LE FAIT DE L HOMME

Définition. — Les servitudes établies par le fait de l'homme sont celles qui ne résultent ni de la situation naturelle des lieux, ni d'une disposition de la loi, mais du fait du propriétaire du fonds dominant et du fonds servant.

Restriction de la liberté des conventions. — Les rédacteurs du Code ont apporté une double restriction à la liberté des

S2i LES BIEiNS

conventions en ce qui concerne l'établissement des servitudes :

1° Il est interdit d'établir aucune servitude qui soit contraire à Tordre public. Ce premier point n'est que l'application d'une règle commune à tous les actes juridiques (art. 6) :

2** Les servitudes ne doivent être imposées, ni à la personne, ni en faveur de la personne, mais seulement à un fonds et pour un fonds.

Cette seconde restriction — conforme d'ailleurs à la notion exacte de la servitude ainsi que nous l'avons vu plus haut — a été principalement dictée aux rédacteurs du Code par la préoccupation de mettre fin à la confusion qui existait dans notre ancien droit entre les servitudes réelles et les corvées ou autres services personnels qui assujettissaient une partie de la population envers une autre (1).

Nous avons insisté suffisamment sur ces deux éléments constitutifs de la servitude, pour n'avoir pas à y revenir de nouveau (2).

Division du chapitre. — Nous diviserons le chapitre en trois paragraphes :

^ 1. Comment s'établissent les servitudes.

§ 2. Droits qui résultent de l'établissement des servitudes.

§ 3. Comment s'éteignent les servitudes.

§ 1. — Comment s'établissent les servitudes.

Enumôration. — Les servitudes s'acquièrent (art. 690 à 695). io Par titre ; 2^ Par prescription ; 3^ Par destinatiou du père de famille.

Nous allons consacrer un paragraphe à l'étude de chacun de ces modes d'acquérir.

a) Le titre.

Définition. — On entend par titre tout acte juridique ayant pour effet la constitution d'une servitude ; par exemple, une vente, une donation, un testament.

Servitudes qui peuvent être constituées par titre. — Toutes les servitudes peuvent être constituées par titre : les servitudes apparentes comme les servitudes non apparentes, les servitudes continues, ainsi que les servitudes discontinues.

(1) Planiol, I, no 1893.

(2j Voir supr à, p. 503.

C'est donc le mode d'établissement le plus général (art. 691). . Qui peut constituer une servitude ? — Pour constituer une servitude, il faut être propriétaire actuel de l'immeuble.

Cependant, le propriétaire sous condition suspensive peut également constituer une servitude ; de même, le co-propriétaire d'un immeuble peut établir une servitude pour le cas où, par l'effet du partage, l'immeuble serait mis à son lot! Enfin l'usufruitier peut établir sur Timmeuble une servitude pour la durée de l'exercice de son droit.

Capacité requise pour constituer une servitude. — Pour constituer une servitude, il faut être capable d'aliéner Tim meuble ; cela résulte de ce que la servitude est un démembrement de la propriété.

Ainsi, une femme mariée sous le régime dotal ne peut pas, même avec l'autorisation de son mari, constituer une servitude sur ses immeubles dotaux.

De la transcription des actes constitutifs de servitude. — Ulililé de la publicité. — L'existence d'une servitude à la charge d'un immeuble est de nature à diminuer la valeur de cet immeuble. Dès lors, il y a un grand intérêt pour les tiers qui acquièrent des droits sur un immeuble — tiers acquéreurs, créanciers hypothécaires, etc. — à pouvoir être renseignés à cet égard.

Absence de publicité d après le Code civil. — Et cependant, les rédacteurs du Code n'avaient pris aucune mesure dans ce but. Les actes d'établissement des servitudes échappaient à toute formalité (ie publicité, soit qu'ils fussent à titre onéreux, comme une vente, soit qu'ils fussent à titre gratuit, comme une donation.

Pour les actes à titre onéreux, cela était conforme au système général du Code civil, (jui n'avait organisé aucune publicité pour le transfert de la propriété immobilière elle-même .

Au contraire, en ce qui concerne les actes à titre gratuit, les donations, cette solution était différente de celle que le Code avait adoptée, pour la propriété immobilière, qui, nous lavons vu plus haut (1), était subordonnée à la formalité de la transcription.

Elle n'en était pas moins certaine ; elle résultait des termes de l'article 939 ; cet article n'ordonne, en effet, la transcription de la donation que quand elle a pour objet des biens susceptibles d'hypothèques ; or, nous l'avons dit (2), les servitudes ne peuvent pas être grevées d hypothèque (art. 2118).

Voir shprà.

Voir suprà.

Loi du 23 mars 1855, article 2. Points certains. — Cette lacune du Code civil a été comblée par la loi du 23 mars 1855. L'article 2 de cette loi ordonne, en effet, de transcrire :

\ o Tous les actes constitutifs de servitudes ;

2o Tous les jugements qui déclarent l'existence d'une servitude, en vertu d'une convention verbale.

Il est deux points certains :

a) C'est que cet article est étranger à rétablissement des servitudes par testament. En effet, nous l'avons établi plus baut, cette loi de 1855 à laissé en debors de ses dispositions tous les actes de dernière volonté, et elle ne s'applique qu'aux actes entre vifs. Donc les servitudes établies par legs écbappent à toute mesure de publicité ; c'est un des vices de la loi de 1855.

h) C'est que cet article s'applique à tous les actes à titre onéreux, de quelque nature qu'ils soient, vente, échange, etc. Reste im point controversé.

La loi du 23 mars 1855 s* applique- t-elle aux donations de servitudes ? — La raison de douter vient du dernier alinéa de l'article i\ de la loi du 23 mars \ 855 . Il porte qu'il n'est rien dérogé aux dispositions du Code relatives à la transcription des donations.

On s'est appuyé sur ce texte pour prétendre que la prescription n'était pas exigée, encore aujourd'hui, pour ks donations de servitudes, puisque l'article 939 du Code civil ne prescrivait pas l'accomplissement de cette formalité.

Cette manière de voir n'a pas prévalu. La jurisprudence et la majorité des auteurs déclarent la transcription nécessaire.

A l'objection tirée de l'article 11, on a répondu avec raison qu'en appliquant aux donations de servitudes l'article 2 de la loi de 1855, on ne dérogeait pas à l'article 939, mais qu'on complétait simplement ses dispositions ; la disposition de l'article 2 est ampliative et non modificative de celle de l'article 939 (1).

Preuve de l'existence d'une servitude. — La preuve de l'existence des servitudes est régie par les règles ordinaires de preuve. Cependant, la loi admet que le titre primordial peut être remplacé par un titre récognitif émané du propriétaire du fonds asservi sans exiger, pour la force probante de cet acte, les conditions requises en matière d'obligations (art. 695, C. proc. avec l'art. 1337).

(1) Aubry et Rau, III, n» 250, noie 15 ; Planiol, I, n» 1915. En sens contraire, Baudry-Lacantinerie, II, n» 479.

DBS SERVITUDES PRÉDIALES OU RÉELLES 5t7

b) La prescription.

Historique. Ancien droit. — Dans notre ancien droit, la

S lus grande divergence existait entre les coutumes au point de vue e rétablissement des servitudes par la prescription . Certaines coutumes, comme la coutume de Paris, écartaient la prescription pour toutes les servitudes sans distinction (art. 186). D'autres coutumes, au contraire, admettaient la prescription pour toutes les servitudes. Par exemple, la coutume d'Auvergne (XVII, 1-4).

Solution intermédiaire du Code civil (art. 690 et 691).

— Les rédacteurs du Code ont adopté une solution intermédiaire. Ils ont admis la prescription pour les servitudes qui sont à la

fois continues et apparentes ; et ils Tont rejetée pour celles çui ne réunissent pas ces deux caractères et qui sont, ou discontmues, ou non apparentes.

Nous allons expliquer ces deux points .