SERVITUDES ETABLIES SUR LES BIENS

Le propriétaire d'un immeuble soumis à un usufruit ne peut grever cet immeuble d'une servitude pendant la durée de l'usufruit, par cette raison qu'il ne peut porter atteinte au droit de jouissance de l'usufruitier.

Nous estimons que le même principe est applicable au propriétaire d'un immeuble donné à loyer; il est tenu de faire jouir paisiblement son locataire; ce serait troubler cette jouissance que de consentir l'établissement d'une servitude qui peut nuire au locataire. Si cette servitude ne pouvait nuire à la jouissance du locataire, comme, par exemple, de ne pouvoir sur-élever une maison, elle pourrait valablement être consentie par le propriétaire.

Qu'on remarque bien que nous ne disons pas : le propriétaire ne peut consentir une servitude pendant la durée d'un usufruit ou d'un bail (i), mais seulement que l'exercice de cette servitude ne pourra commencer qu'à compter du jour de l'expiration de l'usufruit ou de la fin du bail.

Le propriétaire dont l'immeuble est hypothéqué , peut consentir l'établissement d'une servitude , pourvu que ce consentement soit donné et acquis de bonne foi , et ^on en vue de tromper les tiers, et aussi dans les formes que nous verrons déterminées.

170. — 11 est néanmoins des cas où une servitude peut être valablement établie par une personne qui n'est pas réellement propriétaire.

Ainsi, par exemple : le Code civil reconnaît pour habiles à succéder au défunt, ^ous ses parents d'abord les plus proches, et, à leur défaut , les plus éloignés , qui sont réputés saisis à l'égard des tiers. Si, dans la suite , un parent plus proche se présente , il réclamera la succession contre le parent éloigné qui s'est porté héritier; et ce dernier sera tenu de lui rendre tous les biens héréditaires qui sont encore en sa possession, parce qu'entre eux respectivement , c'est le plus proche qui a été saisi par la loi.

Mais tous les actes , soit d'administration , soit d'aliénation , passés par le parent éloigné en qualité d'héritier, pendant tout le temps que le parent le plus proche ne s'est pas présenté pour réclamer son droit , ne sont pas nuls, comme faits dans une qualité qu'il n'avait pas; si, pendant ce temps, le parent éloigné n'a pas été véritablement héritier, au moins a-t-il été héritier apparent, au moins a-t-il été possesseur public de la succession réclamée

(i) Ce qui serait contraire non-seulement aux princif es, mais à la raison.

Tous ceux qui ont traité avec lui ont donc eu lieu de croire qu'il était le véritable héritier, s'é tant porté publiquement pour tel, sans nulle contradiction de la part d'aucun autre parent -, s'ils ont été trompés , c'est par le silence du parent le plus proche, qui ne s'est pas présenté pour réclamer ses droits : celui-ci ne doit pas abuser contre eux de sa propre négligence. Ainsi tous les actes passés par le parent le plus éloigné, héritier apparent, pendant tout le temps qu'il était reconnu comme tel, doivent, être maintenus par le parent le plus proche , véritable héritier , venant à réclamer la succession ; sauf à lui à se faire rendre , par l'héritier apparent, un compte de tout le bénéfice qu'il a tiré de la succession.

Si donc l'héritier apparent a vendu les biens de la succession , ou accordé quelque servitude sur ces biens, l'héritier qui se présente doit prendre les choses seulement dans l'état où il les trouve.

Quoiqu'il n'y ait que le propriétaire de l'héritage qui ait le droit d'en disposer, qui puisse y imposer un droit de servitude , si le détenteur d'un héritage voisin, qui passait pour être propriétaire, sans l'être effectivement , m'a accordé sur cet héritage un droit de servitude, ce possesseur n'ayant pu me donner un droit sur une chose à laquelle il n'en avait pas lui-même , je n'en acquiers aucun ; mais j'acquiers au moins le droit de prescrire : car si, en vertu de ce titre, j'use pendant trente ans du droit de servitude, j'acquerrai le droit par proscription. Ma possession n'est pas , dans ce cas, destituée de titre : je possède en vertu d'un/iVre d'acquisition qui m'a été consenti par une personne que je croyais propriétaire, et ma possession ne peut passer pour une tolérance, puisque j'use en ce cas à titre de propriétaire ( C. C. 2289).

i^i. — Lorsqu'un héritage appartient conjointement à plusieurs personnes, un droit de servitude ne peut être consenti sur cet héritage que par tous les propriétaires; mais le consentement qui serait donné par un propriétaire ne serait pas nul , et si ce dernier, par l'effet d'une licitation, devenait seul propriétaire, on le pourrait forcer à souffrir l'exercice du droit qu'il a consenti.

iji. — Les servitudes étant des immeubles, les contrats constitutifs ou translatifs de ces droits sont soumis, pour leur validité, aux mêmes formes que ceux contenant vente d'immeubles fonciers; en conséquence, pour purger une servitude des privilèges et hypothèques, il faut faire transcrire le contrat translatif de propriété au bureau des hypothèques dans l'arrondissement duquel

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sont situés les héritages grevés, et remplir toutes les formalités prescrites pour purger les hypothèques et privilèges étahlis sur les immeuhles et droits réels immobiliers (C. C. 1. 3, t. i8, ch. 8,9). 1-3. — On dit ordinairement qu'on ne peut établir servitude sur servitude; cette maxime ne signifie pas autre chose , si ce n'est cjue, lorsqu'on a accordé une servitude, on ne peut en accorder une autre qui nuise à la première. Dans un autre sens, cette maxime de droit signifie aussi qu'un individu propriétaire d'une servitude ne peut vendre à un autre une portion de ses droits en se réservant le surplus, car la division d'une servitude (par exemple de passage) augmente toujours les obligations du fonds servant. Cependant, si la condition du fonds servant ne devait pas empirer, rien n'empêcherait cette vente d'une portion de servitude ; en voici un exemple : J'ai le droit de prendre 10 millimètres d'eau dans la source de mon voisin , je puis concéder 5 millimètres au propriétaire de la maison au-delà de la mienne , et l'on ne pourra appliquer la règle : servitude sur servitude ne vaut.

1 74. — On dit aussi que les servitudes sont individuelles , ce qui veut dire, qu'elles ne peuvent être exercées que pour l'utiliié seule du fonds en faveur duquel elles sont consenties. Cependant il faut distinguer celles susceptibles d'une exécution partielle , par exemple, de prendre tant de mètres cubes de sable dans un champ. Une semblable servitude n'est pas essentiellement attachée à un fonds, et peut être exercée, du chef du propriétaire de ce fonds, pai' un tiers. {Voyez le numéro précédent.)

175. — L'usage et l'étendue des servitudes établies par le fait «le l'homme se règlent par le titre qui les constitue, et à défaut du litre , par les règles ci-après (C. C. 686) :

— Les servitudes sont établies pour l'usage des bâtiments, ou pour celui des fonds de terre.

Celles de la première espèce s'appellent urbaines, soit que le^ bâtiments auxquels elles sont dues soient situés à la ville ou à la campagne.

Celles de la seconde espèce se nomment rurales (C. C, 687).

— Les servitudes sont : ou continues ou discontinues.

Les servitudes continues sont celles dont l'usage est ou peut être continuel sans avoir besoin du fait actuel de t homme, telles que sont: les conduits iFcmi^ les éyouts, les vues, et autres de cette espèce. Le Code dit : Est oixpeut être continuel, sans avoir besoin du fait de l'homme , parce qu'une servitude dont Fusage est inter-

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rompu n'en est pas moins une servitude continue, s'il est possible que l'usage en soit continuel. Ainsi , par exemple , la servitude de recevoir les eaux de pluie qui tombent des toits du voisin est une servitude continue, quoiqu'il ne pleuve pas continuellement, parce que la pluie ayant une cause naturelle, il est possible qu'il pleuve à chaque instant (i).

Les servitudes discontinues sont celles qui ont besoin du fait actuel de t homme pour être exercées, telles que sont les droits de passage, puisage , pacage , et autres semblables (C. C. 688).

— Les servitudes sont : apparentes ou non apparentes.

Les servitudes apparentes sont celles qui s'annoncent par des ouvrages extérieurs , tels c^u! une porte , fenêtre ou aqueduc (2).

Les servitudes non apparentes sont celles qui n'ont pas de signe extérieur de leur existence, comme, par exemple, la prohibition de bâtir sur un foiids, ou de ne bâtir qu'à une hauteur déterminée (C.C. 689).

Voici quelles sont les principales espèces de servitudes urbaines et rurales c[ue l'on est dans l'usage d'établir, et dont parlent les lois romaines , les coutumes et les auteurs qui ont traité des servitudes.