L'ANCIENNE FRANCE

Par M. Lucien MICHON

NEMARE TITULAIREÆ

La propriété romaine était un concept unitaire et simple, s’appliquant uniformément à toutes choses, quelle que fût leur nature physique, qu’elle fût meuble ou immeuble. Au contraire, dans. notre ancienne France, il s’est produit une scission profonde entre la propriété immobilière et la propriété mobilière; l'immeuble a pris dans les relations sociales, dans les fortunes privées une importance énorme, une prépondérance exclusive; le meuble est devenu chose vile, insignifiante; l'immeuble a été exalté, grandi jusqu’à l'excès; le meuble a été exagérément amaigri, déprécié. Sur cette opposition tranchée s’est édifiée une construction juridique, qui avait sans doute sa raison d’être au temps féodal, aux xri° et xnie siècles, qui a survécu assez longtemps au régime féodal, qui s’est encore amplifiée jusqu’à la fin du xvrif siècle, pour s'écrouler avec fracas au temps de la Révolution, ce qui nous a ramenés à peu près aux principes simples du droit romain. Telle est, en raccourci, l’histoire présentée dans les pages qui suivent.

L'opposition entre l’immeuble et le meuble, entre la chose immobile qui a une assiette fixe, une individualité précise, et La chose mobile, qui est fuyante et souvent difficile ou même impossible à individualiser, cette opposition est un fait d’évidence matérielle qui n’a jamais été indifférent à un législateur. De tout temps, en tous lieux, le droit en a tiré des conséquences juridiques. Ainsi a-t-on presque partout remarqué que l'immeuble, à cause de sa fixité, ne peut pas être dissimulé, volé, tandis que le meuble est susceptible de vol. On connaît ce mot d’un humoriste disant : « Si on m’accusait d’avoir volé les tours de Notre-Dame, je commencerais par me sauver. » Ce plaisantin était un fin juriste. Faisant allusion à la facilité avec laquelle se propagent et s’enflent les rumeurs les plus invraisemblables, il voulait dire : Si on m'’accusait d’un crime impossible, je commencerais par me sauver, et il n’avait pas tort. — Ainsi encore le droit est amené à considérer, avec une précision d’ailleurs variable suivant les temps et les milieux, que l'immeuble, qu’on ne peut avoir constamment sous la main, est plus diflicile à transmettre que le meuble, que sa possession est plus difficile à acquérir, et à l’inverse plus difficile à perdre, qu’elle est plus stable, parce qu'il est lui-même plus stable.

Ce sont là des conséquences juridiques qui tiennent à la différence physique existant entre les meubles et les immeubles. Le législateur qui les érige en règles de droit ne fait ici que subir passivement les données de la nature.

Mais :l est des cas où, par l'influence d’un milieu ambiant particulier, le droit est contraint d’aller au delà des données purement physiques, et est conduit à imprimer à la distinction une physionomie bien plus accentuée, non pas sans doute arbitraire, mais contingente, tendancieuse, adaptée exclusivement à un état social particulier, et c’est ce phénomène qui s’est produit dans l’ancienne France, avec une intensité anormale due aux

idées féodales. La féodalité a exalté l’immeuble, a déprécié le meuble. Elle a creusé la distinction, et en disant « creusé », je ne veux pas dire seulement qu’elle l’a développée; Je p'ends ce mot dans son sens matériel; la féodalité a rendu la distinction plus abrupte et plus profonde; elle l’a munie d'intérêts pratiques houveaux et accentués; elle l’a tellement surchargée, qu'à la fin de notre ancien droit, on avait trouvé un mot pour exprimer cette complication : c’est le complezum feudale. L'organisation féodale a été, à l’époque où elle s’est établie, c’est-à-dire principalement du xi1® au xt11€ siècle, un fait impérieax, instinctif, vital. Le régime feodal repose essentiellement sur l’immeuble, dont la stabilité est surhaussée jusqu’à la perpétuité. L’immeuble est le support nécessaire du régime féodal. Au sortir de l’anarchie de l’époque barbare, longue anarchie presque ininterrompue de six siècles, correspondant au temps des Mérovingiens et des Carolingiens, la première organisation stable qui émergea, faute du pouvoir central disparu, fut la féodalité, qu’on a appelé très justement une cristallisation fragmentaire de la société. Or la cellule constitutive de la féodalité, c’est la concession du fief. Un grand propriétaire se charge d’assurer le gouvernement et la sécurité de son domaine, qui devient sa seigneurie. Pour accomplir cette tâche, il lui faut des conseillers et des soldats. Il se les procure en concédant gratuitement. sans redevance, une partie de ses terres à des vassaux, qui deviennent nobles comme lui; il leur concède le domaine ntile de ces terres, en conservant sur elles le domaine “minent. Ces vassaux devront vivre noblement, c'està-dire se consacrer entièrement à leurs fonctions de gouvernants en second et de soldats; ils seront économiquement oisifs. Pour vivre et pour accomplir leurs services nobles de conseil. de justice et de guerre envers le suzerain, ils louent à leur tour une partie des terres qu'ils ont reçues en fief à des roturiers ou à des serfs, à charge de cens, c'est-à-dire d'un fermage annuel: c'est le bail à cens, complément indispensable du fief: st le vassal cultivait lui-même, il ne pourrait accomplir ses services nobles envers le suzerain: 1l dérogerait et perdrait la no-

blesse. Alors le fonctionnement de la société féodale, de la seigneurie est assuré, sa vie politique par le suzerain et les vassaux, sa vie économique par les roturiers. Mais pour cela. il faut que la productivité du bien donné en fief et en censive soit indéfinie, perpétuelle. Si le fief portait sur un bien périssable, dont les revenus épuisent Ja substance, tout l’édifice s’écroulerait au bout d’un certain temps; les roturiers et les vassaux ne pourraient plus vivre. Et c’est pourquoi la concession de fief ne peut: porter que sur un immeuble; en principe, il n’y a pas ‘de fiefs de meubles.

Ainsi à cette époque, l'immeuble est, pour he qui en est propriétaire et qui peut le concéder, une cause de prééminence sociale; il lui confére la noblesse, la seigneurie. Et si l’immeuble a cette puissance, ce n’est pas tant parce qu'il est immobile que parce qu’il est considéré comme perpétuel et indéfiniment productif. Pour les feudistes, cette productivité perpétuelle est, bien plus que la fixité, le véritable critère de l’immeuble. A'tel point que, dans certaines régions très féodales, on ne reconnait comme immeubles que les fonds ruraux non bâtis, les terres cultivées, mais pas les maisons, parce qu'elles dépérissent et que leur substance s’altère à la longue. Ainsi en Allemagne, on dit : « Tout ce que la 1orche brûle est meuble (1). » Ainsi dans la Flandre française, on considère les constructions comme étant des biens intermédiaires entre les immeubles et les meubles; on les appelle chatels, castels ou cateux, et ils suivent les règles tantôt des meubles, tantôt des immeubles (2). Et dans le droit commun de la France, si on range les constructions parmi les immeubles, c'est moins à cause de leur fixité qu’à cause de leur destination économique et

(1) CHAISEMARTIN, Mazximes et proverbes du droit germanique, p. 103.

(2) Cf. GLasson, Histoire du droit et des institutions de la France. VIH, p. 227-239. La vielle coutume d'Artois, tit. 39 (édition Tardif, p. 90)es particulièrement explicite sur ce point; elle considère comme Cateux toutes les maisons, excepté le chef-manoir du seigneur. Les maisons sont souvent appelés cateux secs, par opposition aux cateux verts, qui sont les fruits pendants, lesquels ne deviennent meubles que par le détarhement. |

agricole, de leur rôle dans la productivité du sol; elles sont immeubles par destination, bien plutôt qu’inmmeubles par nature, au même titre que les bestiaux, les troupeaux, les instruments de culture. Personne n’a mis mieux en lumière ce critère féodal de l’immeuble, bien perpétuel et indéfiniment productif, que ce prodigieux génie juridique qui s'appelle Beaumanoir : « Éritages sont choses qui ne peuvent être mues et qui valent par années aux siegneurs à qui ils sont. Et meubles sont toutes choses qui des héritages issent. » Ainsi l'immeuble est la chose productrice; le meuble est la chose produite, l'issue, le fruit. Et ailleurs Beaumanoir accentue encore sa forte pensée : « L’on ne doit tenir à éritage nulle chose qui meurt; car ce qui meurt faut (défaille) et éritage ne peut faillir (1). » Voilà bien, exprimé avec une saisissante simplicité, le critère vraiment féodal de l’immeuble, la perpétuité.

Or ce critère parait, à l’époque, tellement décisif qu'il a provoqué le dégagement de nouveaux immeubles qui n’ont plus d’assiette fixe et qui n’ont pas d’autre caractère que la productivité indéfinie; ce sont les immeubles incorporels. [ls doivent leur origine première à un caractère physique de l'immeuble, facile à comprendre. Alors que les meubles existent dans la nature en nombre indéterminé, variable, sont susceptibles d’une multiplication, sinon indéfinie, du moins extensible, les immeubles n’existent qu’en nombre limité. Les seigneurs, comme tous les propriétaires, se heurtent forcément aux limites de leurs propriétés. Un suzerain concédant des fiefs sur ses terres s’est trouvé un beau jour à bout de ressources; il n’avait plus de terres à concéder; 1l ne lui restait plus que son château, le chef-manoir et quelques dépendances indispensables pour assurer sa propre subsistance. Et pourtant il avait besoin de se faire de nouveaux vassaux, d’avoir de nouveaux soldats, peut-être pour tenir tête à un puissant vaisin. Il avait autour de lui des auxibaires, chevaliers ou écuyers, qu'il avait préposés à certaines

(1) BEaumaNoir, Coutumes de Beauvaisis, édit. Salmon, n°* 622, 673, 678.

fonctions de sa seigneurie, chancellerie, justice, finances, et qui, à ce titre, percevatent de ses sujets des redevances régulières; le suzerain eut l’idée de concéder en fief une de ces charges qui devenait ainsi un office seigneurial (1). Ici se trouvait réalisée la condition essentielle à une constitution de fief, puisque le vassal concessionnaire était assuré d’un revenu régulier; ce fief sans terre est donc un immeuble, mais un immeuble sans assiette, un fief incorporel ou fief en l’air. De même si le suzerain touche de ses tenanciers roturiers une somme de cens ou de rentes qu’il estime supérieure à ses besoins personnels, il peut encore en ériger une partie en fief au profit d’un vassal: c’est encore un fief en l’air constitué sur rente seigneuriale. |

Là est le germe, l’idée première d’une importante catégorie d'immeubles de nature purement féodale, dont le nombre et l’importance vont aller en augmentant jusqu'au xvie siècle. Pour en saisir le développement, il faut pour un instant considérer le terme qui s'oppose aux immeubles, c’est-à-dire les meubles.

Que comprennent done les meubles? Évidemment les fruits des immeubles, les revenus en argent ou en nature, et puis ce qu’on appelle les meubles meublants, le mobilier. Toutes ces choses sont destinées à se conscmmer ou à s'user. En dehors de cela, il n’y a rien. Meubles sont choses viles et périssables, dit-on alors: oilis mobilium possessio. Et pourtant, à première vue, il semble qu’il

(1) BausseL, Nouvel examen de l'usage général des fiefs,. chap. E, $ 11. Ces oflices seigneuriaux dits supérieurs, sont des inftodations, des démembrements de fief, concédés à titre gratuit, à des nobles, Mais les seigneurs ont aussi créé des oflices inférieurs, moyennant finance, à des roturiers; ils ont affermé parfois la justice, les impots, le domaine de leur seigneurie. Les éléments de cette distinction qumériterait une étude spéciale encore à faire. se trouvent dans Bnusi SEL, op. cit., Chap. 1, & 11 et chap. NI; dans Guvor, KHeprertotre, o0 office, et surtout dans Loysraru. Trait. des ofjices, livre 11, chap. 2 et 3. Les offices seigneuriaux supérieurs ont en goneral disparu par l’action de la monarchie absolue, comme étant mcompalibles avec l’inaliénabilité du domaine royal. Seuls subsistaient encore au xvie siècle les offices seigneuriaux inférieurs, sous le nom d'oflices féodaux et domaniaux (greffes, tabellionnaues, sergenteries).

SrRtIE VI, UOXXSN, 1040 6

pourrait se trouver parmi les meubles un autre élément plus important : Un propriétaire d'immeuble, ayant l’esprit d'économie, va pouvoir accumuler une partie de ses revenus, et constituer ce que nous appelons aujourd’hui un capital mobilier; ce capital, ne peut-il pas le placer, le prêter, en tirer des intérêts? Et ainsi, semble-t-il, il aurait un meuble indéfiniment productif. Mais justement cela n’est pas possible; dans notre ancienne France, le prêt à intérêt est défendu, sous le nom d'usure; cette prohibition, qui vient du droit canonique, a été adoptée et sanctionnée par le droit commun coutumier. Celui qui s’est constitué un capital mobilier et qui veut le placer, ne peut en tirer parti d’une manière licite qu’en le convertissant en immeuble; ou bien il achétera une terre; mais c’est très difficile; parce que, comme on va le voir, l’aliénation des immeubles est rare et très entravée:; ou bien il achétera, il se fera constituer une rente assignée, c’està-dire hypothéquée sur une terre; c’est ce qu’on appelle la rente constituée; autrement dit, 1l achétera, moyennant un capital une fois payé, le droit d’exiger une rente annuelle de celui qui cultive une terre et qui a besoin d'argent, et cette rente, garantie par une hypothèque sur la terre, grévera cette terre entre toutes mains. Ce n’est pas là un prèt à intérèt illicite; car le crédirentier ne peut jamais réclamer le remboursement du capital qui lui a servi à acheter la rente; le capital n’est jamais exigtble par le créancier; 1l ne peut être remboursé qu’au gré du débiteur, s’il veut racheter et ainsi éteindre la rente et libérer son immeuble. Cette rente constituée, qui est en général perpétuelle, est de venue, elle aussi, au xvi® sièele, dans la plupart des éoutumes rédigées, un immeuble incorporel, et elle est telle, moins à cause de son assignation sur une terre qu'à cause de sa perpétuité et de sa productivité indéfinte. La preuve, c’est qu’on n'’hésita pas à la considérer comme immeuble, quand elle était perpétuelle. Mais quand elle était temporaire ou viagère, on faisait des difficultés, par la raison que les arrérages épuisaient dans ce cas la substance de la rente, qui était alors un bien périssable. Cependant on finit par admettre à la fin du xvi® siècle, dans la majorité des coutumes,

qu'elle était aussi un immeuble; par ce motif qu’il y avait tout de même dans la rente temporaire un être moral distinct des arrérages (1).

Ce fut vers la même époque, exactement en 1522, qu’apparut dans la catégorie de ces rentes constituées, un nouveau contingent, qui augmenta rapidement et qui était appelé à un avenir considérable, quoique très agité; Je veux parler des rentes constituées sur l'Hôtel de Ville de Paris, qui furent les premières rentes publiques et qui furent ensuite continuées par les rentes sur l’État. L'État empruntait ainsi sous forme de rente, d’abord pour respecter la prohibition du prêt à intérêt, et aussi pour éviter la charge de rembourser le capital (2).

Enfin, au xviie siècle, la catégorie des immeubles incorporels, qualifiés tels à raison de leur productivité indéfinie, s’augmenta d’un autre contingent très important, celui des offices vénaux par privilège royal. Il s'agissait surtout des charges de magistrature et de finance, auxquelles s'ajoutèrent, au xvirie siècle, des charges municipales et même des maîtrises de corporations. La vénahité des offices royaux qui avait d’abord été un abus, une pratique clandestine, devint une institution régulière à partir de 1522, époque où le roi François [er créa, sous le nom de bureau des parties casuelles, un véritable marché d’offices; ces offices étaient d’abord viagers; mais le système fut complété en 1604, par le droit de survivance, c’est-à-dire d’hérédité (3). Alors, suivant la logique en cours à cette époque, on en fit des immeubles; Ja finance, c’est-à-dire le prix de la charge est le fonds

(1) Poruier expose la question dans son Traité de la Communauté n°: 81-90 et dans son Traité des personnes et des choses, n° 260. Dans le Midi de la France, moins féodal que le Nord, et aussi dans quelques coutumes du Nord, localisées principalement en Champagne, Îles rentes constituées étaient meubles. Dans le droit commun des coutumes, elles ne sont immeubles qu’artificiellement, par détermination de la loi. Cf. Ch. LerRBvRE, Les fortunes anciennes au point de vue juridique, 1912, n° 37, p. 56-57.

(2) M. Man10N, Dictionnaire des institutions de la France aux XVIIe et XVIII siècles, vo Rentes, p. 481-484.

(3) Lovseau, Traité des offices, livre J1, chap. 10, n° 1 et livre III, chap. I, n° 91.

perpétuel: les revenus réguliers, annuels, ce sont les traitements des fonctionnaires, et aussi les épices ou cadeaux forcés qu'ils reçoivent des justiciables, ou les revenus de la profession érigée en office. La plupart des coutumes de la fin du xvi® siècle les réputent donc immeubles, cepen-

dant avec quelques restrictions que fit disparaître la

jurisprudence du xvii® siècle (1).

Ainsi tous les biens qui durent et qui rapportent sont successivement attirés dans la classe des immeubles. Le fait est accompli au xviit siècle, c'est l’époque du boom de l'immeuble corporel ou incorporel; la classe des immeubles est démesurément agrandie. La catégorie des meubles est réduite à bien peu de chose; on n’y trouve plus que les fruits, les revenus destinés normalement aux besoins de la vie quotidienne et le mobilier. Le concept des meubles est ainsi tombé dans un état extrême de dépréciation, de maigreur, de vileté, pour employer le terme qu'on leur applique d'ordinaire à cette époque : les meubles sont choses viles et périssables.

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Cette opposition violente, démesurée entre les deux sortes de biens se traduit naturellement par une forte accentuation des intérêts pratiques attachés à la distinction. Notre ancien droit attache aux immeubles, et à eux seuls, sa grande loi de conservation des biens dans les familles. Il importe d’assurer la stabilité des fortunes et des conditions sociales, de maintenir l'éclat des familles, d’assurer leur perpétuité, et pour cela il faut conserver dans ces familles Jes biens qui assurent leur prééminence et leur subsistance, c’est-à-dire les immeubles. De là la

(1) Mais à la différence des offices seigneuriaux, qui étant des déimembrements de la propriété sont immeubles par l’objet auquel is s'appliquent, les offices royaux ne sont immeubles qu’artificiellement, par la détermination de la loi. Leur immobilisation s’est accomplie progressivement par un lent travail de la jurisprudence, coupé d'hésitations et de restrictions (LOYsEAU, op. cit., III, 4, n° 48; III, 9, n°63 et suiv.; GUYOT, Répertoire, 6° Oflices).

grande notion des propres familiaux qui sont tous des immeubles, notion qui s’applique intensément dans les deux grandes occasions qui transforment et orientent la vie familiale, mariages et décès. Il y a donc les propres de contrat de mariage et les propres de succession.

Quand une personne se.marie, tous les immeubles corporels ou incorporels qu’elle possède à ce moment sont propres de contrat de mariage ou propres de commurnauté, c'est-à-dire Jui restent propres, sauf convention contraire; chaque époux garde en propriété tous ses immeubles et n'apporte à la communauté conjugale que ses meubles, et parmi eux les revenus de ses biens propres. Et cette situation se maintient tant que dure le mariage, c’est-à-dire que si un immeuble propre est aliéné au cours du mariage, il doit être remployé, autrement dit, remplacé par un immeuble acquis en échange et qui devient propre comme l'ancien. Au début, on n’exigeait pas ce remploi, et quand un immeuble propre à la femme était aliéné, avec son consentement nécessaire, comme le prix, en tant que meuble, tombait en communauté, le mari chef de cette communauté pouvait le dissiper, et la femme, devenue veuve, était exposée à ne pouvoir le recouvrer. Mais cette latitude fut supprimée au XvI® siècle, et le remploi devint obligatoire. Loysel exprime ce changement, sous une forme plaisante qui est assez dans sa manière : « Ce qui se disait jadis que le mari se devait relever trois fois Ja nuit pour vendre le bien de sa femme a finalement été réprouvé par plusieurs arrêts et routumes modernes (1). »

Ainsi dans le mariage, en principe, chaque époux oh en propre ses immeubles; de cette facon, ils retourneront à sa famille d’origine, s’il ne naît pas d'enfants du manage. Toutefois ses biens ne lui restent propres, que sil le veut bien, s’il se marie sous le régime de communauté légale. Mais s’il voulait apporter davantage à La communauté, s'il voulait par exemple le régime de la communauté universelle, il pouvait le faire: autrement dit, une

(1) LoyseL, Znstitutes coutumières, maxime 116.

convention contraire à la communauté légale était possible ; le propre de communauté n’est qu’un propre conventionnel. | |

Bien plus énergique est la notion de propre de succession; ici il s’agit d’un propre légal, et non pas conventionnel; on ne peut lui enlever sa qualité .En cas de décès d’une personne, tous les immeubles qui lui venaient de sa famille, c’est-à-dire d’une succession ab intestat ou d’une donation de parent, sont dans sa succession des biens propres; ces immeubles vont d’abord à ses enfants, qui sont ses continuateurs naturels; mais, s’il ne laisse pas d'enfants, ils retournent à la branche de la famille d’où ils étaient venus au défunt, par exemple à ses parents paternels, s’ils lui étaient venus de son père. (C’est ce qu'exprime l’adage : Paterna paternis, materna maternis. Si le défunt avait essayé d’enfreindre cette règle et de disposer par testament au profit d’un étranger à la famille, ou d’un parent autre que le lignager (on appelait ainsi le parent de la ligne d’où venait le propre), il se heurtait à des défenses légales. En effet ses propres familiaux sont entre ses mains comme un dépôt sacré qu'il doit conserver à la famille; il ne peut disposer par testament que d’une part infime, un cinquième seulement; les quatre quints (cinquièmes) des propres doivent retourner aux lignagers, si éloignée que soit leur parenté avec le défunt.

Ce qu'il ne peut faire dans son testament et à sa mort, a-t-1l pu du moins le faire de son vivant, par acte entrevifs? A-t-il pu, durant sa vie, vendre un bien familial), échanger un immeuble propre contre un somme d'argent, et ainsi dénaturer son patrimoine? Cela lui est très difficile. La vente d’un propre est un acte suspect, menaçant pour la famille; cet échange d'un bien productif et stable contre de l'argent, bien stérile et fugitif, est presque un acte de dissipation. Et il est traité à peu près comme tel. D'abord toute vente d'immeuble est passible d’un droit de mutation énorme, qui naturellement diminue sa valeur marchande; c’est le droit de quint et requint, 1/5 plus 1/25e, soit 24 %. Ensuite et surtout, cette vente est menacée de déchéance par un droit de résolution ouvert

à CEUX qu'elle menace directement, c'est-à-dire aux héri- Uers lignagers du propre aliéné. Pendant un an et un Jour, ces héritiers ont le droit de retraire la vente, c’està-dire de la prendre à leur compte, en remboursant le PriX à l’acquéreur étranger à la famille, et l'immeuble, rentré aux mains des lignagers, qui en sont devenus àCquéreurs à la place de l’intrus, redevient entre leurs Mans un bien propre. L’intégrité du patrimoine famibal est ainsi sauvegardée. Mais 1l est clair que cette menace du retrait lignager est encore une nouvelle cause de dépréciation. L'acquéreur étranger offrira moins, pour se Couvrir du risque d’être éliminé. Voilà pourquoi les immeubles familiaux ne sortent guère de la famille et ne se transmettent normalement que par succession. Voilà Pourquoi aussi Beaumanoir et d’autres auteurs coutumiers appellent les immeubles des héritages.

| Le propriétaire d’un immeuble propre n'a à sa dispo- Sition qu’un moyen d’aliéner cet immeuble sans s’ex- Poser au retrait lignager et sans encourir l'énorme droit de mutation dont il vient d’être question, c'est de l’échanser, non pas contre une somme d'argent, mais contre un autre immeuble, qui dans son patrimoine remplacera l'immeuble aliéné par subrogation réelle, et prendra aus- Sitôt Ja qualité de propre familial. Pour atteindre ce but, l’ancien droit lui offre un procédé, le bail à rente foncière. Le propriétaire cède son immeuble, non pas moyennant un prix payé en une fois, mais moyennant une rente perpétuelle qu’il retient sur cet immeuble, rente qui grévera la terre à jamais et qui devra être servie par tous les possesseurs qui s’y succéderont (1). C’est encore un immeuble

(1) La rente foncière étant un droit réel sur un fonds, droit que s'est réservé l’aliénateur, est immeuble par l’objet auquel elle s’applique; aussi sa nature immobilière ne fut-elle jamais discutée, à la différence de celle de la rente constituée. C’est mème à une confusion primitive avec la rente foncière que la rente constituée dut son inimobilisation,qui fut toujours plus artificielle et moins répandue que celle de la rente foncière. Cf. CnéÉxon, Les démembrements de la propriété foncière en France avant et aprés la Révolution, 2e édition, 1923, &$ 21, p. 581; BRiSSAUD, l'ours d'histoire générale du droit francais. p. 1129- 41333.

incorporel; la rente foncière a le caractère essentiel de l'immeuble, perpétuité et productivité régulière; elle est analogue à la rente constituée; mais elle est, encore plus nettement que celle-ci, immobilière et irrachetable, plus immobilière parce qu'elle n’est pas seulement une hypothèque constituée, mais un droit réel que l’aliénateur s’est réservé, plus irrachetable encore parce que non seulement le crédirentier, l'ancien propriétaire ne peut pas demander le remboursement du capital, mais même le débirentier, le nouveau propriétaire ne peut pas imposer ce remboursement; ce serait exproprier l’aliénateur du droit réel de rente qu'il s est réservé. Le bail à rente est en somme l'échange d’un immeuble corporel contre un immeuble incorporel, l’échange de la propriété d’une terre contre une rente foncière retenue sur cette terre.

- Voilà cominent s’est établi, aux xvi® et xvne siecles, le système des propres, capitaux immobiliers de famille, dont la transmission intégrale d’une génération à l’autre est assurée par un ensemble d'institutions. sans doute compliqué, mais très efficace. 1l en résulte nécessairement une grande stabilité sociale. Ces fortunes immobilières sans doute ne s’accroissent que lentement, et même elles tendent à se fractionner, à s’émietter, parce que les familles sont en général fécondes et qu'il y a des partages successoraux; mais 1l existe quelques moyens d'atténuer ce fractionnement : le droit d’aînesse, la renonciation des filles dotées à succession future, les substitutions. Au xvI1e siècle, le système est à son apogée; la catégorie immeubles a atteint son maximum (1). Et à l’époque, institution devait avoir une certaine valeur, puisque son essor à coincidé avec l’apogée de notre pays; la France de Henri IV, de Richelieu, de Louis XTV jeune est bien en effet le premier peuple de l’Europe, la nation la plus

(1) Ce maximum est atteint par l'immobilisation fictive des grandes valeurs incorporelles, rentes et oflices (LEFEBVRE, op. cit. $ 36, P. 26).

florissante et la plus peuplée, forte non seulement par sa puissance politique, par sa prospérité matérielle, par son homogénéité, mais aussi par le rayonnement de sa pensée.

Cette grande idée de conservation et de perpétuité du patrimoine familial est si profondément enracinée dans les esprits, qu’elle déborde jusque sur les membles meublants, jusqu’à ces biens mobiliers pourtant réduits par le droit à une complète insignifiance. Comment décrire cette évolution étrangère au droit et tout entière contenue dans les habitudes, dans les idées de l'intimité familiale? Faisons ensemble un rêve, du même genre que celui qu’a décrit Edmond About, quand dans son alerte récit L'homme à l'oreille cassée, il ressuscite et implante un fougueux colonel du premier Empire au sein d’une paisible famille du second Empire. Que notre imagination joue un instant avec le temps, prenant une revanche sur l’inflexible régularité de son cours. Imaginons donc que nous revient pour quelques heures une de nos quadrisaieules du xvirre siècle. poussée par la curiosité bien naturelle de s’enquérir du sort de ses arrière-desdendants. Son esprit du xvirte siècle, souple et avide de nouveauté, ne s’est pas choqué de certaines hardicsses de l’ameublement moderne. Elle a volontiers accepté l'originalité disparate du salon d’aujourd’hui, bien qu'elle l’ait trouvé trop clair et de couleurs trop vives et qu’en frôlant de ses doigts fuselés les soies légères des tentures et des fauteuils, et songeant aux tapisseries de son temps, elle ait laissé échapper cette réflexion : « Cela passe vite; ce n’est pas fait pour durer! » Elle a paru apprécier la salle de bain, le cabinet de toilette d'aujourd'hui, muni d’ustensiles inconnus qui ont éveillé sa curiosité; elle n’a pas’ semblé regrettér les minuscules cuvettes de son temps. où l’on arrivait tout juste à se tremper le bout du nez: elle a reconnu avec bonne gräce qu’en fait de propreté et d'hygiène nos aïeux avaient beaucoup à apprendre. Mais déjà la chambre à coucher l’a surprise par son austère nudité; l’absence de rideaux autour du lit, de ces tapis moelleux qui étouffaient tous les bruits, le lit bas et dur, dépourvu de ces doubles matelas surmontés d’une « couette », tout cela lui a paru un peu spartiate.

Mais elle arrive devant l’armoire à linge, devant la garderobe, et ici elle s'étonne. Les piles de draps, de nappes, de serviettes, de linge lui paraissent bien minces, et elle dit à ses hôtes d’un jour : « Mais, mes enfants, vous me paraissez bien dépourvus; je ne vois ici que quelques draps, et parmi eux il en est qui ne font pas d'usage; en voiri un qui est de la vraie toile pur fil, inusable; mais à côte voilà du coton qui ne dure pas. Et puis, il y en a bien peu- I1 vous faut donc faire une lessive chaque mois; à ce train là votre trousseau n'ira pas loin. £t votre armoire n’est qu’une caisse fragile qu’ouvrirait le premier malandrin venu. Où donc est mon armoire de mariage, une solide armoire de chêne, qui portait mes initiales? Elle contenait plus de septante draps, qui ne passaient à la lessive que deux fois l’an, et qui étaient encore bien solides, quand j'ai quitté cette terre! » Et devant les robes de sa descendante, j'entends l’aïeule s’écrier : « C’est bien joli toutes ces nippes, mais comme c’est mince et fragile! un déjeuner de soleill Chacune d'elles ne pèse pas beaucoup plus que mon mouchoir de poche. Tu dois geler là dedans avec tes bas transparents! Et je te fais une gageure; je parie, ma chère enfant, qu'avec toutes tes robes, tu n’as rien à te mettre. » Et avisant la femme de chambre qui se trouve non loin d'elle, occupée à ranger les effets que l’on vient d’étaler, lui pinçant la manche, elle remarque : « Cette fille de secours a plus chaud que toi; je serais curieuse de voir ses hardes! » Sur quoi l’interpellée, froissée dans sa dignité, a un violent réflexe; elle parait offensée; elle va peut-être nous quitter! Nous voilà menacés de la pire des catastrophes, d’une crise domestique! Le rève finit en cauchemar. Arrêtons-le ici!

Ce que j'ai voulu exprimer par cette digression fantaisiste, c’est l’idée de durée indéfinie, de transmission du mobilier, de la lingerie, qui était la grande préoccupation de nos aïeules de l’ancien temps, et qui s’est prolongée encore jusqu’aujourd'hui dans certains coins reculés de nos provinces (1). Souvenez-vous de vos grand’mères,;

(1) Je puis invoquer ici une autorité qui n’a rien de juridique, mais qui n’en est pas moins probante, Dans un alerte et gracieux récit,

rappelez-vous la fierté qu’elles avaient de ces vieux meubles de famille quasi-indestructibles, de leurs armoires, de leur lingerie, de leurs dentelles. Les meubles familiaux, les trousseaux patiemment confectionnés, composés de choses ultra solides, résistant à l’usage, étaient considérés par nos arrière-grand’mères comme des biens de famille dont elles n'étaient que les dépositaires et qu’elles devaient transmettre intacts à leurs descendants. Nos aïeules, toutes pénétrées de l'esprit de conservation et de perpétuité qu’elles trouvaient autour d'elles, chez leurs maris, chez leurs parents, semblaient vouloir hausser les humbles choses dont elles étaient les dispensatrices jusqu'à la hauteur de biens familiaux, et cherchaïent à faire de leurs meubles et de leur lingerie des choses quasiperpétuelles.

Qu'est devenue cette forte organisation des inmeubles familiaux qui avait mis des siècles à s’édifier? Elle a fini brusquement sous la Révolution. Ce brusque écroulement peut s'expliquer par cette considération que le système était déjà archaïque et suranné dans son principe, au moment où il atteignait sa plus grande extension au xvI1e siècle; car il était fondé sur une idée féodale, aristocratique; or à cette époque la féodalité, disparue depuis longtemps en tant que régime politique, ne survivait plus qu’à l’état de débris du passé, gênant et inutile; l’aristocratie était bien abaissée; elle n’était plus qu’une no-

qui a eu récemment un grand succès de roman, prolongé par celui du théâtre, Mme Germaine ACREMENT, Ces dumes aux chapeaux verts, 2° partie, chap. 12, met dans la bouche d’une vieille demoiselle de province les réflexions qui suivent : e« A Paris, on n’a pas de linge; on a des chemises en toile d’araignée, des draps qui sont des mouchoirs de poche; des mouchoirs de poche qui sont des dessons de carafe; on a douze serviettes, trois nappes. Tandis qu'en provincel... ah! en province, c’est tout autre chose. Nous pourrions rester 24 mois sans faire aucune lessive. Nous n’avons que de pures tuiles inusables. A chaque génération, à chaque héritage, notre lingerie s'augimente. »

blesse de courtisans. Mais avant l’écroulement, il y avait eu déjà au cours du xvure siècle des craquements, des fissures dans cet édifice compliqué.

D'abord, on avait vu apparaître les premières valeurs mobilières sous une forme qui ne contrevient pas à la prohibition du prêt à intérêt, sous la forme de parts sociales, que nous appelons aujourd’hui des actions. Les premières apparaissent déjà au temps de Colbert, avec la rréation des premières Compagnies roloniales. Puis il y eut l'épisode de Law, où on vit les actions de la Compagnie des Indes. émises en mai 1719 à 550 livres, monter six mois après, en novembre, à 18.000 livres, pour retomber, en décembre 17290, à 200 livres et finir dans une banqueroute. Le résultat de cette crise fut sans doute de provoquer une certaine défiance à l’égard de ces valeurs mobilières; maïs il fut aussi de produire des bouleversements considérables dans les fortunes privées. de mettre en pleine lumière des enrichissements énormes acquis en quelques mois par la spéculation, et de frapper d'un injuste discrédit les vieilles fortunes immobilières, qui ne s'aceroissent que très lentement par le travail patient et l’économie. En 1776, Turgot reprit l’idée de Law, d’une banque d’État. mais avec une prudence et une expérience qui avaient manqué à ce dernier; il fonda la Caisse d’escompte du :ommerce, société par actions, dont l’histoire fut pendant quelques années honorable et prospère. jusqu'à ce que la Révolution en ait provoqué la ruine par ses exigences. Enfin, le xvnie siècle avait encore vu se développer de grosses fortunes mobilières en marge de l'organisation traditionnelle; c'était celles des fermiers généraux, fortunes d’un accroissement scandaleusement rapide, dont le spectacle entretenait et aggravait l’immoralité financière n‘e au temps de Law.

A côté de ces valeurs mobilières naissantes et dangereuses par l'attrait d'une opulence rapidement acquise sans travail, certains éléments de la fortune ancienne fléchissent fàächeusement. Plusieurs catégories d’immeubles incorporels, démentant leur caractère de productivité perpetuelle, infligent à leurs possesseurs d’amères déceptions. Ce sont les rentes sur l'État, dont les tri-

mestres ou quartiers sont continuellement en retard, et qui font l’objet de cinq banqueroutes au cours du xvr11e siècle. Ce sont les offices sur lesquels la monarchie spécule par des dédoublements en offices semestriels, par des menaces de retrait, qu’il faut écarter par des suppléments de prix. Ce sont là des incidents locaux, des fissures secondaires. Mais il y a plus grave, et le système ancien est ébranlé dans sa base même, dans l’immeuble corporel, dans cette terre sur laquelle il était édifié. Qu’on se représente la situation normale du possesseur de la terre au xviI1e siècle, du tenancier, de celui qui cultive et crée le revenu foncier. Il a à payer, en dehors des droits de mutation, un cens annuel au seigneur éminent, presque toujours aggravé d’un surcens, souvent aussi un ou plusieurs arrérages annuels de rentes foncières, de rentes constituées. À cela viennent s’ajouter des impôts dont le nombre et le chiffre vont sans cesse en croissant : à la taille, impôt féodal ancien qui pèse surtout sur la terre, se sont superposés des impôts sur le revenu créés au xvirre siècle, la capitation, puis les vingtièmes. Le tenancier supporte ainsi tout le poids du complerum feudale, aggravé de celui des impôts royaux; il lui reste à peine de quoi vivre. Sur la terre se sont accumulés depuis des siècles des droits réels multiples, de plus en plus lourds, à mesure que diminue le revenu, rongé par les impôts royaux. C’est une construction dont la base, le revenu de la terre, devient de plus en plus étroite, tandis que l'édifice se hausse et s’élargit; son équilibre devient de plus en pus instable.

Le résultat fatal, c’est l’écroulement, le krack ; il fut rapide. Durant la fameuse nuit du 4 août 1789, dans un élan général de générosité, les privilèges féodaux sont abolis. Le décret du 11 août 1789 appliqua le principe voté le 4 août, en faisant une distinction : les droits féodaux et censuels sont abolis sans indemnité, ceux qu'on a appelés plus tard les droits de la féodalité dominante; les autres droits fonciers, notaminent les rentes foncières et constituées, et plus généralement les droits de la féodalité contractante sont déclarés rachetables à nn taux qui sera fixé par l’Assemblée. Mais cette distinetion ne répon-

dait pas à l'attente des tenanciers, qui s’attendaient à

une abolition totale sans indemnité, et il fallut en arriver à cette suppression radicale qui fut réalisée par le décret de la Convention du 17 juillet 1793. Ainsi les terres restèrent franches aux mains de ceux qui les cultivaient et qui en devinrent pleins propriétaires; c’est là un des grands résultats de la Révolution.

Les offices royaux furent supprimés en mars 179%, lorsque l’Assemblée réorganisa sur de nouvelles bases l'administration de la justice. Quant aux rentes sur l’État, elles devaient sombrer dans la banqueroute du tiers consolidé accomplie sous le Directoire; ce qui en resta survécut à l’état de meuble. |

Ainsi finit l’histoire de la propriété immobilière de l’ancienne France. Elle ressemble à celle de la grenouille de la fable : « S’enfla si bien qu’elle creva. » Elle se résume en deux mots aussi brefs qu’il est possible : boom (xviie siècle) et krack (Révolution) (1). Au fond ce résultat était inévitable. Quelle qu’ait été la force des contingences qui avaient fait naitre au temps féodal le système compliqué décrit plus haut, ce n’était là que des causes circonstancielles, passagères. Celles-ci disparues, l’immanente réalité devait reprendre ses droits. Or cette réalité, c’est que la propriété immobilière ne contient dans ses démembrements ni la suzeraineté, ni même la rente; ces prérogatives sont des droits qui, suivant une expression du temps, sont mélangés de personnalité, c’est-à-dire qui contiennent des obligations personnelles, et qui dépassent les limites normales de la propriété. Il

FF (1) Il arrive parfois à un petit esprit la chance d'en rencontrer un grand. Ces lignes étaient écrites, lorsque m'est tombé sous les yeux le passage suivant de V. Brasco Iuanez, Le Voyage d'un romancier autour du monde, t. 11, chap. X, p. 154 (à propos de Shang-hai) : « Les Anglais ont créé deux mots dont le son rend inutile toute autre explication, parce qu’il peint exactement l’état des affaires dans un pays. Quand la hausse des valeurs ést vertigineuse et que tout enchérit, tant l’argent abonde, ils résument une telle prospérité, en disant que c’est un boom, mot sonore qui imite le fracas d'une explosion. Si tout va mal, si l'argent se cache, et si la faillite fait tomber et crouler les entreprises, ils expriment la chose par le mot krack, onomatopée qui tigure le bruit de ce qui se rompt et s'écroule. »

s’est produit dans la propriété immobilière du Moyen Age un cisaillement, une prolifération, une pullulation, qui portait en elle-même un germe morbide. Et finalement la propriété immobilière a dû revenir à la constitution simple et rationnelle que lui avaient donnée les Romains, avec ses trois éléments : le fructus, l’usus et l’abusus. |

Toute histoire achevée contient une expérience et comporte un enseignement. Que peut-on tirer de celle-ci? Et d’abord faut-il regretter cet édifice disparu et en souhaiter la reconstitution? Certainement non. Une telle organisation, d'esprit aristocratique et de tendance conservatrice et stagnante, ne saurait convenir à notre époque. Il serait vain de s’insurger contre le développement formidable de l’industrie et du commerce et contre la prépondérance croissante des valeurs mobilières dans les fortunes privées; l’immeuble n’a plus qu’une importance secondaire dans ces fortunes, et on peut même penser qu’il n’est plus apprécié à sa vraie valeur (1). Ce qu’on peut regretter, ce n’est pas l’organisation compliquée qui a été esquissée plus haut, mais c’est l’état d’esprit qu’elle supposait et qu’elle entretenait. Ce qu’on peut regretter c’est le sentiment de perpétuité familiale, qui inspirait nos ancêtres et qui les faisait vivre, non pas seulement dans le présent toujours fuyant, mais dans le passé et dans l’avenir; c’est la pensée constante qui les encadrait entre leurs aïeux et leurs descendants. Il y avait là, me semble-t-il, une supériorité sur l’égotisme subjectiviste, qui est un des fléaux de notre époque, et qui pousse

les hommes d’aujourd’hui à vivre égoiïstement leur vie,

(1) On peut également reprocher aux rédacteurs du Code civil de 1804 de n’avoir pas prévu l'essor des valeurs incorporelles, et en les classant parmi les meubles, de les avoir insuffisamment protégées. La Joi et la jurisprudence postérieures ont dû intervenir pour come bler cette lacune (Cf. Ch. LEFEBVRE, op. cit., $ 41, 42. p. 62-65).

sans rien voir au delà de la minute présente ou de leur avenir personnel. Sans doute, et c’est là une excuse qui a sa valeur, la dureté de la vie présente, l’âpre concurrence qui la domine obligent les hommes du présent à l'action intense, et les détournent de ces retours vers le passé, de ces inquiétudes d’avenir lointain, qui peuvent être considérées en un certain sens comme des rêveries nuisibles à cette action intense. Mais il est du moins permis de déplorer la dureté du temps présent, qui nous détourne de nos traditions ancestrales, et qui nous contraint à nous « américaniser ». Au fond, ce qu'il y avait de grand et de noble dans cette organisation ancienne, c'était l'esprit familial; c’est cet esprit qui avait fait la France d'autrefois grande et prospère. Tout ce qui tend à affaiblir cet esprit ne peut être pour nous qu’une diminution et un danger.

Mais si la conception ancienne de l’immeuble appartient maintenant à un passé qui ne saurait revivre, peut- ‘on du moins tirer de cette expérience historique un enseignement pour le temps présent? Je le crois, sans pouvoir l’aflirmer; car l’histoire ne se recommence jamais identiquement. Il y a dans les mœurs, dans le droit d’une époque, une tendance naturelle à hausser jusqu’à l’exagération l’importance des éléments qui à cette époque prennent une place prépondérante dans les fortunes. Dans l’ancienne France, l'immeuble a été ainsi enflé à l’excès. Aujourd’hui cette prépondérance appartient incontestablement aux valeurs mobilières. Or ne constate-t-on pas aujourd’hui sur ces valeurs le même phénomène imquiétant de prolifération, de pullulation qui se produisit autrefois sur l’immeuble? Cette enflure dangereuse n’apparaîit-elle pas dans la multiplication des sociétés financières, dans leur superposition sous forme de cartels, d’omniums, de holdings, de trusts, dans leur supercapitalisation, qui fait qu’un même actif se trouve soit exagéré, soit représenté plusieurs fois par des titres différents? Et l'édifice des valeurs mobilières ne prend: pas parfois l’aspect inquiétant d’un gratte-ciel, à base dangereusement étroite, et qu’une crise ébranle d’une manière menaçante pour le nez des badauds qui l’admi-

rent? N’a-t-on pas assisté à un fait de ce genre en 1929, à la Bourse de New-York? N’y a-t-il pas bien des valeurs mobilières qui sont des fiefs en l’air? On parle souvent de féodalité financière, en donnant à cette expression un sens combatif, conforme aux idées démagogiques, en y voyant l’application d’une lutte de classes. J’écarte de rha pensée cette interprétation; la lutte des classes, comme toutes les guerres civiles, n’est qu’un agent de dissolution et de décadence. Mais les mots féodalité financière ont un autre sens qui me semble plus vrai et peut-être plus menaçant. Ce qu'ils contiennent, c’est une exagération, une enflure démesurée des valeurs mobilières, semblable à l’enflure féodale de la propriété immobilière. Et c'est ici que les deux mots cités plus haut peuvent contenir une expérience sur la fragilité des constructions humaines artificielles et trop audacieuses : boom et krack.

Série VI, 1. Xxvu, 1930