Mécanisme du système Torrens

diverses législations qui ont emprunte

aux idées de sir Torrens les principes d'organisation de leur propriété foncière présentent certaines divergences de détail; mais les traits essentiels sont partout les mêmes; des règles analogues déterminent partout les

TORRENS (Act)

ÏORRENS (Act)

modes de constitution des titres de propriété, de transmission de la propriété, d'établissomentou de transmission desdifîéronls droits immobiliers.

a. Constitution des titres de rnoPRiÉiÉ.. — Des registres publics tenus dans les liureaux fonciers et constituant un véritable état civil des immeubles forment la base du système Torreus. Chaque inimoiible soumisà ce régime est inscrit sur un feuillet distinct qui lui est spécialement affecté ; sa description matérielle est accompagnée d'un plan qui détermine d'une manière précise ses limites exactes. Le registre sur lequel sont insciits les immeubles porte le nom de registre-matrice. Aucune personne ne peut prétendre au droit de propriété ou à un droit quelconque sur un immeuble immatriculé si ce droit n'a pas été l'objet d'une inscription nominative à son profit sur le feuillet du registrematrice consacré à cet immeuble. L'ineription au registre est la condition essentielle de l'existence du droit ; mais, grâce à cette inscription, le droit est cqiposable à tous; il est à l'abri de toute contestation' ; ainsi, le feuillet du registre-matrice constitue, au profit de celui qui y figure en qualité de propriétaire, un véritable titre de propriété; quels que puissent être les vices de l'acte en vertu duquel il a été inscrit, les tiers traitent en toute sûreté avec lui; la propriété établie par l'inscription est inattaquable. Le registre-matrice n'est pas la seule source de renseignements; il est délivré à tout propriétaire inscrit un certificat do propriété calqué sur le feuillet du registre dont il reproduit exactement toutes les mentions; ce certificat fait ainsi connaître d'une manière certaine la consistance et l'étendue des droits de son titulaire.

Dans les pays neufs où le système Torreus a été inauguré, l'État possédait de vastes étendues de territoires incultes; rien n'était plus simple que les soumettre au nouveau régime, au moment de leur concession à des particuliers ; il suffisait de dresser un plan exact des propriétés concédées, de les immatriculer au registre-matrice et de délivrer aux concessionnaires des certificats conformes au registre ; aucun droit antérieur n'était exposé à souffrir de ce procédé ; aussi, tandis que l'adoption du système Torreus était facultative pour les immeubles appropriés antérieurement aux lois nouvelles,

I. li'inscriplion peut cependant être annulée ilans des cas très exceptioniiuls, uotamnicnt d.ins le cas d'inimalrirulation opérée par fraude, d'erreur de bornjige, d'aclion iuteutéo par le ptoprictaire porteur d'un certificat de proprioté antérieur; nuiis cette annulation ne peut jamais porter atteinte aux droits que des tiers de bonne foi auraient acquis sur la fei des énonciations du registre.

elle était imposée à tous les immeubles qui seraient ultérieurement concédés par l'Étal.

A l'égard des immeubles soumis à la propriété privée avant l'établissement des registres fonciers, l'immatriculation devait opérer purge générale de tous les droits qui ne seraient pas révélés et inscrits en même temps que le droit de propriété; tandis que, sous le régime antérieur, un acte de transmission irrégulier laissait toujours au véritable ayant droit la ressource d'une action en nullité, l'immatriculation créant un titre indiscutable emportait, par là même, extinction de tous les droits occultes. 11 fallait prendre de grandes précautions afin de ne pas léser, par une inscription erronée, les droits du véritable propriétaire. Aussi les demandes d'immatriculation ont-elles été soumises à un examen minutieux.

Pour mettre son immeuble sous le régime Torreus, le propriétaire doit remplir une formule de réquisition conforme aux modèles officiels, y donner le tableau des actes en sa possession, tendant à établir ses droits cl l'indication des propriétaires voisins de son domaine; cette réquisition doit être prései.tée ou envoyée par la poste au bureau foncier avec les actes énumérés dans le tableau et de plus, au besoin, avec un plan de la propriété certifié exact par un géomètre breveté. Le dossier est examiné d'abord par le géomètre du bureau fciicier au point de vue de la description inatérielli' de l'immeuble, de l'exactitude et de la précision de ses limites, ensuite, par des jurisconsultes, au point de vue de la régularité des actes produits; si des renseignements supplémentaires paraissent nécessaires, le regislrar gênerai (chef du bureau foncier) a le droit d'ordonner, sous peine d'amende, la production de pièces se trouvant aux mains de tierces personnes. Après cet examen préparatoire, il est statué sur l'admission ou le rejet de la demande tantôt par une commission spéciale des titres, tantôt par le regislrar gênerai; en cas d'admission, la demande est publiée soit dans le journal du gouvernement, soit dans les journaux locaux; dans certaines colonies, les projirietaires voisins de l'immeuble dont l'immatriculation est demandée reçoivent en outre notification individuelle de cette demande. Le but de cette puljlicité est de provoquer, s'il y a lieu, des oppositions de la part des intéressés ; ces oppositions doivent èlre adressées dans un certain délai au regislrar gênerai qui les signifle au requérant ; elles n'ont d'effet qu'à la condition d'être bientôt suivies d'une action intentée devant les tribunaux. A défiiut d'opposition ou en cas de rejet de

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celles qui ont été formées, il est procédé à riiiiiiiiilriculation de rimineublo et à la déliviiince au rr(|ui'rant du certilicat de propriété conforme au feuillet correspondant du registro-iiiatrice; les pièces déposées à rapi)ui de l'appui de la requête sont annulées, et rimineublo est delinitivemcnt et irrévocablement soumis au régime ïorrcns.

Afin de ne pas laisser sans ressource le véritable propriétaire qui, malgré les précautions prises, se trouverait dépouillé par une imnuitriculation au nom d'une personne sans droits, le système Torrens lui assure un recours contre l'État, et pour garantir l'eflicacilé de ce recours sans grever les finances, établit un fonds d'assurances alimenté par une taxe modique iO,20 p. 100 dans l'Australie du Sud) sur la valeur de tout immeuble placé sous le régime nouveau. Xous devons ajouter d'ailleurs que les recours contre le fonds d'assurances sont extrêmement rares, ce qui témoigne de la valeur des précautions observées pour prévenir toute irrégularité dans les inscriptions.

b. Transmission de la propriété. — Tous les actes relatifs à la transmission de la propriété, soit entre vifs soil après décès, sont soumis à l'inscription et la transmission n'est opérée (même entre les parties) que par cette inscription. Les actes ayant pour objet de préparer un transfert de propriété i mémorandums de transfert) sont présentés au bureau loncier avec le certilicat de propriété; ils y subissent un examen qui porto sur la concordance de leurs indications avec celles du certilicat de i)ropriéto, sur la clarté et la régularité de leurs énonciations, sur la capacité des parties contractantes. Si le transfert a pour objet de faire passer la propriété do l'immeuble entier aux mains d'un nouveau possesseur, il n'est j^as nécessaire de dresser un nouveau titre ; mention peut être faite du transfert tant sur le registre-matrice que sur le certificat de propriété remis au nouveau propriétaire '. Si le transfert a pour objet de diviser l'immeuble, de n'en transmettre (|u'unc |)arlie au nouvel acquéreur, un liuilU'l nouveau du registre-matrice est alïecté à la partie détachée qui forme désormais un immeuble distinct, et un cortiticatcorrespoiidant i^st délivré à l'acquiu-our; quant à la luutie consorvi'e par l'ancien propriétaire, dans certaines colonies, elle j)eut être représentée i)ar le feuillet primitif du registre-matrice et par le certilicat de propriété originaires revêtus de la mention du rclranchcmeut subi [Kl r rimineublo ; ailleurs,

I. Dans ti roloiiic (le Viclori;i, tuuteruis, l'arquèreur miMiie «le la tutalitè de l'immeuble recuit toujuurâ un uouvcau litre.

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elle donne li(ui à l'étal)lissement de titres nouveaux. Les mémorandums de transfert dépourvus de toute utilité jiour les parties sont conserves par le bureau foncier.

Lorsqu'il s'agit de mulation par décès, l'héritier ou le légataire adri^ssi; au bureau foncier une demande d'inscription en qualité de propriétaire et produit, à l'appui de sa demande, d'une part le certilicat de propriété du défunt, d'autre part les documents projjres à justifier des droits qu'il réclame ; la demande est examinée, puis publiée et si, dans un délai assez bref, il ne survient pas d'ojqiosition, le requérant est inscrit, comme propriétaire, aux lieu et place du défunt et reçoit un certificat de propriété à son nom.