Définition et objet

Le crédit est personnel ou réel. Il est personnel, quand il repose sur la confiance qu'inspire la personne : il est réel quand il repose sur un objet, affecté spécialement à la garantie de rengagement.

Quand le crédit réel est constitué par le prêt sur gages, [comme dans le mont- depiété, ou sur le prêt sur marchandises comme dans le système des magasins généraux avec warrants, on l'appelle crédit réel mobilier.

Dans ce système, le débiteur est dessaisi de l'objet engagé. C'est la première forme du crédit réel, facile à comprendre et à réaliser.

Dans l'autre système, le débiteur ne se dessaisit pas de l'objet : l'engagement provient d'un acte, privé ou public, qui, tout en laissant la chose aux mains du débiteur, en assure la propriété au prêteur en cas de non paiement. Quand cet engagement concerne

les terres et les maisons, on l'appelle crédit réel foncier ou immobilier.

Tout crédit réel implique deux conditions :

la spécialité, car le créancier ne peut saisir que le gage qui lui est affecté, sans s'attaquer aux autres biens du débiteur ; la préférence, selon la convention ou la loi.

La notion du crédit réel mobilier est simple et de facile conception : on la trouve chez les peuples peu avancés en évolution. Il n'en est pas de même du crédit réel foncier. U exige des notions juridiques très développées. Si le mot hypothèque est d'origine grecque, le prêt hypothécaire y paraît avoir été organisé d'une matière primitive. A Rome, il était précaire : car il ne reposait pas sur la publicité des droits réels ^ Le crédit foncier se développe à mesure que les droits personnels sont plus nettement séparés des droits réels : — ainsi le serf du moyen âge ne pouvait engager sa terre ; — il se développe à mesure que la propriété est plus solidement constituée, et à mesure qu'elle peut être plus facilement mobilisée.

Un créancier prête d'autant plus facilement et à un taux d'autant plus bas qu'il sait que son gage est plus sûr et qu'il pourra le réaliser plus facilement.

Jusqu'en 1850, en France, on n'avait connu que le système de l'hypothèque isolée : un propriétaire était mis en rapport, directement ou par un intermédiaire, le plus souvent un notaire, avec un prêteur : celui-ci prêtait directement. Cette forme de prêt hypothécaire conserve souvent, sinon légalement, du moins dans les faits, un caractère personnel. On prête au propriétaire d'un immeuble, non seulement parce que l'immeuble présente des garanties, mais aussi parce qu'on a confiance en lui.

Quelque considérable que soit la clientèle d'un notaire, à son égard, le marché des capitaux disponibles pour prêts hypothécaires est restreint. Un notaire de campagne peut ne pas en trouver pour des hypothèques alors qu'ils abondent à Paris, d'autant plus que le notaire ne garantit pas au prêteur la valeur du gage. C'est donc à celui-ci de se renseigner directement : travail délicat, difficile, dispendieux. Un petit bourgeois de Paris n'ira pas faire une enquête pour placer mille francs sur une propriété située en Basse Bretagne ou dans les Pyrénées. Tels ne peuvent emprunter que pour mille francs :

tel prêteur a une somme de dix mille francs qu'il ne veut pas répartir en petites fractions.

Le prêteur ne veut se dessaisir de son capital que pour une période plus ou moins

1 . V. Yves Gnyot. Évolation dt U propriété. RéfaUtioB dt M. Paul Ufargue.

CRÉDIT FONCIER

courte : il ne veut pas immobiliser, pour une longue période, le capital prêté : de là un gros inconvénient pour Temprunteur : il est obligé de se libérer à brève échéance : et s'il ne peut se libérer qu'en renouvelant son hypothèque, létaux en est fortement majoré par les frais et les droits qu'il est obligé de payer pour ce renouvellement ; et l'intérêt des notaires est de le rendre fréquent. De plus, le prêteur ne peut admettre que son débiteur se libère par fractions. Tel est le caractère et tels sont les inconvénients de l'emprunt direct et isolé sur hypothèques.

Alors se pose cette question :

Le crédit réel immobilier devrait être supérieur au crédit personnel et, par conséquent, moins onéreux ; il en est autrement :

pourquoi ? et comment remédier à cette situation ?

D'abord, deux réformes s'imposent : augmenter la nécessité du crédit réel par une meilleure constitution de la propriété (v. art. cadastre et Act Torrens) ; par une plus grande sécurité du prêt, à l'aide de la publicité et de la spécialité de toutes les hypothèques (V. Prêts hypothécaires).

C'est une œuvre législative à accomplir qui s'adresse au prêt hypothécaire isolé, mais qui n'en supprime pas les autres inconvénients que nous avons signalés, lesquels exigent les solutions suivantes :

i^ Concilier le placement à longue échéance et l'immobilité du gage avec la mobilisation du titre donnant au prêteur la possibilité de rentrer, à tout instant, à sa volonté, dans les fonds prêtés;

2® Substituer pour l'emprunteur au remboursement intégral, à échéance fixe et rapprochée, un remboursement par annuités réparties sur une longue période, en même temps que la faculté de se libérer à volonté et par fractions ;

3® Assurer à l'emprunteur au lieu d'un marché financier restreint, un marché financier illimité ;

40 Permettre à l'emprunteur et au prêteur de faire chacun son opération, selon leurs convenances respectives, sans avoir à s'occuper de faire cadrer exactement les besoins de l'emprunteur avec les disponibilités du prêteur ;

5*^ Dégager le prêteur de toute préoccupation sur la solidité du gage hypothécaire, par . l'intervention d'un intermédiaire garant, prenant à sa charge tous les risques.

Tels sont les problèmes qu'ont essayé de résoudre les institutions dites de Crédit foncier et dont la plus importante, dans le monde, non par la durée, mais par la puissance, est le Crédit foncier de France.

Nous allons examiner comment ces institutions et tout spécialement cette dernière ont réalisé le programme qui a été leur raison d'être.