On ne peut établir de vue sur une promenade publique

1 44 • ^^s jours établis par titre , ou destination du père de famille.

i3o. — Le droit romain ne défendait pas l'établissement de jours sur la propriété du voisin, sauf au voisin à se garantir, comme il le jugeait convenable, contre cette importunité. On considérait ce droit comme une conséquence de celui de propriété. Les coutumes ont envisagé les choses autrement: plus sages suivant nous, elles ont défendu d'ouvrir des jours sur les propriétés voisines, et les rédacteurs du Code ont conservé cette doctrine.

i3i. — L'un des voisins ne peut, sans le consentement de l'autre , pratiquer, dans le mur mitoyen , aucune fenêtre ou ouverture en quelque manière que ce soit, même à verre dormant {C.€.

i32. — Le propriétaire d'un mur non mitoyen, joignant immédiatement l'héritage d'autrui, peut pratiquer dans ce mur des jours ou fenêtres kfer maillé et à verre dormant.

i33. — Ces fenêtres doivent être garnies d'un treillis de fer, dont les mailles aient i décimètre d'ouverture au plus , et d'un châssis à verre dormant (C. C. 676). Les fenêtres ou jours ne peuvent être établis qu*à 26 décimètres au-dessus du plancher , ou sol qu'on veut éclairer, si c'est au rez-de-chaussée, et à 19 décimètres au-dessus du plancher pour les étages supérieurs (C. C. 677).

134. — Si le mur n'est mitoyen qu'à une certaine hauteur, estil permis au propriétaire de la partie de ce mur qui n'est pas mitoyenne , d'ouvrir , dans cette partie , des jours ou fenêtres à fer

tcj2 QUATRIEME PARTIE. CHAITTRE Ht.

maillé et verre dormant ? On dit , pour l'affirmative , que Texhaussement d'un mur appartient à celui qui Fa fait construire; qu'en conséquence , ce propriétaire peut user de cet exhaussement comme il userait d'un mur entier, s'il était sa propriété; que si Tassiette de l'exliaussement est la même que celle de la portion du mur qui est mitoyenne, et l'exhaussement porté au moins immédiatement sur le terrain qui est en communauté, c'est que la totalité de ce terrain est nécessaire à la portion mitoyenne du mur ; que c^'est pour cette portion qu'elle a été fournie ; que , quand même l'exhaussement ne subsisterait pas, elle n'en resterait pas moins dans la mitoyenneté ; qu'on ne porte aucune atteinte à la mitoyenneté des fondations, en permettant au propriétaire de l'exhaussement d'user de cet exhaussement comme s'il était propriétaire de la totalité du mur; qu'il y aurait de l'injustice à ne pas lui laisser celte liberté; que la loi n'y met aucune restriction; qu'elle est applicable à tout mur construit par un seul propriétaire , soit que ce mur pose directement sur le sol de celui qui en est propriétaire, soit qu'il pose sur un mur mitoyen; qu'enfin, cela a été jugé par plusieurs arrêts cités par Desgodets (i).

On dit, pour la négative, que la loi exige deux conditions pour que l'on puisse pratiquer dans un mur des jours ou fenêtres à fer maillé et verre dormant : la première , que l'on soit propriétaire du mur: la seconde, que ce mur joigne immédiatement (2) l'hérilage d'autrui ; et que ces deux conditions ne sont pas remplies , lorsqu'un mur est assis de la moitié de son épaisseur sur le terrain de celui qui l'a fait construire , et pour l'autre moitié sur le terrain du voisin; qu'en effet, un mur bâti de cette manière ne joint Y)ohU immédiatement Vhéiita^e (TaLUtrm; qu^ïl Mt plus, qu'il anticipe et empiète sur cet héritage ; qu'on ne peut en conséquence y ouvrir des fenêtres qu'elles ne soient ouvertes de toute la moitié de leur épaisseur sur l'héritage d'autrui; qu'en outre, dans un mur assis en totalité sur le terrain de celui auquel appartient le mur, le voisin n'a aucune propriété dans ce mur; mais dans un mur assis moitié sur un terrain et moitié sur l'autre , le voisin a une portion de propinété, qui est son terrain sur lequel le mur est en

(i) Le premier, du 24 novembre 161 7, sur appel de sentence du Ghâtelet du 6 août 1616. Les Mathurius de Paris contre Nicolas Dufossé. Un autre du 24 mai 1624 , sur appel de sentence de M. le prévôt de Paris, du 21 novembre 1621. D'autres des i5 février i635, 16 mars i64i; enfin, un de la grand'chambre, du 22 juin i65i, Antoine Riberet contre François Milet,

(2) Code civil, article G5;i

DES VtES SUtt LA thOPRlÉTÉ DE SON VOISIN. lf^3

partie assis; que, par ces raisons, on ne peut pas appliquer à un pareil mur les dispositions de Tarticle 676 du Code civil; et qu'en conséquence , si la question s'élevait , il faudrait s'écarter de la décision des arrêts cités par Desgodets , et suivre celle des arrêts dont la décision est contraire , qui sont rapportés par Goupy, dans ses Annotations sur Desgodets.

Cette dernière opinion nous paraît préférable : elle a été adoptée par un arrêt de la Cour de Douai , du 17 mai 18 10.

i35. — La hauteur des jours , au-dessus du sol , doit être entendue tant du côté de celui qui les ouvre, que du côté de celui qui les souffre. Ainsi, si le sol du fonds servant est plus élevé d'un métré que celui du fonds dominant, le propriétaire de ce dernier ne pourra ouvrir ses jours qu'à une hauteur de 26 décimètres , plus un mètre, soit 36 décimètres. Autrement, le propriétaire du fonds servant pourrait être vu chez lui , et sa sûreté pourrait également être compromise, c'est ce que la loi veut empêcher ( Touiller^ t. 3, n° 522).

i36. — Le propriétaire d'un mur non mitoyen , qui a fait pratiquer des jours dans ce mur, peut-il être contraint de les supprimer aussitôt que le mur est devenu mitoyen ?

Les auteurs ne sont pas d'accord sur cette question. Nous avons déjà examiné les principes, et fourni notre opinion au n° 70 de cette partie , nous y renvoyons conséquemment pour éviter toute redite (i).

(i) Les premières éditions de notre livre contenaient la discussion que voici, et que nous avons voulu conserver, comme résumant d'une mauière complète et lucide les moyens des deux systèmes :

Selon les uns, les fenêtres pratiquées dans un mur peuvent être conservées tant que le voisin qui a acquis la communauté du mur dans lequel elles existent u'a pas besoin de ce mur pour bâtir. Ils allèguent en faveur de leur opinion, que ces termes de l'article 194 de la coutume de Paris, si aucun veut faire bàlir contre un tnnr mitoyen, faire le peut, en payant tant la moitié dudil mur que de la fondation, ayant dounc lieu à la question de savoir si un voisin qui, sans vouloir bâtir contre un mur contigu à son héritage, veut en acquérir la comrauuauté , peut obliger le pro- (iriétaire du mur à la lui vendre , cette question a été jugée pour la négative par des arrêts de i6i>5 et de 1776; ils ajoutent que l'article 676 du Code civil ne défendant pas de conserver, mais seulement de pratiquer aucunes ouvertures ou fenêtres dans le mur mitoyen , ce mot pratif/uer ne peut s'entendre que des tenétres faites depuis que le mur est devenu mitoyen.

Ceux qui ont l'opinion contraire, que nous partageons, répondent à ces allégations, que les termes de la coutume de Paris, 51 aucun veut bâtir contre, etc., n'étaient pas restrictifs, mais seulement énonciatifs du cas le plus ordinaire pour lequel la communauté d'un mur peut être achetée ainsi que cela a été précisément jugé par

Experts, i3 >

jg4 QUATRIEME PARTIE. CHAPITRE III.

i3y. —. On ne peut avoir des vues droites, ou fenêtres di aspect, ni balcons , ou autres semblables saillies sur l'héritage , clos ou non clos , de son voisin , s'il n'y a 1 9 décimètres de distance entre le mur où on les pratique et ledit héritage (C. C. 678).

i38. On ne peut avoir de vues par côté, ou obliques , sur le

même héritage , s'il n'y a 6 décimètres de distance (C. C. 679).

i3q, . — Lorsque le terrain sur lequel existe un bâtiment qui a des vues ou saillies légales sur l'héritage voisin , est séparé de cet héritage par un mur appartenant au propriétaire du bâtiment, et que le propriétaire de l'héritage se fait céder la mitoyenneté du mur , il est nécessaire que le propriétaire du bâtiment exige qu'il soit constaté , par un acte authentique , qu'au moment où il est forcé de rendre son mur mitoyen, les vues et les saillies de son bâtiment sont à la distance fixée par le Code. S'il négligeait cette précaution , on pourrait abuser de ce que son mur serait devenu mitoyen , pour demander la suppression des vues ou des saillies de son bâtiment , sur ce qu'elles seraient placées trop près de l'héritage voisin de toute la moitié de l'épaisseur du mur mitoyen; et il

un arrêt du 12 juillet 1760 , qui a condamné à vendre la communauté d'un mur et à boucher les fenêtres existant dans ce mur, quoique le voisin qui le rendait commun n'eût pas dessein de bâtir {Goupy , dans ses Annotations sur Desgodets, article 200 de Paris); que, d'ailleurs, aujourd'hui, l'article 66i du Code civil permettant d'une manière absolue, et sans aucune restriction d'utilité ou de nécessité quelconque, à tout propriétaire joignant un mur de le rendre mitoyen en tout ou en partie, on peut, en conséquence, le rendre mitoyen dans le seul dessein d'en faire boucher les jours de souffrance , qui offrent toujours un point de vue désagréable, qui permettent facilement d'entendre ce qui se dit ou se fait dans la cour du voisin , et même de voir ce qui s'y passe , à l'aide d'une chaise ou d'une échelle ; qu'enfin , la défense de pratiquer des fenêtres dans un mur mitoyen comprend nécessairement celle de conserver les fenêtres existantes dans ce mur, lorsqu'il devient mitoyen, parce qu'il n'y a aucune raison pour décider différemment dans les deux cas, et parce que dès le montent qu'un mur est devenu mitoyen entre deux propriétaires, ils y ont un droit égal, et qu'il y aurait inégalité dans leurs droits, si l'un de ces copropriétaires pouvait avoir des fenêtres dans ce mur, sans que l'autre pût les faire supprimer.

Il y a deux arrêts de la cour de cassation en faveur de cette dernière opinion : l'un du 1" décembre i8i3, qui juge que la faculté que donne l'art. 660 du Code civil d'acquérir la mitoyenneté de l'exhaussement d'un mur mitoyen, n'est pas limitée au cas où l'on veut y appuyer des constructions ; qu'elle s'applique aux exhaussements antérieurs à la promulgation du Code civil, et que celui qui acquiert la mitoyenneté a droit défaire boucher les jours quon y a pratiqués avant qu'il fût mitoyen; le second, du 5 décembre i8i4, décide que ce droit ne peut être suspendu par cette considération, que le propriétaire réclamant a loué sa propriété, et que son locataire consent à l'ouverture des fenêtres, lors même que c'est le locataire qui les a ouvertes, étant tout à la fois locataire des deux propriétés séparées par le mur mitoyen.

DES VUES SUR LA PROPRIÉTÉ DE SON VOISIN. ^9

n'aurait aucun moyen pour ne pas réduire ses saillies et cOli^^f t»r ses vues en vues légales , s'il ne s'était pas écoulé trente ans depuis qu'elles sont établies,. et s'il ne pouvait pas en fournir la preuve. Il ne pourrait pas> en effet, être admis à prouver par témoins qu'il a été seul propriétaire du mur devenu mitoyen; que pendant qu'il en était seul propriétaire , les vues et les saillies de son Lâtiment étaient à la distance fixée par le Code, et que si elles ont cessé d'être à cette distance , c'est par l'effet nécessaire de la mitoyenneté, à laquelle il n'a pas pu se refuser, et par conséquent par le fait et la volonté expresse du voisin qui veut les faire supprimer. Cette preuve lui serait refusée , parce qu'il aurait pu se la procurer par écrit , et qu'on ne peut pas être admis à la preuve testimoniale d'un fait, lorsqu'on n'a pu s'en procurer la preuve littérale.

i4o. — La distance dont il est parlé n°' iSy et i38 se compte depuis le parement extérieur du mur où l'ouverture se fait; et s'il y a balcons ou autres semblables saillies, depuis leur ligne extérieure jusqu! h la ligne de séparation des deux propriétés (C. C 68p).

i4i. — Lorsque l'héritage où sont les vues droites est séparé de l'héritage voisin par une rue ou par un chemin public qui est entre deux , quoique la rue ou le chemin ait moins de 2 mètres de largeur , les vues droites se peuvent faire et subsister, encore qu'il n'y ait pas 1 9 décimètres de distance entre les vues et l'héritage voisin vis-à-vis, parce qu'on peut avoir des vues sur une rue ou chemin public. {Lois des bâtiments. — Astruc, Traité des servitudes, page 53 ; TouUier, no 528, t. 3) (i).

142. — Il faut observer aussi que le droit de vue dont il est

(1) Le contraire a néanmoias été jugé par un arrêt de la Cour royale de Nancy , du 25 novembre 18 16, par les motifs : « que la prohibition portée à l'art. 678 du » Code civil, d'établir vues droites ou fenêtres cC aspect sur l'Iiérilagey clos ou non clos, » de son voisin , s'il n'y a neuf décimètres de distance entre ledit héritage et le » mur où les jours seraient pratiqués , est absolue , générale , et isolée de toute " considération de la nature du terrain intermédiaire entre le mur et l'héritage; » que c'est argumenter en contradiction avec le texte même de cet article , de sup» " poser qu'il ne dispose que dans le cas où l'héritage voisin est immédiatement » contigu au mur où les jours sont placés, puisqu'au contraire il détermine la dis« « tance qui, pour autoriser l'ouverture du jour, doit séparer le mur de l'héritage

• voisin, et suppose con&équemment un espace intermédiaire; que le cas de la » contiguité des héritages res|>ectirs au mur intermédiaire, est l'objet de la dispo-

• sition des art. G7S et 676 ; et qu'au contraire celle de l'article 678 se réfère au

• cas du terrain intermédiaire entre le mur et l'héritage voisin -, que , dans ce cas,

• l'hypoibèftela plus favorable au libre établissement des jours, est celle qui suppoM

question tlans cette section, oblige bien le voisin à souffrir l'ouverture de la fenêtre dans le mur non mitoyen, mais il ne l'empêche point d'élever un autre mur, à moins qu'il n'y ait titre contraire ou possession trentenaire après contradiction. Arrêt du 6 février 1 710, dans Augeard; — Arrêt de cassation du 10 janvier 1 811, qui juge que: la servitude de vue oblique, à une distance moindre que celle fixée par la loi , acquise par une possession de plus de trente ans , ne suppose point le droit de priver le voisin de la faculté d'élever son mur de manière à rendre l'usage de la servitude presque nul , si on ne réunit pas à cette servitude celle de non aidas tollendi. — Cass.^ 25 avril 181 7, qui décide que : lorsqu'un fonds est grevé d'un droit de vue fondé sur la destination du père de famille, sans prohibition expresse attim non tollendi, le propriétaire du fonds peut néanmoins bâtir, en laissant entre son bâtiment et l'héritage voisin les distances prescrites par les articles 678 et 679 du Code civil.

i43. — Il n'est pas plus permis d'ouvrir des jours sur une promenade publique que sur une propriété privée , et l'on ne pourrait venir arguer du droit d'usage de tous les habitants d'une cité sur cette promenade, car le droit d'usage doit être renfermé dans les limites qui lui sont données. Bien entendu que ceci ne fait point obstacle aux droits résultant de la prescription.

« que le propriétaire du mur le soit aussi du terrain adjacent , puisqu alors il prend

« jour sur lui-même... qu'on ne peut s'expliquer comment et pourquoi la prohi-

» bition deviendrait moins sévère dans le cas où, au lieu de son propre domaine,

t> le propriétaire du mur aurait pour balcon immédiat un terrain vide et livré soit

„ à la fréquentation du public, soit à la fréquentation commune d'un certain nom-

^ bre de propriétaires aux héritages ou habitations desquels il servirait de commu-

,. nication et d'issue, puisque, d'une part, le droit dont il pourrait prétendre l'exer-

» cice sur ce terrain public ou commun, ne pourrait jamais s'égaler au droit de

^ propriété lui-même, qui cependant ne l'autorise pas à prendre jour ; et que, d'une

,. autre part , la prévoyance de la loi serait trompée , puisque son objet aurait été de

„ garantir l'héritage voisin de la gêne et de la servitude d'un jour d'aspect, et que

). cependant il serait obligé de le souffrir, sous le prétexte d'une circonstance acci-

M dentelle, qui n'en diminue ni la gêne ni les inconvénients; et que cette inter-

t> prétation de la coutume de Paris... ne se trouve point insérée dans notre Code,

M où la disposition de la coutume de Paris a été transportée; que cependant il n'a

n pu échapper aux rédacteurs du Code, en adoptant la disposition de cette cou-

„ tume, de porter leur attention sur une exception qui, s'ils eussent jugé

„ qu'elle dût être accueillie, en auraient fait la matière d'une restriction à l'article n 678 du Code ; que le silence de la loi à cet égard, et la conservation du texte de » ï'artîcle 202 de la coutume de Paris dans son acception illimitée; équivalent donc » à un rejet formel de l'exception ; et, quelle que fût l'autorité qu elle aurait pu ob- » tenir avant \û promulgation du Code , elle ne pourrait être accueillie en contrait diction avec cette disposition; qu'il faut donc s'attacher au texte de la loi, sans » se permettre une interprétation que ce texte repousse. »

DE l'ÉGOUT des toits. I97

144. — D'ordinaire, le droit de vue se constitue par titre : il est nécessaire que cet acte exprime d'une manière bien claire et bien complète l'étendue de l'obligation à laquelle on se soumet , la dimension des fenêtres , leur nombre , leur situation, etc. Quoiqu'une servitude ait été ainsi constituée par titre, les auteurs pensent que cette constitution ne fait pas obstacle à ce que le propriétaire du fonds servant n^élève un mur aux distances fixées par la loi, pour rétablissement des fenêtres d'aspect ou de côté, afin de se défendre contre la gêne de sa situation ( Voir n° 142).

Le même raisonnement s'applique aux servitudes résultant de la destination du père de famille.

SECTION QUATRIÈME