DUREE DU CONTRAT

10 ans.

15 ans.

20 ans.

25 ans.

21 ans . .

FR. C

et, le cas échéant, notamment de l'intérêt dû aux obligataires, les bénéfices sont répartis de la manière suivante :

a) Au fonds de réserve: 5 p. c. au moins selon le vœu de la loi ;

b) Aux coopérateurs (ordinairement 3 p. c. du capital versé) ;

c) Au fonds de prévision,

d) Aux administrateurs et commissaires, lorsque l'indemnité leur allouée est ainsi prévue par les statuts.

CONDITIONS DE VIABILITÉ

Elles sont de deux ordres assez différents: il y a des conditions d'ordre financier, et des conditions d'ordre administratif.

I. — En ce qui concerne la partie financière, nous avons exposé les bases des conditions de succès en examinant le rôle que joue le capital.

Pour réussir, il faut que le capital soit à même de remplir toute la mission qui lui est dévolue. Par conséquent:

Dans le type A, il doit être d'un recrutement régulier. Comme il ne provient point ici de dépôts, il a naturellement les deux qualités essentielles: la stabilité et le bon marché. Seulement il faut veiller soigneusement à ne pas tarir ses sources.

Les sociétés de ce genre doivent se préoccuper de recruter constamment une clientèle nouvelle, car des déchets se produisent inévitablement, et il ne faut pas laisser venir des trous.

Il faut de l'argent non seulement pour faire face aux remboursements à faire soit aux propriétaires de terrains, soit aux fournisseurs à crédit, mais aussi pour pouvoir continuer à construire. Un arrêt dans l'activité pratique découragerait les versements, et ferait cesser tout à fait les affiliations nouvelles. A quoi bon porter ses économies si l'on n'a qu'une chance infinitésimale d'avoir son tour ?

Ces sociétés doivent encore se préoccuper d'assurer la rentrée régulière des remboursements annuels. Lorsqu'elles ont, de leur côté, cherché ailleurs l'emprunt complémentaire, elles doivent en outre se constituer une réserve constamment libre. Car il arrivera toujours qu'un décès ou un revers de fortune mettra du retard dans les rentrées, et, si la créance est en sécurité par les garanties hypothécaires, encore faut-il le temps pour les réaliser.

Quelques sociétés de ce genre insèrent dans leurs contrats une clause résolutoire de la vente, si vente il y a eu, ou une vente sous condition suspensive. De cette façon, en cas de suspension de remboursements, la société se substitue à l'associé en défaut, puis repasse la propriété à un associé qui attend son tour. S'il y en a beaucoup de

cette dernière catégorie, il y a toutes les chances qu'on en trouve au moins un à qui la maison délaissée convienne comme disposition, situation et prix.

Dans le type B, le capital doit être stable, bon marché et abondant.

Il est dangereux de le demander aux dépôts, car une créance hypothécaire est essentiellement peu liquide. Les mobilisations de gages fonciers organisées en Allemagne par tout un système d'institutions financières d'Etat, ne semblent pas pouvoir être imitées aisément.

Une pratique fréquente le fait provenir d'obligations remboursables par annuités ; si les sociétés d'habitations sont fortes et riches en crédit, elles pourraient en émettre elles-mêmes; le plus souvent elles ont recours à des banques qui prennent sur leur disponible, ou encore émettent elles-mêmes des obligations dont les échéances correspondent aux périodes des remboursements pour la société d'habitations.

De cette façon il y a des complications et des intermédiaires, c'est incontestable, et l'argent s'en trouve autant renchéri. Des établissements publics, des communes même, pourraient peut-être intervenir utilement, et fournir des capitaux à bon marché. (1)

II. — Les conditions administratives sont communes aux deux types de sociétés.

Il faut éliminer le plus grand nombre de formalités possible. Il est telles sociétés où l'on dirait vraiment que les administrateurs, enflés de leur pouvoir, rêvent la réalisation de ce qu'ils voient dans les grandes administrations où ils sont employés; ils ont l'air de prendre une revanche de leur situation modeste, et d'accumuler la paperasserie pour s'en faire un trône presque ministériel.

Des précautions trop méticuleuses nuisent à la sécurité elle-même, car on ne voit plus la réalité des choses à travers les dossiers trop compacts.

Il faut encore s'entourer d'un personnel intelligent, jeune et dévoué parmi les hommes de métier, et se les attacher sincèrement, depuis l'architecte jusqu'au simple maçon ; car tous peuvent rendre des services éminents aux associés, diminuer le coût de leurs constructions, éviter les accidents, empêcher des fraudes, et par là même fortifier la société, le bien-être d'une société de ce genre ne pouvant résulter que de la somme des bonnes chances de ses associés.

(1) Une proposition a été faîte au Conseil communal de Schaerbeek, dans le but de créer une coopérative d'habitations pour le personnel employé et de placer la réserve de la caisse des veuves et orphelins en obligations à 2 1/2 p. c. de cette coopérative.