Définition et but du Crédit foncier

Eu français, le mot ciédit foncier a deux, sens : l'un s'applique à la chose, au crédit que mérite la propriété immobilière, l'autre à un établissement spécial, chargé de faciliter la réalisation de ce crédit.

« Le crédit foncier est l'emphii fait, d'une certaine manière, pour l'emprunt et le prêt des capitaux, de la conlinuce que peut inspirer le gage de la propriété immobilière. i> (Dalloz, v" Sock'té de crédit fonder.'

<• C'est la faculté que possède un homme, une association, une nation, de trouver dos prêteurs sur des garanties immobilières. " J.-B. Say.)

Ce sont la, dans un premier sens, les déiinitions qui nous ont paru le plus positives. L'opération qui consiste à jirèter de l'argent sur la propriété immoliilière se nomme prêt iiypotliécaire ou prêt foncier. L'ensemble de ces opérations forme le crédit foncier.

On distingue aussi, sous le nom de Crédit foncier, l'établissement financier qui, en France et dans divers autres pays, effectue, dans des conditions déterminées, la grandimajorité des [irêls sur immeubles ou juêts fonciers. " Mettre en contact la terre et le capital, à des conditions favorables; écarler les obstacles qui empêchent la conlianco de s'établir alors ijue la solidité du gage est la plus grande; faciliter la libération du débiteur et mettre â la disposition conslanle du créancier les fonds dont il a fait l'avance, telles sont les princijjales données du problème. » (L. Wolowski.) Le but du crédit foncier est « de convertir la dette hypothécaire 1 1 imniùbilière, en lui donnant soit pour l'utilité de la propriété, soit pour la commodité et la sécurité des capitalistes, tous les avantages d'uniformité, de régularité dans le service des arrérages, de mobi-

KEDIT FONCIER

lité dans le titre, qui s'attachent déjà à la dette i)ublique. » lIJalloz.)

Deux clioses sont de l'essence môme <hi crédit foncier; l" la circulation des titres ou contrats établis sur un droit hypothécaire; 2° l'abaissement du taux d'intérêt du prêt jusqu'à un niveau très rapproché du produit de l'immeuble.

La propriété immobilière a, en France, une valeur qui n'est pas moindre de cent milliards, et suivant certaines évalutions comporte même un chiffre beaucoup plus élevé. Le crédit attribué à cette valeur, malgré sa solidité, a toujours été diflicile à réaliser.

On sait que, en France, jusqu'au décrel du 28 février 18j2, le crédit foncier, c'est-àdire le prêt foncier ou mieux le prêt hypothécaire, n'a existé que sous la forme de contrat consenti par-devant notaire, et régi par les iJiescriptions du code civil. Prêteur et emjjrunteur, mis directemeot ou indirectement en rapport, souscrivent ensemble l'obligation, l'un de fournir un capital quelconque, l'autre, de le recevoir à une époque diterminêo, moyennant un intérêt convenu ■■! l'affectation à la garantie de ce prêt, par une hypothèque, des biens immeubles de l'enilirunteur. Nous examinerons dans des articles spéciaux (V. Hïi>othèque, Pbèt hvpoïhéc.vire; les différentes modalités du crédit foncier sous cette forme. Mais on sait les ditlicultés considérables qu'il entraîne. Les emprunteurs, surtout lespetits propriétaires, ne trouvent pas facilement le crédit qui leur est nécessaire. D'autres causes plus graves mettent obstacle à ce crédit. Les frais des obligations hypothécaires sont considérables, | les formalités à remplir sont longues, difli- " ciles et coûteuses. Enfin, et c'est peut-être l'un des plus graves obstacles à la dif- r fusion du crédit foncier, la propriété, no- I tamment la petite propriété, est en France, ' incertaine et mal assise, parce qu'elle ne possède pas de titre indiscutable. D'autre part, en raison du revenu peu élevé de la terre (3 p. 100 au maximum) l'intérêt des prêts hypothécaires qui s'élève en général, avec les frais, à 7 p. 100 environ, a toujours été une charge ruineuse pour les enii)runteurs. Il faut y ajouter l'obligation ilcrembourser le prêt à une époque lixe, gêmraluineut trop courte, sans faculté d'aiiiorlissement.

2 Historique : les associations allemandes de crédit foncier ; la loi française de l'an m.

De tout temps, cette situation précaire a préoccupé les esprits. 11 vint un moment où le montant de la dette hypothécaire croissant avec l'apidité, elsescharges devenant iiniin~-

CREDIT FONCIEIl

siblcs ;i suppordr, il parut, m-c'cs-^airo il'y porter renièilc.

La loi du 0 messidor an III, ([iioi qu"ellc> soit demeurée inexécutée, est en France un des premiers iniliccs des tentatives de réformes. Elle est an moins eurieuse à analyser.

l,e conservateur délivrait au propiiétaire ipii voulait user Je la valeur de sa propriété en la mobilisant, des cédulos hypothécaires, en autant de coupons qu'il le désirait, et jusqu'.'i concurrence des 3/4 du prix viinal des biens déclarés. Elles étaient transinissihles par voie d'endossement à ordre et l'ormaienttitre exécutoire contre le souscripteur au profit de celui à l'ordre duquel elles étaient passées. Le conservateur était garant de la valeur capitale qu'elles annonçaient et du montant des créances hypothécaires anli'rieures. S'il contestait l'exactitude de la déclaration foncière, on avait recours à l'expertise. Elles ne portaient pas intérêt et la durée de cette hypothèque sur soi-même ne ilépassaitpas 10 ans.

Cependant, même avant cette loi du 9 messidor an IIL l'étranger nous avait devancés.

C'est en .Vllemagne qu'il faut rechercher l'origine des institutions de Crédit foncier. C'est en Silésie, vers 1770, après la guerre de Sept Ans, que fut inauguré à Herlin le premier essai d'association en vue d'organiser le crédit foncier. Frédéric le Grand y avait établi un bureau d'hypothèques, où les propriétaires faisaient enregistrer leurs idjligations dans une sorte de société, afin de faire escompter ensuite ces obligations auprès des capitalistes auxquels l'association garantissait le service des intérêts et même le payement du capilal.

Plus lard, le système fut étendu à d'autres l)rovinces : au Hrandebourg, en 1777; à la i'oméranie, en 1781; à Hambourg, en 1782; à la Prusse occidentale, en 1787; à la Prusse orientale, en 1788, id, successivement, jusqu'en 18'f4, à la iirincii)auté do Luxembourg, à rEsthonie et à la Livonie, au Schleswiget au llolstein, au Meclilenibours, au grand ducin' dePosen, à la l'cdogne, àla Bavière, au Wurtemberg, au Hanovre, à la Saxe, etc. Ces associations, d'aboiil mal organisées furenl progressivement améliorées, notamment par un système d'amortisscnnent graduel, applii]ué a l'extinction delà dette.

Une même pensée a motivé leur création : les dangers que court le prêteur juir les irr<'gnlarités et les lenteurs de la procédure, l'évaluation trop élevée des immeubles, leur déprécialion, l'incertitude et la modicité du revenu foncier; d'autre part, l'obligation faite aux emprunteurs de payer des jirimes

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onéreuses et d'enga.iier une tropgrande quantité d'immeubles.

Les institutions allemandes sont formées par une réunion de propriétaires ou par une association de prêteurs. Dans le premier cas. cdles sont des agences do prêts et d'emprunts qui, en échange de contrats hypothécaires, émettent des obligations négociables sans frais, produisant un intérêt modique ci remboursables tous les six mois par annuités. Dans le second cas, elles sont créées eu vue des prêteurs, au moyen d'une organisation de banques combinée avec des opéra lions de prêts hypothécaires. La plupart deassociations allemandes appartiennent à l;i première catégorie. L'entrée dans l'association est facultative tant que le pro]iriétaire n'a pas emprunte', mais obligatoire dès que l'emprunt a eu lieu. La demande de crédit doit être accompagnée du bordereau des inscriptions hypothécaires. Puis, aussitôt faite l'évaluation de l'immeuble, le prêt est effectué sur la première hypothèque jusqu'à hi moitié de sa valeur. On délivre à l'emprunteur une obligation hypothécaire dite letti-e de gage, généralement au porteur, qui.

varie de 20 à 2000 fhalers. L'emprunteur se libère par une annuité comprenant les intérêts, les frais d'administration et la somme affectée à l'amortissement. Les lettres de gage se remboursent, par voie de tirage au sort, au prorata des fonds provenant de l'amortissement. Les associations jouissent de privilèges importants.

Ce sont la les principaux éléments deleui organisation. Celles qui ont été fondées ei qui sont régies par l'État reposent sur les mêmes combinaisons.

Elles permettent à l'emprunteur de trouver des capitaux, sans l'intervention coûteuse de tiers; elles lui évitent dos demandes imprévues de remboursement; lui permettent de se libérer par petits versements; l'obligent a servir régulièrement les intérêts en même temps qu'à amortir sa dette.

Elles offrent au prêteur un placement certain et un Service exact des intérêts; le di>peusent de surveiller l'immeuble hypothê- (pié; lui épargnent les embarras d'une pi-océdure compliiiuée; lui épargnent les frais de courtage et autres dépenses qui accompagncnl le payement des intérêts, la rentrée et h placement des capitaux.

3. Tentatives d'établissement en Fiance ; décii t organisateur de 1852.

Ce fut .M. Wolowski, qui, eu 183,'), propos.i d'introduire en France les institutions de crédit foncier, mais ses idées ne trouvèrenl d'echo que chez quelques économistes. En

CREDIT FONCIER

184.'), les conseils généraux furent eonsultés; soixante-ct-un d'outre eux, i)ar leur réponse, faisaient un affligeant aveu du triste état du crédit inunoliilierdans notre pays. Cinquantesept iléclarèrent que toujours les propriétaires d'im meubles payent au delà de ri p. 100 pour les ein|jrunts sur liypothèques Dix-sept évaluèrent à 0 ou 7 ji. 100, frais compris, le taux de l'intérêt habituellement supporté; 12 l'évaluèrent à 7, 8, 9 et 10 p. 100; quelques-uns parlèrent de 12, de 15, de 20 et même de 22 p. 100 lorsque les prêts sont à de courts termes et pour de petites sommes.

Dans l'enquête ouverte par le conseil d'État, l'évaluation du taux d'intérêt des prêts sur hyiiothèqucs varia entre (> et 10 p. 100.

L'opinion publique se trouva ainsi mieux préparée. Aussi, après la révolution de 1848, l'Assemblée constituante fut-elle saisie de divers projets. Des travaux importants furent faits, et deux propositions de loi furent présentées à l'Assemblée législative en 18jO et en 18ol.

Il paraissait étrange que l'engagement personnel obtint des conditions moins onéreuses par le crédit que l'engagement territorial, que le crédit personnel l'emportât sur le crédit réel.

Le coup d'État survint. Très habilement Louis-Napoléon s'empara des travaux déjà accomplis, nomma une nouvelle commission et fit paraître le décret du 2'6 février 18o2.

Ce qui semblait attirer les esprits, c'était la solution de ce problème : comment concilier le placement à longue échéance et l'immobilité du gage, avec la prompte et facile disposition des fonds prêtés? Ce problème, le crédit public l'avait depuis longtemps résolu. Les emprunts faits par l'État sont à longue échéance; ils affectent même le caractère de la perpétuité, et cependant la réalisation des effets publics est facile et ■-ans frais. L'État ne s'oblige point au remboursement ou n'y procède que successivement, à longue échéance et par voie d'amorlissement. Ces titres circulent avec la plus grande commodité, et au lieu de la libération du débiteur, on obtient une facile substitution des créanciers.

« Là se trouve tout le nœud de la question pour le Crédit foncier, dit M. W olowski : il laut constituer un titre de rente territorial; il faut emprunter au mécanisme du Grand-Livre ce double caractère de la permanence de l'engagement et de la circulation de la valeur ».

Un des obstacles les plus sérieux, avonsnous dit, qui s'opposaient à l'organisation du crédit foncier était noire régime hypothé-

caire et l'incertitude que présentaient la plu- |iart des titres de propriété. Le premier de ces obstacles a fait l'objet de quelques réformes, notamment par la loi de IS'6'J, sur la transcription; mais ces réformes n'ont encore ('■té qu'un palliatif et, comme nous le verrons aux articles sur les Hi/pûtliéi/ues et sur l'Acl Torrens, le moment parait venu d'apporter a nos lois sur les privilèges et les hypothèques (les modifications nécessaires. Quant au second obstacle, qui est l'insuflisance ou plutôt l'absence complète de titres de propriété, rien encore n'a été fait, mais il est permis d'espérer que la réforme du cadastre, l'adoption plus ou moins complète, plus ou moins modiliée de VAct Torrens, donnera à la propriété immobilière la consistance] qui lui manque et, par la même, un gage de garantie indiscutable pour les prêteurs.

Pour tenter un essai de crédit foncier, il fallait d'abord réduire au strict minimum le taux élevé du loyer des capitaux, qui équivalait alors au double du revenu de la terre; il fallait permettre le remboursement échelonné à longue échéance; il fallait, les capitaux des prêts hypotliécairos visant plus à la sécurité qu'au bénéfice, obtenir la réduction du loyer, mais la fixité dans le taux de réalisation, d'où le remboursement au pair des obligations ou lettres de gage, au moyen de l'amortissement servi par le débiteur; il fallait enfin que, comme dans le service des rentes, oi^i l'Etat est l'intermédiaire entre les créanciers et obligés, on trouvât soit une société de crédit, soit une association de prêteurs qui pijt offrir une garantie et servir d'intermédiaire entre les propriétaires ayant besoin de capitaux et les possesseurs de ces capitaux.

Ceci admis, tous les termes du problème étaient connus. C'est alors qu'intervint le décret du 28 février 18o2 qui, en fondant un mode de prêt particulier, plus avantageux que le prêt hypothécaire, par voie d'obligations authentiques, seules consenties jusquelà, a fait faire un pas considérable au crédit immobilier. Ce décret avait pour but de créer le prêt remboursable par annuités à long terme au moyen d'émissions de titres, garantis par hypothèques produisant intérêt, et négociables sans frais. L'intermédiaire entre les propriétaires et les capitalistes pouvait être une association entre emprunteurs ou formée par les prêteurs.