Droit de sur-élever la maison

74. — Nous nous occupons dans ce paragraphe d'une division toute particulière de la propriété , celle uù chaque étage d'une maison appartient à différent propriétaire. La règle naturelle qui découle de cet état de chose est : que tous doivent contribuer aux

l66 QUATRIÈME PARTIE. CHAPITRE il!.

dépenses à foire dans Tintérêt commun , et que chacun doit supporter celles qui lui sont personnelles. On a critiqué les règles données par le Code comme étant insuffisantes à remplacer celles .: qui résultent des usages locaux. En tous cas^ le titre constitutif de^ la division de propriété doit être consulté, parce que dans ce contrat, comme dans tout autre, il fait la loi des parties.

^5i .^ Lorsque les différents étages d'une maison appartiennent à divers propriétaires , si les titres de propriété ne règlent pas le mode de réparations et de reconstructions , elles doivent être faites ainsi qu'il suit :

Les gros murs et les toits sont à la charge de tous les propHétaires, chacun en proportion de la valeur de l'étage qui lui appartient.

Le propriétaire de chaque étage fait le plancher sur lequel il marche.

Le propriétaire du premier étage fait l'escalier qui y conduit; le propriétaire du second étage fait, à partir du premier, l'escalier qui conduit chez lui , et ainsi de suite ( C. C. 664).

Pour fixer la portion de dépense afférente à chacun , dans les réparations que le Code énumère, il est donc indispensable de faire constater la valeur de chaque étage. Cette ventilation a lieu par expertise faite en la forme ordinaire. Dans son rapport, l'expert doit se bien pénétrer des charges particulières à chaque étage avant d'en déterminer la valeur ; par exemple , de l'entretien des tuyaux d'aisance et cheminée, qui, comme nous le verrons dans les numéros suivants, peut constituer une charge particulière; il ne doit pas faire entrer dans son estimation le montant des choses de luxe, telles que corniches, marbres, etc., particulières à chaque étage , cette appréciation serait évidemment contraire à la pensée du législateur.

76. — Lorsque les copropriétaires d'une maison composée de plusieurs étages en ont fait le partage sous l'empire d'unC loi ou d'un usage, d'après lequel Tobligation de réparer le toit pesait sur le propriétaire de l'étage le plus élevé, si l'acte de partage ne renferme aucune clause à cet égard , le propriétaire de l'étage le plus élevé est non recevable , même depuis la promulgation du Code civil, à prétendre obliger les propriétaires des étages inférieurs à concourir aux réparations du toit commun » surtout si ses auteurs et lui-même ont , pendant plus d'un siècle, supporté exclusivement ces réparations. Ce serait porter atteinte à un contrat parfait , et faire rétroagir le Code civil , que d'appliquer l'article 664 au cas doat il s'agit {Cass,, 9 mars ,1819).

MITOYENNETÉ DES ÉTAGES d'uNE MAISON. 167

77. — Si les caves d'une maison appartiennent à un seul des copropriétaires, c'est à lui de faire et réparer les escaliers qui y conduisent; et si les caves appartiennent à tous les copropriétaires, les escaliers doivent être faits et réparés aux dépens de tous les propriétaires , chacun en proportion de la valeur des caves qui lui appartiennent.

^8. — Les tuyaux d'aisance se doivent refaire, entièrement ou en partie , à frais communs entre tous les propriétaires qui ont la jouissance de la fosse d'aisance , si le cabinet d'aisance , au haut dudit tuyau, est d'un usage commun. Il en est de même du tuyau de ventouse , du siège du cabinet d'aisance ; il en est encore de même de la reconstruction totale ou du rétablissement dje la fosse commune et de sa vidange.

Mais s'il y avait des cabinets d'aisance à tous les étages , le propriétaire de chaque étage serait tenu d'entretenir son siège et le tuyau en la hauteur de son étage, c'est-à-dire, depuis son siège jusqu'au siège de l'étage au-dessous , et le propriétaire du rez-dechàussée entretiendrait le tuyau jusque dans la fosse. A l'égard de la fosse d'aisance, sa reconstruction se fait toujours aux dépens communs de tous les propriétaires qui en ont la jouissance , ainsi que la vidange.

Lorsque celui à qui appartient le haut de l'édificie a un tuyau d'aisance qui passe dans les étages inférieurs , il ne le peut changer de place , et il doit le faire construire et entretenir à ses dépens seul. Si, faute de construction et d'entretien, les matières ont filtré et détérioré le mur, le propriétaire du tuyau est tenu du dommage.

79. — Si celui à qui appartient l'étage du rez-de-chaussée , ou quelque autre étage , a des tuyaux de cheminée qui traversent le surplus de la hauteur de l'édifice, il ne les peut changer de situation, à moins que le propriétaire supérieur n'y veuille consentir de bon gré, et il les doit construire et entretenir à ses dépens seul.

80. — Le droit de chaque propriétaire est un droit de propriété absolu sur ce qui lui est personnel, et un droit de mitoyenneté sur ce qui est en commun. Le droit de propriété absolu est soumis, dans son exercice, à la condition de ne pas nuire à celui des autres propriétaires. De ces principes résulte-t-il que le propriétaire de l'étage supérieur puisse sur-élever la maison? La Cour de Paris a jugé l'affirmative , le 17 mars i838. Mais il semble que , quoique le propriétaire sur-élevant soit chargé des réparations pour une valeur supérieure, calculée sur la plus-value de sa propriété, les autres

l68 TROISIEME PARTIE. CHAPITRE III.

propriétaires verront s'accroître leurs charges; car les réparations augmenteront dans une proportion supérieure à la plus-value apportée au dernier étage.

§ m. DE LA FOSSE ET DE LA COCR COMMUNES.

8 1 . Obligations résultant du lieu où s opère la vidange.

8?.. Cas oii la fosse sert à une grande et à une petite maison.