Généralités

Le droit (le propriété et les droits réels qui ne sont que des démembrements du droit de propriété ont pour caractère distinclif d'être opposables à tout le monde; il semble, dès lors, rationnel que tous les actes ayant pour objet de transmettre, constituer ou modifier ces droits soient publiquement constatés; chacun risquant de se voir opposer ces droits peut avoir intérêt à connaître exactement leur consistance et leur titulaire. A diverses époques et chez différents peuples, la publicité des actes alTectant la propriété immobilière a été réalisée dans une mesure plus ou moins grande et sous l'empire de considérations variées ; dans le droit primitif de Rome, comme dans les anciennes coutumes de l'Egypte et de l'Inde, dans les anciens usages des Francs et des autres tribus d'origine germanique, la transmission de la propriété est un acte solennel et public dont les formalités sont accomplies tantôt en présence du peuple assemblé, tantôt en justice: l'exigence de ces formalités parait avoir eu pour but de permettre à la cité ou à la tribu d'exercer un contrôle plus ou moins direct sur les transforts immobiliers, vestige peut-être d'une propriété collective antérieure. A l'époque féodale, tout possesseur de fief ou de ccnsive est tenu de remplir certaines obligations envers le seigneur de sa terre ; il ne peut entrer en jouissance qu'après un acte public et solennel d'investiture ou d'ensaisineineut destiné à affirmer le droit de suzeraineté du seigneur, et à assurer le payement des droits afférents à la mutation qu'il constate. Dès le xiii" siècle, l'usage s'introduit d'inscrire sur les registres des greffes seigneuriaux les investitures et les cnsaisinemeiits et l'on commence à se préoccuper de garantir les tiers contre toute fraude de la part des possesseurs d'immeubles, en les mettant à même de prendre connaissance des droits de ces derniers.

Cependant, à Rome, le formalisme primitif devenu incommode à la suite de l'extension du territoire et du développement des transactions avait peu à peu disparu pour laisser la place à la tradition, seul mode de transmission volontaire de la propriété à l'époque de Justinien; aucune mesure de publicité ne révélait aux tiers les actes relatifs aux droits immobiliers, sauf exception toutefois en ce qui concerne les donations soumises à la formalité de l'insinuation sur des registres puldics. La renaissance du droit romain fil disparaître en grande partie la publicité des transactions immobilières organisée par le régime féodal. Dans certaines parties de l'Allemagne, en Moravie, dans certaines régions du Nord et de l'Est de la France, désignées sous le nom de pays ou coutumes de nantissement, le principe de publicité subsista sous des formes diverses ; mais, en général, on tendit de plus en plus à admettre que la tradition réelle ou fictive suffirait à réaliser valablement et à l'égard de tous la transmission des droits immobiliers. Le code civil français,' supprimant la nécessité de la tradition, a fait résulter le transfert ou la constitution de droits réels du seul consentement des parties. La même règle s'est introduite dans le droit commun de l'Angleterre, du moins en ce qui concerne les freeholdcrs ou possesseurs de biens-fonds relevant directement de la couronne'.

Dans un pareil système, il n'existe pas, pour le possesseur d'immeubles, de titres faisant, à l'égard de tous, preuve de ses droits. Les titres que l'on décore du nom de titres de propriété ne prouvent pas que leur délenteur est propriétaire des biens qu'ils désignent ; ils n'établissent qu'une chose, c'est que ce détenteur a acquis d'une autre personne les droits que cette dernière pouvait avoir sur rimmeuble dont ils constatent la transmission. Le titre ne garantit à l'acquéreur que la jouissance des droits du cédant, sans garantir l'existence de ces droits; il laisse, par suite, cet acquéreur exposé à toutes les causes d'éviction qui pouvaient menacer le cédant. L'acquéreur se trouve obligé de recourir à des recherches souvent longues et minutieuses pour suivre, en remontant dans le passé, l'immeuble aux mains de ses précédents possesseurs, s'assurer que chacune des transmissions constatées a été régulièrement consentie entre personnes capables ou a été le résultat normal de la loi sur les successions ou d'une disposition

1. Les copt/holdei-s ou possesseurs de terres relevant tl un seigneur sont au contraire assujettis à l'inscription tle loua les aetc.-^ qui les concernent sur les registres du mauuir dont ils déitcndcul (V. sur tout ceci ; Ai-uaihes Lois^ III, 2).

TORUENS (Act)

testamentaire valable. Qu'une irrégularité, qu'une cause de résolution, qu'une charge occulte lui échappe, et voilà ses droits compromis. A-til besoin de contracter un emprunt, il ne saurait ollrir à son préteur une sécurité dont il ne peut lui-même se prévaloir, car tous les droits qu'il concéderait sur son immeuble sont sujets à disparaître avec le droit de propriété qui leur sert de base, et ce défaut de sécurité nuit à son crédit ; d'ailleurs, il ne suflil pas au préteur qui exige une garantie immobilière d'être certain que le concédant est vraiment propriétaire de l'immeuble offert en gage; il lui faut, en outre, être en mesure de connaître la nature et l'importance de toutes les charges établies sur cet immeuble au jour où il contracte; il ne peut, en effet, traiter avec sûreté qu'après s'être assuré que les charges qui lui seront opposables n'absorbent pas la valeur de l'immeuble et laissent encore disponible une partie suffisante de cette valeur pour garantir son remboursement. (V. Prêt uypu-

THlic.UHE. j

Frappé des inconvénients qu'entraîne le défaut de certitude du droit de propriété et l'absence de renseignements sur la condition juridique des immeubles, sir Robert ïorreus, lils de l'un des fondateurs de la colonie de l'Australie du Sud (South Australia), qui exerçait dans cette colonie les fonctions de re'jistrar général (enregistrement joint à d'autres fonctions très variées imagina tout un système dans le but de donner à la propriété et à tous les droits réels une publicité complète et une sécurité absolue. 11 parait s'être inspiré, à cet elïet, des coutumes des villes lianséaliques où la proiiriété foncière était constatée, depuis plusieurs siècles, par des inscriptions sur des registres publics, et des régies usitées en Australie même pour les mutations concernant les navires. L'innovation dont il était l'auteur consistait à instituer de véritables titres de propriété opposables à tous, à faire dépendre l'existence Je tous les droits réels d'une inscription noniiiialive sur des registres [lublics présealuut toujours la situation •exacte de chaque immeuble inscrit, et faisant coniiaitie d'une part le propriétaire, de l'autre les charges grevant l'immeuble et les bénéliciuircs de ces charges. Ce régime, comparable au régime i|ui gouverne la constitution et la transmission des titres nominatifs de rente sur l'Ktat fut adopté tout d'abord, sur l'initiative de sir Hobert Torrens, par le Parlement de r.\ulralie du Sud; la loi qui l'introduisit dans cette colonie porte le litre de Heal properUj act et est plus connue sous le nom d'act Torrens; elle entra en

1033 — TORRENS (Act)

vigueur le 2 juillet 18o8. De l'Australie du Sud, le nouveau régime se répandit bientôt dans les colonies de Queensland (1801), Tasmanie (1861 1, Nouvelle-Galles du Sud (1802), Victoria (1802). 11 a été adopté depuis dans la Nouvelle-Zélande (I8';0), dans l'Australie occidentale (1874-), aux lies Fidji, dans la Colombie britannique, dans l'État américain d'Iowa et, en 1880, dans les établissements anglais du détroit de Malacca, désignés sous le nom de Straits Scttlements. Enfin, la Tunisie fait, depuis (88o, l'expérience d'une loi qui s'est inspirée du système Torrens et en reproduit, en grande partie, les dispositions. Pour faire admettre la réforme dont il était l'auteur, sir Torrens lui avait donné un caractère facultatif; les propriétaires n'étaient pas obligés de soumettre leurs immeubles au nouveau régime; ils pouvaient, s'ils le préféraient, rester sous l'empire de l'ancienne législation. Malgré cette faculté d'option, le système Torrens a obtenu en Australie le succès le plus complet; il tend à absorber toutes les propriétés. A la vue de ce succès et des services incontestables que rend ce système aux pays où il est en usage, on s'est demandé s'il ne conviendrait pas de l'appliquer en France. Certains esprits toutefois sont encore en défiance à son égard; s'ils consentent à en constater les avantages dans les pays neufs où la propriété est peu morcelée, ils le considèrent volontiers comme impraticable dans un pays où la terre est très divisi'^e, où les héritages s'enchevêtrent les uns dans les autres eu aiTeclant le plus souvent des formes irrégulières. Ils lui adressent un autre reproche, non moins grave à leurs yeux: c'est d'être incompatible avec un certain nombre de ju'escriptions législatives dont quelques-unes ont la bonne fortune de pouvoir revendiquer le patronage du droit romain. Pour nous rendre exactement compte de la valeur intrinsèque du système Torrens et de la portée des objections qu'on élève contre son introduction en France, nous examinerons successivement : 1" les dispositions essentielles de son mécanisme; 2° SCS effets jiarticulièrement en ce qui concerne le crédit hypothécaire; 3° les conséquences qui découlent nécessairement de son adoption au point de vue de la législation civile.

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