TITRE IV

Da louage^ et des diverses espèces de baux.

Ce titre comprend le commerce que font les hommes en se conimuniquautTusage des choses, ou de leur industrie, ou de leur travail , pour un certain prix. Cette convention est d'un usage trèsnécessaire et très-fréquent. Car , comme il n'est pas possible que tous aient en propre toutes les choses dont ils ont besoin , ni que chacun fasse par soi-même ce qu'on ne peut avoir que par l'industrie et par le travail; et qu'il ne serait pas juste que l'usage des choses des autres , ni de celui de leur industrie et de leur travail ,

(1) L. I, § I, in fin. ff . de contr. empt. L. i, ff . de rer. perm. L. i, in prineip. ff. de contr. ernpt. (2) L. 19, § 5, de aedil . edict. L. ult. ff, quib. ex caus. iu possess, (3) L. I, ff. de rer, perm. L. i, Cod. eod. (4) Cass. lÔ prairial au 12. (5) Cass. 9 novembre i8r5. (6) L. 2, Cod. de rer. perm. L. 2, ff . eod. (7) Cass. 10 février 18 fo.

î^oo lis LOIS f:i\ir,!.s, MV. \,

fiU toiijoiiis i,Maliii(, il a été nécessaire qu'on en lit coniniercr. Ainsi , celui (]iii a un(; maison (ju'il n'liahit<' pas, en donne l'usage à un autic pour un loyer; ainsi , on loue des chevaux , des carrosses, des laj)isseries et les auhes meubles; ainsi on l)aillc; des héritages, ou à ferme ou à labourage; ainsi on fait commerce de l'industiie et du travail , ou à prix fait, ou à la journée , ou pa? d'autres m aie h es.

Toutes ces espèces de conventions ont cela de commun , qu'en chacune l'un jouit de la chose de l'autre, ou use de son travail j)Our luî certain prix; et c'est par cette raison que dans le droit romain elles sont toutes comprises sous les noms de louage et de conduction : louage de la part de l'un , qui s'appelle le locateur , et que nous appelons autrement le bailleur, et conduction de la part de l'autre, qui s'appelle le conducteur, et que nous appelons autrement le preneur. Sur quoi il faut remarcpier qu'au lieu que , dans le louage des choses , le bailleur ou locateur est celui qui baille une chose, et le conducteur celui qui la prend; dans le louage du travail, le bailleur est celui qui donne un ouvrage à faire, et celui qui entreprend l'ouvrage et qui donne son travail et son industrie, s'appelle le preneur ou entrepreneur.

Ce sont ces diverses sortes de conventions que nous exprimons l)ar les noms de baux , comme bail à loyer , comme bail à ferme, bail à labourage, bail à prix fait, parce qu'en toutes l'un baille à l'autre , ou une chose pour en jouir , ou un travail à faire.

Quoique le nom de louage soit commun dans le droit romain à toutes ces sortes de conventions, et qu'on y ait compris sous un même titre et sans distinction les louages des maisons et des meubles , les baux à ferme ou à labourage, les prix faits et les autres conventions de cette nature , on a c-ru devoir distinguer ce que nous appelons simplement louage , comme d'une maison , d'un cheval ou autre chose , et les baux à ferme ou à labourage et les prix faits; car ces matières ne sont pas seulement distinguées par leurs noms, mais elles ont aussi quelques différences dans leur nature et dans leurs règles; et parce qu'elles ont toutes quel(]ues caractères et quelques règles qui leur sont communes , on expliquera dans la première section, sous le nom de louage en général , ces caractères communs; et dans cette même section et les deux suivantes , on recueillera aussi plusieurs de ces règles communes , et on expliquera dans les sections suivantes ce qu'il y a de particulier dans les baux à ferme et à labourage, et dans les autres espèces de baux.

Toutes ces matières sont comprises en neuf sections , et on y en a ajouté une dixième pour les baux emphytéotiques , qui ont leur nature et leurs règles différentes des baux d'héritage, où l'on ne donne que la jouissance pour un certain temps.

im LOUAGE, ETC. TIT. IV, SECT. I. 'lOl

SECTION PREMIÈRE

De la nature du louage.

1. Le louage en général , et y comprenant toutes les espèces de baux, est un contrat par lequel l'un donne à l'autre la jouissance ou l'usage d'une chose (i) , ou de son travail (i) ; ])endant quelque temps, pour un certain prix (3). ( C. civ. , 1709, 1710,1779.)

On ne renferme pas dans cette définition les baux cmphithéotiques ; car ils ont leur nature propre, qui sera expliquée dans l;i section 10.

Le bail emphithéotique contenant esseniiellenient une aliénation du domaine utile, le bail qui ne porte qu'une cession de jouissance pour ^g ans n'est point un bail emphithéotique, et est seuleme:it un bail à ferme (4). Les baux à vie étant passibles du droit proportionnel de 4 pour cent aux termes de l'art. 6g , §. 7, n° 2 , de la loi du 22 frimaire an 7, il importe peu que le bail à vie ait eu tout son effet. Il suffit qu'il ait donné lieu au droit de 4 pour cent , dès l'instant que la convention dont il fait partie a été ariêtée , et que le droit ait été exigé en temps utile, j)our que la contrainte décernée le soit valablement (5).

2. Celui qui baille une chose à un autre pour en jouir s'appelle le bailleur ou le locateur (6) , et on donne ces mêmes noms à celui qui donne à faire quelque ouvrage ou (juelque travail (7) ; celui qui prend une jouissance pour un louage ou une ferme s'appelle le preneur ou le conducteur (8) , de même que celui qui entreprend un ttavail ou un ouvrage (9) , qu'on appelle aussi entrepreneur. Mais dans les louages ou prix faits du travail et de l'industrie, les ouvriers ou entrepreneurs tiennent aussi , en un sens, lieu de locateurs ; car ils louent et baillent leur peine (10).

3. Car ce contrat est au nombre de ceux qui s'accomplissent par le consentement , de même que la vente , et ces deux contrats ont beaucoup d'affinité et plusieurs règles qui leur sont communes (11).

Le louage , comme la vente , s'accomplit par le simple consentement, lorsqu'on est convenu de ce qui est baillé à faire ou pour en jouir, et du prix du bail ; ce qui fait la ressemblance du contrat à la vente , l'un et l'autre ayant un prix et une marchandise ; d'où il arrive qu'en quelques marchés il est douteux si ce sont des louages ou des ventes: comme quand on fait marché avec un orfèvre qu'il fera quelque ouvrage, et qu'il fournira et l'argent et la façon ; ce qui paraît un louage , quoiqu'en effet ce soit une vente (12 }.

4. On peut louer toutes les choses que le preneur peut rendre ^u bailleur après la jouissance. D'où il s'ensuit qu'on ne peut

(i) Toto tit, ff . locat. cond. § 2, inst. de locat. et cond. (2) L. 22, ^ i, ff. locat. (3) Inst. eod. L. 2, ff. eod. (4)Cass. 23 uivose an 7- (5) Cass. i5 août i8o8. (6) L. g, §2, ff. locat. L. 19, § 2, eod. (7) L. 22,§ i, ff. locat. L. 36, eod. (8)L. 8, Cod. de locat. et cond. (9) L. 2, Cod. de locat. et cond . (10) L. 22, § 2, ff . de loc. et cond. (11) L. i, ff. de loc. et coud'. Inst. de loc. et cond. L. 2, ff. eod. Dict , Irp;. 2, ]^ t, § 3, iustit. eod. (la) § 4, Inst. de loc. et cond.

'J.07. I.F.S I.OIS civii.r.s, I.IV. I.

louer, lion j)liis fjiic prêter à usa^e, les choses qui se consomment |)ar l'usage, comme du blé, du vin, de riiiiile et autres denrées (i),

5. Les animaux (|ui produisent quel(|uo revenu, counne les moutons, les hiehis, dont on tire le profit de la laine, des agneaux et l'engiais des héritages, et les autres animaux semblables , peuvent être donnés par une espèce de louage à celui qui se charge de les garder et de les nourrir pour une certaine portion qui lui est laissée de ce qui provient de ces animaux (2) (C. civ, 1804, s.;, pourvu que la convention n'ait rien d'usuraire par l'excès du profit réservé au maître. (C. civ. , 1811.)

Le fonds du cheptel «impie étont considéré comme propriété exclusive du bailleur, continue d'être le gage des créanciers de celui-ci , qui , sans attendre la fin du bail peuvent le saisir et le faire vendre. Le [}reneur ne peut s'opposer a la saisie que pour la portion qu'il a acquise dans le croît, et qui est devenue sa propriété ; sauf au preneur son action eu dommages et intérêts contre le bailleur (3).

Si la saisie du cheptel est faite sur le preneur par ses créanciers, le bailleur peut arrêter la saisie par la représentation du bail à cheptel , revêtu d'une date authentique, et purgée de toute présomption de fraude. «'Faisons défense à toutes personnes , à peine de confiscation et de punition exemplaire, de prêler leurs noins, ni de passer aucuns baux à cheptel en fraude , et à tous nos officiers, d'avoir aucun égard aux baux, s'il ne sont passés dans la forme et revêtus des formalités ci-dessus notariées ^ sans qu'ils puissent admettre à la preuve par écritures prii'ées y ni par témoins (4). »

On ne peut stipuler, dans un bail, que le bailleur sera affranchi de la perte , soit totale , soit partielle du troupeau , et que , dans tous les cas , le preneur sera tenu de rembourser le prix de Testimation (5).

6. On peut louer comme vendre la chose d'un autre. Ainsi, celui qui possède de bonne foi une chose dont il se croit maître , quoiqu'il ne le soit point, et celui qui a droit de jouir sans en être maître , comme l'usufruitier, peuvent louer et bailler à ferme ce qu'ils possèdent de cette manière (6).

7. Le prix d'un louage ou autre bail peut être réglé, ou en deniers, de même que celui d'une vente , ou en une certaine quantité de denrées, ou en une portion de fruits (7).

8. La vilité du prix n'est pas considérée dans les baux, comme dans les ventes , pour les résoudre , si ce n'est qu'elle fût accompagnée d'autres circonstances, comme de quelque dol ou de quelque ert^eur; car ce ne sont pas des aliénations comme les ventes, et d'ailleurs l'incertitude de la valeur des revenus du temps à venir peut rendre juste la condition du propriétaire et celle du fer-

(i) L. 3, § ult. ff. oommod. V. l'art. 6 de la sect. i du Prêt à usage. (2) L. 8, Cod. de pact. (3) La Tliomassinière, sur la coutume du Berry; Pothier, traité des cheptels. (4) Art. 18 de l'édit du mois d'octobre 1713. (5) Nîmes, ii novembre 1819. (6) L. 7, ff. de locat. etcond. L. 9, § i, ff. eod. V. l'art. 12 de la sect. 4 du Contrat de vente. (7) L. 21, Cod. de locat. et cond. L. 25, § 6, ff. eod.

DU LOUAGE, ETC. TIT. IV, SECT. If. 20*^

mier par la fixation à un prix certain, au lieu de cette valeur qui est incertaine (i).

8. Celui qui tient à louage ou à ferme une maison ou un autre héritage , peut le louer ou bailler à ferme à d'autres personnes, si ce n'est qu'il eût été autrement convenu (2J. ( C. civ. 17 17, 1763, s. )

Lorsqu'un bail à loyer contient la clause expresse que le locataire ne pourra céder son bail à personne, et qu'il sera tenu d'occuper par lui-même les lieux loués, le locataire ne peut, lorsqu'il ne veut j)lus occuper, contraindre le locateur, ou à résilier le bail, ou à souffiir qu'il sous-loue. Il en est de même lorsqu'il offre au locateur de louer luimême à d'autres personnes , et de lui payer à titre de dommages et intérêts ce qui manquerait au prix du nouveau bail, pour être égal à celui (ïu bail primitif, qui serait résilié; parce qu'alors il ne serait pas vrai que la clause de ne pas sous-louer fut toujours de rigueur (3). Un bailleur peut demander la résiliation du bail, lorsque le [)reneur sous-loue malgré la défense qui lui en est faite par la clause de son contrat. — Un fermier principal de plusieurs domaines est privé de la faculté de souslouer un seul des héritages qu'il tient à ferme , comme de substituer quelqu'un à sa place dans la totalité du bail, lorsqu'il s'est interdit le droit de sous-louer tout ou partie des objets affermés (4).

La clause qui défend au locataire de céder son bail, n'est pas rigoureusement obligatoire dans le cas où c'est le vendeur d'un fonds de commerce qui a loué les lieux où ce fonds est établi. L'acquéreur ayant la faculté de céder le fonds de commerce, a nécessairement la faculté de céder en mênie temps le bail (5).

10. Les engagemens que forment le contrat de louage, les baux à ferme, et les autres baux , passent aux héritiers du bailleur e\ à ceux du preneur (6). ( C- civ. 1742. )

SECTION II

Des engagemens de celui qui prend a louage.

I. Les engagemens du preneur sont de ne se servir de la chos»? qu'à l'usage pour lequel elle est louée , d'en bien user, d'en prendre soin , de la rendre au temps, de payer le prix du louage ; et en général, il doit observer ce qui est prescrit par la convention , par les lois et par les coutumes (7). ( C. civ. 1728 , 17^8, s.)

La taLc'ite reconduction n'opérant qu'un bail verbal, suivant les art. 1738 et Î776, il n'est point dû de droit d'enregistrement pour la tacite réconduction. On ne peut soumettre audroit d'enregistrement ni les simples, jouissances verbales ni les locations verbales (8).

(i) L. 23,ff. de loc. et cond. L. Sa, ff. eod. V. l'art. 10 de la sect. 5 des convent.» et l'art, ri de la sect. 8 du Contrat de vente. (2) L. 6, Cod. de loc. et cond. L. 60, ff. eod. (3) Cass. 26 février iSia. (4) Cass. 12 mai 1817. (5) Paris, 16 fév. 1822. (6) L. 19, § 8, ff. de loc. et cond. L. ro, L. 29, L. 34, Cad. eod. (7) V. l'art, i de la sect. 3 des couveat. (8) Cass. I2 juin i8n.

SlO/i LFS J.OIS CIVILKS, I.IV. I.

Les effets de la tacite léconrluctioii qui s'opère à la suite des baux à feruie écrits, ue sont pas réglés j)ar l'ai t. 1738, cominuii aux baux des maisons et des liérit;i^(îs ruraux, mais bien par les art. 1774* '77^ ^^ ^ 11^^^ qui disposcijl spérialemeut sur les baux a ferme. Le nouveau bail qui s'opère à la suite d'un bail à ferme écrit , expire de plein droit à l'époque à laquelle expirerait le bail non écrit, suivant la nature du f(jnds , et sans que le bailleur soit tenu de donner congé (i).

1. Le pnmeiir ne peut se servir de la chose louée qu'à l'usage pour lequel elle lui est donnée, et de la manière dont on est convenu; et , s'il en use autrement , il sera tenu du dommage qui en arrivera. Ainsi , celui qui prend à louage un cheval de selle pour voyager, n(î peut le faire seivir à porter une charge ; ainsi le locataire à qui , par son bail , il est défendu de faire du feu , ou de mettre du foin dans un certain lieu , ne peut y contrevenir ; et, s'il le fait et qu'il arrive un incendie, il en sera tenti , quand ce serait même par un cas fortuit ; car c'est cette faute qui a donné l'occasion à ce cas fortuit (2).

3. Le preneur est obligé d'user de la chose louée en bon père de famille, et de la conserver, sans rien faire ni souffiir qui fasse préjudice au bailleur ou locateur. Ainsi, le locataire d'une maison ne doit pas souffrir l'usurpation d'une servitude qui ne soit pas due; ainsi, celui qui a pris à louage des bêtes de charge , ne doit pas les charger excessivement; et s'il le fait ou qu'il mésuse autrement de la chose louée, il en sera tenu (3).

4. Comme le preneur use de la chose louée pour son propre usage , il doit avoir soin de la garder et la conserver; et il est tenu, non-seulement du dommage qui arriverait par sa mauvaise foi , ou par une faute grossière qui en approchât , mais aussi de celui qu'il pourrait causer par d'autres fautes, où ne tomberait pas un père de famille soigneux et vigilant. Que si , sans sa faute, la chose périt ou est endommagée par un cas fortuit, il n'en est ])as tenu (4).

5. Le preneur est tenu non-seulement de son fait , mais aussi de celui des personnes dont il doit répondre, comme si un locataire d'une maison y a mis un sous-locataire , ou s'il y a tenu des domestiques dont la faute ait causé l'incendie de cette maison (5). ( C. civ. 1735. )

Il ne semble pas que le locataire doive être déchargé de la faute de ses domestiques ou des sous-locataires , quand il n'y aurait point de sa faute dans le choix de ces personnes; car, outre que l'événem.ent fait voir qu'il avait mal choisi, il doit répondre du fait de ceux à qui il com-

(i)Metz, i--'- avrrJl i8i8. (2) L. Ti, § i, ff. loc. cond. Dict. leg. 11, §ult.Vid. L. i3, § ■?., ctL. 18, ff. comm. V. l'art. 10 de la sect. 1 du Prêt à usage. (3) L. 1 1, ^ 2, ff . loc. cond. L. 3o, ^^ 2, ff . eod. (4) L. 28, Cod. de loc. et coud. L. 9, § 4> ff . cod. L. 23, ff . de reg. jur. L. 5, § 2, ff. coinmod. L. 1, § 19, ff . depos, V. l'art. 24 de la sect. 2 du Contrat de vente. (5jL. 11, ff. loc. cond. Vid. L. 27, § 9, ff. ad leg. Aquil. L. 2.5, § 7, eod. L. 60, § 7, eod. V. l'art. 5 de la sect. 4 tles Dominag<!s causés par des fautes, et l'art. ^ de la sert. 8 de ce titre.

nu I.OUAGK, ETC. TIT. IV, SPCT, 11. 3>0.>

muniffue l'usage de la maison qui n'est confiée qu'à lui ; et le fait de oe.s per-^oniies devient le sien propre, à l'égard de celui qui lui a loué, et qui a riaité avec lui ; à quoi il semble qu'on j)eut appliquer ces paroles de la loi dernière j^. pro socio. Directo ctnn illiiis personâ agi posse , ciijiis persona iii contrahendâ soçietate spectnta sit. Et d'ailleurs, ou le sous-locatai) e est sol vable pour répondre de l'incendie , et en ce cas le locataire est sans intérêt ; ou il est insolvable , et en ce cas le locataire doit en répondre; car il n'a pas pu rendie i)lus mauvaise la condition du propriétaire, qui avait choisi un locataire solvable pour répondre de sa maison.

6. Si un locataire ou un fennier s'attire, par sa faute , un dommage de la part de quelque ennemi , comme si cet ennemi, pour se venger d'un mauvais traitement, brûle la maison (jue tient ce locataire, ou coupe des arbres dans les héritages que tient ce fermier, ils en seront tenus ; car c'est par leur fait que ces maux arrivent (i).

C'est au sens expliqué dans cet article que cette loi doit être entendue; c'est-à-dire que le fermier (^t le locataire ne doivent être tenus d'un dommage causé par un ennemi qu'en cas qu'ils y aient donné sujet par leur faute. Sur quoi on peut remarquer l'exemple rapporté en la loi 66, j^. soltic. matr., de la perte des biens dotaux de Licinia, femme de Gracchus , causée par la sédilion de son mari , ce qui fit juger que cette perte ne devait pas tomber sur elle, mais sur les biens de Gracchiis... Mais si j'ien ne peut être imputé à une mauvaise conduite du locataire ou du fermier, il ne serait pas juste qu'ils répondissent des suites d'une inimitié dont ils n'auraient point donné de sujet : comme, par exemple, si elle avait pour cause un témoignage de la vérité rendu en justice.

7. Si un fermier d'tm bien à la campagne, ou un locataire de quelque maison écartée , quitte les lieux , par la crainte de quelque péril, sans en avertir le propriétaire , en cas qu'il le put , et que sa sortie ait été suivie de quelque dommage , on jugera , par les circonstances du péril et celles de sa conduite, s'il devra être tenu et des loyers et du dommage, on s'il en devra être déchargé (2).

8. Si un locataire abandonne sans cause l'habitation de la maison louée, ou un fermier la culture des héritages, ils pourront être poursuivis avant le terme, tant pour le prix du bail , que pour les dommages et intérêts du propriétaire (3).

9. Si un locataire ou le fermier sont obligés à quelques réparations, soit par le bail, ou par les coutumes des lieux, ils y seront contraints , et tenus des dommages et intérêts du bailleur ou locateur , s'ils ne les ont faites (4).

10. Si le locataire d'une maison disparaît sans paver les loyers, le propriétaire peut se poin^voir en justice pour faire ordonner l'ouverture de la maison, dans le temps qui sera réglé par le juge,

(1) L. 25, § 4, ff. Joe. cond. (?.) L. 28, Cod. de loc. et cond. L. i3, § 7, ff. lor. cood. L. 27, § I, ff. loc. cond. L. 55, iu fin. ff. loc. V. l'art, siiiv. ('?) T.. 24, § 2, ff. loc. cond. V. l'art, pré^édenf. (/,) T.. 2/,, ^^3, ff. loc. cond.

(;t faire iiiviMitaitc des inculjlfs (|ui s'v trouveront, pour être ensuite pourvu à son paieuiejit et à la sûreté de ee «|ui pourra rester ])Our le locataire , ou autres (jui se trouveront y avoir intérêt (i).

11. Apres que le tenips du louage est expiré, le preneur doit remettre au bailleur la chose louée, et payer le prix convenu au ternie ré|j;lé (2). ( C. civ. 1737. )

La durée ou la validité d'un bail se juge d'a{)rès la loi en vigueur à l'époque où il a été fait (3).

12. Les meubles que le locataire })orte dans la n)aison louée sont affectés pour le paiement des loyers , et les fruits des héritages ])Oiir le prix de la ferme (4j ? suivant les règles qui seront expliquées dans le titre des Hypothèques et des Privilèges des créanciers.

i3. Si le ])ropriétaire d'une maison louée se trouve en avoir besoin pour son propre usage , il peut obliger le locataire à la lui remettre dans le terme qui sera arbitré par le juge. Car, comme le propriétaire ne loue sa maison que parce qu'il n'en a pas besoin pour lui-même , c'est une condition tacite que, s'il en a besoin , le locataire sera tenu de la lui remettre (5). Mais le propriétaire peut renoncer à ce droit par le bail (6). ( C. civ. 1761, 1762. }

14. Le locataire est aussi obligé de vider la maison , si le propriétaire veut V faire des réparations (7) ; et si c'est par nécessité, comme pour faire ce qui menace ruine , le propriétaire ne sera tenu d'aucuns dommages et intérêts, mais seulement de décharger le locataire des loyers , ou de les lui rendre s'ils étaient payés, car c'est un cas fortuit (8) ; mais si c'est sans nécessité , il devra les dommages et intérêts que l'interruption du bail aura pu causer. Ainsi, si ce locataire avait sous-loué à un plus haut prix que celui de son bail, le propriétaire en sera tenu , et de faire cesser les demandes des sous-locataires à cause de l'interruption du bail (9). Que si la réparation peut se faire en peu de temps, avec peu d'incommodité du locataire , et sans qu'il déloge, il doit souffrir cette légère inconnnodité (10). ( C. civ. 1724. )

i5. Si le locataire ne paie pas le loyer, le propriétaire peut l'expulser par autorité de justice, dans le temps qui sera arbitré par le juge pour payer ou sortir (1 1).

16. Le locataire j)eut être aussi expulsé par l'autorité de la justice, s'il use mal de la maison louée , comme s'il la détériore , s'il

(i) L. 56, ff . loc. cond. (2) L. 2 5, ff. de Incat. et road. L. 17, ff . eod.(3) Cass. •i. juiu 1807. (4) L. 4» ff- in quib. caus . pign. vel byp. t. contr. L. 5, Cod. de loc. L. 7, ff. in quib. caus. pign. vel ^J\>- t. contr. L. 3, Cod. eod. V. les art. 12, i3, t4 et .suiv. de la sect. 5, des Hypothèques et des I*riviléges des créanciers. (.TÎ) L. 3, Cod. h t. (6) L. 29, Cod. de pact. L. 4 r, ff. de niiu. V. l'art. 4 de la sect. 4 des couvent. {-]) Dict. L. 3, Cod. de loc. (8) L. 55, ff. loc. L. 33, ff. eod. (9) L. lo, ff. loc. cond. L. 33, ff. loc. cond. (10) L. 27, iî. loc. cond. (lî) L. 3 Cod de loc. e\. rond. L. (if.ff. loc. cond. Vid- 1. 54. ,^ '. eod.

DU LOUAGE, KTC. TIT, IV, SKCT. 111. 'lO']

la met eu péril d'incendie, faisant du feu où il n'en doit pas faire, s'il y fait ou souffre quelque commerce illicite, ou en abuse autrement (i). (C. civ. 17^9. )

Le principal locataire d'une maison où il fait un débit de marchandises ne peut sous-louer une portion à un serrurier, et changer ainsi la destination de la chose louée. Le propriétaire , dans ce cas , peut faire expulser le serrurier, et obtenir contre lui et sa femme solidairement des dommages et intérêts pour le préjudice occasionné (a).

17. Si le preneur qui doit le prix du bail , ou celui qui donne un ouvrage à faire, ne paient le prix, au terme, ils en devront les intérêts depuis la demande (3).

SECTION m.

Des engagemens de celai qui baille à louage.

1. Le bailleur est tenu de faire jouir librement le preneur, fermier ou locataire , de lui délivrer la chose en état de servir à l'usage pour lequel elle est louée, et de l'entretenir dans ce bon état, y faisant les réparations nécessaires, et dont le preneur n'est tenu ni par son bail, ni par l'usage des lieux. Et si le bailleur ne donne les choses en bon état , ou telles qu'il les a promises , le preneur recouvrera ses dommages et intérêts , et fera rompre le bail, s'il y en a lieu ; et à plus forte raison , si le propriétaire lui-même , ou les personnes dont il doit répondre , l'empêchent de jouir (4). ( C. civ. 1719, s.)

2. Si le preneur est expulsé par une éviction , le bailleur est tenu des dommages et intérêts pour l'interruption du bail ; car, encote que ce soit une espèce de cas fortuit , il est du fait du bailleur qu'il fasse jouir et qu'il fasse cesser tout droit d'un autre sur la chose qu'il loue, de même que le vendeur sur celle qu'il vend (5). ( C. civ. 1726 , 1727. )

On n'a point mis dans cet article rexception que fait cette loi, du cas où le bailleur offie un autre logement, parce que cet accommodement n'est guèie possible que de gré à gré ; et il faut laisser à la piudence du juge l'égard qu'on doit avoir à de telles offres.

3. Si le preneur est expulsé par le fait du prince, par une force majeure , ou par quelque autre cas fortuit , ou si l'héritage périt par un débordement, par un tremblement de terre, ou autre événement, le bailleur qui était tenu de donner le fonds ne pourra prétendre le prix du bail , et sera tenu de rendre ce qu'il en avait reçu , mais sans aucun autre dédommagement ; car personne ne doit répondre des cas fortuits (6). ( C. civ. 1722. )

(1) Dict. leg. 3, Cod. de loc. et cond. V. 1. i t, § i, ff. cod. INov. 14, c. i. {1) Paris, i5 mars 1817. (3) L. 17, Cod. de loc. et coud. L. 54, ff. eod. (4) L. i5, § i, ff. loc. cond. L.a.5, §'2, ff. loc. cond. L. i5, § 8, ii . l.)c. cond. V. l'art. 6 de la sect. 6. (5) L. 9, ff. loc. cond. Vid. l. 7 et 1. 8, eod. (6) L. 28, Cod. de loc. et cond. L. i5, ^ 7, ff. loc. coud. L. 33, in fin. cod. L. ïi^ in fm. iï ■ de rcy. jiir.

7(>8 IIS l.OJS civil. !.•>, I.IVl'.J!. I.

liOi'squ'une vciiic a pour objet th-s jouissances |jeii(lant un ccilit'iii iioiul)re d'années , et que l'acquéieur, par suite de forte inajeure , n'a pas joui pendant le temps comenu, il ne doit pas la totalité du prix.-- La vente d'un privilège de spectacles est de cette nature (i).

4. Si le ])ailleur vend une maison ou un autre héritage qu'il avait loué ou baillé à ferme, le bail est rompu par ce changement de propriétaire , et l'acheteur peut user et disposer de la chose comme bon lui semble , si ce n'est que le vendeur l'eût obligé à entretenir le bail. Mais si l'acheteur expulse le preneur, soit un fermier ou un locataire, le bailleur est tenu des dommages et intérêts que cette interruption du bail aura pu causer (2j. ( C. civ. , 1743 , 1744. )

L'acquéreur de biens vendus par expropriation, n'est pas recevable à critiquer le bail fait par le saisi long-tenqjs avant la poursuite (3).

L'art. 8 du cit. i^"^ de la loi du 6 octobre 1791, qui accorde une indemnité aux fermiers évincés, s'applique même au cas où l'éviction résulte d'une vente judiciaire (4).

5. Si le bailleur lègue lamaison louée, ou l'héritage bailléà ferme, et vient à mourir, le légataire n'est pas obligé de tenir le bail fait par le testateur; car c'est un nouveau propriétaire, comme l'acheteur. Mais si le preneur est expulsé par le légataire, il recouvrera ses dommages et intérêts contre Théritier qui est tenu du fait du défunt (5). (C. civ. 1748, 1749- )

Il faut remarquer sur cet artic'e et sur le précédent, que le fermier expulsé par le légataire, ou par l'acheteur, conserve l'hypothèque de son bail sur l'héritage vendu ou légué, et qu'il peut exercer cette hypothèque contre eux, pour ses dommages et intérêts de l'interruption du bail. Et ils en seront garantis, savoir, l'acheteur par son vendeur, et le légataire par l'héritier.

Sous l'empire de la loi du 11 brumaire an 7, l'adjudicataire sur l'expropriation forcée ne pouvait pas expulser le fermier sans l'indemniser d'après les bases établies par la loi du 6 octobre 1791 (6).

6. Si une maison louée devient trop incommode, quoique sans le fait du bailleur, comme si un voisin élevant son bâtiment, obscurcit les jours, le bailleur est tenu des dommages et intérêts du locataire, qui peut même, si bon lui semble y interrompre le bail; car, encore que ce soit un cas fortuit, la maison étant louée pour son usage, telle que le bailleur l'a louée, la cessation de cet usage , quelle qu'en soit la cause , doit tomber sur lui (7).

7. Si le preneur se trouve obligé à quelque dépense pour la conservation de la chose louée, comme si le locataire d'une maison a appu3^é ce qui était en péril de ruine, ou s'il a fait quelque autre dépense nécessaire dont il ne fiit point tenu par son bail, ni

(i) Lyon, 7 mars 18 15. (2) L. 2,5, § i, ff. loc. coud. L. 9, Cod. eod. (3) Angers, i,'5 juillet 1818. (4) Cass. 7 messidor an 12. (.5) L. 32, ff. loc. cond. (6) Cass. 7 messidor an 12, rapporté .snr l'art. 1744 • (7) L- 25, § 2, ff . lor. cond.