CHAPITRE II. — DES SERVITUDES ETABLIES PAR lA LOI

Distinction. — Il existe deux catégories bien distinctes de servitudes légales (art. 649).

Les unes sont établies dans un but d'utilité publique. Telles sont, par exemple : les servitudes de voirie, les servitudes militaires, etc.

Les autres sont établies en vue de l'intérêt privé des propriétaires.

Les premières, qu'on appelle servitudes administratives, sont régies par le droit administratif auquel nous nous bornons de faire un renvoi pur et simple (2).

Les autres seront étudiées dans ce chapitre.

Division du chapitre. — Nous diviserons ce chapitre en neuf paragraphes de la façon suivante :

§ i . De la servitude de mitoyenneté.

(1) Voir m/rà, p. 517. Certains auteurs rattachent ces deux obligations à une idée de quasi-contrat qu'ils appellent quasi-contrat de voisinag^e. Planiol, I, no 1070 ; Aubry et Rau, II, § 199.

(2) Consulter notre Manuel de droit administratif»

5ii Les biens

§ 2. De la clôture forcée.

§ 3. Du cas où les étages d'une maison appartiennent à différents propriétaires.

§ 4. De la distance à observer pour les plantations.

§ 5. De la distance à observer pour certaines constructions.

§ 6. Des servitudes destinées à faciliter Tirrigation ou Tassainissement des terres.

§ 7. Des vues et des jours sur la propriété du voisin.

§ 8. De Tégout des toits.

§ 9. Du droit de passage en cas d'enclave.

§ 1 . — De la mitoyenneté.

Définition. — La mitoyenneté est la to-propriété d une clôture servant de séparation entre deux fonds contigus, avec indi^nsion forcée.

La loi distingue la mitoyenneté du mur, celle des autres clôtures (fossé, haies, etc.), et celle des autres.

I. Mitoyenneté du mur. — Quand un mur est-îl mitoyen ? — Un mur est mitoyen lorsqu'il a été élevé à frais communs par les deux propriétaires voisins.

Présomption de mitoyenneté. — Le mur est présumé mitoyen : d'abord lorsqu'il sert de séparation entre deux bâtiments ; si les deux bâtiments (1) n'ont pas la même hauteur, ils sont présumés mitoyens jusqu'à \ héberge, c'est-à-dire jusqu'au toit le moins élevé ; le surplus du mur est censé appartenir au propriétaire du bâtiment le plus haut.

Est également présumé mitoyen tout mur servant de séparation entre cours et jardins, ou entre enclos dans les champs.

Il en est ainsi parce que, le mur étant utile aux deux voisins, il est probable qu'il a été construit à frais communs.

Mais cette présomption de mitoyenneté tombe en présence d'un titre ou d'une marque du contraire. Comme exemple de titre, on peut citer un mémoire d'architecte établissant que le mur a été construit entièrement aux frais de l'un des voisins.

Des marques de non -mitoyenneté. — H y a marque de nonmitoyenneté lorsque la sommité du mur est droite et à plomb, de son parement d'un côté, et présente de l'autre un plan incliné ; ou encore lorsqu'il n'y a que d'un côté un chaperon ou des filets et

(1) Mais non entre un bâtiment et une cour et un jardin.

corbeaux (1) de pierre qui y auraient été mis en bâtissant le mur. Dans ce cas, le mur est censé appartenir exclusivement au propriétaire du côté duquel sont Tégout ou les corbeaux et filets de pierre (art. 654) ; car si le mur avait été construit par les deux voisins, il y en aurait des deux côtés.

Moyen d'acquérir la mitoyenneté dun mur. — Tout propriétaire joignant un mur a la faculté de le rendre mitoyen, en tout ou en partie, en remboursant au maître du mur la moitié de sa valeur, ou la moitié de la valeur de la portion qu'il veut rendre mitoyenne et moitié de la valeur du sol sur lequel le mur est bâti (art. 661).

C'est là, pour le propriétaire du mur, une sorte d'expropriation pour cause d'utilité privée ; il peut en résulter pour lui un grave inconvénient, en raison des jours qu'il avait pu pratiquer dans son mur et qu'il sera obligé de fermer ; car, nous le verrons, il ne peut pas en exister dans le mur mitoyen.

On explique cette solution en disant qu'elle est dictée par le souci d'éviter une perte de terrain, de matériaux et de maind'œuvre qu'aurait nécessitée la construction d'un second mur adossé au premier, si la mitoyenneté n'avait pu être achetée.

Au surplus, le propriétaire qui construit un mur a un moyen d'éviter qu'on lui en achète la mitoyenneté en l'établissant, tout entier sur son fonds, un peu en retrait de la ligne séparative des deux fonds.

Droits des propriétaires sur le mur mitoyen, — Le mur mitoyen appartient en co-propriété aux deux voisins dont il sépare les fonds Cependant, ce droit de co-propriété est soumis à des règles exceptionnelles.

1° Le principe essentiel que nul n'est tenu de rester dans l'indivision ne s'applique pas ici ; l'indivision qui résulte de la mitoyenneté est au contraire destinée à durer indéfiniment ;

2» Dans l'indivision ordinaire, il est de règle qu'aucun acte ne peut être fait sur la chose indivise, sans le consentement unanime de tous les co-propriétaires. En matière de mitoyenneté, au contraire, chaque propriétaire peut se servir du mur sans le consentement du voisin pourvu qu'il ne porte pas atteinte au droit égal de ce dernier.

(1) Le chaperon est le loit du mur ; les fllels sont un prolongement du chaperon fait pour éviter que Tégout ne tombe le long du mur et né le dégrade ; les corbeaux sont des pierres en saillie, sortes d'amorces pour des constructions futures.

Ainsi il peut faire bâtir (xmtre le mur mitoyen ; il peut même faire placer des poutres ou solives dans toute l'épaisseur du mur, à 54 millimètres près ; mais le voisin aura le droit de faire réduire à l'ébauchoir la poutre jusqu'à l'épaisseur du mur, dans le cas où il voudrait lui-même asseoir des poutres dans le même endroit du mur, ou y adosser une cheminée (art. 657).

L'article 662 ajoute que l'un des voisins ne peut pratiquer, dans le corps du mur mitoyen , aucun enfoncement, ni y appliquer ou appuyer aucun ouvrage, sans le consentement de l'autre, ou sans avoir, à son refus, fait régler par experts les moyens nécessaires pour que l'ouvrage dont il s'agit ne soit pas nuisibla aux droits de l'autre ;

3** Bien plus, tout co-propriétaire peut faire exhausser le mur mitoyen ; mais il doit payer seul la dépense de l'exhaussement, les réparations d entretien au-dessus de la hauteur de la clôture commune, et en outre l'indemnité de la charge en raison de l'exhaussement et suivant la valeur (art. 658).

Si le mur mitoyen n'est pas en état de supporter l'exhaussement, celui qui veut l'exhausser doit le faire reconstruire en entier à ses frais et l'excédent d'épaisseur doit se prendre de son côté (art. 658).

Le voisin qui n'a pas contribué à l'exhaussement peut en acquérir la mitoyenneté en payant la moitié de la dépense qu'il a coûté et la valeur de la moiti.é du sol fourni par l'excédent, d'épaisseur, s'il y en a (art. 660).

Obligations qui incombent aux co-propriétaires d'un mur mitoyen. — Les co- propriétaires d'un mur mitoyen sont tenus de contribuer, en proportion de leur droit, aux dépenses de réparations et de reconstruction du mur (art. 655).

Mais ils ont un moyen d'éviter cette obligation, c'est d'abandonner le droit de mitoyenneté. Cette faculté leur est cependant refusée lorsque le mur mitoyen soutient un bâtiment qui leur appartient (art. 656).

II. Mitoyenneté des autres clôtures. — Quand la mitoyenneté existe-l-elle ? — Toute clôture (haie, fossé, grillage, etc.) qui sépare deux héritages est réputée mitoyenne, lorsque les deux héritages sont clos complètement, ou lorsqu'ils ne le sont ni l'un ni l'autre.

La présomption de mitoyenneté cesse devant un titre, la prescription ou une marque du contraire, attribuant la propriété exclusive de la clôture à l'un des deux propriétaires voisins. Pour

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les fossés, il y a marque de non- mitoyenneté lorsque la levée ou le rejet de la terre se trouve d'un .côté seulement au fossé. Le fossé est censé appartenir exclusivement à celui du côté duquel se trouve le rejet (art. 666).

La clôture n'est pas réputi'je mitoyenne lorsqu'un seul des deux héritages contigus est clos de tous côtés ; mais la loi ne présume pas que la clôture appartient en toute propriété à celui dont Timmeuole est clos de partout, comme elle le fait en ce qui concerne le mur non mitoyen, dans l'article 654 in fiîie ; elle laisse le soin au tribunal de décider à qui appartient cette clôture.

Acquisition de la mitoyenneté, — La faculté exorbitante établie par la loi en ce qui concerne le mur mitoyen ne s'applique pas aux autres clôtures ; le voisin dont Théritage joint un fossé ou une haie non mitoyens ne peut contraindre le propriétaire de ce fossé ou de cette haie à lui céder la mitoyenneté. Mais il a le droit, non moins considérable, de supprimer la haie ou de combler le fossé qui ne sert qu'à la clôture, jusqu'à la limite de sa propriété, en construisant un mur sur cette limite (art. 668).

Obligations qui incombent aux co-propriétaires dune clôture mitoyenne. — Les co-propriétaires d'une clôture mitoyenne sont obligés de l'entretenir à frais communs , mais le voisin peut se soustraire à cette obligation en renonçant à la mitoyenneté. Cette faculté cesse si le fossé sert habituellement à l'écoulement des eaux (art. 667) .

Droits des co-propriétaires de la clôture mitoyenne. — Les copropriétaires ont droit par moitié aux produits que peut donner la clôture, notamment aux produits des arbres qui se trouvent dans la haie (art. 66).

III. Mitoyenneté des arbres. — Les arbres plantés sur la ligne séparative des deux héritages sont réputés mitoyens. Lorsqu'ils meurent où lorsqu'ils sont coupés ou arrachés, ils sont partagés par moitié. Les fruits sont recueillis à frais communs et partagés aussi par moitié, soit qu'ils tombent naturellement, soit que la chute en ait été provoquée, soit qu'ils aient été cueillis. De plus, chaque propriétaire a le droit d'exiger que les arbres mitoyens soient arrachés (art. 670).

§ 2. — De la clôture forcée.

Obligation réciproque imposée par la loi. — La loi impose aux propriétaires voisins l'obligation de clôturer leurs ter-

rains, dans les villes et faubourgs, en donnant à chacun d'eux la faculté de contraindre Tautre à. contribuer aux constructions et réparations de la clôture faisant séparation de leurs maisons, cours et jardins (art. 663).

Il y a là, non pas une servitude, mais une obligation légale, analogue à l'obligation du bornage (1).

Remarques. — Il convient de remarquer :

lo Que cette obligation n'incombe aux propriétaires que dans les villes et les faubourgs ; en Tabsence d'actes administratifs attribuant cette qualité à une commune, les tribunaux judiciaires ont un pouvoir d'appréciation absolu ;

2** Que cette disposition ne permet pas à un propriétaire, qui a construit sur son terrain et à ses frais une clôture, de se faire rembourser par son voisin la moitié de sa valeur et du terrain sur lequel elle est édifiée ;

6° Que la clôture qui est visée par la loi n'est pas une clôture quelconque, mais un mur dont la loi, à défaut de règlements ou d usages locaux contraires, fixe elle-même la hauteur minima à 32 décimètres dans les villes de 50.000 âmes et au-dessus, et à 26 décimètres dans les autres localités (art. 663 in fine),

§ 3. •— Du cas où les différents étages d'une maison appartiennent à différents propriétaires.

Idée générale. — Lorsque les différents étages d'une même maison appartiennent à plusieurs propriétaires — ce qui se rencontre dans certaines localités du Midi, à Grenoble notamment — il y a mélange de propriété exclusive et de co-propriété (2) (art. 664).

Chacun des propriétaires a la propriété exclusive de Tétage qui lui appartient, et tous sont co -propriétaires indivis des parties communes de l'immeuble: sol, gros murs, toiture, etc.

Droits des propriétaires. — Chaque propriétaire a un droit d'usage, de jouissance et de disposition, en ce qui concerne l'étage qui lui appartient.

Ainsi, il peut faire à cet étage, tous les changements c[u'il désire, pourvu qu'ils ne portent aucune atteinte à la solidité de la maison et ne causent aucun dommage aux autres.

(1) Voir suprà, p. 512.

(2) Cette question ne se rattache donc nullement aux servitudes.

DBS SERVITUDES FRÉDIALëS OU RÉELLES 519

11 a la jouissance des choses communes ; et si la maison tombe de vétusté, chacun peut demander la licitation du sol et dès matériaux ; de même, en cas d'expropriation pour cause d'utilité publique, chacun a droit à l'indemnité en proportion de la valeur de son étage.

Obligations des propriétaires. — Les différents propriétaires sont tenus de contribuer aux dépenses communes, telles que réparation des gros murs, du toit, fosses d'aisances, paiement de rimpôt foncier, etc. Au contraire, ils doivent supporter seuls les dépenses relatives à leur étage. Ainsi, le propriétaire de chaque étage fait le plancher sur lequel il marche ; le propriétaire du premier étage fait l'escalier qui y conduit ; celui du second fait, à partir du premier, l'escalier qui conduit chez lui, et ainsi de suite (art. 664 in fine).

§ 4. — Distance à observer pour les plantations.

Détermination de la distance d'après la hauteur. — Le

propriétaire qui plante des arbres, des arbrisseaux ou des arbustes sur sa propriété, est obligé d'observer une certaine distance par rapport à la propriété voisine.

A défaut de règlements particuliers ou d'usages contraires, la distance imposée par la loi est de 2 mètres pour les plantations dont la hauteur dépasse 2 mètres, et 50 centimètres pour les autres plantations (art. 671, § 1).

La sanction de cette règle est le droit pour le voisin d'exiger que les plantations qui ont été faites sans observer ces distances soient arrachées ou réduites à la hauteur voulue (art. 672).

Cependant, des arbres, arbustes et arbrisseaux de toute espèce peuvent être plantés en espaliers, de chaque côté du mur sépara tif, sans que l'on soit tenu d'observer aucune distance ; mais il ne pourront dépasser la crête du mur.

Il est bien évident que, si le mur^'est pas mitoyen, le propriétaire seul a le droit d y appuyer des espaliers (art. 671, § 2).

Droit de faire couper les branches et de couper les racines qui dépassent. — Celui sur la propriété duquel avancent les branches des arbres du voisin peut contraindre celui-ci à les couper.

Les fruits tombés naturellement de ces branches lui appartiennent.

520 LES BIKNS

Si ce sont les racines qui avancent sur son héritage, il a le droit de les y couper lui-même.

Le droit de couper les racines ou de faire couper les branches est imprescriptible (art. 673). En n'invoquant pas son droit pendant trente ans, le propriétaire a usé d'une pure faculté ; or, les actes de pure faculté ne peuvent pas servir de base à une prescription (art. 2232).

§ 5. — Distance à observer pour certains ouvrages.

Renvoi aux règlements et aux usages. — Celui qui veut creuser un puits ou une fosse d'aisances près d'un mur mitoyen ou non ; celui qui veut y construire cheminée ou àtre, forge, four ou fourneau ; y adosser une étable ou établir, contre ce mur un magasin de sel ou amas de matières corrosives est obligé de laisser la distance prescrite par les règlements et les usages particuliers sur ces objets ou de faire les ouvrages prescrits par les mêmes règlements et usages pour éviter de nuire aux voisins (art. 674).

§ 6. — Des servitudes destinées à faciliter Tirrigation ou Tassainissement des terres.

Trois sortes. — 11 existe trois sortes de servitudes destinées à faciliter l'irrigation des terres ou l'assainissement des terres humides : la servitude d'aqueduc, la servitude d'appui et la servitude de drainage.

Servitude d'aqueduc— Elle a été établie par la loi du 29 avril 1845. Elle permet à tout propriétaire, qui veut se servir, pour rirrigation de ses propriétés, des eaux naturelles ou artificielles dont il a le droit de disposer, d'obtenir le passage de ces eaux sur les fonds intermédiaires, à la charge d'une juste et préalable indemnité. Sont exceptés de cette servitude les maisons, cours, jardins, parcs et enclos attenant aux habitations.

Servitude d'appui ou de barrage. — Elle a été établie par la loi du 11 juillet 1847. Elle consiste dans la faculté pour le riverain d'un cours d'établir, sur la propriété du riverain opposé, un barrage ou tout autre ouvrage d'art nécessaire à augmenter le volume de Teau en vue de faciliter son écoulement sur son propre fonds en vue de Tirrigation. L'exercice de cette servitude est subordonné, comme la précédente, à la condition d'une juste et préalable indemnité.

Servitude de drainage. — Elle a été établie par la loi précitée du 29 avril 1845, complétée par celle du 10 juin 1854. Le drainage est une opération qui consiste à assainir des terres humides, à Taide de tuyaux souterrains, présentant des solutions de continuité qui soutirent l'eau pour la conduire à une voie d'écoulement, telle qu'un cours d'eau.

D'après la loi de 1854, tout propriétaire peut obtenir Tassainissèment de son fonds souterrainement pu k ciel ouvert, à travers les propriétés qui le séparent d'un cours d'eau ou de toute autre voie d'écoulement, moyennant une juste et préalable indemnité. Les maisons, cours, jardins, parcs et enclos attenant aux habitations échappent également à cette servitude.

§ 7. — Des vues et des jours sur la propriété du voisin.

Différenoe entre les jours et les vues. — Les jours, qu'on appelle dans la pratique jours de souffrance^ ne doivent pas être confondus avec les vues.

Les jours sont des ouvertures pratiquées dans le mur d'une pièce dans le seul but d'y faire pénétrer la lumière ; tandis que les vues procurent non seulement la lumière, mais encore l'air et la faculté de regarder sur le fonds voisin.

Par là, on peut voir que le jour est moins gênant qu'une vue pour le voisin ; aussi est-il réglementé d'une façon moins rigoureuse par la loi.

Impossibilité d'avoir des jours ou des vues dans un mur mitoyen. — Dans un mur mitoyen, un des voisins ne peut pratiquer ni jour, ni vue, sans le consentement de l'autre (art. 675).

Pourquoi ? Parce que, s'il le fait, il userait du mur d'une façon exclusive ; il enlèverait, en effet, à l'autre propriétaire la faculté d'enfoncer une poutre précisément à l'endroit du jour ou de la vue ; ce qui serait contraire aux règles de la mitoyenneté.

Des jours de souffrance dans un mur non mitoyen. — Lu propriétaire d'un mur non mitoyen, établi sur la ligne séparative de son fonds, peut pratiquer dans ce mur des jours de souffrance en observant les prescriptions suivantes :

1° Ces jours doivent être composés d'un châssis fixé au mur de façon à ne pouvoir s'ouvrir et muni d'un verre dormant, de façon à ne pas laisser voir au travers. Ce châssis doit être recouvert d'un treillis de fer, dont les mailles auront un décimètre d'ouverture au plus (art, 676) ;

2° Ces jours ne peuvent être établis qu'à 26 décimètres audessus du plancher ou sol de la chambre que Ton veut éclairer, si c*est au rez-de-chaussée, et à 19 décimètres au-dessus du plancher pour les étages supérieurs fart. 677^.

Des vues dans un mur non mitoyen. — Distinction entre les vues droites et les vues obliques. — La loi distingue avec soin les vues droites et les vues obliques ;. une vue est droite lorsqu'elle est pratiquée de telle sorte qu'on peut regarder sur le fonds voisin, sans avoir à se pencher ni à droite, ni à gauche ; elle est oblique dans le cas contraire.

On comprend facilement que les vues droites sont plus gênantes pour le voisin que les vues obliques ; aussi la loi les a soumises à des conditions plus rigoureuses.

Dislance à observer, — On ne peut avoir des vues droites ou fenêtres d'aspect, ni balcons ou autres semblables saillies sur rhéritage clos ou non clos de son voisin, s'il n'y a 19 décimètres de distance entre le mur où on les pratique et ledit héritage (art. 678).

On ne peut avoir des vues par côté ou obliques sur le même héritage, s'il n'y a six décimètres de distance (art. 679).

La distance dont il s'agit doit se compter depuis le parement extérieur du mur où l'ouverture se fait, et s'il y a balcons ou autres semblables saillies, depuis leur ligne extérieure jusqu'à la ligne de séparation des deux propriétés (art. 680).

§ 8. — De l'égout des toits.

Obligation imposée à tout propriétaire. — Tout propriétaire doit établir des toits de manière que les eaux pluviales s'écoulent sur son terrain ou sur la voie publique ; il ne peut les faire verser sur le fonds de son voisin (art. 681).

§ 9. — Du droit de passage.

Cas où le droit de passage peut être réclamé. — Un propriétaire peut exiger de ses voisins le passage à travers leur fonds pour accéder à la voie publique dans deux cas (art. 682) :

i 0 Lorsque son fonds est enclavé et n'a aucune issue ;

2^ Lorsque son fonds n'a qu'une issue insuffisante pour l'exploitation soit agricole, soit industrielle de sa propriété.

Le droit de réclamer ce passage est imprescriptible.

Détermination du fonds sur lequel le passage doit être pris. — Principe. — En principe, le passage doit être pris du côté où le trajet est le plus court du fonds enclavé à la voie publique ; cependant il doit être fixé dans l'endroit le moins dommageable à celui sur le fonds duquel il est accordé (art. 683).

Exception. — Si Tenclave résulte de la division d'un fonds par suite d'une vente, d'un échange, d'un partage ou de tout autre contrat, le passage ne peut être demandé que sur les terrains qui ont fait l'objet de ces actes. Toutefois, dans le cas où un passage suffisant ne pourrait être établi sur les fonds divisés, le principe de l'article 682 reprendrait son empire (art. 684).

De Passiette et du mode d'exercice de la servitude de passade. — L'assiette de la servitude de passage est le fonds ou la partie du fonds sur lequel la servitude de passage s'exerce ; le mode d'exercice de la servitude, c'est la façon dont la servitude s'exerce, à pied, à cheval, en voiture, en automobile, etc.

L'assiette et le mode d'exercice de la servitude sont établis soit par l'entente des propriétaires voisins, soit par une décision du tribunal. Ils peuvent également résulter de trente ans d'usage continu (art. 685).

De Pindemnitô due pour le passage. — La servitude de passage est subordonnée au paiement d'une indemnité dont le montant doit être proportionné, non au profit qu'en doit retirer le fonds enclavé, mais du dommage qui doit en résulter pour le fonds assujetti à l'exercice de cette servitude (art. 682). A défaut d'entente amiable, elle est déterminée par le tribunal d'arrondissement.

Le droit à l'indemnité est prescriptible par trente ans qui commencent à courir à partir du moment où le passage a été exercé à titre de servitude légale (art. 685).