CHAPITRE II. — DE L USAGE ET DE L HABITATION

Division du chapitre. — Nous devons étudier successivement dans deux paragraphes ; le droit d'usage et le droit d'habitation.

§ 1 . — Droit d'usage.

Caractères juridiques. — Le droit d'usage présente les mêmes caractères que l'usufruit : c'est un droit réel, c'est un droit essentiellement viager, et c'est un démembrement de la propriété.

Comment s'établit le droit d'usage. — A la différence de l'usufruit, le droit d'usage n'est jamais léçal ; il ne peut résulter que du fait de l'homme ; mais, sur ce dernier point, les modes d'établissement sont les mêmes pour l'usage et pour l'usufruit.

Des droits de l'usager. — En principe, le titre qui établit le droit d'usage en détermine l'étendue plus ou moins grande (art. 628 et 629).

Si le titre est muet à cet égard, celui qui a l'usage d'un fonds ne peut en percevoir les fruits qu'autant gu'il lui en faut pour ses besoins et ceux de sa famille. Par sa famille, il faut entendre les personnes qui touchent de très près à l'usager et qui vivent avec lui : Sa femme, ses enfants, même ceux qui lui sont survenus depilii^ la concession de l'usage, et ses domestiques (art. 630)*

A la différence de l'usufruitier, Tusager ne peut ni céder, ni louer son droit à un autre (art. 631).

Obligations de l'usager. — L usager est tenu des mêmes obligations que l'usufruitier : donner caution, faire des inventaires et des états (art. 626) ; jouir en bon père de famille (art. 527) ; il doit même supporter les frais de culture et le paiement des contributions annuelles, en totalité ou en partie, suivant qu'il absorbe tous les fruits du fonds ou une partie seulement de ces fruits (art. 635).

Extinction du droit d'usage. — L'usage s'éteint par les mêmes causes que l'usufruit (art. 625),

§ 2 - Du droit d'habitation.

Assimilation au droit d'usage. — Le droit d'habitation n'est autre chose que le droit d'usage appliqué à une maison.

Toutes les règles que nous avons indiquées en ce qui concerne lé droit d'usage s'appliquent à l'habitation.

Le droit d'habitation, pas plus que le droit d'usage, ne peut être cédé, ni loué (art. 634) . Il en était autrement en droit romain.

Notions préliminaires.

Définition. — Une servitude est une charge imposée sur un fonds pour Tusage et l'utilité d'un autre fonds appartenant à un autre propriétaire (art. 637).

Le fonds sur lequel est établie là servitude s'appelle fonds servant ; celui au profit duquel la servitude est établie s'appelle fonds dominant.

Exemple : le droit d'appuyer des constructions sur le mur appartenant au voisin, le droit de vue sur la propriété voisine, le droit de passer sur le terrain d'autrui, voilà autant d'exemples de servitudes,

SOZ LES BIENS .

***Elément8 constitutifs des servitudes prédiales. — Pour qu'il y ait servitude proprement dite, il faut la réunion de trois conditions (art. 586) :

1° // faut que le droit soit établi au profit cTun fonds et non au profit d'une personne. — Cela veut dire que la servitude doit consister dans une qualité avantageuse pour le fonds dominant et se traduire en fait par une augmentation pécuniaire de la valeur de oe fonds, qui est rendu par là plus agréable à habiter, comme au cas du droit de vue, ou plus facile à exploiter, comme au cas de droit de passage (1).

C'est ainsi que le droit de chasse ou le droit de pèche, établi au profit d une personne sur le fonds d autrui n'est pas une servitude ; c'est là un pur agrément conféré à une personne dans son intérêt propre, qui n'augmente en rien la valeur de son fonds, et qui peut même être attribué à une personne qui n'est pas propriétaire du tout.

C est en raison de ce premier élément constitutif que les servitudes sont appelées « prédiales » ou « réelles », par opposition à l'usufruit, à l'usage et à l'habitation qui sont des servitudes, établies dans l'intérêt d'une personne, et pour cela appelées servitudes « personnelles »

2° // faut que le droit soit établi à la charge d'un fonds, et non à la charge d une personne. - Cela veut dire que le propriétaire du fonds servant ne doit pas avoir quelque chose à faire ; il faut qu'il n'ait qu'à laisser faire le propriétaire du fonds dominant. C'est ce gu'on exprime en disant que l'exercice de la servitude doit consister pour le propriétaire du fonds servant in patiendo, non in faciendo (2).

Ainsi, l'engagement pris par le propriétaire d'un fonds de labourer, d'ensemencer le champ du voisin, tous les ans, à une époque déterminée, ne serait pas une servitude, mais une obligation (3).

(1) Ceisus avait marqué, d'une façon très énergique, ce caractère des servitudes en disant que c'étaient certaines manières d'être des fonds de tprre : quid aliud surit jura prœdiorum qtiam prœdia qualiier se habentia, ut bonitas, saiubrilns, amplitudo, L. 86, D. de verb stf/ti.. L. 16.

(2) Cependant, certaines servitudes peuvent comporter à titre accessoire l'obligation positive pour le propriétaire du fonds servant de faire un acte, par exemple d entretenir un chemin en bon état pour faciliter l'exercice de la servitude. Malgré cela la règle est respectée parce que cette obligation ne forme pas l'objet principal de la servitude, mais n'en est qu un accessoire.

(3) Et l'intérêt de la distinction est considérable ; la servitude étant un

3° // faut que le fonds dominant et le fonds servant appartiennent à deux propriétaires différents, — Lés servitudes sont des droits réeJs sur la chose d autrui ; on ne concevrait pas qu'un propriétaire eût une servitude sur sa propre chose. Nemini res sua servit. Aussi, nous verrons que Ja servitude disparaît par consolidation, lorsque le fonds dominant est acquis par le propriétaire du fonds servant et réciproquement. Cette règle est d'ailleurs commune aux servitudes prédiales et aux servitudes personnelles.

Caractères des servitudes prédiales. — Enumération, — Les servitudes prédiales présentent les caractères suivants :

1^ Ce sont des droits réels ;

2® Ce sont des droits immobiliers ;

3'' Ce sont des droits accessoires ;

4° Ce sont des démembrements de la propriété ;

5° Ce sont des droits perpétuels ;

6° Ce sont des droits indivisibles

Nous allons les passer rapidement en revue.

Les servitudes sont des droits réels. — Ce sont, en effet, des droits établis directement sur un fonds, et non pas des droits contre une personne, comme cela ressort des développements antérieurs. Ils se transmettent activement et passivement avec le fonds dominant et le fonds servant.

Les servitudes sont des droits immobiliers, — Ce caractère se déduit logiquement du précédent ; comme la servitude est établie sur un immeuble, elle est un immeuble par l'objet auquel elle s'applique (art. 526).

Les servitudes sont des droits réels accessoires. — Elles forment une qualité de la propriété du fonds dominant. Elles en font partie intégrante et ne peuvent être ni vendues, ni saisies, ni hypothéquées, ni expropriées d'une façon distincte et indépendante de la Eropriété de l'immeuble au profit duquel elle est établie. Elle suit au contraire nécessairement les effets de tous les actes venant à se produire relativement à la propriété de cet immeuble.

Les servitudes sont des démembrements de la propriété, — En effet, la servitude permet au propriétaire du fonds dominant de tirer une utilité détermmée dufonds servant : d'y puiser de 1 eauj de passer, de voir, etc. Du fait de la servitude, la propriété du

droit réel emporte droit de suite ; elle grève donc Timmeuble entre les mains de tous ses délenteurs successifs, tandis que Tobligation crée un rapport purement personnel entre le créancier et le débiteur.

fonds dominant se trouve accrue ; le propriétaire de ce fonds peut, à certains égards faire acte de maître sur le fonds servant, d'où l'expression de fonds dominant (de dominus, maître, propriétaire) ; à l'inverse, la propriété du fonds servant se trouve amoindrie, et diminuée de tout le profit qu'en peut retirer le propriétaire du fonds dominant. Il est au service de ce dernier dans la mesure de l'exercice de la servitude ; d'où l'expression de fonds servant donnée à ce fonds (du mot servira, être au service de...).

Remarque , — La loi a soin d'ajouter que la servitude n'établit aucune prééminence d'un fonds sur l'autre (art. 638). Cette observation avait pour but, au lendemain de la fin de l'ancien régime, d'écarter tout souvenir des institutions féodales que la Révolution avait voulu abolir pour toujours en France.

Les servitudes sorti des droits perpétuels, — Les servitudes ne sont pas établies pour un temps. déterminé ; elles se transmettent activement et passivement avec le fonds dominant et le fonds servant. A cet égard, elles ressemblent à la propriété et se distinguent formellement de l'usufruit, de l'usage et de 1 habitation qui, nous Ta vous vu, sont des droits essentiellement temporaires. Cependant, ce caractère n'est pas de l'essence des servitudes ; on peut valablement convenir qu'une servitude aura une durée déterminée ; d'ailleurs les servitudes s'éteignent par le non-usage, au bout de trente ans, ainsi que nous l'expliquerons plus loin.

***Les servitudes sont des droits indivisibles. — L'indivisibilité des servitudes consiste en ce qu'on ne peut pas concevoir l'existence et l'exercice partiels d'une servitude. Une servitude ne comporte pas de plus ou de moins : elle existe ou elle n'existe pas ; elle ne peut pas exister pour moitié, pour un tiers, etc. ; on passe ou on ne passe pas, c'est tout ou rien. Il en est autrement, en matière de propriété ; on peut être co-propriétaire d'un immeuble pour une moitié, pour un tiers, etc. ; il en est de même de l'usufruit, de l'hypothèque (i), qui peuvent exister sur une quote-part indivise d'un immeuble.

Conséquences de l indivisibilité des servitudes, — Une double conséquence résulte de l'indivisibilité des servitudes.

1° Lorsqu'un fonds appartient à plusieurs personnes en co-propriété, l'une d'elles ne peut pas établir une servitude sur sa part

(i) Nous verrons plus loin que rhypothèque est également un droit indivisible (art. 2114, § 2) ; mais nous montrerons comment Tindi visibilité de rhypothèque doit êlre entendue autrement que l'indivisibilité des servitudes.

bi£S SEUVITLOES PnÉblALÊS OU ItéËLLES SOti

de co-propriété. Pour que le fonds puisse être grevé de servitude, il faut le consentement de tous les co-propriétaires.

2** Lorsque le fonds dominant appartient à plusieurs co-propriétairés, il suffit que la prescription ne puisse pas courir contre un seul des co-propriétaires, soit parce qu'il exerce la servitude, soit parce qu'il est mineur, pour que la prescription ne puisse pas être accomplie même à l'égard des autres propriétaires qui n'auraient pas usé de la servitude pendant trente ans (art. 709 et 710).

Classification des servitudes. — Différents points de vue, — On peut se placer à trois points de vue différents pour classer les servitudes : au point de vue du caractère du fonds dominant, au point de vue de la manière d'être de la servitude, au point de \aie de la source de la servitude.

I"" Au point de vue du caractère du fonds dominant. — A ce premier point de vue, les servitudes sont urbaines ou rurales (art. 687).

Les servitudes urbaines sont celles qui sont établies pour l'usage des bâtiments, soit à la ville, soit à la campagne.

Les servitudes rurales sont celles qui sont établies pour l'usage des fonds de terre, c'est-à-dire des propriétés non bâties.

Cette première classification, qui offrait à Rome un intérêt pratique considérable, n'en présente plus du tout aujourd'hui.

2" Au point de vue de la manière d'être de la servitude. — La servitude peut être apparente ou non apparente, continue ou discontinue, positive ou négative.

Servitudes apparentes et non apparentes. — Une servitude est apparente lorsqu'elle se manifeste aux yeux par des signes extérieurs : telle une servitude de vue, qui se manifeste par l'existence d'une fenêtre donnant sur là propriété voisine à une distance moindre que la distance réglementaire.

Uiie servitude est au contraire, non apparente, lori(ju"elle ne se révèle aux regards par aucun fait visible : telle la servitude de ne pas bâtir ou de ne pas construire au delà d'une certaine hauteui*

L'intérêt de cette distinction est considérable, au point de vue de rétablissement des servitudes par le fait de l'homme. Nous verrons, en effet, que la prescription et la destination du père de famille s'appliquent aux servitudes apparentes, jamais aux servitudes non apparentes.

Servitudes continues et discontinues. — Les servitudes continues sont celles qui n'ont pas besoin du fait actuel de l'homme pour

s'exercer ; elles s'exercent en (juelaue sorte d'elles-mêmes, par cela seul que les choses ont été mises dans l'état que suppose la ser\dtude (1). Telle est la servitude de vue ; elle s'exerce dès l'instant où l'ouverture donnant sur la propriété voisine a été établie et se trouve maintenue, quand même personne ne se mettrait à la fenêtre pour admirer le paysage. Il en est de même, d'après l'article 688, des conduites d'eau et des égouts (2).

Les servitudes discontinues, au contraire, sont celles qui ont besoin du fait actuel de l'homme pour être exercées ; telles sont, les servitudes de passage, de puisage, de pacage et autres semblables (art. 688).

La distinction des servitudes continues et discontinues offre un intérêt pratique considérable à un double point de vue : au point de vue de rétablissement des servitudes et au point de vue de leur extinction.

£n ce qui concerne l'établissement des servitudes par le fait de rhomme,nous verrons que la prescription et la destination du père de famille s'appliquent aux servitudes continues, lorsqu'elles sont en même temps apparentes, tandis que les servitudes discontinues, même apparentes, ne s'acquièrent pas par la prescription, et peutêtre pas non plus par destination du père de famille, ainsi que nous l'expliquerons plus loin.

Au point de vue de l'extinction, nous verrons plus tard que le délai de non-usage a un point de départ différent, suivant que la servitude est continue ou discontinue.

Servitudes négatives ou positives, — Une servitude est positive lorsqu'elle impose au propriétaire du fonds servant la nécessité de souffrir certains actes de la part du propriétaire du fonds dominant ; elle est négative, lorsqu'elle lui impose la nécessité de s'abstenir de certains actes.

Comme exemples de servitudes positives, on peut citer : le droit de passage, le droit de vue, etc., et comme servitudes passives, celles de ne pas bâtir, ou de ne pas élever une construction au delà d'une certaine hauteur, etc.

(1) Aubry et Rau, III, § 248.

(2) Que décider en ce qui concerne la servitude d'écoulement des eaux ménagères ou servitude d'évier ? La question est discutée. D'après certains auteurs, cette servitude serait continue. Mais Topinion contraire est préférable ; cette servitude ne s'exerce que si auelqu un verse de 1 eau par les tuyaux de transmission. Dans ce sens. Auoryet Rau, III, n"248 et noteO. Planiol, I, no 1839. Cass., 7 février 1875, D. 76.1.504.

3^ Au point de vue de leur source. — Au point de vue de leur source, les servitudes sont de trois sortes (art. 639) :

a) Les servitudes qui dérivent de la situation naturelle des lieux ;

b) Les servitudes qui sont établies par la loi :

c) Les servitudes qui sont établies par le fait de T homme. Remarques, — Il convient de faire, sur cette classification, les

observations suivantes :

lo Les servitudes qui dérivent de la situation naturelle des lieux sont consacrées par la loi, comme les servitudes légales proprement dites. Elles en diffèrent cependant (1), en ce que, pour les premières, la loi s'est bornée à sanctionner un état de choses résultant de la nature, tandis que, pour les autres elle a créé de sa propre autorité une limitation au droit de propriété.

2° Les servitudes naturelles et les servitudes légales ne sont pas des servitudes au sens propre et strict du mot. En effet, la servitude est une exception au droit commun de la propriété ; or, les servitudes légales et les servitudes naturelles apportant au droit de propriété des limitations générales, dans telle et telle circonstance prévue par la loi, déterminent le droit commun de la propriété foncière pour tous les immeubles qui se trouvent dans de semblables conditions. Les seules servitudes dignes de ce nom sont celles qui dérivent du fait de Thomme (2).

Division de la section. — Nous consacrerons trois chapitres à Tétude des servitudes, en respectant la division même adoptée par les rédacteurs du Code :