MESSIE13RS

Malgré mon vif désir de payer mon tribut à l'Académie, j*ai hésité long-temps y je l'avoue » à réclamer son attention, cherchant toujours un sujet qui pût présenter quelque intérêt à la généralité de ses membres.

Je me suis arrêté à Vidée de vous présenter quelques considérations historiques et philosophiques sur les conditions de la transmission de la propriété à titre onéreux. Une loi récente, du 23 mars 1855, sur la transcription , en venant modifier d'une manière fort grave les principes du Gode Napoléon, donne à cette étude un caractère d'actualité ; et comme la question en elle-même intéresse tout propriétaire, j'ai pensé que vous parler d'un sujet qui vous touche si directement devait être le moyen d'obtenir , sans trop en abuser, quelques moments de votre bienveillante attention.

17^ TRANSMISSION rc LA PROPRIÉTÉ

L'orgaDisalion de la transmission de ia propriété soulève deax ordres de questions, qui, pour avoir une certaine connexité, n'en sont pas moins très-distinctes.

On peut se demander d'abord quels actes sont nécessaires pour faire passer la propriété d'une tète 8ur nne autre, lorsque les deux intéressés sont d'aceord pour opérer cette transmission : à quel moment l'ancien propriétaire sera dessaisi» tandis que le nouveau aura acquis pour l'avenir la pleine puissance sur la diose , plena in repoîestasy ainsi que Justinien déGnit la propriété (1). Faut-11 pour cela un acte matériel, et quel doit-il être? Suffit-il au contraire de la volonté des parties contractantes , de la volonté de l'une d'abandonner son droit, de la volonté de l'autre de l'acquérir ?

Cette première question résolue , il s'en présente une seconde : le fait qui suffira pour transférer la propriété entre les parties suffira-t-il pour tous les autres membres du corps social étrangers au contrat» ou faudra-t-il accomplit vis-à-vis d'eux des formalités de publicité qui leur permettent de discerner sans hésitation quel est le propriétaire actuel» et de reconnaître quand la propriété a cessé de résider sur une tête pour passer sur une autre ?

La première question* vous le voyez» Messieurs» concerne la transmission de la propriété dans son essence môme ; la seconde se préoccupe surtout des exigences du crédit public.

Ai^ourd'hui nous sommes habitués à ne pas séparer

(1) losU, %kfi. De Vsufructu.

ces deux idées. Et, effectivement, toute législation, pour être vraiment bonne , doit donner une solution satisfaisante à ces deux questions ; mais il ne Tant pas croire qu'il en ait été toujours ainsi. Ce crédit public , qui fait l'objet des préoccupations les plus graves de nos législateurs , qu'ils s'efforcent d'assurer par tous les moyens , auquel des esprits aventureux voudraient même tout sacrifier , est une idée moderne , je dirais presque contemporaine. 1^ loi du 23 mars 1855, qui lui a fait sa part légitime, est une loi d'iiier : l'antiquité et le moyen-âge, nous allons bientôt le voir, n'y avaient pas songé ; quelques coutumes avaient à peine essayé de l'organiser , et le Code Napoléon , tout en s'en préoccupant d'une manière beaucoup plus sérieuse que la législation coulumière, était loin de lui accorder les justes garauiles qu'il pouvait et devait réclamer.

La loi du 23 mars 1855 a été accueillie avec la plus grande faveur par la majorité des praticiens ; quelques jurisconsultes y ont vu au contraire un retour à des idées matérialistes , dont le Code Napoléon nous avait affranchis , et par conséquent un pas rétrograde dans, le Droit philosophique. Qu'y a-t-il de vrai dans ces critiques? Voilà, Messieurs, ce que je me propose d'examiner en vous faisant assister, par un exposé rapide des divers systèmes qui ont été suivis jusqu'à la loi du 23 mars 1855, à la formation lente et successive de la législation qui nous régit. Vous apprécierez mieux ainsi les difficultés du problême et le mérile de la solution qu'il a reçue.

La première question , celle des conditions de la transmission de la propriété entre les parties contrac-

tantes » est évidemment la question fondamentale et celle qui devait la première attirer Tattention. C'est la seule , je viens de le dire , dont l'antiquité et le moyen-ûge aient cherctié la solution.

Avant de faire connaître celle qu'ils lui ont donnée , quelques notions philosophiques sur la nature et l'essence du droit de propriété me paraissent indispensables à rappeler.

On conçoit. Messieurs, dans les rapports des hommes deux sortes de droits , que les jurisconsultes ont qualifiés : les uns de droits réels, les autres de droàs personnels^

Le droit personnel est celui qui constitue une obligation d'une personne envers une autre : il y a un lien spécial entre la personne obligée qu'on appelle di^ biteur, et la personne envers laquelle le débiteur s'est obligé et qu'on appelle créancier; ce lien spécial auquel les autres membres du corps social restent étrangersy et qui n'atteint qu'une personne déterminée, est le caractère essentiel et spécifique du droit personneL

Il en est tout différemment du droit réel. Ce droit met en contact un homme et une chose, si je puis m'exprimer ainsi , et il établit entre eux un rapport juridique auquel restent étrangers tous les autres membres du corps social, qui n'ont d'autre devoir que de ne pas troubler ce rapport juridique : obligation purement négative qui ne peut être considérée comme un lien de droit.

Le droit de propriété est le type le plus parfait du droit réel. Quand je suis propriétaire , je le suis vis-àvis de tous , et au même degré ; rien de plus absolu

A TITRE ONfiBEVX. ITÏ

et de plus excludf que la propriété : c'est là son essence, sa condition d'existence; c'est le lo 6e or noi to be des Anglais.

Ces deux caractères si différents du droit personael et du droit réel se traduisaient admirablement, en Droit romain, dans les formules de l'aciion destinée à faire protéger par la Justice ces deux droits.

La formule de l'action en revendication , protectrice du droit de propriété, est absolue : Hune ego haminem ex jure Quiritium meum eue aio [\), Sans doute l'action sera dirigée contre une personne , parce qu'il est impossible de concevoir l'action dirigée contre une chose ; mais elle ne sera pas dirigée contre telle personne plutôt que telle autre et déterminée d'avance : elle sera dir^ée coutre le tiers-détenteur, et si ce tiersdétenteur cesse sans dol de posséder , elle l'abandonnera pour s'adresser au nouveau détenteur (2). Aussi cette action avait-elle no caractère tout particulier : on l'appelait arôiirniVe, parce que le juge n'était pas obligé de prononcer Immédiatement une condamnation; il devait mettre le possesseur en demeure de restituer, par une décision préalable que nous appellerions aujourd'hui interhcuioire ; et si le possesseur accomplissait, en délaissant l'objet , l'obligation n^atlve de ne pas troubler le droit réel réclamé, il était impossible de prononcer contre lui une condamnation quelconque : il devait être purement et iiimplement cOn-

(1) Gbjds, c. IV, s 10-

{t) I Ï7. S 3 tf, Dtni vUidic.iwiu , liU. Vt , lil. i.

178 TRANSMISSION DE LA PROPRIÉTfi

gédié de l'action • parce qu'il n'eiistait plus de rapport Juridique entre lui et le demandeur (1).

La formule de raction personnnelle , au lieu d'être absolue, était éminemment spéciale et relative : l'obUgé y parait immédiatement et l'action ne peut s'adresser qu'à lui ; mais aussi le Juge n'a plus û'arbùrmm , plus de décision interlocutoire à rendre : si les faits sont vérifiés, la condamnation est inévitable. L'obligé ne peut se soustraire à celte condamnation, même au prix de l'abandon de tous ses biens , au moins dans le principe (2). L'obligation est inséparable de la per-* sonne du débiteur : elle est attachée à lui, suivant l'expression énergique des anciens docteurs , siau lepra cwfi (3).

Ces notions étaient intéressantes à rappeler avant de s'occuper des conditions de la création du droit réeL

En effet, qu'une convention soit suflkante pour créer

(i) C'est ce qu'établit parraitement la formule même de l'action que nous trouvons dans un des Discours de Cicéron contre Verré9t de jurisdictione , 42. * Lucius Octavenus jiidex eslo. SI paret fuodum Capenatem de quo aicitur ex jure Quirilium Auli Aggerii eue, neqiie is fundus Aulo Àggerio rejfifuarur, quanti ea res erit tantam pecuniam Numerium Negidiuro Aulo Aggerio condemna; si non paret, absolve. >

(S) La cession de biens est une institution du Droit prétorien.

(3) Prenons pour exemple la formule que Gains nous donne de Taction de défidl : ■ Quod Aulus Aggeriiis apud Numerium Negidium déposait, quidquid, ob eum rem, Numerium Negidiam Aulo Aggerio dare facere oporlere ex bona fide ejus, id jodex Numerium Negidium Aulo Aggerio condemna ; si non paret, absolf e. • ~ Gains, Corn. iT, S .^3.

A TITtE ONÊfiECX. 179

les droiis personnels , oo peut Tadmeltre facilement: palsqoe la personne seule s'engage, un acte de sa volonlé doit suffire pour établir l'engagement ; le lien de droit résulte du concours des deux volontés qui mettent en rapport les deux personnes : aussi a-t-on toujours reconnu sans hésitation que le consentement des parties était le générateur par excellence des droits personnels»

Mais on conçoit Cacilement qu'il y ait plus de difficulté en ce qui concerne la création du droit réel. Puisque le droit s'atuque à une chose , il semble qu'il doive intervenir dans la génération du droit on acte matériel qui mette Tbomme en rapport avec la chose , de manière à opérer le lien Juridique. C'est effectivement ce point de vue qui avait frappé tous les législateurs anciens , et qui a été d'abord accepté par la plupart des législations modernes. Aussi le principe regardé comme un axiome était-il celui-ci : TVt»ditioHibus et usucapicnibus , non nudis padis , domima rerum tramferuntur (1).

On regardait comme certain que la volonté était impuissante à elle seule à créer on droit réel , et voici comment notre célèbre Pothier s'en exprimait : t Le contrat de vente ne peut produire par lui-même l'effet de transférer la propriété : les contrats ne peuvent former que des engagements personnels entre les contractants. Ce n'est que la tradition , qui est la conséquence dn contrat , qui peut transférer la propriété de la chose qui a fait l'objet du contrat (2). § Ainsi

(I) L. 20, Cod., Depactiê, lib. Il, tit. m. (}) De la vente, n*. 319.

le contrat était à cette époque , et 11 est resté en France jusqu'en I8O/1, une cause (t acquisition de la propriété 9 en ce sens que l'acheteur avait bien une action personnelle pour forcer le vendeur à accomplir l'acte matériel et subséquent qui devait le rendre propriétaire , mais que cet acte subséquent était seul le titre d'acquisition , pour parler le langage du Droit , c'est-à-dire qu'il était nécessaire pour créer le droit réel , le lien juridique entre l'homme et la chose.

Les législations anciennes, et les législations modernes jusqu'en i80/i« n'ont eu d'autre préoccupation en général que de déterminer les faits nécessaires pour créer le droit réel, c'est-à-dire d'organiser la tradition. Au surplus , l'acte accompli « elles ne se sont nullement occupées de la publicité qu'il pourrait avoir : la transmission de la propriété opérée entre les parties l'était par cela même à l'égard des tiers, et vous allez être convaincus» Messieurs, par Tétude des faits qui constituaient la tradition, combien peu ils étaient institués dans une intention de publicité, et vous allez apprécier le peu de notoriété qu'ils pouvaient avoir.

Je prends la tradition dans le dernier état du Droit Romain , lorsque la législation est arrivée à son expression philosophique la plus avancée : je m'expliquerai bientôt sur quelques formalités que nous rencontrons dans le Droit ancien et qu'on pourrait croire, au premier abord , instituées dans le but d'avertir les tiers et d'assurer le crédit.

Nous trouvons trois titres d'acquisition de la propriété : la tradition , l'usucapion , l'adjudication. Nous

A HTRE ONÉREIX. 181

poQYODS les ramener à la tradition. En effet , la tradition faite par le vrai propriétaire emporte transmission de propriété immédiate : faite par un antre que le Trai propriétaire , elle ne peut avoir le même effet; mais si la tradition est faite à un acheteur ayant JQSte titre et bonne foi, au bout d*un certain temps ^ la propriété lui sera acquise : Tusucapion ou , comme nous dirions aujourd'hui , la prescription a donc pour base essentielle la tradition. Je ne m'occupe pas de radjadication , mode tout-<1-fait exceptionnel

Qneb sont donc les faits qui constituent la tradition en Droit romain et qui sont, dès-lors, nécessaires pour la transmission de la propriété ? Le toucher est le sens par excellence pour les Jurisconsultes romains , et ils rapportent à celui-là tous les autres. Le moyen le plus simple de tradition sera donc Tappréhension par le toocher , la remise de manu in manum.

Hâte ce n*est pas là le moyen unique. Par une théorie physique, qu'il n'est pas sans intérêt de vous faire remarquer ici, les Jurisconsultes romains estiment que rceil met l'homme en rapport physique et direct avec les objets éloignés, aussi bien que le toucher avec les corps qui se trouvent à sa portée , parce que le rayon fisael part de l'ceil pour aller s'imprimer sur eux. Je n'ai pas à discuter cette théorie , mais Je la constate. Le jurisconsulte Javolenus dit que si j'ai commandé à mon débiteur de déposer son argent en ma présence , il est libéré, même avant que j'aie touché à cet argent, parce que je suis devenu aussitôt propriétaire. Et ne croyez pas. Messieurs, que c'est parce que j'ai la faculté de ramasser sur-le*champ cet argent^ par suite

de la permission et de la volonté du dél>ileur : le débiteur ciiangerait de volonté et reprendrait cet argent avant que j'y aie touché , que je n'en serais pas iBoIns propriétaire et que la tradition n*en aurait pas moins eu lieu. Le jurisconsulte explique , en effet , sa pensée par ces mots remarquables : ei quodam modo manu longa tradita existimanda est (1). Aussi , le juriseoiH suite Paul ne fait-il aucune difficulté de poser cette règle : Non enim corpare et tactu neeesse est apprehtm^ dere possessionem , sed oculis ei affectu (2). El ne aolre jurisconsulte , Celse , fait l'application de ce principe dans un autre texte : si le vendeur ^ dit-il, me mmtre du haut d'une maison le cbamp que j'ai acheté , il me le livre et je le possède aussi bien que si je l'avais marché tout entier (3).

Cette tliéorie que les jurisconsultes du moyen-âge ont obscurcie et compliquée , ainsi que nous le ver* rous plus tard , en y appliquant leur esprit synAolique , est fort simple comme vous le voyes : il faut / pour la création du droit réel, un fait matériel qai se joigne à la volonté des deux contractants et qui epèfe un contact avec la chose ; mais ce contact se produit également par le toucher et par les yeux.

Les jurisconsultes en avaient tiré une conséquesce fort simple et fort rationnelle : c'est que lorsque le contact , le fait matériel existaient déjà . mais à un autre titre » il n'y avait pas besoin de tradition , et le droit réel résultait alors de la simple convention ,

(1) L. 79 ff« De solutionibuM , Mb. XLVI , lit. m.

(2) L. 4 , $ 21 (T, De adquirenda posieuione, lib. XLI, lit. ii. (8) L. 18, S ' '* ^' adquirenda passettiane, lib. XLI, tiU tu

A TITRK ONÉRELX. 183

puisqu'elle reuconlraU le fait matériel existant Ainsi , je suis dépositaire d'une cliose et J'en ai , par conséquent , la détention matérielle ; je l'achète : j'en deviens aussitôt propriétaire sans tradition , parce que je la possède et qu'il n*y a besoin d'aucun fait nouveau pour produire un contact qui existe déjà. Les textes sont précis : Interdum sine traditione nuda ro^ luntas domini suffieii ad rem iransfcrendnm (!]•

Au surplus , quel que soit le fait matériel qui opère le rapport, le toucher, le rayon visuel, le contact en vertu d'une cause antérieure , l'effet produit est identique 9 la propriété est transférée d'une manière aussi complète et aussi absolue.

Rien de plus simple et de plus logique que cette théorie ; rien de moins symbolique et de plus con* forme à la réalité et à la raison, le point de départ, c'est-à-dire la théorie physique , une fois admis.

Mais aussi il faut reconnaître que, dans ce système, il y a absence complète de publicité et de garanties pour le crédit public. Le fait qui opère la tradition a lieu sans témoins; rien n'en 6xe le souvenir et ne peut le révéler aux tiers : si le secret n'est pas de l'essence de la tradition , la publicité Test bien moins encore , et si elle se rencontre , ce sera par accident , car le législateur ne l'a pas cherchée.

C'est ici , Messieurs , quil convient de s'expliquer sur deux modes de tradition que nous trouvons dans Tancien Droit romain , et qui se présentent avec des solennités dont une certaine notoriété est la consé-

(t) $ 44» In»l., De rtrum divitione.

184 TRANSMISSION nE LA PROPRIÉTÉ

quence nécessaire , et dans lesquels on pourrait être tenté , au premier abord , de signaler une tentative d'organisation du crédit public : je veux parler de la mancipation et de la cessio in jure ^ h Taudience du Préteur.

La mancipation est un mode solennel d'acquisition de la propriété. On appelle cinq citoyens romains et un porte-balance. La chose vendue est présente, ou* si elle est trop considérable pour être déplacée , on en apporte un fragment qui représente le tout L'acheteur déclare qu'il acquiert , moyennant une pièce d'airain qu'il jette dans la balance , et il remet cette pièce au vendeur (i).

La cessio in jure est un mode non moins solennel qui s'accomplit devant le tribunal du Préteur. La chose est présente ou un fragment , si on n'a pu rapporter entière : l'acheteur la revendique comme sienne ; le vendeur ne contredit pas , et le Préteur déclare que la chose présente est la propriété de l'acheteur. C'est un procès simulé qui produit l'effet d'un procès réel (2).

Voilà , certes , de la publicité : ces formes solennelles comportent une certaine notoriété; mais quel est le but de cette notoriété? Est-ce d'organiser le crédit public « de protéger les tiers? On pourrait le croire avec un coup d'œil superûciel : l'examen attentif dissipe cette illusion.

La mancipation est propre aux citoyens romains» et cependant les étrangers peuvent devenir proprié-

{i, Gaius, Com. i, $ 119, et Coni. iv, $ 17. (3) Gaius, Com. ii, 5 34.

A TITRE ONÊRF.IX. 185

taires à Rome : or, les exigences du crédit public sont aosd impérieuses sinon plus» en ce qui concerne les étrangers qu'en ce qui concerne les citoyens romains. Pourquoi donc astreindre les uns à des modes de publicité dont les autres sont dispensés ?

D'un autre côté, la mancipation n'est exigée que pour la transmission des choses mancipi : or, ces choses sont très-peu nombreuses. Pourquoi celte distinction ?

Rien n'est plus conjectural que la cause de cette distinction des choses en res mancipi et res nec mancipi. Les jurisconsultes , en la rapportant, n'en donnent pas les motifs. Ce qui est certain , c'est qu'elle est fort ancienne , puisque Gaius nous atteste qu'elle existait au temps de la Loi des XII Tables (1). Ce qui est encore certain d'après le témoignage de Gaius et d'Ulpien , c'est que les res mancipi ne comprennent que les héritages jouissant du jus ùalicum , et non les fonds provinciaux » les servitudes rurales des fonds Italiques , les esclaves et les bêles de somme ou de trait , quœ darso coUove domamur; tout le reste est res nec mon* dfn^ l'argent monnayé, les statues, les pierres précieuses, les marchandises, etc., etc.

Cest Justinien qui abolit cette distinction par une constitution spéciale (2) ; mais il y avait bien long-temps, à cette époque , qu'elle avait perdu sa raison d*ôtre et qu'elle était devenue un mystère presque impénétrable. JosUnien l'appelle dans sa constitution antiqua subtili^ tatis Uidibriwn, qu'il supprime pour faire cesser la

(1) Com.ii, S&7.

2} L. unie Cod., De nudo jure Quiritium toUendo,

frayeur des étudianls en Droit en abordant an sujet aussi énlgmaliquc. « Quod niliilabacniginate discrepat, Dec unquam videtur, ncc in rébus apparet, scd vacuum est et superfluum verbum 9 per quod aniuii juvenum , qui ad primam legura veniunt audîentiam, perterriti ex primis eorum cunabulis, inutiles legi&antiqu» dispositiones accipiunt. 1*

Quelque danger qu'il y ait h présenter des conjectures sur ce que Justinien déclarait , il y a maintenant quinze siècles, une énigme, on peut présumer que cette distinction avait son origine dans le Droit politique plutôt que dans le Droit civil. M. Serrigny , professeur à la Faculté de Droit de Dijon , avait émis d'une manière générale cette idée , qui vient d'être examinée et coofirmée par un de nos collègues de la Faculté d'Aix, dont les brillantes épreuves en 1866 ont laissé ici un long souvenir, M. de Fresquet, qui a développé toute une théorie sur ce point dans un article de la Revue historique (1).

Frappé de cette observation , faite déjà par M. Ortolan , professeur à la Faculté de Paris , que les res mancipi ont un caractère d'individualité fortement empreint qui les rend facilement reconnaissables ; que, par leur nature» elles circulent peu dans le commerce et restent long-temps dans les mains du même propriétaire , M. de Fresquet s'est demandé si elles ne composaient pas les seuls éléments de la fortune officielle qui faisait ranger les citoyens dans les cinq classes d'a#sidui établies par Servius TuUius^ absolument comme,

(i) Revue historique du Droit français , p. 509. 1857.

<Vaprès notre loi du 19 avril 1831 sur le cens électoral, ou ne comptait que les contributions immobilières ou ayant une assiette certaine , sans tenir compte de la fortune mobilière.

£n raison , cet aperçu ingénieux se justifie parfaitement, et il a un haut degré de vraisemblance. C'était par le cens que la fortune des citoyens romains devait être déterminée , et c*était cette fortune qui déterminait à son toar le rang du citoyen au combat comme aux délibérations du Forum, Or, comment la constater? Ce n'est pas au moyen de cet avoir roulant qui va de main en main par la spéculation sans jamais s'individualiser , cet avoir qu'on peut se faire passer temporairement de l'un à l'autre pour se créer une fortune apparente ; il fallait présenter des biens ayant une assiette solide, dont l'origine pût se constater facilement et que deux citoyens ne pussent s'attribuer à la fois : les res mancipi seules satisfaisaient à cette condition.

M. de Fresquet ne se contente pas de cette Induction; il cite des textes à l'appui , et il explique ainsi des singularités dont on n'avait pas donné de raison satisfaisante jusqu'icL

Cet aperçu expliquerait parfaitement cette publicité exceptionnelle 9 exigée pour la transmission des rt$ mancipù Comme la distinction serait faite en vue du cens y il devenait impossible de perdre la propriété quiritaire sans des formes solennelles, en ce qui concerne le cens et les droits politiques qui en résultaient, tandis qu'on pouvait, au moyen de Vin bonis, attribuer à l'acheteur tous les produits utiles de la propriété. Une situation analogue se produisait sous la loi de 1831,

OÙ Ton pouvait compter des contributions pour des biens dont on n'avait plus la possession. Cet aperçu explique encore pourquoi cette distinction des re$ mancipi et nec mancipi tombe en désuétude et devient une énigme plus tard.

Les institutions du Droit civil se modifient; mais on se les explique toujours ^ parce que le Droit nouveau rappelle le Droit ancien en \^ perfectionnant : il n'en est pas de même des institutions du Droit politique. SI la mancipation et la cessio in jure eussent été un essai d'organisation du crédit privé , elles eussent pu disparaître, mais pour faire place à des institutions plus parfaites; il n'en a pas été ainsi, parce qu'elles avaient été créées , selon nos conjectures , dans un intérêt politique passager. Lorsque Fintérêt politique de la division des res mancipi et nec mancipi a disparu avec la République , la distinction a encore subsisté comme tradition antique, parce que cette raison est toute-puissante à Rome ; mais les jurisconsultes Gains et Ulpien n'en mettent plus la raison en lumière; Justinien ne se l'explique plus , et la supprime comme une énigme depuis long-temps impénétrable.

Voulez-vous au surplus , Messieurs , la preuve que ridée du crédit public, la crainte de tromper les tiers, n'est pas le sujet des préoccupations des jurisconsultes romains, examinons, dans leur dernière expression* les institutions de crédit proprement dites , je veux dire le système hypothécaire.

Rien de plus énergique que la sûreté conférée par l'hypotlièque , à Rome. Celui qui a l'hypothèque de premier rang est le maître absolu de la situation. En

France , tout créancier peat faire saisir et vendre les biens de son débiteur , nonobstant toute hypothèque: c'est seulement lorsque le gage est réalisé en argent que les créanciers hypothécaires exercent leur droit de préférence en emportant successivement les deniers dans Tordre fixé. A Rome, il en est tout autrement Le créancier ayant l'hypothèque préférable a le droit de se mettre en possession de l'immeuble hypothéqué, et de le conserver en ses mains tant quil n'est pas payé. Si l'immeuble vaut 200,000 sesterces, bien qu'il ne soit créancier que de 10,000, il le conservera tout entier, et nul n'aura le droit de troubler sa possession ; il pourra s'opposer à la vente tant qu'il ne sera pas désintéressé. Le seul moyen pour un créancier d'un rang inférieur au sien consistera dans le jus offerendœ pecunicpf c'est-à-dire le droit de payer de ses propres deniers le créancier préférable , pour se mettre à sa place et garder l'immeuble en dominant à son tour la situation.

Dans un système où le créancier préférable a la part du lion , et où tous les autres sont à sa merci , c'est un point capital que de connaître son rang comme créancier : or, c'est précisément ce qui est à peu près impossible. Sauf de rares exceptions, le rang se règle par la priorité de la convention constitutive de l'hypothèque (1). Par une singularité remarquable, le droit réel se constitue ici par la con-

(1) Cuni de pignore utraqne pars cootendit, prs?alel jure qui pnevenit lempore. L. S. C ^t potiore» in fkgnore , L. VIII , Ut. xfiii.

190 TRANSMISSION DE LA PROPRIÉrÉ

ventùm même, sans tradition : de sorte que si la même chose a été hypothéquée à deux personnes , celai qui a obtenu la première constitution est préférable , bien que le second créancier ait reçu la tradition de la chose hypothéquée (1). Cependant aucune précautioo n'est prise pour assurer la date de la convention , ni faire connaître cette convention aux tiers. La preuve de la convention et de sa date peut être faite par tous les moyens ordinaires de preuve, même la preuve testimoniale 5 car l'hypothèque peut être parement verbale (2).

Ainsi le prêteur prête au hasard ; il ne sait s'il existe des hypothèques antérieures à celles qu'on loi donne et qui peuvent le ruiner. L^acheteur achète en aveugle et paie en aveugle , car il n'a aucun moyen de forcer les créanciers hypothécaires à se faire connaître : il n'y a , en Droit romahi , aucuoe institotion analogue à notre purge actuelle. Le créancier hypothécaire, comme l'acheteur, n'ont d'autre ressource que le jus offerendœ pecunia à celui qui prouve son droit antérieur. Heureux si, après cette première campagne, il ne se retrouve pas un nouveau créancier préférable à celui qu'ils ont désintéressé et qui exigera de nouveaux sacrifices !

(1) Nam et in pigoore plaoet si prior coofeneritde pignore, Uoet posteriori res tradalur, adliiic potiorem esse priorem. L. 12, { 10 , ff, Qui potioreê in pignore « lib XX , tîL if.

(2) Nec ad rem pertinet quitus fit ? erbis , sicuti est in obligi- Uonibtts qux consensu oontraliuntor : et ideo sine scriptara si oon- Tenit ut liypoUieca sit, et probarl poterit , res obligala erit de qua conveniunL L. A IT, H^ pignoribu» et hypotheei» , lib. XX » UL i.

A TITRE ONÉRECX. 191

Avec de pareilles idées sur le crédit public, on conçoit qu'il ne faille pas s'étonner de cette absence complète de mesures de publicité que nous avbns signalée dans la tradition : il est d'évidence que le législateur n'a pas songé à établir un régime de publicité pour prévenir les tiers; il n'a songé» comme nous le disions en commençant , qu'à organiser la transmission de la propriété entre les parties. Il a subordonné cette transmission à un fait matériel , établissant un rapport entre l'homme et la chose ; mais ce fait déterminé , il s'est arrêté là , et dès que son accomplissement a eu lieu , la propriété est transférée aussi bien à l'égard des tiers qu'à l'égard des parties contractantes. VoKà le Droit romain dans sa dernière expression.

Si nous quittons le monde romain pour celui du MOYEN-iiGE, nous voyons la transmission de la propriété soumise aux mêmes principes et passer par les mêmes vicissitudes. Encore ici » le législateur organise la transmission de la propriété entre les parties sans s'occuper des tiers; et, si nous rencontrons quelquefois des formalités de publicité , ce sera dans un intérêt politique passager et non dans un intérêt purement civil.

C'est ainsi qu'en lisant les formules de Marculfe , au VIP. siècle, nous croyons presque assister à un récit de la cessio in jure devant le Préteur romain. C'est devant le Comte, dans l'assemblée du canton, in mallo^ qu'ont lieu la tradition et l'investiture de la propriété , et Ton y apporte, comme devant le Préteur romain, un symbole qui doit représenter la chose vendue.

Je n'ai pas, voos le concevez, Mes^eors, la prétention de vous signaler tontes les formules de tradition et d'investiture, qui varient solvant les législations , à une époque où il y a tant de législations qui s'eutre-croiscut, et où chacun suit la loi de sa nation, de telle sorte que, même après les efforts de centralisation et d'unité tentés par Giarlemagne, le grand empereur, Agobard peut écrire à son fils, Louis-le-Oébonnaire : c On voit souvent converser ensemble cinq personnes dont aucune n'obéit aux mêmes lois (1). • Je choisirai seulement une de ces formules, qu'on peut considérer comme des plus générales : «Si est Roboarùu, si esi FranotSf si est Gothus vel ÂUemanus vendùor, pone cartam in terra et super eartam tnitte euUellmm, festucam nodatam^ wantonem, wasonem terra et ramum arboris (2). Ainsi , devant le Comte comme devant le Préteur , l'objet vendu est représenté : il y a toutefois une nuance importante à signaler dans les deux légis* lations, dont l'esprit diffère complètement «

Le Romain est matérialiste , mais d'un matérialisme positif, si je puis dire. Pour les choses née mancipi, nous l'avons vu, il n'y a pas de symbole, ni de fiction : il y a prise de possession par le contact soit du toucher , soit du rayon visuel ; et , dans le dernier état du Droit, toutes les choses sont nec numcipù, — Pour les res mancipi, puisqu'il faut l'apport de la chose devant le Préteur ou le porte-balance et ses témoins, on se contentera d'une partie de la chose, à défaut

(t) Bouquet, U VI, p. 356.

(}) Grimm» n*- 558.

A TITKC ONÉREUX. 193

du lout impossible à mouvoir. Voilà où se borne la fiction : la partie supplée au tout.

L'tiomme du moyen-âge est matérialiste» si l'on veut, mais il est bien plus mystique encore : c'est bien de lui 9 et non du Romain , qu*i] faut dire qu'il aime les symboles et les prodigue ! Ainsi , ce n'est pas seulement une motte de gazon ou toute autre fraction de l'objet vendu qu'on apporte devant le Comte in mallo^ on apporte à la fois et le gazon coupé sur la terre » et une branche d'arbre » le bâton imueux» le couteau, et chacun de ces objets a son sens symbolique dans l'acte de la tradition. Ducange , au mot Investiture , nous explique, en effet , que le gazon représente la terre, que la branche d'arbre est le signe des produits qui ornent sa superGcie» qu'enfin le bâton, le couteau ou le glaive sont l'indice de la maîtrise et de l'autorité du propriétaire , qui a le droit de commander. Cette recherche , ce symbolisme , sont inconnus des Romains qui se contentent de la partie pour représenter le tout , parce qu'on ne peut faire autrement , mais qui ne vont pas au-delà.

Le régime féodal ne fait que développer cet esprit de symbolisme. Nulle terre sans seigneur» nous dit Loisel dans ses Institutes coutumières (1). La transmission de propriété devient donc autre chose qu'une affaire privée ; elle intéresse au plus haut degré l'ordre politique , car elle établit les liens de suzeraineté et de vasselage. Or , ce n'est pas chose hidifférente pour le seigneur d'avoir tel ou tel vassal , car lorsque le

(t) Reg. 23S, tib. II, lit. ii.

194 TRANSMISSION DE LA PHOPRiÉTÉ

seigneur lèvera sa bannière de combat , le vassal lui devra aide et concours. La propriété et sa transmission se trouvent ainsi intimement liées à la constitution politique , et c'est sur le sol que repose toute l'organisation féodale.

Voilà ce qui explique la solennité de la transmission de la propriété à une époque où tout d'ailleurs se fait si solennellement : ce n'est pas dans un intérêt privé , et à titre d'organisation de la publicité pour favoriser le développement du crédit public , que la solennité a lieu : c'est surtout dans l'intérêt du seigneur. C'est là une analogie curieuse à vous signaler. Messieurs , entre la législation féodale et la législation romaine. Nous retrouvons dans la solennité de l'Investiture féodale y la solennité de la mancipatio et de Vin jure cessio : le but est le même ; c'est un intérêt essentiellement politique. On exige l'investiture dans l'intérêt de l'organisation féodale , comme on avait exigé la mancipatio et Vin jure cessio pour les res mandpi 9 afin de fixer plus sûrement la place que chaque citoyen devait occuper sur les tables du cens.

Vous ne serez donc pas étonnés de voir ces solennités tomber en désuétude en France comme à Rome, à mesure que rintérêl politique qu'elles protègent perdra de son importance. De même que la mancipatio et l'iit jure cessio deviennent d'un emploi plus rare à mesure qu'on s'éloigne des temps de la République, de même les solennités de l'investiture cessent peu à peu d'être observées à mesure que les liens de suzeraineté et de vasselage vont se relâcher.

C'est de Paris que part la réaction contre ces for-

malités compliquées , dont rntilité ne se comprend plus guère , mais qui deviennent de plus eu plus odieuses par les droits seigneuriaux qui se perçoivent à leur occasion.

C'est là encore un fait digne de remarque, Mes^eurs: Paris est un pays antiféodal. Il a toujours appartenu au roi de France, et les rois de France luttent avec ardeur contre la féodalité. Ils favorisent de tout leur pouvoir et de tous leurs efforts la propagation des principes du Droit romain, qu'ils cherchent à substituer au Droit féodal Quand Philippe-Auguste fonde une chaire de Droit romain à l'Université de Paris , il fait un acte essentiellement politique, dont il ne comprend peut-être pas lui-môme toute la portée , mais qui deviendra un des plus rudes coups portés à la puissance féodale.

Tandis que les seigneurs du Midi osent intituler leurs actes : Dieu régnant et en attendwu un roi , les professeurs de l'Université de Paris présentent aux 25,000 étudiants accourus de tous les points de l'Europe pour écouter leurs leçons , le type du pouvoir absolu dans l'empereur Justinien; ils professent le principe : Quod Principi piacuit Legù habet vigarem (!)• Et ne croyez pas que l'application se fasse long-temps attendre : ce principe , Beaumanoir l'inscrira dans ses Commentaires sur la coutume de Beauvoisis (2), et

(1) L. i, fl^ De eonstitutionibuê principum, Wh, I, tiL if.

(3) « Le Roi est le souverain par-dessus lout , pourquoi il peut « faire les établissements qu*U lui plaît pour le commun profit. • Cbap. xxxiv.

IiOisel posera plus tard, dans ses Insiituies coutumières, comme un axfôme du Droit français : Qui veut le Roi, si veut la lai (1).

A l'étude du Droit romain se forment les légistes , hommes nouveaux , adversaires nés du régime féodal où ils ne peuvent trouver place , champions dévoués de la royauté , qui seule peut leur en faire une.

Philippe-le-Bel introduit les légistes dans le Parlement. C'est là encore un fait médiocre en apparence (car les nouveaux venus siègent humblement aux pieds des barons dont ils ne sont que les conseillers ^ tandis que ceux-ci jugent), mais immense dans ses résultats; car les barons féodaux , plus habitués à manier Tépée et la hache d'armes que la parole et la plume , laissent bientôt leurs sièges aux humbles conseillers, effrayés et mis en déroute qu'ils sont par ces bourgeois qu'on appelle des chevaliers en Droit , parce qu'ils sont en effet armés der toutes pièces et bardés de textes et de paroles subtiles.

Les légistes , qui deviendront plus tard des Jurisconsultes, déclarent une guerre acharnée au Droit féodal pour y substituer le Droit romain; et, pour rentrer directement dans notre sujet « on voit bientôt, dans la majorité des pays coutumiers, les solennilés de Tinvestiture et de la saisine féodale abandonnées pour s'en tenir h la tradition du Droit romain. C'est au sein du Parlement de Paris que prend naissance la maxime : // ne prend saisine qui ne veut , qui est passée à l'état d'axiome du temps de fx)isel, de même que

!.. J , Des pertouncs , lit. i*'., ii". 4.

A TITRE ONÊRFILX. 197

celle-ci , qui en est la conséquence et le développe* ment : Appréhension de fait équipoUe à saisine (1).

Seulement le génie du moyen-âge ne s'accommode pas de la simplicité du Droit romain : aussi les Jurisconsultes chercheront-ils dans ce Droit un symbolisme qui n'y est pas.

J'ai insisté à dessein , Messieurs , en vous exposant le Droit romain , sur ce que la tradition était un fait unique, la mise en rapport de l'homme avec la chose par un contact résultant soit du toucher» soit du regard : fait qu'il n'était pas même nécessaire de renouveler» lorsque la mise en rapport matériel de l'homme avec la chose avait déjà eu lieu à un autre titre. Jamais dans le Digeste vous ne trouverez une trace , si légère qu'elle soit, de la division de la tradition en plusieurs espèces.

Les jurisconsultes de notre ancien Droit, au contraire, divisent les traditions eu deux grandes classes : les traditions réelles et les traditions feintes.

La tradition réelle n'a qu'une seule espèce : c'est, dit Pothier (2), cel!e qui se fait lorsque l'acheteur est mis en possession réelle de la chose vendue.

Les traditions feintes ^ au contraire, se subdivisent en trois espèces : la tradition symbolique , la tradition de longue main et la tradition de brève main.

La tradition symbolique a lieu par le moyen ou l'intervention de quelque symbole, dit Pothier, et il en donne pour exemple la remise des clefs du magasin

(i) Jntt, rouf, de jtouesiion , n"'. 744 et 745. (3) De la vente , n*. 814 ei suiv.

OÙ se trouvent les choses vendues. C'est que, suivant lui 9 la clef est le symbole de la chose vendue , et il prétend citer à Fappui une loi romaine. Papinien , le prince des jurisconsultes romains, s'exprime en effet ainsi : CUwibus traduis , ita tnercium in horreis àmdi* iarum possessio iradita videtur si dates apud harrea iradiiœ sunt (1). Mais ce texte ne se prête nullement à Hnterprélation que lui donne Pothier» et il ne peut Texpliquer qu'en le tronquant Si la clef est le symbole de la chose vendue » peu importe où aura lieu la remise : la clef est aussi bien le symbole du ma* gasin à cent lieues qu'à dix pas. Cependant Papinien exige , pour que la tradition soit faite , que la remise ait lieu apud horrea, ou, comme dit Pothier, tii re prasenti. Pourquoi cette condition? Elle étonne Pothier» et à bon droit , s*il s'agit d'une tradition symbolique. Aussi trouve-t-il plus simple de la supprimer et de dire que, selon les usages français, cette condition n'est pas nécessaire » et il invoque l'autorité de Uraqueau qui rejette aussi cetfe condition.

Mais cette façon d'interpréter un texte eu en supprimant une portion , est inadmissible au point de vue historique et ne prouve qu'une chose : c'est que Pothier ne comprend pas Papinien et professe une théorie différente de la sienne. C'est, qu'en effet, Papinien ne voyait pas de symbole là où Pothier en voit un ; c'est que , pour lui , il n'y avait pas de tradùion feinte^ mais une tradition parfaitement réelle dans la remise des clefs in re prasenti, apud horrea,

(1) L. 74 ff, De conirahenda emptiune , lib. XVIII, UL i''.

A TITRF. ONfeRITX. 199

parce qu'alors on prenait possession oculù et afjeetu, et c'est étrangement se tromper que de voir une idée de fiction dans ce mot videtur du texte; car pour tous ceux qui ont quelque habitude des textes du Droit romain» ce mot s'emploie à chaque instant pour faire allusion à des faits accomplis dans lesquels certainement ridée de fiction n'entre pour rien ; de telle sorte que ces mots tradita videtur n'ont d'autre sens que celui-ci , dans le texte : la tradition est accafn" plie.

Ajoutons qu'au fond ce prétendu symbolisme est peu raisonnable. £n quoi la clef serait-elle le symbole des marchandises contenues dans tel magasin plutôt que de toute autre chose? La clef serait , k ce compte , un symbole universel ; mais un symbole universel cesse d'être un symbole. Qu'on dise, comme notre Gode, que la remise des clefs constitue une délivrance, parce que celui qui a les clefs ne peut être dépossédé que par un vol avec effraction, et que, par suite, il est vraiment seul possesseur: nous le concevons k merveille ; mais la théorie du symbole ne nous paraît pas soutenir l'examen.

C'est par suite d'une méprise analogue que les commentateurs ont créé la seconde espèce de tradition feinte, la tradition de longue main. L'exemple qu'ils en donnent est celui-ci-: « Dans les choses de • grand poids, dit Pothier, la permission que donne -i le vendeur à l'acheteur ou à quelqu'un venu de sa « part, de l'enlever, tient lieu de tradition, lorsque « cette permission se donne in re prœsenti : l'ache- « teur , ou celui qui est envoyé de sa part, avant que

c de s'être mis eo devoir de l'enlever est censée par t cette permission qui lui est donnée, prendre pos- « session de la chose ocuUs et affectu (1). » — La méprise consiste ici à voir une tradition fictive là où , comme nous l'&vons dit« les jurisconsultes romains voyaient une tradition parfaitement réelle , une prise de possession par le regard > qui constituait une lofiça tnanus équivalente au toucher. Vous chercheriez vainement dans tout le Digeste cette expression barbare : Traditio longa manu. Aussi Polhier , qui supprimait tme condition pour arriver à la tradition symbolique » estil obligé d^en ajouter une pour expliquer sa division : cette tradition de longue main serait instituée pour les choses difficiles à enlever. Or^ précisément l'expression longa manus se trouve dans un texte où 11 s^agit de la tradition d'une somme d'argent ^ c'est-à-dire de la chose mobilière par excellence (2) !

Enfin, Messieurs, les jurisconsultes de notre andeii Droit ont créé une troisième espèce de tradition feinte, ïvl tradition de brève main. « Lorsque la chose c vendue est par-devers l'acheteur qui la tenait du a vendeur à titre de loyer ou de prêt à usage , ou de « dépôt, ou autrement, le seul consentement du ven- « deur et de l'acheteur que l'acheteur la possède do*- 1 rénavant en son nom et comme propriétaire tient « lieu de tradition. Il a plu aux docteurs» dit Pothier, « d'appeler cette tradition brevis manus 9 parce que» 4 disent-ils, nikil brcvius hac traditione. » — Mais il

(i) L. i , S 31 (T. />e adquirenda possessione, (S) L. 79 iï, De aotutionibus , lib. XLVI , lit. m.

ne peut y avoir là une traditioo feinte, puisque nous avons vu que les jurisconsultes romains déclaraient expressément qu'il n'y avait besoin (CoMcune tradûian dans ce cas ; qu'il était complètement inutile de chercher à produire, par un fait nouveau , un contact matériel qui existait déjà, quoique à uq titre différent. Cette théorie était fort simple^ et c'est précisément à cause de cette simplicité qiie nos jurisconsultes ne l'ont pas bien comprise : ils ont voulu trouver , bon gré mal gré , une tradition là où les jurisconsulte^ romains la déclaraient inutile» et ils ont été conduits à une tradition feinte , la tradition brevis manm , expression qu'ils ont empruntée à des textes qui n'ont pas le moindre rapport avec notre question actuelle (1).

Cette distinction une fois adoptée entre les traditions feintes et la tradition réelle , il fallait biep ]u| trouver une utilité» une application. Aussi, un certain nombre d'auteurs .« Ricard. Argou» DqmouUn, Charondasy voulurent-ils soutenir que les traditions feintes n'avaient pas la même énergie que la tradition réelle, parce qu'elles n'avaient pas la même publicité et ne présentaient pas les mômes garanties pour les tiers : ils réclamaient la prééminence de la tradition réelle comme utile au public et comme une garantie de la sécurité publique et de la solidité des transactions (*2].

(1) L. 43,Slf ff« Dejuredotium, lib. XXIII, til f. -- L. 3, S 13 et 18 ir, Dé donationibus inter virwn et uxorem , lib. XXVI , lit. I.

(2) Ricard , Des donations, part i'*., n*. 901. — Argou , hsU^

Il V avait certaîDement du vrai dans cette théorie au point de vue philosophique et pratique : c'est là un premier effort de Tidée moderne du crédit pour se Taire place dans la législation et obtenir des garanties; mais cet effort fut impuissant.

Les Romanistes n'eurent pas de peine à démontrer qu'en Droit romain il n'existait aucune prééminence d'une tradition sur l'autre , et que les traditions avaient tontes pour effet de transférer la propriété à l'égard des tiers comme des parties contractantes; et Guy Pape (1) et Pothicr (2) constatent à l'envi que cette doctrine avait prévalu dans la jurisprudence française.

Mais ce triomphe même est la condamnation de la distinction inventée par les docteurs du moyen-âge : toute distinction qui n'aboutit pas à un résultat pratique est puérile en soi , et le génie des Romains était trop positif pour avoir fait une division inutile des traditions.

Quoi qu'il en soit, nos anciens jurisconsultes ne s'arrêtèrent même pas au Droit romain dans leur réaction contre le formalisme du Droit féodal : la tradition même leur parut trop gênante, et, tout en maintenant sa nécessité en principe, ils arrivèrent de fait à la supprimer en matière immobilière» en décidant que la simple déclaration de transmission de la

liv. m, rli. XXIII. —Dumoulin, Sur h Coutume rie Paris , \\U i*'.^ S 20, t^losc V, ii«'. 16. — Charondas, Hépon^et du Droit français , liv. II, Rép. ixii.

(1) Décision 112.

(2) De la vents , n". 322.

possession devant le notaire équivalait à la tradition , et que la tradition était accomplie par cette simple clause ifue le vetuleur posséderait pour racheteur, du jour du contrat; de telle sorte que la propriété se trouvait transférée sans que les tiers fussent avertis par aucun acte matériel et extérieur. Ricard remarque que cette clause devint bientôt de style dans tous les contrats (1) : « Dessaisine et saisine, dit aussi Loisel , faite en présence de notaires et de témoins vaut et équipoUe à tradition et délivrance de possession (2). •

Nous constatons ainsi dans notre législation ancienne, comme dans le Droit romain, l'absence de toute préoccupation des intérêts des tiers 5 de toute publicité qui pût les avertir , malgré les efforts de quelques jurisconsultes pour une timide organisation du crédit. En examinant d'ailleurs les institutions de crédit proprement dites, le système bypotliécaire, nous arrivons au même résultat : au fond , c'est la théorie romaine qui domine, c'est le système des hypothèques occultes avec quelques améliorations, quelques restrictions apportées au droit exclusif et exorbitant du premier créancier hypothécaire.

Ainsi, à partir de saint L.ouis, tous les créanciers ont le droit de faire saisir les biens de leur débiteur et de les faire vendre d la criée. Les formes du décret, comme on appelle cette saisie , sont réglées par une ordonnance de Henri II. de Tannée 1551. L'hypothèque ne donne plus qu'un droit de préférence snr le prix.

I) Tiitité dês donations , n*. 90i.

'2) Inst. coût., li?. V , lit. i? , tu.

206 TRANSMLSaON DE I.A PROPRIÉTÉ

Par une heureuse innovation , ThypoUièque oe pea plus résulter de la seule convention, soumise h iouU espèce de preuves : il faut désormais un acte notark dont la date sera incontestable.

L'tiypothèque judiciaire est créée : la loi acoord< aussi une iiypotlièque légale aux incapables snr ta biens de leurs administrateurs.

Au surplus, on ne prend aucune mesure pour organiser la publicité des hypothèques et pennettre, soii aux acquéreurs , soit aux préteurs, de se garantir des pièges où la mauvaise foi , ou seulement rinsondanci de ceux avec lesquels ils traitent, peuvent les (kirc tomber. Il est même fort curieux d'examiner afe< quelle répugnance toute tentative d'amélioration m\ ce point est accueillie, et d'étudier les obstacles qu'elle rencontre dans l'esprit public.

Un de nos célèbres Jurisconsultes normands « Renr] Basnage , écrit un traité des hypothèques à la fi» do XVIP. siècle; et, dans son premier chapitre » llexa< mine les différents systèmes de crédit pratiqués fnsqii'jl lui. Il proclame, non sans raison, que l'expérience a parfaitement démontré leur insuffisance : toutefois, il se préoccupe peu de trouver un remède : « Je n'entreprendray pas, dit-il, d*inventer de nouvelles sûretâi, puisque dans tous les siècles tant de personnes n'y ont pu réussir parfaitement » i.e seul moyen que Basnage propose , c'est de déclarer stellionataires , et , par suite , susceptibles de peines ignomûiieuses , ceux qui trompent sur l'état vrai de leur fortune : « car , quoiqu'il se trouvast encore , dit-il , des gens assez désespérez pour ne pas redouter la peine du stellionat, il y

en auroit beaucoup plus qui seroient retenus par la peine de Tinfamie. >

Cependant, Messieurs, ce système de crédit que Bas* nage désespérait de trouver, un de ses contemporains, un homme de génie, l'avait conçu et avait tenté de l'appliquer. Colbert avait deviné les principes fondamentaux de notre régime actuel; et un édit de Louis XIV, de 1673 , rédigé sous srs auspices et sous son influence , avait proclamé le principe de la publicité des liypotbèques. Colbert établissait des greflTes d'enregistrement dans lesquels ceux qui auraient des liypotlièques pourraient former et faire enregistrer leurs oppositions : ces enregistrements les faisaient préférer à ceux qui négligeaient cette formalité , et il n'y avait que le trésor public, les mineurs et les femmes mariées qui fussent dispensés de l'enregistrement des oppositions.

C'est bien à Colbert qu'appartient Thonneur d'avoir essayé ce premier système vraiment créateur de la publicité. En lisant le préambule de l'édit d'Heery II sur le contrôle t qui a été remplacé par notre enregùiremeni j on pourrait être tenté d'y voir un essai d'organisation du crédit public; mais fiasnage, tout le premier, a signalé l'insuffisance du contrôle comme moyen de publicité, t Pour nos contrôles, dit Basnage, Us donnent peu d'éclaircissement et de sûreté, par cette raison que les contrats pouvant être contrôlés aux lieux où ils ont été passés, ou au lieu de la situation des biens, on ne pent pas découvrir tous les contrais qu'une personne peut avoir faits en des lieux inconnus. •

Celte objection» parfaitement vraie, ne pouvait être

206 TRANSMISSION DK LA PROPRIÉIÉ

faite au système de Colbert, puisque l'opposition ne pouvait être inscrite qu'au bureau de la situation du lieu, n échappait encore à une seconde qu'on pouvait fiadre à l'édit du contrôle. Les registres du contrôle n'étaient pas publics et ne devaient être ouverts à d'autres qu'aux parties intéressées , sans la permission de Justice. Le registre des oppositions, d'après l'édit de 1673, était au contraire essentiellement public.

Cependant l'édit de Colbert fut révoqué après une année, dès le mob d'avril 1674. Il avait rencontré la plus violente des oppositions , et , malgré les regrets de Colbert, Louis XIV fut contraint de le retirer, par le motif, dit l'édit de révocation que • les règlements les plus utiles trouvent leurs difficultés dans les premiers établissements. •

11 est vraiment curieux et instructif de voir par quels moyens on combattit cette institution , que nous considérons aujourd'hui comme une des conquêtes précieuses de notre Droit moderne.

Tous les jurisconsultes , Basnage en tête , ne virent dans l'édit de Colbert que l'occasion de la création de nouvelles charges, et c'est par ce côté qu'ib l'attaquèrent en méconnaissant avec peu de bonne foi les avantages si frappants de la publicité. Ce même Basnage , qui vient de donner la vraie raison de rinsolBsance du contrôle comme moyen de publicité, écrit cependant, à l'occasion de l'édit de Colbert : « Mais cet édit étoit si bursal, et d'ailleurs si inutile en Normandie où le contrôle est établi, et si difficile «i exécuter , qu'il n'a point eu d'effet , ayant été révoqué peu de temps après sa publication, t

A TITRK ONÉRKIX. 207

Le propre des grands génies , c*est de devancer leur temps; c'est de voir plus loin et plus clair qne leurs contemporains ; c'est de ne point se préoccuper des obstacles et des inconvénients passagers pour ne considérer que la grandeur du but à atteindre. C'est précisément là ce qui les condamne à rencontrer une opposition très-vive et à rester souvent incompris : ils parlent au commun des hommes trop occupés des faits du moment pour regarder dans l'avenir , et qui sourient souvent avec incrédulité 'de ce qu'ils appellent une utopie : trop heureux quand leurs idées ne viennent pas se heurter aux préjugés et aux intérêts du moment.

Colbert devait succomber , parce qu'il rencontrait à la fois tous ces obstacles. Quand il voyait la France occupant la place qu'elle a conquise comme puissance industrielle et commerciale , il rencontrait des jurisconsultes préoccupés avant tout de la charge d'un nouvel impôt, et résistant avec opiniâtreté. Quand il demandait le régime de la publicité , pour fonder le crédit public, il rencontrait des publicistes qui voyaient dans cette publicité une menace et un danger politique.

Ce n'est pas seulement Basnagc et les jurisconsultes qui faisaient de l'opposition h l'édit de 1673 : le chancelier d'Aguesseau n'approuve pas davantage le nouveau système. Il se demandait s'il y avait de grands avantages à cette publicité qui mettrait à nu les plaies des grandes familles, dévoilerait leur état de gêne, ruinerait leur crédit et leur rendrait impossibles les établissements qui venaient souvent les rétablir dans toute leur splendeur. Il se demandait s'il y avait tant

305 m&NSMISâlO?! on LA PROPRIÉTÉ

à gagner k «a système qui faciliterall la libre drcnUUoi deibien.

Noos ne disculeroDs pas le point de me aoqsel M iriacent les représenlants des deax systèmes en présence : le procès est jugé aujourd'hui eulre le régime andea el le régime nouveau. La postérité a donné raison au génie dcColbert el l'a vengé de l'oppositioD de set contemporains. IHais , pour être juste. U hat reconnaître que les moUfs invoqués par d'Aguesseaa ne manquaient ni de justesse , ni de grandeur. Une taat pas oublier que. du temps de d'Agnesseau , U vleUle constitution féodale eiisttit encore , la vieille «rtsiocratie avait encore tous ses privil^es , et d'&gaesKU, son défenseur , avait évidemment raison à son ptrintde vue de pçiitiqtte cmuenateur. Ses pressentiments ont été pleinement justifiés par tout ce qui s'est passé d et tout démontre combiea ses craintes étaient fi

Aussi, Hesdeurs, n'est-il pas sans intérêt de font Taire remarquer qu'à plus d'un siècle de dlsIaMe , une des nations les plus commerçantes, mais uml des plus aristocratiquement conservatrices, si Je p«ls me servir de l'expression, a jugé comme d'Agaestean le système de la publicité des hypothèques et l'a repoussé, dans un intérêt aristocratique. En 1835, la ChamlH^ des communes d'Angleterre a r^té, A la majorité de 161 voix contre 48 , un MU de lord Broagbam pour l'enreglslremeot des actes relatifs aux propriétés immobilières, et ponr la publicité des hypothèques contractées par des propriétaires (onders (1).

'D H. Trofilonf , Un hgpoihiqutt, t. I, p. 9.

A TITIŒ ONÉREUX 209

La résistaDce à uue mesure barsale fui donc pour quelque chose, pour beaucoup même, si l'on veut, dans l'opposition que rencontra Tédit de 1673 ; mais ce serait voir ies ciioses de trop bas que de croire qn*elle en fut l'unique motif : il y avait un instinct de conservation qui domina la question pour les représentants éminents de l'aristocratie , et la France n'était pas assez mûre pour que les idées de Colbert pussent trouver un écho et un appui sympathique dans la bourgeoisie et le peuple , qui ne pouvaient en comprendre la portée.

Aussi voyons-nous chercher et accepter volontiers toutes les améliorations du système hypothécaire dès qu'il n'est plus question d'une réforme radicale ; de même , les idées de crédit se firent place sans opposition dans les derniers temps , lorsqu'il s'agit de la transmission des biens meubles, dont la possession est indifférente pour la constitution aristocratique, et dont on dit : res mobilù, res vilis , parce que les fortunes mobilières sont encore inconnues.

La seule amélioration de notre régime hypothécaire , depuis l'édit de Colbert jusqu'à la Révolution française , consiste dans l'introduction de la purge des kypothèqties.

En Droit romain, nous l'avons vu , l'acheteur n'avait aucun moyen de se débarrasser des hypothèques qui grevaient l'objet acheté. Il y avait toutefois une exception dans le cas de ventes faites par autorité de justice. Si les créanciers , avertis parla publicité de ces ventes , ne se font pas connaître , dit l'empereur Dioclélien, ils perdent leur hypoilièque : Fùcalis hasKf fides facile

3t0 TBANSMISSION DK LA PKOPRIÊTÊ

convelU non poiest (i). L'intérêt du flsc avait moUvé cette exception au Droit commun.

En Droit français « il avait toujours été admis égale* ment que le décret forcé , c'est-à-dire la saisie immobilière ^ purgeait les liypothèques. Mais l'acheteur volontaire n'avait , pas plus que dans le Droit romain , le moyen de payer son prix en sécurité. On pouvait remédier à cet inconvénient sans établir un régime de publicité complète, et sans froisser aucun intérêt aristocratique , et c'est ce qui eut lieu.

L'édit de 1673 imaginait pour l'acheteur volontaire un décret volontaire qui , par des formalités analogues au décret forcé, entraînait, comme conséquence, le purgement des hypothèques des créanciers qui n'avalent pas mis opposition au décret. L'idée en soi était bonne; malheureusement l'exécution fut mal conçue : les formalités étaient longues et de grand coût, nous dit Loyseau, et trop souvent elles absorbaient le prix de l'immeuble.

L'édit de 1771 , qui remplaça l'édit de 1673 et qui signale ces inconvénients dans son préambule , y ap • porta un remède et établit des règles plus simples. D'après l'art 8, le contrat devait être déposé au grelTe du bailliage et affiché par extrait pendant deux mois ; et pendant ce temps, tous les créanciers hypothécaires devaient se faire connaître , sinon leur hypothèque était purgée. C'était K^une amélioration sérleofe sans doute , mais évidemment bien insuffisante.

A la Révolution française seule il était réservé de

1; L. 8 Cod., Oc ranitêioMe pignorum , lib. Vlll, lit. &iTi.

A TITRE ONÉKEUX. 211

voir la réalisation de réformes radicales, et le développement libre et complet de principes nouveaux, parce que la constitution de la société avait changé de face et que les anciens intérêts avaient fait place h des intérêts différents , sinon opposés.

Cependant les transitions brusques ne sont guère dans la nature humaine : l'avenir a des racines dans le passé , et cela est vrai pour les institutions juridiques au moins autant que pour toute autre chose. Il faut donc étudier ce mouvement de transition « ce lien qui rattache nos institutions nouvelles sur le régime hypothécaire , et sur la transmission de la propriété , à celles du Droit ancien.

La propriété mobilière est celle qui échappe la première , et d'une manière générale , aux principes du Droit romam , et elle se trouve désormais soumise à des conditions profondément distinctes de transmission et d'organisation.

Nous avons vu que le Droit romain admettait Thypo- Lbèque sur les meubles comme sur les immeubles ; que la prescription et Tusucapion étaient aussi nécessaires pour les premiers que pour les seconds , quand la tradition n'avait pas été faite par le vrai propriétaire. La seule différence consistait dans la durée de l'usucapiOD , qui était moindre pour les meubles que pour les immeubles ; mais , en compensation , l'usucapion mobilière était soumise à des conditions beaucoup plus rigoureuses qui la rendaient en fait presque impossible : Unde in rébus mobilibus non facile procedil ut bonœfidei usucapio compeiat^ disent les Institutes, § 3, De usucapionibus.

De très-bonne heure» an contraire « notre Droit français rejeta l'iiypotlièque sur les meubles , comme donnant lieu à trop de dangers et à trop de surprises. « Meubles n'ont point de suite par liypotlièque quand ils sont liors la possession du detteur , » disait Loysel , — Institutes eoutumières , n". 487. Seuls en France « dit Merlin , les Parlements de Rouen , de Rennes et de Toulouse admirent l'hypothèque sur les meubles (i) ; encore n'était-ce pas la vraie hypothèque du Droit romain « mais une hypothèque imparfaite, ne donnant Jamais de droit de suite contre les tiers-détenteurs , mais seulement un droit de préférence quand les biens avaient été saisis et vendus sur le débiteur.

Bientôt nos jurisconsultes allèrent plus loin : préoccupés des entraves que la recherche de Forigine de la propriété pouvait mettre aux transactions dviies, et surtout commerciales, quand il s'agissait de meubles , ils dispensèrent de cette recherche ; ils supprimèrent de fait l'usage et la nécessité de l'usucaplon , en proclamant la maxime : ■ En fait de meubles , possession vaut titre, t

C'était là toute une révolution , et cette renonciation au système do Droit romnin pour un système diamétralement opposé ne se fit pas sans lotte. Certaines Coutumes, notamment celles du Berri (2) et de Bordeaux (3), conservaient le Droit romain, et, allant au-delà de sa rigueur , exigeaient la même dorée pour

(1) Hépert.f v^ HTPOTHfcQCB , u^ I.

(3) Des prescriptions , ari, i , 10.

(3) Serres, Itist., liv. II, tU. vi.

Tiisucapion des meubles que pour celle des immeubles. D'autres Goulumes, comme celles de Bourgogne (i) , Melun« Amiens 9 Anjou, du Maine, suivaient purement et simplement le Droit romain. — C'est encore à Paris que naît et se développe la doctrine nouvelle. Le motif , vous le touchez du doigt , Messieurs , c'est que Paris est le plus grand centre commercial ; c'est que les bourgeois ne s'y connaissent guère entre eux , et qu'ils connaissent encore moins les commerçants du dehors; c'est que la sécurité commerciale fait de la maxime nouvelle une nécessité impérieuse. Aussi^ c'est au Châtelet de Paris que les praticiens admettent la dispense de rechercher les litres de la propriété des meubles, parce que, disent-ils, la possession d'un meuble produisait tout l'effet d'un titre parfait. A quelle époque précise 9 et de quelle manière, cette doctrine sintrodoit-eUe au Châtelet de Paris? C'est ce qu'il n'entre pas dans mon sujet de rechercher ; ce qu'il m'importait de faire ressortir, c'est que c'est lànn^ innowuiom des praticiens , innovation commandée par le besoin de la sécurité dans les relouons consmerciales , et qui finit par s'imposer aussi bien qu'une loi écrite.

Les Romanistes , je l'ai dit , essaient d'abord de résister aux praticiens. Voet, le jurisconsulte Hollandais, veut restreindre, autant que possible, l'application d'une maxime , qu'il appelle avec raison, d'ailleurs, a Romano jure divortium (2) ; mais elle présente trop

(1) Prescription t 9ri. i".

(2) Voet, Àd PandedaM, de rei vindicalione, % 12.

d'avantages pratiques pour ne pas triompher « el le bon sens public remporte sur la routine el les vieilles Iraditions. Notre célèbre Pothier , dont les œuvres ont exercé une si grande influence sur les rédacteurs du Code Napoléon , constate ainsi la victoire définitive de la maxime des praticiens et le triomphe du principe national sur la tradition romaine : « 11 est rare qu'il y ail lieu à la question (d'usucapion), le possesseur d'un meuble en étant parmi nous présumé le propriétaire , sans qu'il soit besoin d'avoir recours à la prescription : à moins que celui qui réclame , et s'en prétend propriétaire 9 ne justifiât qu'il en a perdu la possession par quelqu'accidenl, comme par un vol qui lui auroit été fait : auquel cas , il ne pourroil pas y avoir lieu h cette prescription de trois ans qui , aux termes du Droit 9 n'a pas lieu pour les choses furtives. »

Nous retrouverons plus tard ce principe inscrit dans l'art 2279 du Code Napoléon.

Le type des institutions réservées k l'avenir ne se rencontre pas d'une manière aussi générale en uiailère immobilière; il se trouve, mais concentré dans cer* tains pays qu'on appelle pays de nantissement et dont la législation fait une disparate complète avec celle des autres pays de la France. Ces pays se composent principalement de la Flandre, de l'Artois, de la Picardie et du Vermandois; la plupart, vous le voyez • n'ont été réunis que fort tard à la monarchie française , et ils n'ont pas subi , au même degré que les autres pays de Coutumes, la réaction contre les idées féodales et la révolution opérre par Tintroduction du Droit romain.

Dans ces pays , l-anoienno maxime de la nécossitr

«le rinvestilure pour la iransmission de la propriété s'est coDservée en se transformant On ne conçoit pas de transmission de propriété immobilière possible sans Taccomplissement des devoirs de loi , c'est-à-dire sans l'investissement donné par l'autorité publique de la propriété. Ces formalités, qui portaient des noms différents t vest ei devestg dessaisine-saisine , deshéritance" adhériumce, exigeaient l'intervention d'un officier public , et la constatation de leur accomplissement se faisait sur des registres publics.

L'origine toute féodale des devoirs de loi n'est pas méconnaissable; mais, dans le XVII*. et le XVIII*. siècle, une transformation s'est opérée, et une Instltnlion purement politique est devenue une institution essentiellement civile. C'est que , comme le fait trèsbien observer M. Troplong , la pensée formaliste du Droit féodal , dont était sorti tout le système des devoirs de loi , se prétait très-naturellement à un aperçu nouveau, essentiellement favorable au développement du crédit public ; de cette publicité, créée tout d'abord dans l'intérêt h peu près unique du seigneur féodal . ù une publicité profitant aux tiers « et assurant leur sécurité , la transition était simple et facile ; et ce qui prouve incontestablement qu'elle a eu lieu , c'est que les francs-aiieux qui se trouvaient , par leur nature même , en-dehors des servitudes du Droit féodal . ne 5>n trouvèrent pas moins assujettis aux devoirs de loi ; seulement l'investiture se fait en présence de deux francs-ailoètiers au lieu de se faire devant le seigneur ou l'offllcier du seigneur.

L'Idée du crédit public est si bien assise dans le pays

de nantissement 5 qu'en 1673 , Tannée même où Colbert est obligé de renoncer à l'exécution de son édit sur la publicité des hypothèques, un placard de l'archiduc d'Autriche, du 16 septembre 1673, rappelle à l'observation des lois antérieures sur la nécessité des formalités de publicité , pour avertir les tiers de la transmission de la propriété immobilière : il déclare, de la façon la plus expresse, que toutes les aliénations de biens immeubles n'auront d'effet et de réaUsation, w préjudice des personnes tierces, que si lesdites aliéna tions ont été enregistrées au livre des juges où ies biens sont situés (1). Aussi, quand on voulut appliqqer en Flandre l'édit de Louis XV de 1771 , dont je vous ai parlé , sur la purge des hypothèques , le Parlemept de Flandre s'opposa à l'enregistrement , en déclarant que le système général des devoirs de lai était l)eancoiip plus complet et bien préférable : < Il faut considérer, « disait le Parlement dans ses remontrances, la pqbli- « cité des hvpothèques comme le cbef-d'o^vre de la <c sagesse , comme le sceau , l'appui et la sûreté des « propriétés , comme un droit fondamental dont « Tusage avait produit dans tous les tempç les plnp c heureux effets, et avait établi autant de confiance « que de facilité dans les affîEiires que les Belges trii- « tent entre eux (2). •

C'est donc dans la législation des pays de nantisse* ment qu'il faut chercher l'origine véritable de notre système hypothécaire et de notre loi actuelle sur la transcription.

(1) Merlin, Répert,, v*. Nantissismkvt.

,'2) Dhcours de M, Treilhartl, L VII, i». 59.

Aussi ne vous dirai-je qae quelques mots sur certains essais faits dans le but d*a$surer le crédit public dans d'antres Coutumes , mais qui n'ont pas un égal caractère de précision et surtout de généralité.

KmA , dans la Bretagne , ce pays isolé pour ainsi dire de la France par sa position géographique et bien plus encore par le caractère de ses habitants, BOUS trouvons le système des appraprianccs (1). Lors* que Pacheteur a pris possession réelle de l'immeuble vendu» Il fait connaître son droit par trois proclamations publiques de son contrat d'acquisition : si les lien gardent le silence , il est à couvert désormais de toute action en revendication.

En Normandie nous rencontrons aussi des lectures publiques ; mais leur effet est beaucoup plus restreint, puisqu'elles garantissent seulement l'acheteur contre rexerdee du retrait lignager (2).

Veus le voyes , Messieurs , il y a loin de là à ce système complet, faisant connaître à tout instant et à tous, parfattement et facilement, les transmissions successives de it propriété Immobilière , et dressant « pour me servir de la belle expression de M. Troplong 9 les regùlrft éi Nuu ewil de la prcpriété (3).

Le principe , la base du système sont donc trouvés : nos législateurs contemporains n'auront qu'à perfectioimer les détails.

Nous voici en 1789. La fameuse nuit du 2k août voit

(1) CoaU de Bretagne, art 2S9.

(3} CoaU de Normandie, art. 452 et &5S.

(3) De la transcriplion , p. 25.

218 TRANSMISSION l>R LA PROPRIÉTÉ

s'écrouler pour jamais Tancienne constitution féodale. De tous les côtés de l'assemblée , comme dans tous les pays de la France , on demande unanimement un code civil uniforme pour tout le pays , et la rédaction de ce code est votée ù l'unanimité.

Mais si une constitution peut s'improviser en quelques jours , parce que le plus souvent elle n'est que la mise en œuvre d'idées générales, depuis longtemps adoptées par Topinion, il n*en est pas de même d'un code civil , œuvre d'études longues et patientes , nécessitant un examen aussi difficile qu'approfondi.

Le vœu de l'Assemblée constituante devait mettre quinze ans à se réaliser : il fallait pourvoir au plus pressé en adoptant des mesures transitoires, et c'est ce qui eut lieu

r.e Droit romain et les Coutumes conservèrent provisoirement leur autorité législative , et une loi des 20 et 27 septembre 1790. tout en maintenant la législation des pays de nantissement sur les devoirs de lai ^ mit en harmonie ce système «ivec la nouvelle constitution française , en modifiant dans les formules ce qui rappelait trop directement le régime féodal. On lit dans cette loi , art. 3 : « A compter du jour oii les tii- « bunaux de district seront installés dans les pays de « nantissement , les formalités de saisine-dessalsine , « déshéritance-adhéritance, vest-devest , reconnalst sance échevinale mise de fait , main assise plainte à « la loi 9 et généralement toutes celles qui tiennent au • nantissement féodal et censuel , seront et demeurent « abolies ; et, jusqu'à ce qu'il en ait été autrement or- « donné , la transcription des grosses des contrats

A THRK ONÉBEIX. 219

(Vaiiènation et d'hypothèque en tiendra lieu et suffira en conséquence pour consommer les aliénations, sans préjudice, quant à la manière d'hypothéquer les biens, de l'exécution de Tart. 35 de Tédit de juin 1770.— Art. /i. Lesdites /ra7ticrf/;ribit5 seront faites par les greffiers des tribunaux de district de ia situation des biens , selon Tordre dans lequel les grosses des contrats leur auront été présentées , et qui sera constaté par un registre particulier, dûment coté et paraphé par le président de chacun desdits tribunaux. Les registres destinés à ces transcriptions seront pareillement cotés et paraphes^ et les greffiers seront tenus de les communiquer, sans frais , aux requérants, »

.rai tenu , Messieurs, à vous citer les termes mêmes de cette loi, parce que c'est la première où l'on rencontre le mot de transcription. Vous le voyez, du reste, le changement consiste dans la forme , sans atteindre le principe : on se contente de substituer au greffe de la justice féodale celui du tribunal de district.

La Révolution de 1789 devait faire germer des idées nouvelles. Les théories des économistes de la lin du XVIII*. siècle devaient tenter un essai de réalisation. Les tendances politiques, loin de pousser à rimmobilisation de la propriété et du sol , devaient conduire à l'idée de rendre la circulation des biens aussi facile et aussi rapide que possible , et Ton devait accueillir avec faveur tout système qui ferait perdre le souvenir et même la trace des anciens propriétaires , pour mettre la propriété dans les mains d'hommes nouveaux*

Tes esprits n'en sont plus h ces préoccupations que nous avons rencontrées chez le chancelier d'Aguesseau, lorsqu'il lui fallut apprécier les idées de ColberL 11 y a chez tous , au contraire , une fit^vre de bouleversement de toutes les anciennes institutions , une fureur de spéculation et d'agiotage qui fait chercher tous les moyens de mobiliser le sol : on rêve à la possibilité de porter sa fortune en porte-feuille , comme nous portons aujourd'hui nos actions de chemin de fer. Pour cela, il faut que la transmission de la propriété soit dégagée de toute entrave , et cette publicité absolue qui effrayait d'Agucsseau , dans Tinlérôt des familles, devient une nécessité impérieuse , parce qu'on veut tout sacrifier à la fureur de la spéculation.

Tel est l'esprit du premier essai législatif dans le système politique nouveau sur la transmission de la propriété , et il se traduit par la loi du 9 messidor an III qui crée les conservateurs des hypothèques, seule institution de cette loi qui ait survécu.

Le propriétaire d'un immeuble , d'après cette loi • a le droit de se présenter devant le conservateur et de lui faire la déclaration de la valeur de ses biens. Le conservateur est garant de cette valeur s'il ne conteste pas; s'il conteste cette déclaration foncière et prétend qu'il y a forcement, des experts sont nommés. Cette déclaration faite, la loi accorde au propriétaire le droit de prendre sur lui-même hypothèque pour un temps déterminé qui ne peut excéder dix années , par la voie de cédu(es hypothécaù^s f jusqu'à concurrence des trois • quarts de la valeur des biens présents désignés dans

A TITRE ONÉREUX. 22i

la cédule, y compris le moutant des hypothèques dont ils peuvent être déjà grevés. Cette cédule hypothécaire est trausmissible par la voie de Feudosseinent À ordre « et forme un titre exécutoire contre celui qui l'a souscrite au profit de celui à l'ordre duquel elle est passée.

La mise à exécution de cette loi, successivement retardée 9 n'a jamais eu lieu en définitive , et le gouvernement 9 tout révolutionnaire qu'il fût alors , a reculé lui-même devant la création de ces nouveaux assignats qui eussent amené inévitablement des désastres.

Voici comment un contemporain rendait compte, quelques années après , de l'impression produite par cette loi et des craintes qu'elle avait fait naître dans le public. • Elle répandit des alarmes au lieu de rassurer, € disait M. Grenier au Tribunat, dans son rapport « sur le titre des hypothèques du Code Napoléon, « le 26 ventôse an Xlf (1). On ne fut pas seulement « inquiet sur la rapidité de l'expropriation forcée, on le « fut encore sur la facilité avec laquelle tout citoyen , ^ en prenant hypothèque sur lui-même , pouvait con- « vertir ses immeubles en espèces de lettres de « change : on vit avec effroi une sorte de mobilisation < du territoire de la République , qui » pour quel- « ques avantages particuliers qu'elle pouvait pro- « duire , offrait les plus funestes moyens à la dlssi- « pation et menaçait les fortunes d'un ébranlement • générid. De l'engourdissement dont on voulait se « tirer « on allait à la convulsion. •

(1) Motifs^ rapport* cf opiniom, édil. Didot, L I , p. 76A.

La uature humaine est ainsi faite , qu'elle passe facilement d'un excès à un autre : dans l'ancien Droit, on avait trop peu accordé au crédit public; à l'époque dont nous parlons, on lui sacrifiait tout.

Mais la réflexion heureusement succède ti l'enthousiasme : avec le calme de la réflexion reviennent les mesures de transaction entre les systèmes extrêmes, et on se retrouve ramené insensiblement dans ce milieu où se tient la vérité.

La loi du 11 brumaire an VII est l'essai sérieux du régime nouveau ; elle organise sur des bases rationnellesy et la publicité des transmissions de propriété en matière immobilière, et la publicité des hypothèques. L'idée fondamentale du syslème est déjà trouvée, nous le savons; le législateur de Tan VII ne fait que l'emprunter à la législation des pays de nantissement: seulement il substitue le conservateur des hypothèques, institué par la loi de l'an III dans chaque arrondissement, aux greffiers des justices féodales remplacés déjà, en 1790, par les greflTiers des tribunaux de district.

La loi du 11 brumaire an VII ne s'occupe pas des meubles ; la transmission de la propriété résulte pour eux de la tradition comme auparavant. Pour les immeubles , elle substitue la transcription de Tacte sur les registres du conservateur à la tradition qui cesse d'être exigée , ainsi que cela avait lieu dans les pays de nantissement. Ainsi, In transcription^ exigée dans un but de crédit public, n'en est pas moins l'acte tnatériel qui crée le droit réel: on ne comprend pas encore le droit réel résultant d'une simple convention.

Nous arrivons au Code Napoléon. Dans ces discus-

sious du Conseil-d'État si calmes , si sérieuses , si approfondies, où se rencootrciit dans la même lice, et les jurisconsultes attnchés aux anciennes traditions de Dumoulin , Domat , Pothier , et du Droit romain , et les représentants du Droit philosophique , dont Grotius, Puflendorf et d'autres noms moins célèbres et digues de respect pourtant , comme Bourjon , Caillet , etc., ont Inauguré Tavènement » une lutte suprême s'engage et se termine par la victoire du Droit philosophique. Le spiritualisme l'emporte désormais dans le Droit sur le matérialisme : la vieille doctrine qui exige im fait maiériel pour la transmission de la propriété succoml^e ; la puissance et l'énergie de la volonté humaine sont proclamées, et l'art 711 du Code Napoléon déclare que la propriété se transmet désorm<iis par le seul effet des contrats. L'art. 1583 répète le principe au titre de la vente, et l'antique tradition n'est plus qu'un acte de délivrance et d'exécution; car la propriété est transférée au moment même de la vente.

Ce principe de la toute -puissance de la volonté humaine pour créer les droits réels, comme les droits personnels , inscrit si nettement et si visiblement dans le Code , est cependant d'abord contesté : les jurisconsultes attachés aux anciennes traditions veulent, à tout prix, les retrouver dans le Code. Une vive discussion s'engage pour prouver que , même sous le Code, la tradition reste nécessaire pour la transmission de la propriété des meubles, comme la transcription pour la transmission de la propriété des immeubles. Vains efforts de la routine pour nier Vévi-

226 TRANSMISSION l>E LA PROPRIÉTÉ

dence ! il a bientôt fallu se rendre, et si la discussion a été vive , elle a été aussi courte que vive.

En ce qui concerne les meubles, le Code Napoléon consacre définitivement la maxime introduite par les praticiens du Chûtelet de Paris : En fait de meubles , possession vaut titre ^ et il l'inscrit en toutes lettres dans l'art 2279. Cette maxime était la sauve-garde de la bonne foi du commerce : on ne pouvait la rejeter sans rétrograder dans la voie du progrès dont le crédit est une des conditions essentielles.

La conséquence du principe , c'est que celui qui achète de bonne foi un meuble de celui qu*ii voit en possession , doit être préféré à l'acheteur imprudent qui a laissé ce meuble aux mains de son vendeur; et c'est aussi ce qui est encore écrit en toutes lettres dans l'art 11 Al du Code Napoléon. Voilà toute la portée de cet article, et il n'en a pas d'autre.

C'est en s'armant de ce texte qu'on avait voulu pré* tendre que la nécessité de la tradition avait été main* tenue pour les meubles. Mais l'erreur se touche au doigl y et cette condition de la bonne foi» c'est'-à-dire de l'ignorance de la première vente exigée impérfeu* sèment chez le second acheteur , montre péremptolre^ ment que le vendeur n'est pas resté propriétaire , et qu'il a été dépouillé de tout droit réel bien avant la tradition. S'il était resté propriétaire , la bonne foi ou la mauvaise foi du second acheteur serait insignifiante, et le Droit romain n'en tenait nul compte en eifet: la question de tradition tranchait tout Or, sous le Code, ce n'est pas la tradition qui rend propriétaire , puisque la loi exige la bonne foi du second acheteur» et que ,

A riTRE ONÉBELX 22S

S: 4 le second acbeieur est de mauvabe fui , le premier £. peat rt^claoïer l.i propriété du meuble, malgré la tra- L dltloa faite au seconil.

z : Ce qui se passe est facile à analyser, et on voit que

-TarL 114t est une coucessiou juste el équitable faite

■- .aux besoins du crédit public , mais qui D'entame pas

^ le principe de la transmission de la propriété par

. le simple consentement des parties. En principe . le

. - reodeur d'un meuljle est dessaisi par la vente qu'il a

^ flilte, et ne peut conférer h un second acheteur la

propriété qu'il u'a plus. Il est si bien dessaisi que ses

, créanciers chirograpbaires ue peuvent vendre le meuble

^ au préjudice de l'acheteur , qui exhibe son litre ,

malgré ta possession apparente qui est restée k leur

débiteur. Mais H le vendeur, resté eu possession, revend

à un second acheteur et lui fait livraison , ce second

acheteur sera préféré au premier. Pourquoi ? C'est

^ qu'il a été induit en erreur par le premier acheteur,

qui a eu le tort de laisser au vendeur une possession

, valant litre aux yeux des tiers d'après l'art, 2279;

de telle sorte que ceux-ci oui pu traiter avec lui sans

qn'ancun reproche puisse leur être fait, s'ils étaient

de bonne Toi. La rcveodicalion du premier acheteur

[ fuudée CD ilrolt rigoureux, puisque la propriété lui

E avait ein tiuusfcrL^e par ]e contrai minute, est rcpousséo

I ^ar Hue eicepUon de faute , de négligence , dont il est

I ra^ioiuablB : or, il n'y avait pas de meilleur moycD

't ïautc. que de niaiuteuir le second

alon un rejetant l'action du premier

:rouv<:nl parraitcinent con<

Hiciliét^^^H

â26 TRANSMISSION DE LA PBOPRIÊTÊ

les principes du Droit pliilosophique , et les exigences du crédit public

Permettez-moi^ Messieurs, de vous faire remarquer, à cette occasion , la précision et la netteté des principes de notre Code et sa supériorité sur les législations auxquelles il succède. Nous n'avons plus à entrer dans les subtilités des jurisconsultes du moyen-âge sur les traditions réelles et les traditions feintes. Vous ne trouverez plus ces expressions dans nos Gocles. L'art. lli!il ne se préoccupe que d'un point: le vendeur est-il» ou non, resté en possession? les tiers ont-ils trouvé chez lui cette possession ^t, en fait de meuUe$^ voêA titre? Cela suffit pour leur garantie, s'ils sont d'ailleurs de bonne foi. Cette possession peut résulter non-seulement de la tradition que les anciens auteurs appelaient réelle , mais encore de la tradition qu'ils appelaient symbolique, c'est-à-dire de la remise des clefs des bâtiments qui contiennent les meubles vendus. La raison en est simple : c'est que, ces clefs remises , le vendeur est dépossédé de tout moyen d'action sur le meuble vendu ; il ne peut désormais s'en emparer que comme voleur avec de fausses clefs ou avec effhiction. Ce n'est donc pas parce que la clef est le symbole du magasin , que la possession a passé à l'acheteur; c'est parce que la remise» non pas d'une clef, mais de tontes les clefs, rend impossible toute tentative du vendeur sur l'objet vendu ; que Tactieteur possède 'désormais cet objet sur lequel personne ne peut exercer d'action à son préjudice qu'au moyen d'un crime , cas exceptionnel où l'art 2279 lui-même réserve les droits du propriétaire. Au contraire , jamais la tradition de

A TITKE OiNÊRKUX. 227

longue main, ou le consUtulpossessoire,ne protégeronl l'acheteur en Droit français , parce qu'ils laissent le vendeur en possession apparente vis-à-vis des tiers.

Celte distinction , si simple et si rationnelle, que dicte pour ainsi dire le bon sens lui-même, tranche ainsi déflnilivement les controverses que vous avez vu s'élever , d'une part , entre Dumoulin , Ricard , Argon , Charondas , qui distinguent entre les traditions feintes et les traditions réelles en ne donnant d'effet qu'à ces dernières à l'égard des tiers; et, d'autre part, les Romanistes, comme Poihier et Guy Pape, qui réclament un effet identique pour toutes les traditions. Le Code se rapproche de la première doctrine , mais il va plus loin qu'elle eu acceptant, comme tradition parfaitement réelle, la remise des clefs qu'elle excluait, au contraire, comme tradition feinte. £n un mot, le Code Napoléon ne tient plus compte de la tradition comme moyeu de transmission de la propriété , mais seulement comme moyen de publicité. C'est la simplicité et la vérité des choses dans toute sa pureté, jointe au respect de la bonne foi des transactions et du crédit public : aussi nul ne songe aujourd'hui à attaquer les principes du Code Napoléon sur ce point, et à en demander la révision.

Le principe de la transmission de la propriété par le simple effet du contrat fut proclamé de même en matière immobilière ; mais, ici , la discussion fut vive et solennelle. Le système du Droit romain » la nécessité de la tradition , ne fut défendu par personne : l'école spiritualiste eut bon marché de Técole matérialiste , à ce point de vue; mais le système de la loi de bru-

228 TRANSMISSION DE LÀ PROPRlfiTÊ

maire an VII, qui exigeait la transcrlptiOD pour la trai»mission de la propriété « eut de diaieureux et d'illustres défenseurs : il succomba cependant en définitive.

Un auteur illustre , M. Troplong , en exprimant ses regrets pour ce système, a écrit, dans la belle Préface qui précède son commentaire des hypotbèqoes, « que cette question , une des plus çrandes du réffime « hypothécaire , fut emportée à la faveur d'une omussim € non motivée , peut-être par suite d'un maUmtendm m « d'un escamotage (1). » L'accusation est dure pour les rédacteurs de nos Codes : nous croyons qu'elle est imméritée, et que les regrets de M. Troplong l'ont rendue un peu injuste : on peut blâmer le jugement déûnitif ; mais les procès-verbaux du Conseli-d'État et les textes mêmes du Code Napoléon sont là pour attester que jamais lutte ne fut plus longue et plus vive; que jamais décision ne fut plus contestée et plus souvent ajournée.

Remarquons- le bien, dans les pays de nantissement. Il n'y avait pas de transmission de propriété avant l'accomplissement des devoirs de loi^ pas plus entre les parties qu'à Ngard des tiers : le contrat n'était toujours qu'une cause, mais non un mode d'acquisition. Le principe opposé triomphe , au contraire , dès le début de la discussion, dans le Code Napoléon. L'art 7ii le prouve clairement.

Ce principe posé, il s'agissait de savoir s'il entraînait, ou non , le rejet du principe de la nécessité de la transcription posé par la loi de brumaire. La néces-

(I) T. !•'., p. ixui.

A TITRK OÎSÉRKrX. 229

sitt> (le la transcription fut admise pour les donations entro-vifs dans l'art. 939 : on ne vit pas d'inconvénient h entourer de formalités protectrices ces sortes de transmissions. Mais lorsqu'on voulut «ippliquer cette nécessité aux contrats , la résistance fut vive, et Ton soutint que la transmission de la propriété par le seul effet du contrat excluait celui de la nécessité de la transcription , qui ne devenait plus qu'une formalité utile, mais non indispensable. L'art. MltO, au titre des contrats, ne constate qu'une étape de la discussion, et se borne à un renvoi pur et simple. La question se représente au titre de la vente. Elle n'est pas encore tranchée ; toutefois , les partisans de la loi de brumaire font une concession aux idées nouvelles : on admet le principe que la propriété est réellement transférée entre les parties , mais on réserve la question de transmission h l'égard des tiers ; l'arL 1583 constate ainsi un nouvel ajournement.

On arrive enfin à la discussion du titre des hypothèques : Ici, il n'était plus possible de reculer; il fallait bien prendre une décision. La section duConseild'Élat, chargée de la rédaction des projets de loi, proposa nettement et franchement , dans la séance du 10 ventôse an XTI , la consécration du principe de la loi de brumaire: c les actes translatifs de propriété, qui n'ont point été transcrits, ne peuvent être opposés aux tiers qui auraient contracté avec le vendeur et se seraient conformés à la présente, j*

Mais ce projet fut vivement attaqué par Tronchet , Malleville et Cambacérès ; l'article fut renvové à la section pour une rédaction nouvelle.

Immédiatement après, on vota l'article dn projet qui est derenu l'art. 2 182 du Gode Napoléon , et dont la rédaclion définitive fut ainsi conçue : < La simple < transcription des actes translatifs de propriété sur le € registre du Conservateur ne purge pas les bypoc thèques et privilèges établis sur l'immeuble. Levem^ « deur ne transmet à i' acquéreur que la propriété et les « droits qu'il avait lui-même sur la chose vendue ; Il les « transmet sous Taflectation des mômes privilèges et I hypothèques dont il était chargé. ■

La grande question était donc résolue , et il ne faut pas un grand effort de raisonnement pour le reconnaître. 1^ propriété étant certainement transmise par le seul effet du contrat du vendeur à l'acheteur» aux termes de l'art 1583 , et le vendetir ne pouvant désot^ mais transmettre à un nouvel acheteur plus de droits qu'il n'en a » il est clair qu'il ne peut lui transmettre la propriété qu'il n'avait plus depuis la vente ; la réserve du droit des tiers, résultant implicitement de la rédaction de l'art 1583, se trouvait ainsi abandonnée. C'est ce que tout le monde comprit d'ailleurs parfaitement au Conseil -d'Étal. La section ne s'occupa pas du renvoi qu'on lui avait fait , bien qu'elle fût composée des plus chauds partisans de la loi de brumaire ; elle comprit que ce renvoi devenait absolument inutile en présence du vote de l'art 2182 qui tranchait définitivement la controverse ; et M. Locré, le secrétaire du Conscil-d'État , mit en marge de l'article du projet renvoyé : • Cet article a été retranché par suite du vote qui a eu lieu dans la séance du 10 ventôse. ■

A TITRK ON^IRHUX. 251

Il n*y eul donc ni malentendu • ni surprise; et d'ailleurs, les esprits étaient trop animés, la discussion avait été trop longue et trop chaude pour qu'un malentendu ou une surprise fussent possibles: il y eut le triomphe d'une opinion sur une autre.

Vaincus dans la lutte législative » les partisans de la loi de brumaire se réfugièrent dans la lutte judiciaire et doctrinale ;mais cette lutte ne pouvait durer: l'incertitude sur un point de cette importance ne pouvait se prolonger sans amener des troubles profonds dans la société 9 et le principe de la transmission absolue de la propriété, par le seul effet du contrat, fut bientôt universellement adopté et reconnu,

La grande majorité des jurisconsultes applaudit,

parce qu'on ne vit là tout d'abord qu'une conquête do Droit spiritualiste sur le Droit matérialiste, l'affranchissement de la volonté humaine des entraves matérielles auxquelles on l'avait astreinte.

A ce point de vue, Messieurs, il est permis d'applaudir sans réserve au système du Code , et il constitue certainement, au point de vye philosophique, un progrès sur le Droit romain et notre ancienne Jurisprudence.

1^ principe que la volonté des parties est impuissante ii créer un droit réel, que ce droit ne peut naître sans l'accomplissement d'un fait matériel , distinct du contrat, opérant main mise sur l'objet du contrat, quoiqu'ayant une apparence de logique, ne repose en définitive sur rien et n'est pas fondé en raison. Si l'on y regarde de près, c'est en réalité la volonté humaine qui est la vraie créatrice du droit réel , et le fait ma-

téiiel de la tradition auquel on attachait tant d'importance , n'en a en réalité qu'une fort mince ; car ce fait devient insignifiant dès qu'on le sépare de la volonté qui fait toute sa force. Si le fait matériel de l'appréhension était la vraie cause efficiente du droit réel, de la transmission de la propriété, il est clair qu'il devrait toujours avoir la même vertu et la même efficacité , abstraction faite de toute considération de volonté. Or , c'est précisément le contraire qui arrive , de Taveu même des jurisconsultes romains : c'est la volonté qui préside à l'appréhension » qui lui donne toute sa valeur et qui se trouve dès-lors» en définitive, la cause essentielle de la transcription et de la création du droit réel. Javolenus s'en explique de la manière la plus expresse dans la loi 55 fï, De obligatianibu$ eî actianibm (1). 11 ne suffit pas qu'il y ait eu contrat préalable, il faut qu'il y ait consentement des deux parties sur le fait même de la tradition ; m am^iut rébus qua dominium transfeiiint, concurrat cport^ affecius ex turcujue pane contrahentium ; à défaut de ce consentement, dit-il, ce qui a été commuée reste inachevé : nisi aiiimus uiriusque consentit f perduei ad effectuin quod iuchoatur non poust. On objecterait vainement que si les jurisconsultes exigeaient le consentement sur le fait de l'aliénation , ils ne l'exigeaient pas sur la cause de cette aliénation : que, par exem|rie» la propriété étant transférée quoique l'un fit la tradition à litre de don , tandis que l'autre croyait recevoir on simple prêt ; bien que l'un crût livrer l'immeuble en

(1) Lib. XLIV, lit. V.

A TITRB ONÊRECX. 233

verta d*iio testament, tandis qne l'antre croyatt le recevoir en rertu d'une stipulation, ainsi que le disent Julien dans la loi 36 (T, De adquîrendo rerum dominio (1) , et Paul dans la loi 3, S ^ ^i ^^ obltgationibus et action nibus (2). D'abord, on peut répondre que les Romains étaient loin d^être d'accord sur ce point ; qu'Ulpien, un des jurisconsultes les plus éminents, était d'un avis tout-à>falt opposé; que, dans la loi \B ff. De rébus creditis (3) , il blâme formellement l'opinion de Julien et qn'il décide qu'il n'y a ni donation ni prêt, et que par suite la tradition est nulle. Mais ce qui prouve d'une manière bien plus décisive l'influence toutepuissante de la volonté , c'est que la tradition matérielle, la livraison, peut avoir lieu du vendeur à l'acheteur, sans que l'acheteur devienne propriétaire au moment de la tradition. C'est ce qui arrive si le prix n'est pas payé au moment de la tradition réelle , et si le vendeur n'a accordé aucun délai : Vendim vero Yet et tradita non aliter emptori adquiruniur quant si is venditori pretium solverit, vel alio modo ei satisfeeerù, $Ui {U). Ainsi , la volonté du vendeur d'arrêter la transmission de propriété, ou, si l'on veut, la condition qu'il met à cette transmission, est toute-puissante malgré l'accomplissement du fait matériel de la livraison. Comment ne pas reconnaître , dès-lors , que c'est en définitive la volonté qui est la cause vraie et primitive

(i) Lib. XU , lit b

(3) Lil>.XLlV, lit. f.

(9) Lib. XVIII, tit. I.

(à) Jnst.t De rerum divitione^ lib. II, tll. i.

23/i TRANSMISSION DE LA PROPRIÉTÉ

du droit réel ? Pourquoi l'assujettir à un fait matériel quf n'a d'autre sens que celui que la volonté lui donne? Qui peut justifier en raison cette entrave inutile ? J'ai eu soin d'insister sur ce point que la tradition» telle qu'on la comprenait, n'était pas en elle-même on moyen de publicité , et que si dans de rares occasions elle avait quelque notoriété, cette notoriété n'était nullement le but de la tradition , mais un effet dont le législateur ne se préoccupait nullement : rien de plos logique, dès-lors, que de s'affranchir d'un formalisme inutile et sans but Les jurisconsultes romains avaient si bien reconnu eux-mêmes la possibilité de cet affhmcbissement, que le Droit pràorien, c'est-à-dire le Drak philosophique romain y admet, par une exception bien remarquable, la possibilité de constituer un droit réel dont il est le créateur, l'hypothèque, par l'effet sent de la convention (1).

Grotius , Bourjon , Calllet, avaient donc raison , an point de vue de la logique , contre Pothier et les Ro-* mains , en protestant contre ^a nécessité de la tradition ; et la théorie du Gode Napoléon devait être saluée, ainsi qu'elle l'a été, comme un progrès dans la philosophie du Droit

Gel hommage légitime rendu à notre Gode , et en admettant avec lui sans réserve le principe de la création des droits réels par la volonté des parties , on peut se demander s'il avait tenu assez de compte des exigences légitimes du crédit public , et c'est à ce point de vue qu'il a été vivement attaqué, et

(I) Voir suprat p. i89.

qu'après cinquante ans d'expérience 11 vient d'être modifié par la loi du 23 mai 1855, qui rétablit VobligatioD de la transcription pour les ventes eu matière immobilière , et revient ainsi au système de la loi du li brumaire an VII.

Cette loi du 23 mai 1855 est-elle un nouveau pas fait dans la vole du progrès , ou slgnale-t-elle un pas rétrograde ? N*e$t-elle qu'une victoire des praticiens sur les philosophes? Le système du Gode Napoléon est- Il radicalement renversé, ou n'est-il que perfectionné ?

Ce qui est certain , c'est que cette loi était impatiemment attendue et réclamée par les hommes de pratique. Lorsque le Gouvernement consulta , en 1865 ^ les Cours Impériales et les Facultés de Droit sur Topporiunité de revenir au système de la loi de brumaire an VII , 27 Cours sur 28 , au nombre desquelles figure la Cour de Cnen, fidèle à ses traditions anciennes, 7 Facultés de Droit sur 9 , au nombre desquelles on compte aussi la Faculté de Caen« demandèrent le rétablissement de la transcription.

C'est déjà là une grave présomption en faveur de la loi nouvelle, et la preuve qu'elle répond à un besoin social. Les lois ne sont pas des abstractions philosophiques; elles sont destinées à l'application; l'expérience est leur meilleur juge, et voilà pourquoi tous les problèmes juridiques arrivent à une solution : nous n'avons, ni ne prétendons avoir la certitude mathématique ; mais nos discussions ont une fin ; car , dès que le légblateur ou la Jurisprudence entrent en mauvaise voie, l'expérience vient bientôt les cou traindrc à reconnaître Terreur et à la réparer.

236 TRANSMISSION DE LA PROPRifiTÊ

Dans la discussion du Code, on avait fait valoir deox sortes de considérations pour rejeter la loi de brumaire : les considérations que j'appellerai de pratique , et , d'autre part , les considérations théoriques et philosophiques.

Les considérations de pratique peuvent se réduire à deux.

M. Tronchet soutint d'abord que cette nécessité de

la transcription était une mesure purement 6scale,et sans point d'appui dans les principes de la matière. Vous le voyez» Messieurs , le moyen n'est pas nouveau. C'est par cette mesquine et étroite argumentation qu on avait combattu le projet de Colbert, en 1673, el, il faut le dire , cette argumentation est toute-puissante sur les esprits médiocres et de moyenne portée : elle réussit, en 1808, comme elle avait réussi en 1673.

M. Tronchet soutint ensuite que la formalité de la transcription était inutile , et que celid qui achète n'a pas besoin que la loi pourvoie d'une manière particulière à sa sûreté. • Il a les titres sous les yeux, disaitil : il peut vérifier la possession du vendeur ; et ce serait pour le dispenser de cet examen qu'on ne craindrait pas de compromettre la propriété d'un citoyen qui se repose avec sécurité sur un contrat légal? > (Conf. t YII, p. 225.)

Mais l'expérience est venue donner un démenti à M. Tronchet et prouver l'utilité de la transcription; car il s'est produit, sous le Code , précisément l'inconvénient que Basnage signalait au XVII*. siècle. Un acheteur, après avoir vérifié la régularité des titres de propriété de son vendeur, après avoir purgé toutes les

hypothèques , payé son prix arec tontes les apparences de la sécurité lapins complète, pouvait se trouver évincé par un acheteur qui avait traité avant lui, et qui avait fait enregistrer son contrat dans un des milliers de bureaux qui se trouvent à chaque cheflieu de canton : enregistrement qui reste nécessairement inconnu à l'acheteur, auquel il est impossible de faire des vérifications dans ces milliers de bureaux. On a encore vu un acheteur , après avoir traité avec un homme qui jouissait fort ostensiblement d'un immeuble , après avoir payé son prix , après avoir joui long-temps sans trouble » dépouillé subitement par un acheteur qui avait traité avant lui de la nue-propriété , et qui , au décès du vendeur , venait réclamer l'exécution de son contrat enregistré à l'autre bout de la France , avant la seconde vente. Les ventes sur expropriation forcée ne présentaient pas plus de garantie , puisqu'aux termes de Tart 713 du Code de procédure , l'adjudicataire n'acquiert pas plus de droits que n'en avait le saisi , qui pouvait être dépouillé par une ?2nte restée secrète. Le prêteur le plus circonspect et le plus soigneux pouvait se trouver surpris par une aliénation enregistrée la veille du prêt. A tous ces dangers réels, puisque la Jurisprudence avait été forcée d'admettre la revendication de Tacheteur qui exhibai le contrat resté inconnu , il n'y avait d'autre remède que l'obligation de donner de la publicité aux contrats. On faisait valoir , il est vrai , des inconvénients dans le système opposé; car c'est le propre des institutions humaines d'être imparfaites , et ce sont ces inconvénients auxquels M. Tronche! faisait allnsio

238 TRAMsmssion de l.\ propriété

dans les paroles que j'ai citées. Sous la loi de toamaire , malgré son peu de durée , on avait eu l'exemple de l'abus qu'un vendenr de mauvaise fol pouvait faire de l'obligation Imposée à l'acheteur de transcrire. Dans un arrêt du 23 messidor an X , la Gour de cassation avait accordé la préférence à un second acbeleor dont la mauvaise foi était évidente , mais qui avait devancé le premier à la transcription. De même» le vendeur pouvait concéder une hypothèque après la vente, mais avant la transcription: inconvénients qui ne se rencontrent pas sous le Gode Napoléon. On combattait donc la loi de brumaire comme offrant , pour ainsi dire, une prime à la mauvaise foi du vendeur et au concert frauduleux du second acquéreur , qui se trouvait à couvert par une transcription précipitée. Mais il faut répondre , qu'après tout , ces inconvénients ne sont pas aussi Irrémédiables que ceux que présente le Gode. L'acheteur qui n'a pas immédiatement transcrit, ou qui a versé ses fonds avant de purger les hypothèques « est un homme négligent et imprudent : en fait , les fonds de l'acheteur restent toujours déposés dans l'élude du notaire jusqu'après la transcription ; la prudence la plus vulgaire conseille cette conduite. Les inconvénients ne sont donc pas Inévitables, et s'ils se produisent, ils révèlent chex l'acheteur un certaine négligence , puisque quelqu'un a pu le prévenir. Or, c'est un brocard bien connu des jurisconsultes que celui-ci : Jura vigiianiibus prosUnt, non darmientibus. Eu définitive , s'il n'est pas juste de donner au vendeur le moyen de dépouiller le premier acheteur, il n'est pas plus juste de lui donner les

moyens de tromper le second: puisqu*il fallait sacrifier l'un ou l'autre des deux acheteurs, il est juste de se prononcer en faveur du système qai laisse un remède, contre celui qui n'en laisse pas.

Ces considérations nous paraissent décisives^ au point de vue pratique ^ en faveur de la nouvelle loi. Un système qui permet h l'acheteur de connaître immédiatement et sûrement , en se présentant à un bureau de conservation des hypothèques unique, toute la généalogie de la propriété, mérite certainement les éloges que lui donnait le Parlement de Flandre , en 1771 ; la loi sur la transcription est donc à ce point de vue un progrès dans la législation.

Mais ce progrès, au point de vue pratique, ne s'cst-U accompli que par un sacrifice « au point de vue de la logique? Signale-t-il un pas rétrograde au point de vue du Droit philosophique? — Gela serait, il faudrait s'en consoler en répétant que le Droit est une science d'application , et que celui qui convient le mieux aux besoins d'une nation est sans doute le meilleur; que les exigences du crédit public sont plus impérieuses encore que celles d'une logique abstraite; mais cela n'est pas. Au point de vue théorique, on n'a fait qu'une objection assurément fort spécieuse, mais qu'un examen attentif permet de réfuter. Elle se tire de la nature du droit réel lui-même.

Le droit réel , a-ton dit, et nous I avons nous-même proclamé, est de sa nature absolu: il existe vis-à-vis de tous, on il n'existe pas : la propriété doit donc exister vis-à-vis de tous , ou elle ne peut exister vis-à-vis de personne. Si elle est transférée par le contrat, elle

2k0 TRANSMISSION DE LA PROPRIÉTÉ

doit être transférée vis-à-vis de tous , des tiers comme des parties. Quand les parties ont fait ieur acte en règle , s'écriait M. JOupin à la séance du 1 5 février 1851 , à qni persuaderez-vous que cet acte n'est pas achevé ; que Tune d'elles n'est pas propriétaire , et que l'autre n'a pas cessé de l'être? L'art 711 a posé le principe de la transmission en-dehors de tout acte matériel par le seul effet du contrat, et il a noblement arboré l'éteudard du spiritualisme ; l'art. 1583, en distinguant entre les parties et les tiers , a fait une distinction impossible, un non-sens qui répugne à la nature du droit de propriété ; l'art 2183 est revenu à la logique en déclarant toute distinction impossible. Tout pas en arrière est rétrograde : il nous rejetterait dans le matérialisme dont le Code nous a affranchis.

Nous croyons ne pas avoir affaibli l'objection doctrinale. Si pressante toutefois que paraisse cette argu* mentation , elle n'est pas décisive ; et il n'est pas vrai, selon nous, que nous soyons contraints d'abandonner les doctrines spiritualistes du Code en adoptant la doctrine de la loi de 1855.

Le reproche n'est vrai que s*U est exact de dire que la distinction proposée par l'art 1583 entre les parties et les tiers est impossible : si cette distinction est pos* sible ; si le contrat produit réellement la transmission de propriété vis-à-vis de tous; si seulement le propriétaire est réduit à ne pas invoquer son droit certain et incontesté , d'ailleurs , à l'égard de certaines personnes vis-à-vis desquelles il a quelque chose à se reprocher; si, en un mot, le droite reconnu en principe, ne se trouve paralysé que par une exception produite par

A TITUË ONÉREUX. 2^1

le fait du propriétaire lui-même , il n'y a là qu'une situation très- fréquente, fort connue en Droit, et qui ne blesse en rien les règles de la logique.

Cette situation, nous l'avons vu, se produit pour les meubles, et elle est parfaitement acceptée par les rédacteurs du Code , qui ont concilié ainsi les exigences du crédit avec la logique et la pureté des principes.

Pourquoi cette situation, possible pour les meubles, serait-elle impossible pour les immeubles? On n'en voit aucune raison.

11 restera donc vrai de dire , sous la loi du 23 mal 1855 , que la propriété des Immeubles est transférée , d'une manière absolue et sans réserve, par le seul effet du contrat: l'art 711 reste dans toute sa force. Le vendeur est absolument dépouillé : la preuve , c'est qu'avant toute transcription l'acheteur pourra revendre et hypothéquer l'Immeuble acheté : ce que l'art. 1599 défendrait s'il n'était pas propriétaire; c*est encore que les créanciers chlrographaires du vendeur auront perdu tout droit sur l'Immeuble; c'est enfin que le vendeur a perdu le droit de revendication: s'il agissait contre des tiers en voie de prescrire, il serait repoussé par un défaut de qualité , tandis que l'acheteur aurait, lui , cette qualité.

Le droit de l'acheteur est donc bien un droit absolu. Il est vrai qu'il sera tenu en échec par le petit nombre de ceux qui auront fait transcrire avant lui des actes' exclusifs et modificatifs de son droit, concédés par le précédent vendeur; mais pour quel motif? Est-ce parce qu'on conteste son droit de propriété? — Non; mais parce qu'en négligeant de le publier. Il a commis

242 TEANSM1SSI02I DE LA PROPRIÉTÉ .

une faute qui a permis de tromper le second acheteur; de même que celui qui, après avoir acheté uo meuble» le laisse en la possession du vendeur, commet une faute qui le rend non-recevable à revendiquer contre le second acheteur.

C'est donc en réalité la même théorie, et Ton peut dire que le Code avait manqué de logique en n'accordant pas au crédit public, en matière d'immeubles, ce qu'il lui avait accordé en matière de meubles; et que, au point de vue théorique, et sur le terrain de la logique, la nouvelle loi n'est qu'un progrès, parce que la loi de 1855 n'a fait que compléter le Code et tirer les coftséquences d'un principe qu'il avait lui-même posé.

Il y a cependant une objection qu'il ne faut pas dissimuler : l'art 1141 ne protège la possession du second acquéreur qtiautant qi^U est de bonne fin et qu'il a ignoré la première vente. La loi du 23 mal 1855, au contraire, protège le second acquéreur qui a transcrit le premier , sans examiner sa bonne foi , et alors même qu'il n'ignorait pas la première vente. L'arrêt du 23 messidor an X , rendu sous la loi de brumaire, a été adopté dans toutes ses conséquences par l'art 1^. de la nouvelle loi : « Jusqu'à la tramcriptùm , fai « droits résultant des actes et jugements énonças attss c articles précédents ne peuvent être opposés à eenx t/ni c ont des droits sur l'immeuble , et les ont conservés en c se conformant aux lois. »

Le législateur a voulu, d'une part, éviter les procès que susciterait l'examen de la bonne foi, procès difllciles et coûteux. D'autre part, il a voulu punir la négligence de l'acheteur qui n'a pas transcrit immé-

diatement 11 faal convenir, du reste» qu'il y avait une différence à faire entre l'acheteur d'un meuble que mille causes peuvent empêcher de se livrer immédiatement et qui est, par conséquent, excusable de laisser son vendeur en possession, et l'acheteur d'un immeuble qui n'a pas de raison sérieuse et légitime pour ne pas faire transcrire son contrat immédiatement

Tel est, Messieurs, l'état de notre législation actuelle sur la transmission de la propriété, et J'espère vous avoir démontré qu'il est conforme à la fois aux exigences du crédit public et à la philosophie du Droit

Ce système est-il le dernier mot sur la question? Il serait téméraire de rien affirmer sur ce point Mais ce qu'on peut dire, c'est que tous les systèmes proposés jusqu'ici , et qui ont pour but la mobilisation plus facile et plus complète du sol, n'ont pas obtenu de faveur. Au fond, et malgré les développements brillants auxquels se sont livrés leurs défenseurs, et notamment M. Woiowslci (1) , ils se rapprochaient trop de la loi de messidor de l'an III , qui avait causé tant d'effroi , même aux révolutionnaires les plus ardents , pour avoir beaucoup de chances de succès dans un pays aussi positif que le nôtre. Aussi n'ont-ils pas même obtenu les honneurs d'un débat sérieux lors de la discussion de la loi du 23 mai 1856, pas plus que dans celle de la loi récente du 19 mai 1858 qui a maintenu les sages lenteurs de l'expropriation forcée ; et il n'entre pas dans le cadre de ce travail , déjà bien long , de les exposer en détail.

(i) Hevue de législation et de jurisprudence ^ t. 1"., p. AS cl suif.

Ce qal doit surtout résulter de cette étude • ce qu'eUe a eu pour but de faire ressortir , c'est le progrès incessant de l'esprit humaio , et les différentes étapes que parcourent le^ lég^lations avant d'arriver aa Droit philosophique qui doit être leur dernière expression; c'est aussi, et surtout, la conviction que les véritables améliorations sont le fruit du temps et de la réflexion ; c'est par suite un respect profond poor des institutions qui sont le résultat de tant de lal)eors et de méditations, qui excitent d'autant plus d'admiration qu'elles sont étudiées plus à fond , et une défiance timide pour des innovations qui n'auraient pas pour elles la sanction d'un mûr et long examen.

Il faut sans doute se garder du fétichisme Jnridiqae qui consiste à admirer toujours , et quand même « le présent; mais le besoin incessant d'innovation qoi porte des esprits chagrins et inquiets à calomniet ëes institutions qu'ils ignorent souvent , et qu'ils ne cobh prennent pas toujours , est un écueil bien autremeot funeste.

Je serai heureux. Messieurs, si, en vous faisant assister au développement successif des théories surli transmission de la propriété , j'ai pu vous convaincre que nos législateurs ont su éviter l'un et l'aotre écneil; et que, tout en donnant au crédit public dessAretés qu'il réclamait à juste titre , ils ont su maintenir les principes d'un Gode qui reste encore aujourd'hui aa premier rang de tous les monuments législatifs da monde civilisé.

SUR