Constitution de la propriété immobilière
Deux systèmes existent pour la preuve de la propriété imn-obilière. Dans l'un, la conlifîuration de l'immeuble est exaclement fixée et un compUi lui est ouvert, sur lequel on inscrit l'indication de tous les droits qui l'alTectent, de sorte qu'il suffit d'un simiile coup d'œil pour connaître sa situation.
Dans l'autre, l'immeuble n'est que vaguement désigné par sa situation ; quant aux droits qui s'y rapportent, les uns sont occultes, les autres sont portés au compte des personnes <iui ont été ou sont propriétaires, ce qui est une source féconde d'erreurs.
Le premier système existe dans presque Ions les États du Nord de l'Kurope, en Espagne et en .Vustralie, et il produit les meilleurs résultats; le second système existe en h'rance, où il soulève les plus vives critiques.
Avec II' système d'une loi l'acullalive, comme V .\ct Turrens (voy. ce dernier mot), des immeubles contiiuieraii'iil a être soumis au régime actuel, fondé en réalité sur la possession; d'autres siuaient soumis au régime de l'inscription.
La facilité de procurer un titre sur et lu-u coûteux aiderait aux échanges, aux grouijemenls de parcelles, aux suppressions d'enclaves, à la constitution de propriétés collectives au prolit de syndicats agricoles, plus précieuse i)eut-ètre jiour la piitite culture que pour la grande.
Le principe du livre foncier a été adopté dans les pays suivants : Russie, Autricîu;, Dalmatie, Bade (1810 à 1823) ; Aii<,deterre, comtés d'York et de Middlesex; plusieurs
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i-anlons de la Suisse (1820}; Espagne (18G0); Suède (1875) Saxe (1863-18U8,: Saxe-Weimar (1836);Saxe-Altcnbourg(18;)2);Saxe-Cobourg (1860) ; Gotha (18o9) ; Schwartzbourg-Sondershausen (18.34); Reuss (1857-1873) ; liesse (1852); Mecklenbours (1851); Altenbourg (1876); Rrunswick (1878); Hambourg (1878); Lûbeck (1872); Prusse (1872); Australie méridionale (1858j; Victoria et Queenslaiid(l 8r)l);Tasnianie (1861); Nouvelle-Zélande (1870); Australie occidentale (1874); Colombie britanniqui' (1877); îles Fidji (1877); Tunisie (1885).
Au mois d'août 1889, un congrès international pour l'étude de la transmission de la propriété foncieru' s'est réuni à Paris.
Toutes les questions de publicité, de mutations de propriété et de constitutions de droits réels, — de consolidations de la propriété, — de crédit immobilier, — de mobilisations de la propriété foncière, — de transmissions immobilières a-u point de vue économique, de transmissions immobilières
de l'impôt, — ont été posées.
Les questions suivantes, plus spécia ment relatives au cadastre, devaient faire objet de ses délibérations :
« Du cadastre dans ses rapports avec la constitution de la propriété foncière. — Réfection à ce point de vue du cadastre. — Dans quelles conditions et par quels procédés cette opération peut-elle être réalisée'/ »
M.\l. Emile Dansaert, avocat à la cour de Bruxelles, président du Crédit foncier de Belgique, Hubert Brunaert, avocat à la même Cour et commissaire au Crédit foncier de Belgique, présentèrent au Congrès, le 8 août, une proposition tendant a l'application dans les ]iays régis par le Code civil, ou au moins en France et en Belgique, des principes du livre foncier. Voici, en ce qui concerne le cadastre, de quelle façon ils s'exprimaient :
« Il y a lieu de procéder progressivement à la révision du cadastre, parallèlement à la création du livre foncier, de manière à créer une concordance parfaite entre tous les services de l'administration de la propriété foncière.
« Le cadastre doit être établi par communes divis('es en sections. Chaque parcelle porte 1111 numéro distinct. En cas de fractionnement d'une parcelle, chaque fraction reçoit un numéro nouveau, sans qu'il puisse jamais être fait usage d'exposants ou Je tout autre signe destiné à spécialiser diverses parcelles à l'aide d'un même numéro.
i< A tout acte de vente de propriété immobilière est annexé, par les soins du notaire instrumeiilant, un plan du bien vendu dressé aux frais de l'acheteur par un géomètre du cadastre, à une échelle et dans des condi-
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lions ;i iliîtermini'r ]i:ir li' gouvoinonieut. •>
Le Coiifîrès inlcniiitioiuil de la propriété foncière a tait ])ublier des résumés et des extraits des documents couiniuniqués (partie teclinique).
M. Huvier, ins]"'(leur des contrihutions directes, a présenté une étude sur le cadastre dans ses raiiports avec la coustitiition de la propriété l'onciére. 11 rappelle ([ue le cadastre ]ieut constituer le grand livre terrier de la France. Il rcconnait que l'initiative privée a obtenu d'excellents résultats, mais il croit que l'État doit donnera la grande opération de délimitation etd'abornement le caractère général et absolu qui lui convient.
M. Saint-Paul, contrôleur des contributions directes, examine les i-apports du cadastre avec la propriété foncière, qui doit servira fixer les limites des immeubles et empêcher les procès. Le cadastre doit être refait de fond en comble, mais le caractère llscalde l'opération doit être relégué au second plan.
Les délimitations peuvent se faire dans plusifiurs centaines de communes par l'initiative privée.
Afin d'asseoir plus solidement les limites des parcelles, il faudrait figurer chaque borne sur le plan et la rattacher à un point de repère au moyen de coordonnées rectangulaires. Les points de repère suivent ceux de la triangulation du territoire.
M. Piat, chef du service topographique en Tunisie, constate que la tenue au courant du livre foncier et du cadastre n'ofl'rirait aucune difticulté.
La réfection du cadastrée comprendrait :
1° La reconnaissance et la détermination sur le terrain des limites des immeubles, en présence des propriétaires : la fixation amiable on litigieuse de ces limites; le bornage destiné à les conserver;
2° L'établissement de plans présentant l'image de ces limites et permettant d'en rétablir en tous temps et à peu de frais nn point quelconque sur le terrain;
3° La rédaction des titres inscrits au livre foncier et dont copie serait remise aux intéressés .
U Pour la triangulation géodésique on peut
admettre les travaux du service géographique de l'armée. 11 est tout indiqué ixnir exécuter, en France comme en Tunisie, des opérations aussi délicates et aussi importantes.
Si les bornes de la triangulation de 18(17 ont disparu et que le travail exécuté à cette époque soit perdu, on peut utiliser les travaux récents de révision de la grande méridienne, du mesurag(; du paiallèle moyen et «lu raccordement de la carte de France avec cellisdes pays étrangers. C'est donc aux deux
iers seulement de la surface du pays qu'il faudrait appliquer les chiffres obtenus pour laTuuisie,certainement trop élevés pour la Fiance, e t qui fourn iraient une dépense de 0,807, 200 fr.
Un délai de sept ans devrait suffire à la réfection complète de la triangulation générale; il serait suffisant pour le rattachement de tous les plans cadastraux, soit que le remplissage fût fait d'ensemble par contrées, comme en Algérie, soit même que les plans de chaque immeuble fussent levés isolément comme on Tunisie et rattachés ensuite les uns aux autres.
Pour le lever des plans de détail, une organisation calquée sur celle qui fonctionne d'une manière très satisfaisante en Tunisie, au milieu de conditions bien plus défavorables, donnerait certainement d'excellents résultats.
La dépense jiour la réfection totfilr coûterait lo40fr. par .'iOG hectares ou ^'■',30 par hectare, et ]ioni- ;>0 millions d'hectares Itj.ï millions de francs.
Le ]u-ix de revient de la déliniitation et du bornage ressortirait pour l'ensemble du leriitoire a y.) millions, sans parler des réserves pour le personnel a payer, des plans suffisants de certaines villes, de l'utilisation d'une partie de l'ancien cadastre.
11 faudrait d(uiner aux géomètres le caraclère d'agents île l'Étal.
La preniière idée qui se présente consiste à laisser à la charge des ressources locales les dépenses locales de réfection du cadastre, par département ou jjar coiiimune.
Ou peut soit imposer a ces localités les dépenses dont il s'agit, soit leur appliquer le principiMlu système Torrens, établissement faciillalif de titres nouveaux aux frais des intéressés.
Ce dernier système jiarail parfaiteineul acceptable, au point de vue spécial des opé'rations sur le tei-rain.
La triangulalion du service géographique exécuté'e cuiuine il est dit ci-dessus permet le rattachement les uns aux autres de plans levés isoléiiienl, à condition toutefois que les topographes n'opèrent pas isolément et avec leurs propres lumières.
Au point de vue matériel de l'exécution et ilu raltachement des plans, il .n'y a .\ucune iMi'ossiuiurii il exécuter les plans isolkmext ni même alt.c.nk uii-ficulté sérieuse.
11 conviendrait toutefois de ne |)as aller, comme en Tunisie, jusqu'à permettre l'iiumalriculalion isolée de iiarcelles d'une étendue insignifiante. Le luiiiimum pourrait être de ."iOO hectares.
La grande objection serait qu'il y aurait dans un même arrondisseiuenl, dans une
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inûmc coniimmp, dos imiiieiibles soumis ;i l'ancien rdgiuie et d'auli-c's au nouveau. Crs inconvéniouls conipensent-ils les avantages'.'
S'il est impossible de prévoir au budget de l'Ktat une dépense de 2."i() millions, même a répartir sur un grand nombre d'exercices, i-erlaiiis départements, communes ou svndieals agricoles ne tronveraieut-ils pas les ri'ssources nécessaires pour supporter une dépense de ,'i à 6 francs par hectare"?
Le concours des élablissenients linanciers, du Crédit l'oucier, ]iar exemple, serait assuré d'avance à une opération uni augmenterait considérablement la valeur de la propriété l'onciére en renouvelant son assiette et en libérant lepropriétairc de nombreux procès.
Les groupes qui ne i)0urraicnt supporter une dépense de ri à b francs par hectare >'engagoraient bien à payer pendant dix ans une annuité de 0,.-)7 a 0,69 c.
Kn résumé, l'État n'aurait à ses frais que la triangulation générale, les traitements des ingénieurs et vérificateurs du cadastre, des agents du service des titres et des conservateurs, soit.lO à 12 millions, dont 7 millions pour la triangulation (jui, une fois terminée, n'aurait plus à être refaite.
Les indemnités des géomètres et les frais accessoires seraient à la charge des groupes ou individualités requérantes et s'élèveraient au maximum à 6 francs par hectare, ou aune annuité décennale de 0,B9 maximum, dans le cas d'une loi facultative imposée aux groupes administratifs.
La conservation du cadastre, après qu'il aurait été rétal)li, ne soulèverait aucune difticullé.
Le Congrès international pour l'étude do la transmission de la propriété foncière a adopté dans ses séances du 8 au 14 août les résolutions suivantes :
« 11 y a lieu d'établir un livre foncier; les inscriptions y seront faites par immeuble.
< La réfection du cadastre sera elïectuée il bref délai aux frais de l'État.
« Dans le cas de réfection du cadastre, il sera procédé simultanément à la confection des livn^s fonciers et â la n'-fcn-me hypothécaire; riniinatricnlation des immi'ubles sera obligatoire.
K Dans le cas où rt'.lal ne ]iiinrrait se charger de tous les frais de l'opération, ni ib: ceux de rétablissement des livres fonciers, il y aurait lieu de réi}arlir la dépense comme suit :
« 1° La triangulation et les frais gi'uéraux a. la charge de l'i-tat;
i( 2° Délimitation, aborneraent et ar])enlage à la charge des particuliers, syndicats, communes ou départements. »
11 faut ajouter que le Congrès, après avoir posé ces jirincipes, a nonmié une commission chargée de les soumettre à un nouvel examen.
t;et te solution semble ménageries deniers de l'Ktat et, partant, ceuxdes contribuables; elle l)ermettrait l'exécution de la réfection du cadastre sans entreprendre une colossale entreprise i|uinécossiterait de longues annéosd'un travail d'ensemble; elle asseoirait enfin la pi-opriété sur des bases solides et indiscutables. Yves Guvot et Louis Mac.né.
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