun de ces registres est joint un répertoire alphabétique des noms des propriétaires d'immeubles.

Publicité personnelle et non réelle, relative et non absolue. — Il en résulte que les registres du conservateur, au lieu de présenter des comptes ouverts à chaque immeuble et faisant connaître sa condition juridique exacte, sont des comptes ouverts au nom de chaque propriétaire. La publicité est personnelle et non réelle.

DES DIFFÉRENTES MANIERES D'ACQUÉRIR LA PROPRIÉTÉ 4i7

D'où, dans la pratique, de grands inconvénients :

a) Si on ne connaît pas le nonrj du propriétaire actuel ou tout au moins de Tun des précédents propriétaires d'un immeuble, on ne pourra se procurer aucun renseignement concernant cet immeuble auprès du conservateur des hypothèques.

b) Si on connaît le nom du détenteur actuel de Timmeuble, le conservateur ne pourra pas vous apprendre s'il est bien le propriétaire de cet immeuble et si l'immeuble est grevé d'hypothèques ; il vous dira seulement s'il existe une transcription ou des inscriptions au nom de ce propriétaire.

La publicité que procure le registre du conservateur des hypothèques est donc une publicité purement relative et non absolue. Elle vous permet de connaître si tel propriétaire a grevé l'immeuble d'hypothèques oud autres charges réelles,mais non pas dans quelle mesure Timmeuble lui-même est grevé. En sorte qu'il suffit qu on ait omis de faire connaître au conservateur le nom d'un des propriétaires antérieurs de Tim meuble et de lui demander en son nom, la délivrance d'un état d'inscription, pour qu'on soit exposé à voir surgir inopinément une inscription que le conservateur, très régulièrement, sans engager sa responsabilité, n'avait pas été mis à même de vous signaler.

Système des livres fonciers en Prusse, d'après la loi de 1872. — Le système des livres fonciers est le contre-pied du système français. Le livre foncier ou grundbuch est un registre où se trouve décrit l'état juridique des propriétés foncières

Le livre territorial ou flurbuch complète en quelque sorte le livre foncier, c'est le plan parcellaire de toutes les propriétés. Le titre de chaque feuillet du livre foncier y renvoie pour la description de l'immeuble. Les deux administrations de la conservation des livres fonciers et du cadastre fonctionnent dans des ressorts identiques et se prêtent un naturel appui pour établir une concordance complète entre le flurbuch et le grundbuch.

Supériorité du système, — La supérioi'ité d'un pareil système est évidente. Les recherches sont plus rapides : un coup d œil sur une page du registre suffît au lieu de compulser une quantité de registres, et de lire la teneur d'actes souvent très longs comme en France.

De plus, la publicité obtenue par le livre foncier est une publicité réelle et non personnelle, absolue et non relative.

Du principe de légalité. — La sécurité qui procure aux tiers la tenue des livres fonciers est encore renforcée par le principe de lé-

galité. On entend par là le pouvoir de contrôle qui appartient au arunMuchrieier sur toutes les inscriptions à faire sur le livre foncier.

Il n'est pas, comme notre conservateur des hypothèques, un administrateur, mais un juge ; dès lors, il doit, avant d*admettre les demandes d'inscription, examiner si elles sont régulières, si Taliénateur est bien propriétaire, s'il est capable d'aliéner et si, de son côté, Tacquéreur a la capacité d'acquérir.

Il en résulte une conséquence essentielle. C'est que le grundbuch a une force probante absolue. « Celui qui y est inscrit comme propriétaire est par là même propriétaire à Tégard des tiers, et quiconque contracte avec lui, sur la foi du livre, est à l'abri de toute éviction » (i).

Système australien de V « Act Torrens ». — On entend par système de 1' « Act Torrens » un système de réglementation des propriétés foncières qui a été établi en Australie, en 1858, sur la proposition d'un député, sir Robert Torrens, par une loi du Parlement australien, connue sous le nom de Real property act.

Points communs avec le système prussien de 1872. — Le système de r « Act Torrens » ressemble au système prussien à deux points de vue :

1** Les registres sont tenus au nom des terres et non des personnes.

2<* Le conservateur de ces registres, gênerai Begistrar, est un juge et le principe de légalité s'applique.

Particularités du système Torrens. — Le système Torrens présente cependant quelques particularités qui le différencient du système prussien :

1° Toutes les terres n'y sont pas soumises. Ce régime s'applique de plein droit aux terres publiques vendues par l'Etat aux particuliers. Quant aux autres biens, ils n'y sont soumis que si le propriétaire a fait immatriculer son immeuble par le registrar général. Au moment de cette immatriculation, le registrar général procède à l'examen de la régularité du titre ; et des mesures de publicité sont employées pour provoquer les oppositions des tiers intéressés à la demande d'immatriculation. L effet de l'immatriculation est de rendre inattaquable le droit de propriété de celui qui l'a obtenue ;

2'* Un certificat de titre identique au registre est délivré au propriétaire; il porte la description de l'immeuble avec l'indication

(1) Paul Gide; Annuaire de législation étrangère, i873, p, 208 et suiv.

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de toutes ses charges. Si le propriétaire veut vendre son bien, il se procure dans le commerce une formule toute imprimée dont il remplit les blancs, et Tadresse avec son titre de propriété au regîstrar général. Celui-ci, après les vérifications légales, mentionne l'aliénation sur le registre et délivre un nouveau titre à Tacquéreur en annulant celui du vendeur.

Projets de réforme en France. — Le gouvernement français s*est rendu compte de l'avantage considérable qu'il y aurait d'adopter en France le système de la publicité réelle par l'établissement des livres fonciers.

En 1891, une commission extra-parlementaire du cadastre a été instituée dans ce but.

Des rapports ont été publiés et des projets de loi ont été élaborés sur la question ; mais il est à craindre qu'on n'aboutisse à aucun résultat pratique en raison de la dépense considérable que la réforme imposerait à TEtat et aux communes.