Inst., h
3. D., 45, 3, De slip, serv., 18, 3 : Vriicuique tantum adquiritur quantum ratio jwis permit tit.
4. Alfenus, /)., h. /., 30, 1. En conséquence le fermier d'un bien rural a droit à une remise de fermage {reynissio mercedis)^ au cas où la récolte n'a pu rire perçue par suite d'un cas de force majeure, inondation, gr^e, invasion, etc. Gaius, Z>.. /i. /., 25, 6 ; mais, si le bail est fait pour plusieurs années, les bonnes devront entrer en balance dos mauvaises (Ulpien citant Papinien, /)., h, t , 15, 4).
(!6pendant on admet un tempérament fort justifiable quand le cas fortuit est étranger à l'ouvrier et le frapperait d'un chômage imprévu * ; soit enfin dans la locatio opens faciendi, où la terminologie signalée donne à Fauteur du travail le nom de conductor, mais où on met cependant les risques à sa charge comme à celle des autres locateurs *.
IV. Kztinctioii du louage. -— Le contrat de louage, en particulier le louage des choses, s'éteint, cesse de faire naître des obligations nouvelles :
1" Par la volonté des deux parties, notamment par leur commun accord fixant, dès le principe pour le louage de choses ou de services, un terme qui paraît avoir été habituellement de cinq ans pour le louage des biens ruraux °; seulement si, à l'expiration du délai, le locataire demeure en jouissance au vu et au su du bailleur, comme le contrat est un contrat consensuel, il y aura, au moins en matière de biens ruraux, un renouvellement tacite {tacita reconductio) aux mêmes conditions, sauf la réduction du délai à un an et Textinction des sûretés réelles données par des tiers ♦.
1. Paul, D., A. t., 38, pr. : Qui opéras suas locavit totiua lemporis mercedem aceipere débet, ai per eum non stetil^ quo minus opéras praestet. Il n'y a d'exception que pour le cas où il se serait placé ailleurs : /)., A. /., 19, 9. V. une solution et une réserve analogues, /)., A. /., 19, 10. C'est pour écarter cette règle humaine et équitable que les industriels qui exploitaient les mines de Transylvanie écrivaient dans les marchés faits avec leurs ouvriers, pour le cas d'inondation de la mine : Quod si fluor inpedierit pro rata conputare debebit (Textes^ p. 766).
2. Le travail est aux risques de l'entrepreneur jusqu'au moment où il a été reçu [operis probaiio) par celui pour qui il a été fait (Labéon, /)., A. t,, 62 : Si rivum quem faciendum conduxeras et fecerasy antequam eum probares^ labes corrumpitf tuum pericalum est). Seulement une doctrine qui parait venir de Sabinus excepte le cas où l'ouvrage est détruit par un cas de force majeure impossible à enter, par exemple par un tremblement de terre (Z)., A. /., 59. Cf* /)., A. /., 36 ; 31).
3. i>., A. /., 9, 1 ; 13, 11 ; 24, 2. 4 et les autres textes cités par Esmein, Mélanges, p. 220, n. 1. Nous avons vu que ce terme résultait pour les baux de TÉtat de la durée normale du lustre (p. 551, n. 2). Sur une autre cause qui a pu contribuer à son maintien dans les baux privés, v. le même auteur, p. 225 et ss.
4. Ulpien, />., A. /., 13, 11 (Lenel, 948). Le texte, après avoir posé ce principe en termes très clairs pour les baux à ferme de biens ruraux, passe aux baux à loyer des biens urbains, pour lesquels il dit en termes beaucoup plus obscurs : In urbanis aulevn praediis alio jure utimur,ut^prout quisquehabitaveritjita et obligetur, nisi in scriptis certum tempus conductioni comprehensum es/. La finale nisi in scriptû...est vraisemblablement une addition des compilateurs (cf. Eisele, Zsavsl.,1, 1, 1886, p. 28. Demburg, Pand,, 2, § 111, n. 39), avant lesquels Ulpien disait par conséquent, semble-t-il, simplement que, pour les biens urbains, le locataire qui avait continué à jouir, devait le loyer au prorata du temps de jouissance. Quant au sens de la finale ajoutée au texte remanié, il est très discuté : suivant les uns (Demburg, loc. cit.), elle exprimerait cette idée naïve que, si le bail primitif a fixé la durée de la prolongation éventuelle, il sera observé ; suivant d'autres (Esmein, Mélangesy p. 224, n. 1), qu'au cas exceptionnel de bail verbal fait pour un terme arrêté la tacite reconduction a lieu pour un an comme en matière d'immeubles ruraux ; suivant d'autres (Vangerow, 3, § 644 ; Windscheid, 2, § 402, u- 13), que la tacite reconduction a lieu au cas de bail écrit pour un temps égal
2» Par la volonté unilatérale du preneur : même avant le terme, quand il y en a un, s'il ne peut obtenir l'avantage convenu*, par exemple, par suite du défaut de réparation de la chose louéte, et, quand il n'y a pas de terme, au moment qu'il veut ;
3^ Par la volonté unilatérale du bailleur, également au moment qui lui plaît, quand il n'y a pas de terme ^, et quand il y a un terme, dès auparavant dans quelques cas : dans celui d'abus de jouissance, dans celui de défaut de paiement delà merccs pendant deux ans, enfin dans celui où il a un urgent besoin de la chose '.
En revanche le louage ne s'éteint ni par la mort des parties, quoiqu'il en ait peut-être été différemment à l'origine*, ni, quoiqu'on dise parfois le contraire en faisant une confusion, par la vente de la chose''.
V. Lbx Rhodia dejactu^, — C'est à propos du contrat de louage qu'il faut indiquer les régies sur les avaries que les Romains représentent comme venant de la lex Rhodia dejactu. Quand, à la suite d'un péril de mer, on a du sacrifier une partie de ce qui se trouvait sur un navire pour sauver ce navire ou sa cargaison, la perle doit être supportée proportionnellement par les propriétaires des choses sauvées"^. C'est un principe déjà connu des jurisconsultes de la fin de la République». Il vient, diton, des lois commerciales de l'île de Rhodes, mais il est mis en pratique, à Rome, au moyen des actions qui naissent du louage : en vertu de la locatio operis faciendi contractée entre le maître du navire et les propriétaires des marchandises, le propriétaire des marchandises sacrifiées aura l'action locati pour demander son indemnité au maître du navire,
à celui du premier bail. — Au reste, ces règles, étant des règles d'interprétation, peuvent être modifiées par une convention expresse différente contenue dans le premier bail, ainsi que paraît bien faire par exemple la première clause de la lex horreorum^ Textes^ p. T63.
i. Gaius, D., h. t., 23, 2.
2. C'est à cela que fait allusion Pomponius, />., h. t., 4, en parlant de locatio, quoad is qui locasset vellet,
3. Abus de jouissance : Paul, D., h. t., 54, 1. Caracalla, C, 4, 65. De locato, 3. Non-paiement des loyers pendant deux ans : D., h. ^, 34, 1 : 56. Besoin urgent de la chose : C, 4, 65, De localo, 3. La constitution est d'Antonin Caracalla, mais il se peut que la finale indiquant cette cause d'expulsion et quelques autres nr soit pas de lui. Cf. Eisele, Zsavst., il, 1890. p. 29.
4. C'est, a relevé de Ihering, Hôle de la volonté dans lapossesiion, p. 295, n. 159, ce qui semble résulter de Labéon, i)., /*. /., 60, 1 : Heredem colonie quamvis colonus non est, nihilominus domino possidere existimo.
5. L'aliénation permettra bien à l'acquéreur d'expulser le preneur nisi en legf émit (C, 4, 65, De loc, 9 ; v. cependant la doctrine divergente de de Ihering, op. cit., pp. 313-389) ; mais cela n'emp^'che pas le contrat de subsister: le locataire aura droit à des dommages-intén'ts du bailleur.
6. D., 14, 2, De lege Rhodia de jactu. Paul, Sent., 2, 7. Cf. Goldschtuidt. Zeitsch. fur Handelsrecht, 35, 1889, pp. 36-90.
7. /)., h. /., 1 : Lege Rhodia cavetur, ut si levandae navis gratta jaclus mercium factus est, omnium contributione sarcintur quod pro omnibus datum est,
