Du mur mitoyen considéré comme clôture

58. — Il ne faut pas confondre la communauté avec la mitoyenneté : une chose est commune entre plusieurs individus lorsqu'il est impossible de décider si tdle ou telle portion appartient plus à l'un qu'aux autres , et moins à ceux-ci qu'à celui-là ; et une chosn est mitoyenne lorsqu'étant d'un usage commun à plusieurs, on pourrait, à la rigueur, assignera chacun sa part et portion. De là, la définition du mur mitoyen.

Un mur mitoyen est celui qui , placé sur les extrémités de deux héritages contigus, construit à frais communs, est assis moitié sur le terrain de l'un des propriétaires voisins , et moitié sur le terrain de l'autre; en sorte que la véritable ligne de séparation entre les deux héritages se trouve à la moitié du mur. Le mur n'est pas commun, il est mitoyen; la moitié qui appartient à chacun des deux voisins est connue et déterminée , c'est celle qui joint son héritage.

l50 QUATRIEME PARTIE. CHAPITRE III.

Sg. — Dans les villes et les campagnes, tout mur servant de séparation entre bâtiments jusqu'à \ héberge (i), ou entre cours et jardins, et même entre enclos dans les champs, est présumé mitoyen, ou appartenir aux deux voisins dont il sépare les propriétés, s'il n'y a titre ou marque contraire (C. C 653).

En conséquence, si le propriétaire d'une maison Lasse, ayant le dessein d'élever sa maison dans la suite, contribue au mur mitoyen au-dessus de son héberge, il faut qu'il prenne une reconnaissance de son voisin , constatant qu'il a contribué à la surélévation du mur mitoyen , afin que Ton ne puisse pas lui contester sa mitoyenneté lorsqu'il voudra bâtir.

60. — Lorsqu'un propriétaire , qui veut se clore, juge qu'il lui est avantageux de laisser un espace de son terrain hors de ses murs, soit pour y placer une échelle , des matériaux , ou des échafa'uds lorsqu'il voudra faire des réparations ou des constructions, soit par tout autre motif, il le doit faire signifier à tous ses voisins, chacun en particulier; prendre alignement avec eux, en bonne et due forme, de la ligne qui sépare leurs héritages , et énoncer dans l'acte la largeur du terrain qu'il veut laisser hors de ses murs jusqu'à la ligne de séparation de son héritage d'avec les héritages de ses voisins. S'il négligeait de prendre cette précaution, ses voisins, par la suite, pourraient lui disputer l'espace du terrain qu'il aurait laissé hors de ses murs, et prétendre que ce terrain fait partie de leurs héritages.

Ils pourraient aussi prétendre à la mitoyenneté de ses murs, s'il n'y avait pas de marques de non mitoyenneté; et dans le cas où il y aurait marque de non mitoyenneté , se les rendre mitoyens , conformément à l'art. 66 1 du Code civil, en remboursant au maître des murs la moitié de leur valeur et la moitié de la valeur du sol sur lequel ces murs seraient bâtis; ainsi que nous aurons occasion de le constater.

S'il est prouvé que celui qui s'est clos le premier a laissé un espace de terrain hors de ses murs, et que la largeur de ce terrain ne soit pas déterminée , elle est présumée de i mètre de distance du pied du mur au rez-de-chaussée. {Acte de notoriété du Châtelet de Paris ^ du 23 août 1701.)

Lorsque celui qui s'est clos a laissé un espace de terrain hors de ses murs , il ne peut pas être forcé par le propriétaire voisin à ven-

(1) On nomme héberge ^ ce qu'un bâtiment occupe de la portion d'un mur mitoyen , tant en largeur qu'en hauteur.

DU MXJR ET nu POSSE MITOYENS. l5l

dre la propriété de ce terrain et à céder la mitoyenneté de son mur. Le voisin qui veut se clore à son tour peut , seulement dans les lieux où l'on est obligé de se clore, contraindre son voisin à contribuer à la construction de la clôture ; et dans ceux où l'on n'est point forcé de se clore , construire son mur joignant le terrain laissé pour tour d'écbelle ; de telle sorte qu'il existera entre son mur et celui du voisin une ruelle plus ou moins large, suivant la largeur du terrain que le propriétaire qui s'est fait clore le premier n'a pas compris dans sa clôture.

Cependant, il a été jugé que , lorsque l'espace laissé entre la ligne de clôture et le mur est de trop minime importance pour avoir une utilité quelconque, le propriétaire voisin peut acquérir la mitoyenneté du mur en payant, bien entendu, la valeur de la petite portion réservée {Bourges, 9 décembre iSSy).

Si celui auquel appartient le terrain laissé pour tour d'écbelle veut le clore, il le peut; et s'il ne veut pas construire un mur du côté de son voisin , et que celui-ci en ait construit un , il peut forcer le voisin à recevoir le remboursement de la valeur de la moitié du mur que celui-ci a fait construire, et de la moitié de la valeur du sol sur lequel ce mur est construit (C. C, 661).

Lorsque le propriétaire qui s'est clos a laissé un espace de terrain hors de sa clôture, et qu'il se sert de ce terrain pour y faire couler les eaux du toit de ses édifices ou de ses autres propriétés, il doit donner à ce terrain la pente nécessaire pour l'écoulement des eaux; et s'il y avait un mur mitoyen ou appartenant à l'autre voisin seul, pour séparer les héritages, il doit faire paver son terrain pour empêcher leau de pénétrer aux fondements du mur de séparation des héritages (Lots des bâtiments, page 4o4)'

61. — La présomption de mitoyenneté établie par la loi peut être étendue ou restreinte d'après les marques particulières du mur, ou l'usage auquel il est destiné.

Ainsi, cette présomption cesse pour les murs de terrasse séparant cours et jardins. Un pareil mur est regardé comme un accessoire et une dépendance de la terrasse, qui sans lui ne pourrait exister. {Arrêt du 26 mai 1762; dans Demsarf, verbo Mur.)

Lorsque le mur est mitoyen entre deux voisins, et supporte des édifices de part et d'autre, si l'un des voisins fait abattre son édifice sans le reconstruire, le mur lui reste toujours mitoyen jusqu'à la hauteur de l'héberge de l'édifice <(u*il a fait démolir; et pour le reconnaître et éviter toute difficulté, il faut y laisser des vestiges de l'édifice démoli, comme sont les corbeaux de pierre

l5?, QUATRIÈME PARTIE. CHAPITRE III.

qui étaient sous les poutres, ou les marques des tranchées, des planchers et combles qui en ont été descellés, ou les endroits des différents étages, ou autres marques visibles , ou, ce qui vaut beaucoup mieux , un acte en forme, qui constate que celui à qui était l'édifice Fa fait démolir, et jusqu'à quelle hauteur le mur lui était mitoyen ; un simple solin ou fdet de plâtre de la couverture démolie ne serait pas suffisant pour faire connaître que le mur était mitoyen jusqu'à la hauteur dont la marque serait restée dans le mur, 1° parce qu'il arrive quelquefois que Ton fait un hangar ou un autre édifice de charpente légère pour mettre quelque chose à couvert, et dont les couvertures aboutissent contre un mur où Ton fait des solins ou filets en plâtre, sans que le propriétaire du mur s'en aperçoive ; i^ parce que, suivant le Code civil , des filets , moulures ou encorbellements faits en plâtre ne peuvent servir de marque de mitoyenneté pour une hauteur supérieure à celle de clôture. [Desgodets^ Lois des bâtiments.)

Il y a marque de non mitoyenneté, lorsque la sommité du mur est droite et aplomb de son parement d'un côté, et présente de l'autre un plan incliné;

Lorsque, encore, il n'y a que d'un côté, ou un chaperon, ou des filets ( 1 ) et corbeaux (2) depierre qui y ont été mis en bâtissant le mur. Dans ce cas , ce mur est censé appartenir exclusivement au propriétaire du côté duquel sont Tégout ou les corbeaux et filets de pierre (C. C. 654).

Il faut par conséquent , pour qu'il y ait marque de mitoyenneté, que les filets, chaperons ou rebords qui sont au haut des murs, aient été faits des deux côtés en pierre , lorsque le mur a été cojistniit.

On ne doit pas, néanmoins, regarder comme marques de mitoyenneté d'un mur , les harpes de pierres ou de moellons que l'on fait saillir à la tète des murs, du côté du voisin, en les construisant, pour servir à faire des liaisons et éviter que l'on y fasse des arrachements et tranchées, lorsque le voisin voudra bâtir et adosser contre ce mur.

Lorsqu'en construisant un mur mitoyen, les deux voisins contribuent à la confection des jambes étrières ou autres jambes de pierre de taille, il doit y avoir des saillies ou encorbellements de

(1) Les filets sont des saillies depierre que Ton met en bas du chaperon d'un mur, pour jeter l'eau hors des parements du mur {Desgodets).

(2) Les corbeaux sont des morceaux de pierre que l'on pose en saillie, hors le nu des murs, sous les poutres, pour en augmenter la portée.

DU arUR ET DU FOSSÉ MITOYENS. l53

pierre de taille des deux côtés , pour marquer qu'elles sont mitoyennes.

Desgodets pense que lorsque ces saillies sont brutes d'un côté , c'est une preuve que le voisin du côté où elles sont brutes n'a pas contribué à leur construction , et ne peut pas y prétendre droit : mais Goupy observe, avec raison, que les bossages ou saillies qu'on laisserait bruts à une jambe étrière, ne suffiraient pas pour prouver que celui du côté duquel se trouveraient ces saillies brutes n'a pas contribué à la reconstruction de cette jambe étrière , et qu'il faut absolument un titre , parce qu'il pourrait arriver que celui du côté duquel seraient les bossages ou saillies brutes n'ait pas voulu qu'on les acbevât, pour les conserver et empêober de s'écorner avant de construire sa maison.

62. — La réparation et la reconstruction d*un mur mitoyen sont à la charge de tous ceux qui y ont droit, et proportionnellement au droit de chacun (C. C. 655).

En conséquence, lorsqu'on répare ou reconstruit un mur mitoyen qui sert à porter un édifice du côté de l'un des voisins, et ne sert que de clôture à l'autre voisin , celui à qui il ne sert que de clôture ne doit la moitié de la réparation et de la reconstruction de la fondation , que jusqu'à la profondeur où se trouve le premier fonds solide pour porter un mur de clôture.

Il né doit payer non plus que la moitié de l'épaisseur d'un mur de clôture, et l'excédant de cette épaisseur doit être payé par le voisin, qui en a besoin pour supporter l'exhaussement de l'édifice reposant sur ce mur de clôture. 11 ne doit enfin contribuer aux autres dépenses que dans la proportion de son droit.

Il faut de plus observer, que le copropriétaire d'un mur mitoyen n'est pas tenu de contribuer à la réparation ou à la reconstruction de ce mur, lorsqu'il a été dégradé ou détruit par le fait du voisin ; c'est à celui dont l'imprudence ou le délit donne lieu à la réparation , à la faire à ses dépens (i).

Si deux propriétés, terrains ou constructions, sont séparées par un pan de bois, et que l'un des propriétaires veuille y substituer un mur, il sera seul obligé à en payer la valeur et à fournir l'excédant d'épaisseur (Cass., 5 décembre i832) (2).

(1) /-. i4, paragr, ifjf. sU servit, viml. vel ad. al. perlin. nétf.

(?) Dans l'espèce soumise à la Gourde cassation, on se trouvait dans un cas de destination de jfère de famille. C'est peut-être une considération qui aura saisi l'esprit de la Cour suprême. L'opinion contraire ressortait de la coutume, ainsi que nous le voyons dans Desgodets, qui présente une décisiou diamétralement opposée.

l54 QUATRIÈME PARTiE. CHAPITRE Hl,

Dans la démolition et réfection des murs, cloisons et autres choses mitoyennes , chacun des propriétaires doit également supporter les inconvénients de la construction, tant pour le dépôt des matériaux, que pour le passage des ouvriers. Lors de la démolition et reconstruction d'un mur mitoyen séparatif de deux maisons, chaque propriétaire est obligé de faire faire à ses frais les étaiements de tous les planchers de la maison, sans recours contre son voisin pour cause de quelque dommage que ce soit, ne procédant pas de son fait personnel {Desgodets, lo ^^ ii , sur l'art. 2o3 de la coût.).

Lorsqu'on reconstruit un mur mitoyen ou une maison , les servitudes actives et passives se continuent à l'égard du nouveau mur ou de la nouvelle maison, sans toutefois qu'elles puissent être agravées, et pourvu que la reconstruction se fasse avant que la prescription soit acquise (C. C. 665).

63. — Une cause très-fréquente de contestations naît de la question de savoir quand un mur mitoyen a besoin d'être réparé ou reconstruit. Il arrive très-souvent qu'un mur mitoyen est bon pour Tun des voisins, quoiqu'un peu corrompu, et que l'autre voisin veuille le faire rétablir, parce qu'il a besoin d'une plus grande hauteur ou d'une plus grande solidité. Il est vrai qu'on nomme des experts pour en juger; mais comme il s'agit de solidité, pour peu qu'il paraisse qu'elle ne soit pas suffisante, on condamne à abattre le mur, et à en relever un autre plus solide , puisqu'il doit porter une plus grande charge. De plus, le mur peut être bon dans les fondements pour celui des voisins qui n'est pas élevé; cependant il est obligé de payer sa moitié. En cette occasion , les experts doivent avoir égard à la situation de celui qui est obligé de souffrir la démolition, quoique le mur existant soit suffisant à ses besoins; à cet égard, il n'y a pas de principes fixes, i" parce que le Code civil ne donne point de règle pour savoir jusqu'où et combien un mur pendant et corrompu doit être condamné à être abattu ; 2° parce qu'on ne peut pas même invoquer d'usage à cet ^gard, sans s'exposer à se tromper, puisque la mauvaise construction d'un mur mitoyen peut obliger les propriétaires à l'abattre , quoiqu'il ne surplombe pas assez pour être condamné, si la construction était bonne; 3** parce qu'un mur mi-

que nous préférons ; car elle repose sur des considérations puissantes d'intérêt général et de sécurité privée. Nous estimons donc, contrairement à l'arrêt de cassation, que tout mur démoli par raison de force majeure doit être reconstruit avec les matériaux fixés par l'usage.

DU MUR ET DU POSSÉ MITOYENS. l55

toyen, qui est arrêté de deux côtés, peut subsister bien plus longtemps que celui qui n'est arrêté que d'un côté , quoiqu'ils soient tous deux également déversés; 4° parce que le plus ou le moins de hauteur d'un mur, et son plus ou moins d'épaisseur en rendent le déversement plus ou moins dangereux , et obligent à le reconstruire plus ou moins promptement; 5° enfin , parce que le déversement, qui peut rendre nécessaire la reconstruction d'un mur de séparation de deux édifices , ne rend point nécessaire la reconstruction d'un mur de clôture. Ce sont là toutes circonstances que l'expert ne doit pas omettre de signaler dans son rapport.

64. — Tout copropriétaire d'un mur mitoyen peut, dans le« lieux où Ton n'est pas contraint de se clore , se dispenser de contribuer aux réparations et reconstructions de ce mur, en abandonnant son droit de mitoyenneté , pourvu que le mur ne soutienne pas un bâtiment qui lui appartienne (C. C. 656).

La défense d'abandonner son droit de mitoyenneté dans un mur, lorsque ce mur soutient un bâtiment , n'est point absolue, nie cesse lorsque le propriétaire du bâtiment l'ayant fait abattre, n'a plus besoin de la mitoyenneté.

Mais l'art. 656 , dont nous parlons , s'applique-t-il aux murs des villes comme à ceux des campagnes? La jurisprudence et les auteurs sont divisés sur cette question. Par deux arrêts des 29 décembre 18 19, et 5 mars 1828, la Cour de cassation l'a décidée affirmativement ; le dernier est ainsi motivé : « attendu que l'art. 656 » est conçu dans les termes les plus généraux; qu'il en résulte que " tout propriétaire d'un mur mitoyen peut se dispenser de contri- » buer aux réparations et reconstructions , en abandonnant le » droit de mitoyenneté; attendu que l'art. 663 ne contient aucune » exception ; que la loi , qui venait de donner au voisin la faculté n de se décharger de la nécessité de contribuer à la construction, »> aurait fait une exception; que cependant elle n'en a pas fait. »

Sans entrer dans de plus longs développements, nous pensons qu'il faut s'en tenir à ce dernier arrêt , qui explique fort bien l'esprît de la loi.

Par le mot bâtiment dont se sert l'art. 656, on entend, en général, toute construction que l'on élève sur terre ou que l'on établit au-dessous du sol, pour l'usage de l'homme, pour celui des animaux destinés à son .service, et pour la conservation des choses à son usage.

Lorsque la reconstruction d'un mur est nécessitée par le fait de l'un des copropriétaires , oa par celui des personnes dont il répond.

l56 QUATRIEME PARTIE. CHAPITRE 111.

ce copropriétaire ne peut pas en abandonner la mitoyenneté , et il doit être reconstruit à ses frais.

Si le voisin au profit duquel l'abandon de la mitoyenneté a été fait, laisse tomber le mur en ruine , celui qui a fait l'abandon peut le révoquer, et demander en conséquence à partager les matériaux provenant de la ruine du mur , et à rentrer dans la portion du terrain qu'il avait consacrée pour le construire {Pothier, premier appendice au Contrat de société, n° 221).

Lorsqu'un propriétaire abandonne la propriété d'un mur de clôture ancien pour ne pas contribuer aux réparations ou à la reconstruction de ce mur, son abandon comprend le fonds de terre sur lequel le mur est assis. On ne peut abandonner en partie un mur mitoyen et s'en réserver le.surplus, par exemple, la portion sur laquelle repose une construction. Cependant, dans les lieux où l'on est contraint de se clore, on peut sei^ement abandonner son droit dans un mur au-dessus de la hauteur que doit avoir la clôture {Lois des bâtiments).

65. — Si un propriétaire voulait réacquérir la mitoyenneté d'un mur, il serait obligé de payer non-seulement la moitié de la valeur du mur, mais encore la moitié de la valeur du terrain sur lequel ce mur est bâti {Argument de l'article 66 1 du Code civil ^ et de l'art, a II de la coutume de Paris).

66. — Tout propriétaire peut faire bâtir contre un mur mitoyen, et y faire placer des poutres ou solives dans toute l'épaisseur du mur, à cinquante millimètres prés; sans préjudice du droit qu'a le voisin de faire réduire à l'ébauchoir la poutre jusqu'à la moitié du mur, dans le cas où il voudrait lui-même asseoir des poutres dans le même lieu , ou y adosser une cheminée (C. C

Mais on ne peut user de la faculté de faire placer des poutres dans un mur mitoyen, qu'en se conformant à ce qui est prescrit par les règlements de police relatifs à la construction des bâtiments, qui exigent que , les propriétaires qui veulent asseoir des poutres dans un mur fassent mettre au-dessous des chaînes ou jambes de pierre de taille, dans les lieux où il se trouve de cette pierre, et de la meilleure maçonnerie possible dans les lieux où , faute de pierre de taille , on est forcé de se servir de moellons ou de libage qu'on trouve sur les lieux.

Les jambes et les chaînes de terre ne sont pas la même chose.

Une jambe est une maçonnerie de pierre de taille de toute l'épaisseur du mur, et qui doit y être insérée depuis sa fondation

DU MtJR ET DU FOSSE MITOYENS. l5y

jusqu'à Tendroit où la poutre doit être posée, lorsque le mur a peu d'épaisseur.

Une chaîne est, comme la jambe, une maçonnerie en pierre de taille ; mais on ne lui donne pas toute l'épaisseur du mur sur laquelle la poutre est assise , lorsqu'il n'est pas nécessaire de lui donner cette épaisseur.

Si les murs mitoyens sont faibles et de peu d'épaisseur, et qu'il y ait des poutres de grande longueur à poser sur les jambes , on fortifie ces jambes sous poutres, par des dosserets de 54 à 8i millimètres de saillie au-delà de l'épaisseur du mur mitoyen .

La saillie se prend sur le terrain de celui auquel les jambes appartiennent , et les dosserets se construisent à ses dépens {Goupy , IjOÎs des bâtiments , page 3 1 7).

Si les propriétaires s'écartent ou se sont écartés de ces règlements, ils peuvent être forcés de s'y conformer ; et le propriétaire ou le maçon qui ferait passer une poutre dans un mur sans y mettre des jambes de pierre ou une maçonnerie suffisante, dans les lieux où manque la pierre de taille, serait condamné à l'amende et à des dommages et intérêts , s'il était résulté quelque dommage de sa contravention.

Les jambes de pierre doivent régner depuis le pied du mur jusqu'aux poutres; elles doivent être incorporées au mur, et construites par arrachement au mur, pour parvenir à Tincorporation ; sans cela , elles n'auraient pas la solidité suffisante.

Si le mur mitoyen dans lequel un propriétaire veut asseoir ses poutres n'a point assez d'épaisseur pour les soutenir, il faut que le propriétaire lui donne l'épaisseur nécessaire pour supporter les poutres sans danger. Si , faute d'avoir pris cette précaution , il arrivait le moindre déversement de mur , et que les poutres n'en suivissent point l'inclinaison , comme lorsque ces poutres sont retenues par l'autre bout avec des ancres de fer, elles se trouveraient alors sans portée , et au risque de tomber avec les planchers qu'elles supporteraient; et si elles causaient quelque accident ou quelque dommage, on en rendrait responsable le propriétaire imprudent qui, pour épargner quelque dépense, n'aurait point donné au mur mitoyen l'épaisseur suffisante pour le rendre propre à supporter des poutres.

Celui qui pose des poutres dans un mur mitoyen doit non-seulement faire les rétablissements du mur qui a été endommagé, mais encore de toutes les dégradations éprouvées à ce sujet par la maison du voisin , avec les frais de l'étaiement , s'il faut étayer , et

l58 QUATRIÈME PARTIE. CHAPITRE 111.

ceux de Falignement, s'il a e'té nécessaire d'en prendre pour placer les jambes sous les poutres.

Lorsque les poutres ont été placées dans toute Tépaisseur d'un mur mitoyen, par un des copropriétaires de ce mur, et queTautre copropriétaire veut adosser une cheminée contre ce mur , il ne peut se dispenser de faire un contre-mur, ou d'user du droit que lui donne la loi de faire réduire les poutres à l'ébauchoir , jusqu'à la moitié du mur; s'il se dispensait de faire un contre-mur et de réduire les poutres, il contreviendrait aux lois sur les bâtiments, et à l'art. 674 du Gode civil.

67. — Encore que le copropriétaire ait pris toutes les précautions prescrites par l'article 674 en faisant sa construction, il peut être contraint à la supprimer, s'il est reconnu qu'elle cause des préjudices ou des incommodités graves à l'autre copropriétaire. Cela est vrai, surtout lorsqu'il s'agit d'un four ou de toute autre construction qui peut être dangereuse ou insalubre ( Metz , 20 août 1826),

Le droit de bâtir contre un mur mitoyen ou d'y placer des poutres, ne donne pas celui de le démolir et reconstruire en totalité, à moins que, comme dans le cas de l'exhaussement du mur, dont il sera question ci-après , le mur mitoyen ne soit pas dans le cas de supporter l'édifice que l'on veut y adosser, et que la nécessité de le reconstruire ne soit reconnue par le voisin, ou contestée par experts.

68. — Tout propriétaire peut faire exhausser le mur mitoyen; mais il doit payer seul la dépense de l'exhaussement , les réparations d'entretien au-dessus de la hauteur de la clôture commune , et en outre l'indemnité de la charge, en raison de V exhaussement, et suivant la valeur {C. C 658 ).

Si les copropriétaires du mur ne peuvent pas s'accorder à Tamiable sur le montant de l'indemnité à payer , elle doit être fixée par des experts, et ils doivent principalement la fixer dans la proportion de ce que le mur chargé durera plus ou moins de temps qu'il aurait duré , si l'on n'avait fait aucune élévation dessus.

Celui qui, en exhaussant le mur mitoyen, a été obligé, pour faire cet exhaussement, d'enfoncer ce mur plus bas que le fonds solide, doit réparer à ses dépens tout ce qui est au-dessous du fonds solide, par la même raison qu'il est obligé d'entretenir de réparations tout ce qui est au-dessus de la hauteur de la clôture commune.

DU »IUR ET DU FOSSE MITOYENS. l5g

Lorsque le mur mitoyen est de construction et d'épaisseur suffisantes, sams être fondé jusque sur le fonds solide, et que celui qui veut l'exhausser fait faire, par sous-œuvre, une augmentation de fondations jusqu'au fonds solide, il ne doit payer à l'autre les charges que suivant la proportion qu'il y aura entre toute la hauteur du mur de clôture, jointe avec la plus basse fondation, et la hauteur de ce qui sera resté de l'ancien mur , parce que le mur dont on paie les charges doit être fondé sur le fonds solide. Ainsi, par exemple , si ce qui est resté de l'ancien mur est de 4 mètres de hauteur avec son ancienne fondation , et que la plus basse fondation faite par sous-œuvre soit de i mètre 3o centimètres de profondeur, on ne doit payer, pour les charges de ce qui sera élevé au-dessus de la hauteur de clôture, que les trois quarts de ce qu'on aurait payé si le mur avait été bien fondé {Desgodets, sur l'ar» ticle 196 de la Coutume de Paris , n* 8).

Si Texhaussement d'un mur mitoyen était fait par un copropriétaire, sans nécessité ou sans aucune utilité, et dans le seul dessein de rendre obscure et inhabitable la maison du voisin, il y aurait lieu à réduire l'exhaussement à une proportion raisonnable, tant que le mur ne serait pas nécessaire pour bâtir (i).

Si le mur n'est pas en état de supporter l'exhaussement (soit parce qu'il n'est pas assez solide et assez épais, soit parce que les fondations n'en sont point assez profondes ou ne sont point assises sur un fonds assez solide , soit par tout autre motif), celui qui veut l'exhausser doit le faire reconstruire en entier à ses frais , et l'excédant de l'épaisseur doit se prendre de son côté (C. C. 669).

69. — Tout propriétaire joignant un mur a la faculté de le rendre mitoyen, en tout ou en partie, en remboursant au maître du mur la moitié de sa valeur ou la moitié de la valeur de la portion qu'il veut rendre mitoyenne , et moitié de la valeur du sol sur lequel le mur est bâti. Le voisin qui n'a pas contribué à l'exhaussement peut en acquérir la mitoyenneté en payant la moitié de la dépense qu'il a coûté, et la valeur de la moitié du sol fourni , s'il y en a (C. C. 661, 660).

Le propriétaire d'un mur dont le voisin veut acquérir la mitoyenneté, peut toujours exiger que la valeur du mur soit détermi-

(l) /n hoc enim maliciosus est; malitiis autem hominum non indulgendum est. (L. 3f^,ff. de rei vind.) Non estferendus qui vuU alteri obesse, nec sibi prodesse (L. 3, cod. per quas persotuu ; Arrêt du 4 février lôSg; Pothier, premier appendice du Contrat de Société^ a<> 3 la ; liourjon. Droit commua de la France^ tome 2 , titre 1 , sect. 3}. Mais il faudrait que la malice du voisin fût incontestablement prouvée.

j6o QUATRIEME PARTIE. CHAPITRE III.

née par experts, et c'est à celui qui veut acquérir la mitoyenneté à supporter les frais de l'expertise , peu importe qu'il ait , préalablement, fait des offres supérieures àTestimation des experts {Limoges^ 11 avril 1820). Cependant M. Toullier est d'une opinion contraire, et subordonne les frais à la validité ou l'invalidité des offres {Touiller^ 195, t. 3).

Les valeurs dont nous venons de parler , sont celles du mur ou de la portion du mur , et du sol au temps où le propriétaire use de la faculté de rendre ce mur mitoyen.

La vente de la mitoyenneté d'un mur constitue une vente d'immeuble, et l'action en paiement du prix est réelle, de sa nature j on peut donc l'intenter contre le détenteur de l'immeuble , encore qu'il ne soit pas le vendeur. La créance d'un prix de mitoyenneté constitue un privilège de vendeur avec tous ses avantages; en cas de non paiement , il y a lieu à résolution de la vente , et le mur perd son caractère de mitoyenneté.

70. — L'acquisition de la mitoyenneté d'un mur nuit-elle aux servitudes existantes dans le mur ou à l'occasion du mur, au profit de l'un des voisins? Que deviendra, par exemple, un droit de jour, existant dans le mur , au profit du propriétaire forcé de vendre? Sur cette question très-grave , d'importantes discussions se sont élevées, et des opinions contraires , sanctionnées par des arrêts, se sont établies. Sans entrer dans leur discussion , nous allons donner le résumé de notre opinion : une distinction doit être établie entre les servitudes constituées par titres , et celles résultant d'un fait; les premières doivent continuer à subsister, car il ne nous semble pas possible qu'on puisse indirectement se soustraire à une obligation volontairement acceptée; les autres doivent être racbetées à dire d'expert, tout comme la mitoyenneté du mur, dont elles viendront augmenter la valeur. Cette solution est inévitable, car la loi, en autorisant l'acbat de la mitoyenneté d'un mur, d'une manière absolue, a voulu que cette acquisition fût toujours possible, et c'est le seul moyen d'arriver à son exécution. Mais il faut que l'acquisition du mur mitoyen ait lieu dans son entier, et ne soit pas faite seulement dans la pensée de se soustraire à l'exercice d'une servitude, car, alors , il y aurait mauvaise foi , et la mauvaise foi ne peut jamais être sanctionnée. Peut-être trouverait-on que les motifs que nous donnons pour les servitudes constituées sans titre, pourraient s'appliquer à celles qui résultent des titres, mais on n'oubliera pas que l'on peut déroger par conventions à toutes les obligations résultant de la loi et n'intéressant pas For-

nv ^n:R et du tossr, mitotens. i(5i

dre public , et nous croyons que le titre constitutif d'une servitude à exercer dans un mur, est une dérogation implicite , aux termes de l'art. 66 1.

La Cour de Poitiers a pensé, que celui qui acquérait une mitoyenneté , ne pouvait forcer le propriétaire originaire à supprimer les corps de cheminée existants dans l'épaisseur du mur. Cet arrêt, basé sur ce que l'acquisition n'a pas d'effet rétroactif, a été vivement critiqué, et, suivant nous, avec raison (Po/7«m , 28 déc. i8/,i)(i).

71. — Le voisin d'un mur non mitoyen ne peut en user d aucune manière que ce soit , sans le consentement de celui auquel le mur appartient; cependant, si, sans hacher et ahérer ce mur, le voisin se bornait à y faire un enduit pour y peindre une perspective, le propriétaire du mur ne pourrait pas être écouté à s'en plaindre et à en faire détruire l'enduit et la perspective, parce que cet enduit et cette perspective, bien loin de nuire au mur, le conserveraient, en empêchant les eaux de pluie de s'insinuer dans les joints du moellon, et en les mettant en état de mieux résister à Tinjure de l'air et à l'intempérie des saisons {Goupy, Lois des bâtiments, sur Part; 194 de la Cout. de Paris , n° 1 3';.

Mais si le mur est démoli , le voisin qui l'a fait enduire et qui y a fait peindre une perspective ne peut exiger aucune indemnité pour la destruction de son enduit et de sa perspective.

Si quelqu'un a bâti sur son terrain un mur joignant immédiatement l'héritage d'autrui , peut-il obliger son voisin à lui rembourser la moitié de la valeur de ce mur jusqu'à la hauteur de clôture , quoique le voisin ne se serve point de ce mur? Desgodets est d'avis, sur Farticle 194 précité, que le remboursement ne peut pas être exigé tant que le mur est bon; mais que si le mur devient caduc, et qu'il soit nécessaire de le rebâtir, celui qui l'a fait construire peut contraindre le voisin à la reconstruction de ce mur jusqu'à la hauteur de clôture, en lui payant les charges de ce qui serait élevé au-dessus.

Goupy , ibid.y pense que dans les lieux où Ton est oblige de se clore , un propriétaire qui a construit sur son terrain un mur joignant sans moyen l'héritage de son voisin, peut toujours exiger le remboursement de la valeur de ce mur jusqu'à la hauteur de

(1) Voici la liste des brréu rendus dans notre sens : Paris, 18 juin i836. — Cassation, 5 dëci-robre i8i4. — Angers, ao août 1818. — CorWrà : Cassation, 21 juillet 1 836.— Rennes, 26 décembre i835. (Tous ces arréU rapportés au journal du palais. )

Experts, 1 1

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clôture, aux offres de payer les charges, et qu'il ne peut y avoir de difficulté que pour le remboursement de la moitié de la valeur de la terre sur laquelle le mur est bâti , attendu qu'il était libre au propriétaire du mur de l'asseoir moitié sur le terrain de son voisin , et qu'il faudraitqu'il y eût des motifs légitimes pour l'en avoir empêché.

Mais nous estimons que, dans les lieux mêmes où l'on est obligé de se clore, celui qui fait construire un mur à ses dépens et sur son terrain , ne peut pas forcer son voisin à lui payer la moitié de la valeur de ce mur, et encore moins la moitié de la valeur du sol sur lequel le mur est bâti. Les raisons en sont : i^ qu'un propriétaire qui bâtit un mur à ses dépens sur son terrain renonce, au moins tacitement, au droit de faire faire ce mur à frais communs, afin de pouvoir pratiquer dans le mur des ouvertures et des fenêtres, et qu'après avoir renoncé à ce droit, il ne peut plus l'exercer ; 2° qu'il ne peut pas être libre à un propriétaire de construire un mur sur son terrain pour forcer ensuite son voisin à lui payer la moitié de ce terrain , qui pourrait être quelquefois d'une valeur égale et même plus considérable que celle du mur.

72. — L'un des voisins ne peut pratiquer, dans le corps d'un mur mitoyen, aucun enfoncement, ni y appliquer ou appuyer aucun ouvrage sans le consentement de l'autre , ou sans avoir, à son refus , fait régler par experts les moyens nécessaires pour que le nouvel ouvrage ne soit pas nuisible aux droits de l'autre (C. C. 662) (i).

Si donc le propriétaire d'un mur mitoyen veut y adosser un bâtiment , y faire placer des poutres ou solives , ou s'en servir pour soutenir la voûte d'une cave, ou de toute autre manière, il doit en requérir le consentement du voisin par un acte extrajudicîaire, afin que sa réquisition ne puisse pas être contestée; et si le voisin refuse son consentement par écrit , il doit faire régler par des experts choisis à l'amiable, ou nommés en justice, les moyens nécessaires pour que les ouvrages projetés soient exécutés sans nuire aux droits du voisin ; s'il ne le fait pas , il peut être empêché de continuer ses travaux jusqu'à ce que la manière de les opérer ait été réglée ; et s'ils ont causé quelque tort, il peut être condamné à réparer ces torts et à des dommages et intérêts.

Il ne doit pas même se borner à requérir et à obtenir le consentement du voisin , s'il veut abattre une maison adossée contre un mur mitoyen, lorsque le voisin a aussi une maison adossée contre le

(i) In re communi nemo dominorum jure facere quicquanif altero invitOy potesu (L. 2^jff' comm. dividund.)

XW »roH ET DU POSSÉ MITOYENS. l63

même mur. Il faut encore , dans ce cas , exiger que le voisin prenne les précautions nécessaires pour que sa maison ne s'écroule pas, si le mur mitoyen ne se trouve plus en état de la soutenir, lorsqu'il ne sera plus lui-même soutenu par la maison que l'on veut démolir. Si le voisin se refuse à prendre ces précautions , il faut l'y forcer, sous peine de devenir responsable des accidents et dommafjes auxquels peut donner lieu la chute de sa maison ou celle du mur mitoyen (Lois des bdlimenlSj art. 2o3 , n° 9).

Si l'un des voisins avait fait pratiquer des armoires, niches, arcades ou autres enfoncements dans un mur mitoyen, sans le consentement de l'autre copropriétaire, celui-ci peut en demander et en faire ordonner la destruction , quand même ces ouvragées seraient construits en pierres de taille, et quand on articulerait et demanderait à prouver qu'ils existent de temps immémorial; car la présomption serait toujours que ces ouvrages ont été faits à Tinsu du voisin , et cette présomption étant établie par la loi , ne pourrait être détruite qtie par la preuve écrite que le voisin à consenti aux ouvrages contre lesquels il réclame, ou qu'à son refus d'y consentir, ils ont étéjudiciairement autorisés par un rapport d'experts, qui constatait qu'ils n'étaient point préjudiciables aux droits du voisin.

Si le propriétaire d'un mur mitoyen a fait faire de son côté , sur ce mur, quelque riche ornement ou quelque peinture précieuse , il ne peut répéter d'indemnité pour la perte de cet ornement et de cette peinture , lorsque le mur est démoli par le voisin pour une cause juste et nécessaire. Dans le même cas , il ne peut répéter les dépenses faites pour étaiements de ses constructions adossées au mur, parce que le voisin ne fait qu'user du droit que lui donnent la loi et la communauté du mur, et parce que celui qui ne fait qu'user de son droit n'est pas censé causer de dommage (i).

73. — Chacun peut contraindre son voisin, dans' tes villes et faubourgs , à contribuer aux constructions et réparations de la clAture faisant séparation de leurs maisons , cours et jardins, assis èsdites villes et faubourgs, La hauteur de la clôture doit être fixée suivant les règlements particuliers et les usages constants et reconnus. A défaut d'usages et de règlements , tout mur de séparation entre voisins, qui est construitou rétabli , doit avoir au moins, à compter du dessus de la terre, outre les fondements y trente-deux

(1) xNVmo damnum fadt, ttwt qui f oeil quod facere jus non habet. [L. 5t, ff. de reg. jur.)

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décimètres de hauteur, compris le chaperon , dans les villes de cîn* quante mille âmes et au-dessus, et vingt-six décimètres dans les autres ( ce. 6(53).

Mais on peut se dispenser de contribuer à la reconstruction et à l'entretien du mur de clôture, en abandonnant soit son droit à la mitoyenneté, si le mur est déjà bâti, soit la moitié de remplacement nécessaire pour le construire s'il ne l'est pas encore, parce que le principe établi par l'art. 65 1 du Code civil est énoncé en termes généraux , et que , par sa relation avec les articles suivants 653 et 655 , cet article embrasse évidemment tant les villes et les faubourgs que les campagnes; que c'est dans ce sens que la loi a été conçue et présentée, et que rien n'indique dans la rédaction de l'article 662, que le législateur ait voulu opposer une dérogation à ce qu'il venait de consacrer par l'article 656 du Code {Cass., 23 déc. 18 19).

Une opinion contraire , fondée sur l'intérêt général , a été admise par la Cour d'Amiens, mais seulement en ce qui concerne une première construction ( Amiens , 1 5 août 1 838 ).

La nature des matériaux auxquels on peut contraindre les voisins de contribuer pour la construction des murs de clôture, se règle selon Tusage des lieux et la nature des héritages.

En effet, la loi ne saurait prescrire l'emploi de « tels ou tels ma- M tériaux qui n'existent pas également partout ; ici se trouve la » pierre de taille , là il n'y a que de la brique , et partout ces élé- » ments sont la vraie, l'unique mesure des obligations ultérieures ; » car mon voisin , s'il veut construire une cheminée , une forge 5) ou un fourneau , ne peut néanmoins mettre ma propriété en j) danger, et elle y sera selon qu'il emploiera tels matériaux au » lieu de tels autres. » {Expose des motifs au Corps législatif, sur la loi des servitudes ou services fouciers .)

A Paris, « dans les faubourgs voisins des carrières à plâtre, j) l'usage est de construire les murs avec des moellons de plâ- 5) tre, qui coûtent beaucoup moins que les moellons des carrières n d'Arcueil, du faubourg Saint-Marcel et de Passy. Cependant, )} s'il se trouvait un propriétaire, à Paris, qui voulût bâtir un mur n de clôture avec des moellons des susdites carrières, et non avec » des moellons de plâtre , il pourrait obliger son voisin de con- » struire ledit mur de clôture avec de bons moellons, autres que n ceux de plâtre, à frais communs , chacun pour moitié, >> parce que le moellon de plâtre est proscrit par les règlements de la maçonnerie, par la raison qu'il est de très-peu de durée, qu'il se

iMITOYENXETÉ DES ÉTAGES d'dNE MAISON. l65

calcine, et parce que la durée d'un mur construit avec de bons moellons est bien plus considérable et plus profitable que celle du mur construit avec des moellons de plâtre, qui, se mettant en poussière lorsqu'ils sont exposés à Tair, ne peuvent plus être employés lorsqu'il s'agit de reconstruire un mur démoli.

Mais si un propriétaire voulait mettre quelques assises de pierre dans le bas d'un mur de clôture , qu'il voulût mettre des chaînes de pierres de dislance en distance , ou un chaperon de pierre en bahut , il ne pourrait contraindre son voisin à plus de dépenses qu'il ne pourrait en coûter, si le mur était simplement construit en moellons {Goupy sur Desgodets , art. 209 , n° 8 ).

Lorsque deux voisins sont d'accord , il leur est libre de faire des murs de clôture mitoyens , plus ou moins haut qu'il n'est ordonné par le Code , pour plus de sûreté , ou pour se conserver plus d'air et de jour.

Lorsque les murs de clôture mitoyens sont bas , on met quelquefois des chardons ou des grilles de fer dessus; s'ils sont mis à frais communs, ils doivent être placés et scellés sur le milieu de l'épaisseur ; et si c'est aux dépens d'un seul, il doit les faire mettre plus près du parement du mur de clôture : cela ne suffit même pas. il en est de ces grilles posées d'un côté ou d'un autre , comme des chaperons des murs de clôture. Ainsi, le voisin qui fait poser des grilles doit, pour éviter toute contestation , prendre une reconnaissance du voisin.

§ IL DE LA MITOYENNETÉ ENTRE LES PROPRIÉTAIRES DES DIFFERENTS ÉTAGES d'l'NE MAISON.