Historlqae

Dans le Dictionnaire d'économie politique, publié en 1853, par M. G uillaumin, T article Crédit foncier avait pour auteur M. Wolowski : et il ne pouvait y en avoir de plus compétent : car c'est lui qui a importé cette institution en France, l'a fait connaître, dès 1835, en a été l'infatigable propagateur et, quand il est parvenu enfin à la réaliser, le premier directeur.

Je ne saurais mieux faire que de lui emprunter, en l'abrégeant, l'historique des institutions qu'il a adaptées & la France.

Les premières institutions de crédit foncier ont été établies en Silésie, à la suite de la guerre de Sept ans, alors que les propriétaires obérés ne pouvaient plus faire face à leurs engagements. Frédéric le Grand accueillit et sanctionna en l'appuyant d'une dotation de 300 000 écus de Prusse (1 125 000 francs) le plan du négociant Buhring, qui proposa la formation d'une association de crédit territorial, formée de la réunion solidaire de tous les propriétaires silésiens. Les prêteurs cessèrent de s'inquiéter de la position plus ou moins obérée de tel ou tel propriétaire ; ils prêtèrent à la Société qui s'engagea à leur servir exactement les intérêts et h, rembourser le capitaJ. Les inconvénients attachés au crédit morcelé s'évanouirent, et la confiance revint. Telle est l'origine des lettres de gage {Ffand-Briefe.)

On facilita le remboursement de la créance par deux moyens : un amortissement forcé, joint à l'intérêt; un amortissement facxUtatif, en donnant au propriétaire la faculté de se libérer à volonté et par fractions, à Taide du remboursement facultatif de tout ou partie de la créance, au moyen de la remise d'une quotité équivalente d'obligations territo* riales émises par la société.

M. Wolowski citait, dans son article, une liste qui ne comprenait pas moins de dix-huit numéros d'établissements de crédit foncier se rapprochant plus ou moins de ce type, existant en Allemagne, en Pologne et en Belgique.

La plupart reposaient sur, le principe de l'association des propriétaires. Onze d'entre eux opéraient sous la surveillance et quelques-uns avec le concours de l'État.

Si ces institutions permirent aux propriétaires de biens paysans grevés de charges féodales à regard de biens nobles, de s'en libérer par des emprunts k long terme» elles

CRÉDIT FONCIER

avaient été fondées dans des pays de grande propriété et d'aristocratie territoriale.

3. La suppression de la dette hypothécaire par le crédit foncier. •

Les promoteurs des institutions de crédit foncier en France espéraient qu'elles allaient supprimer l'emprunt hypothécaire isolé , remboursable à court terme et à échéance fixe. Selon l'habitude des législateurs, ils représentaient qu'il « était urgent de venir en aide à la propriété» ; et pour le prouver, M. Chegaray, dans son rapport à l'assemblée nationale en 1851, calculait que le montant de la dette hypothécaire était de 8 milliards, son intérêt, frais compris de 7 p. 100, d'où il résultait une charge annuelle de 560 millions pour un revenu brut de 1920 millions, dont il faUait déduire 240 millions, pour le principal et les centimes additionnels de l'impôt foncier. Près des deux cinquièmes du revenu étaient donc absorbés par l'impôt réuni à l'intérêt de la dette. On représentait la dette s'élevant chaque jour davantage : M. Léon Faucher, un économiste cependant, montrait en 1848 à l'assemblée, la propriété foncière surchargée d'une dette annuelle de 557 millions de francs, et il disait : « Si vous ne procurez pas à l'agriculture des capitaux à un prix modéré, la propriété foncière marchera infailliblement à la banqueroute. »

Les promoteurs du crédit foncier ne s'apercevaient pas qu'en proposant la création d'institutions de crédit, destinées à faciliter les prêts hypothécaires, loin de les diminuer, elles devaient contribuer à les augmenter, si elles remplissaient bien leurs fonctions. Je cite ce fait pour montrer une fois de plus la contradiction existant trop souvent dans les œuvres législatives, entre les motifs invoqués et l'objet proposé.

Les institutions de crédit foncier n'ont point, en effet, diminué la dette hypothécaire de la France. D'après une enquête faite en 1876,1e montant réel de la dette hypothécaire, déduction faite des inscriptions périmées, mais non rayées, était de 13536 millions auxquels il fallait ajouter 832 millions d'inscriptions prises à la requête du crédit foncier, soit un total de 14369 millions. Ce chiffre s'est encore élevé de plusieurs millions et les inscriptions du crédit foncier qui, depuis l'origine, sont montées à 88000 et au chifTre de 3845 millions, s'élevaient, au 31 décembre 1893, à 1913 millions.

Ils nous indiquent dès maintenant deux choses : 1° que l'institution du crédit foncier n'a pas eu pour résultat de diminuer la dette hypothécaire, ce qui était à prévoir ;

2« Que l'institution du crédit foncier n'a pas supprimé le prêt hypothécaire isolé, à échéance fixe et brève pour le remboursement intégral et qu'il ne représente qu'environ la huitième ou neuvième partie de la dette foncière.

J'ajoute que, malgré ces résultats, la propriété foncière n'a pas fait banqueroute depuis près d'un demi- siècle que M. Léon Faucher formulait sa prédiction alarmée; ce qui prouve que les législateurs doivent se garder de grossir les dangers, pour préconiser des remèdes qui souvent les aggravent, ou n'ont pas l'efficacité qu'ils en attendaient.

J'ajouterai toutefois que lorsque les promoteurs du crédit foncier prévoyaient qu'ils pourraient abaisser le taux du prêt hypothécaire, ils avaient raison. Dès la fin de la seconde année de l'existence de cet établissement, Wolowski pouvait dire à l'assemblée des actionnaires :

« L'influence de notre institution s'est déjà montrée : dès que nos opérations ont commencé, l'intérêt a baissé dans les transactions hypothécaires ordinaires, l'existence seule du Crédit foncier a suffi pour amener ce changement qui a profité à la propriété foncière. »

C'est là un résultat de la concurrence ; mais ce fut la propriété urbaine qui en profita et non « l'agriculture » dont parlait M. Léon Faucher.

L'intérêt du Crédit foncier est si bien d'augmenter la dette hypothécaire qu'il se plaint quand des remboursements anticipés la diminuent : « la situation, dit le conseil d'administration dans son rapport le 6 avril 1892, s'est encore améliorée pendant le premier trimestre de l'année 1892 ; le chiffre des remboursements anticipés n'a été que de 20 millions au lieu de 30 millions pendant la même période de 1891. »

Depuis son origine, le crédit foncier a fait 90325 prêts pour une somme totale de 3908 millions. Sur ce chiffre 1668 millions lui ont été remboursés par anticipation et 370 seulement par amortissement. Il est vrai que, dans ce chifTre, sont compris les prêts communaux: il faut ajouter que beaucoup de ces remboursements prouvent non pas que le débiteur est dégagé de sa dette, mais qu'il a changé de créancier.

Du reste, l'activité des prêts hypothécaires est si peu une preuve de détresse qu'en 1878, en même temps que les prêts demandés au crédit foncier s'élevaient dans une proportion beaucoup plus considérable que les années précédentes, les remboursements anticipés les avaient presque égalés.

C'est un vieux préjugé que de considérer

CRÉDIT FONCIER

l'hypothèque comme un signe de malaise pour la propriété : elle doit être considérée comme un moyen de la mobiliser. Le propriétaire qui, en 1872, dans un sentiment patriotique et avec une appréciation exacte de ses intérêts, a hypothéqué ses propriétés pour souscrire à l'emprunt de la libération du territoire, non seulement a rendu un service à son pays, mais il a fait une excellente affaire personnelle. Je cite ce fait pour combattre la prévention qui, faisant encore trop souvent considérer l'emprunt hypothécaire comme un signe de détresse, frappe d'une sorte de flétrissure le propriétaire qui y a recours.