C. Co.NSTirUTION KT TRANSMISSION DE DROITS OU

CHAROEs GREVANT l'immeuble. — Le propriétaire qui veut concéder sur son immeuble un droit quelconque, morlgage (hypothèque), bail ou autre, dresse, en double exemplaire, un mémorandum conforme à la formule ])roscrite pour le genre de droit qu'il veut établir, et le présente au bureau foncier avec son certilicat de propriété. Inscription est faite du droit concédé, tant sur le feuillet du registre-matrice que sur le certificat de propriété et mention de cette inscription est portée sur les deux exemplaires du mémorandum avec référence au folio du registre où elle a été effectuée ; l'un de ces deux exemplaires est conservé au bureau foncier, l'autre est remis au concessionnaire du droit (créancier mortgagé, locataire, etc.V De la sorte, le registre-matrice et le certificat de propriété avertissent les tiers qui viendraient à contracter avec le propriétaire, delà nature et de l'étendue des charges étalilies sur riiiimeuble, et le double de l'acte constitutif du droit remis au cessionnaire fait connaître aux personnes qui traiteraient avec ce dernier, la nature, l'importance et la validité de ses droits. La transmission, de même d'ailleurs que la constitution de ces droits, n'est réalisée ((uc par l'inscription ; de même que le mémorandum en préparc la naissance, sans toutefois leur dcjuner vie. un simple endossement apposé [lar le bénéficiaire sur l'exemplaire du niéinorandum qui se trouve entre ses mains en prépare la cession mais cette cession n'est accomplie que par l'inscription. Lorsque le créancier mortgagé est désintéressé ou lorsque le bail est résilié, le propriétaire présente au bureau foncier, avec son certificat do propriété, lo double du mémorandum délivré au créancier ou au locataire, revêtu d'une (juittance ou d'une formule de résiliation : le reijislrar gênerai mentionne le remboursement ou la cessa-

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tion de bail tant au registre-matrice que sur le certificat de propriété.

3. Effets du système Torrens, notamment au point de vue du crédit hypothécaire.

Le système Torrens, en garantissant, d'une manière absolue, àracquéreur ou au concessionnaire d'un droit immobilier l'existence et la validité du droit acquis, assure une entière sécurité aux transactions immobilières; en faisant connaître, au moyen d'un titre unique, la situation exacte de chaque immeuble, il supprime toute recherche sur les origines de propriété et rend ainsi ces transactions plus simples, plus promptes et moins coûteuses. Ce double avantage de la sécurité et de la simplicité des opérations immobilières a pour elTct de donner au crédit hypothécaire une base plus solide et une extension plus grande. Le préteur n'ayairt rien à redouter, puisqu'il connaît au jour du contrat tous les droits (jui pourront lui être opposés, traite à des conditions d'autant plus favorables à l'emprunteur qu'il est plus assuré de son remboursement et que, d'autre part, les frais de l'opéi'ation sont moindres et ses formes plus faciles. Bien que le mode régulier de constitution du mortgagc soit peu compliqué, la pratique a imaginé, pour les emprunts à court terme, un procédé encore plus simple. 1.,'empunteur remet son certificat de propriété au iiréteur ; ce dernier, nanti de ce titre, est assuré que le propriétaire ne pourra concéder aucun droit à son détriment; il ne requiert pas inscription ; il jieut toutefois, pour plus de sûreté, faire, au bureau foncier, opposition à toute inscription do droits sur l'immeulde alTecté à sa créance, pendant un délai assez court (en général quarante jours; à partir du moment où il serait mis en demeure par le reyislrar gênerai de régulariser sa situation. Tant que ce délai n'est pas expiré, il n'a pas besoin d'être inscrit; s'il est payé en temps utile par l'emprunteur, il lui restitue purement et simplement le certificat de propriété; à défaut de payement, il requiert inscription.

Les facilités de circulation olTertcs aux titres hypotliécaircs sont do nature à élargir le crédit et, par suite, à en diminuer le coût ; un plus grand nombre de personnes peuvent être disposées à prêter des fonds sur hypothèque, si elles sont certaines de pouvoir réaliser leurs titres sans attendre l'échéance stipulée pour le rembourst;ment. A cet égard, on a parfois reproché au système Torrens d'être inférieur aux législations en vigueur en Prusse (loi du o mai 1872) et à Brème. Dans le système Torrens, la charge bypothécaii-e établie sur un immeuble n'est

que l'accessoire d'une créance; elle ne naît qu'à l'occasion et à titre de garantie d'une créance ; elle disparait avec la créance dont elle dépend'; elle est assujettie à l'inscription lors de chacune des cessions dont clic peut être successivement l'objet. En Prusse et à Brème, au contraire, la dette foncière {Grwuh'.liuld en Prusse, Hundfeste à Brème) de même que la cédule hypothécaire imaginée par le décret français du 9 messidor an III, peut être constituée indépendamment de toute créance; le propriétaire d'un immeuble peut demander à l'autorité foncière la délivrance d'un certain nombre de ces titres dont cliacun re^irésente en quelque sorte une fraction de l'immeuble sur la valeur duquel il doit être payé; chaque titre porte un numéro d'ordre qui détermine le rang d'après lequel il sera remboursé sur la valeur de l'immeuble, l'indication de la somme qu'il garantit et des sommes jusqu'à concurrence desquelles l'immeuble est engagé au profit des titres de rang préférable. Ces titres, inscrits sur les registres fonciers qui font connaître, pour chaque immeuble, leur nombre ut leur valeur, peuvent être munis de coupons pour le service des intérêts; le propriétaire peut, à son gré, les garder en portefeuille ou les endosser à des tiers, dans l'ordre qui lui plaît; il peut céder d'abord les titres payables en dernier lieu et ne se dessaisir qu'au dernier moment de ceux dont l'immeuble ré|iond tout d'abord; aucune inscription n'est requise pour la validité des cessions successives de ces titres; un simple endossement en blanc du Grundscliuhl prussien, la simple remise de la llandfeste brêmoise suffisent à en investir pleinement le cessionnaire. fV. Crédit fu.xcier, 2.) Un pareil système ollrant au prêteur, en même temps qu'un gage solide, les plus grandes facilités pour réaliser son titre, permet évidemment aux possesseurs d'immeubles de trouver crédita des conditions avantageuses; il n'est pas toutefois sans inconvénients; d'une part, la faculté qu'a le propriétaire de commencer par l)atti'e monnaie avec les titres les moins solides et de réserver les titres mieux garantis pour l'époque où il sera réduit aux expédients peut ouvrir la porte aux collusions les plus répréhensibles; d'autre pari, la complète absence de formalités qui distingue la transmission des dettes foncières peut être dangereuse pour les propriétaires imjirudenls tentés de réaliser inconsidérément des emprunts trop faciles; enfin, le défaut d'inscription sur le registre foncier des cessions successives ne permettant pas de connaitrc, à

l. Tel €st également le principe admir par le code ciTÎl

français.

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tout instant, les véritables ayants droit, fait échec au principe de publicité, rend impossible la purge au profit d'un nouvel acquéreur de l'ininicuble ou bien oblige l'acquéreur qui entend jouir d'une propriété libre de charges à recourir à l'expédient de la consignation après des mesures de publicité compliquées et souvent trop peu efficaces pour sauvegarder complètement les droits des tiers créanciers. En résumé, le système Torrens, en assurant la sécurité du gage, donne au crédit hypothécaire la base qui lui est nécessaire; les avantages dont peuvent se prévaloir les lois de la Prusse et de Brème au point de vue des facilités de circulation des titres hypothécaires ne nous paraissent pas suffisants pour compenser, à moins de circonstances particulières, les inconvénients qui en sont la contre-partie.

4. Des conséquences nécessaires de l'adoption du système Torrens du point de vue de la législation civile.

Le principe essentiel du système Torrens est que nul droit immobilier n'a d'existence si ce n'est en vertu d'une inscription sur les registres publics, laquelle fait foi absolue de son contenu. Il s'ensuit nécessairement : 1° qu'une inscription faite à tort porte atteinte aux droits du légitime propriétaire; 2" que tous droits réels ou actions en résolution occultes sont inadmissibles.

La première de ces conséquences a provoqué des critiques très vives et fait accuser le système Torrens d'injustice ; la loi qui peut avoir jiour effet de dépouiller un proiu'iélaire légitime, a-t-on dit, doit èlre condamnée comme injuste. Un tel reproche, est, en réalité, fort immérité. En fait, les précautions minutieuses qui précèdent toute inscription suffisent prescjue toujours à déjouer les fraudes ou à prévenir les erreurs ; la rareté des recours contre le fonds d'assurances dans les colonies australiennes en est la preuve manifeste. D'autre part, la législation foncière doit tenir compte non seulement des intérêts du propriétaire menacé par quelque opération irrégulière conduite à son insu, mais aussi des intérêts légitimes de l'acquéreur de bonne foi. S'il est injuste de dépcjuillcr un projiriétaire inconnu ou méconnu, il n'est pas plus juste de dépouiller un acheteur qui, après avoir pris toutes les précautions commandées par la prudence, a versé son prix entre les mains du vendeur et se trouve en droit de prétendre à la propriété d'un immeuble dont il a payé la valeur. La sécurité des acquéreurs est si nécessaire au double point de vue de la justice et de l'utilité sociale, que les législations les

plus soucieuses de sauvegarder les droits du propriétaire, tant que celui-ci ne s'est pas librement et volontairement dessaisi de son bien, admettent que ce propriétaire peut, dans certains cas, se trouver dépouillé par suite de circonstances absolument indépendantes de sa volonté. La prescription n'a pas d'autre objet que de couvrir les possesseurs contre toute attaque, quels que soient les vices de leur tilre originaire. La loi française de 18.Ï0 sur la transcription, dans le but de protéger l'acheteur contre les effets d'une aliénation occulte antérieurement consentie par son vendeur, décide que de deux acquéreurs tenant leurs droits de la même personne le véritable ayant droit, à l'égard des tiers, n'est pas celui qui a traité le premier, mais celui qui le premier a publié son titre.

La publicité absolue de tous les droits réels immobiliers est incompatible avec les privilèges et hypothèques occultes que consacre la loi française. Ces privilèges et hypothèques occulles sont un héritage du droit romain ; on s'accorde à en reconnaître les inconvénients; on hésite cependant à les faire entièrement disparaître. 11 n'est pourtaiit pas impossible depourvoiraux intérêts qu'ils ont pour but de i)rotéger en les soumettant à la condition d'une rigoureuse publicité. A cet égard, la loi tunisienne de 188oprésente une très intéressante tentative de conciliation entre les principes du système Torrens et les règles de la législation française qui, dans leur teneur actuelle, sont incompatibles avec ce système.

La loi tunisienne remplace les hypothèques légales et occultes du mineur, de l'interdit et de la femme mariée, par des hypothèi|ues conventionnelles ou forcées et, en tout cas, soumises à la nécessité de l'inscription. En ce qui concerne le mineur ou l'interdit, le conseil de famille est appelé, au début de la tutelle, à déterminer, de concert avec le tuteur, les immeubles qui seront grevés de l'hypothèque et les sommes qui seront garanties par l'inscription : en cas de désaccord, le tribunal est chargé de statuer. L'inscription peut être requise par le tuteur on le subrogé-tuteur, le conseil de famille, les magistrats, les parents ou amis du mineur ou de l'interdit, enfin par l'incapable lui-même. Quant à la femme mariée, elle peut stipuler, dans son contrat de mariage, une hypothèque conventionnelle et, en cas d'omission ou d'insuflisance de celte garantie, elle peut, au cours du mariage, obtenir, par jugement, une hypothèque sur les immeubles du mari. L'hypothèque de la femme mariée, toujours spécialisée au double point de vue des biens qu'elle atteint et des som-

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mes qu'elle garantit, doit être inscrite à la requête soit du mari, soit de la femme, ou des parents ou amis de cette dernière. Le tuteur ou le mari sont toujours libres de demander aux triljunaux la réduction des hypothèques devenues excessives ou même l'autorisation de les remplacer par une caution ou un gage mobilier.

La loi tunisienne fait disparaître les privilèges sur les immeubles à l'exceiition des privilèges généraux énumérés dans l'art. 2101 du code civil; la nature et la modicité des créances que garantissent ces privilèges ont paru autoriser leur conservation avec dispense de publicité sans inconvénients véritables pour le crédit. Le privilège du vendeur est remplacé soit par une hypothèque conventionnelle, soit, au cas de négligence de cette précaution, par une liypothèquc forcée que le vemleur non payé peut demander en justice. L'hypothèque judiciaire est supprimée; cette suppression, d'ailleurs heureuse en soi, n'est pas une conséquence nécessaire du système Torrens; il suffirait, pour adapter l'hypothèque judiciaire à ce système, de l'astreindre a la douljle condition de ne grever que des immeubles déterminés et d'être inscrite sur chacun d'eux.

Les actions en résolution occultes, si nombreuses en droit français, telles que l'action en réduction des donations excessives, l'action en révocation des donations pour survejiance d'enfant ou inexécution des conditions, l'action en nullité pour erreur, dol, violence ou incapacité de l'aliénatcur, doivent être converties en simples actions personnelles contre l'acquéreur ou soumises à la nécessité de l'inscription. Certaines causes do résolution peuvent être portées à la connaissance des tiers en même temps que le transfert de propriété qu'elles pourront anéantir; tel est le cas de l'action en résolution de la vente pour défaut de payement du prix ; aussi la loi tunisienne déclare-t-elle cette action non recevable contre les tiers, si elle n'a été inscrite ; d'autres, au contraire, ne peuvent être publiées en même temps que la transmission de propriété d'où elles dérivent; ainsi les actions fondées sur l'erreur ou la violence ne peuvent être rendues publiques qu'après découverte par l'alicnateur du vice du contrat; il est inadmissible que les tiers dont les droits sont antérieurs à cette découverte aient à souffrir d'une circonstance qu'ils ne pouvaient connaître et que le titre de pro- ]U'iété ne pouvait leur révéler; mais rien ne s'oppose à ce que l'aclion en résolution rendue publique par une inscription au moment où elle est intentée devienne, dès lors, opposable à ceux qui contracteraient au mépris

de cet avertissement. La loi tunisienne s'inspirant, à cet égard, du droit germanique, dispose que les actions tendant à faire résoudre des droits immobiliers doivent être rendues publiques au moyen de prénotations; ces prénotations ont pour effet, au cas de succès de l'action intentée, de faire tomber, au prolit du demandeur en résolution, les droits concédés postérieurement à la date ou elle a été inscrite, tout en laissant intacts les droits acquis par des tiers antérieurement à cette date.