DU LOUAGE, ETC. TIT. IV, SECT. IV. 2O

par l'usage des lieux, le bailleur est obligé de l'en rembourser (i). (C. civ. 1754, 1755.)

8. Si celui qui loue une chose pour quelque usage, la donne telle que par quelque défaut il en arrive quelque dommage, il en sera tenu. Ainsi, par exemple, si celui qui loue des vaisseaux pour y mettre de l'huile, du vin, ou d'autres liqueurs, en donne qui ne soient pas bien conditionnés, il sera tenu de la perte ou du dommage qui en arrivera; car cekii qui loue une chose pour quelque usage, doit savoir si elle y est propre, et garantir cet usage, dont il prend le loyer. Mais si les défauts des choses louées sont un pur effet de quelque cas fortuit , que celui qui les donne à louage n'ait pu ni connaître ni présumer, il ne sera pas tenu de l'événement de ce cas fortuit, mais seulement de remettre le loyer ou le prix du bail. Ainsi , par exemple, si dans un pâturage baillé à ferme il se trouve des herbes qui fassent périr le bétail du fermier, le propriétaire qui aura ignoré ce défaut, ou parce que ces herbes sont survenues de nouveau , ou par quelque autre juste cause d'ignorance, ne sera pas tenu de la perte de ce bétail; mais il ne pourra rien prétendre du prix de son bail (2).

9. Si le bailleur n'avait qu'un usufruit, et que le bail ne soit pas borné au temps que pourra durer l'usufruit, son héritier sera tenu des dommages et intérêts de l'interruption du bail , l'usufruit fini (3).

10. Le bailleur est obligé de faire entendre au preneur en quoi consiste la chose qu'il baille, et d'en expliquer les défauts, et tout ce qui peut donner sujet à quelque erreur ou mal entendu : et s'il a usé de quelque obscurité ou de quelque ambiguité, l'interprétation s'en fera contre lui (4). (C. civ. 1162.)

SECTION IV

De In nature des baux à ferme.

Tout ce qui a été dit dans les trois premières sections est commun aux baux à ferme, et doit s'y appliquer, à la réserve de quelques articles, dont il est facile de juger qu'ils n'y ont pas de rapport. Ainsi , ce qui a été dit du droit qu'a le propriétaire d'expulser le locataire de sa maison, s'il en a besoin pour son usage, n'a point de rapport à une ferme de prés et de terres. Il sera de même facile déjuger des autres règles qui doivent ou ne doivent pas s'appliquer aux fermes. Et il ne reste que d'expliquer dans cette section et les deux suivantes ce qu'il y a de particulier dans la nature des baux à ferme, et dans les engagemens du fermier,

(i) L. 55, § r, ff. loc. cond. (-2) L. 19, § i, ff- loc, coud. V. 1. 45, § i, eod. V. l'art. 3 de la sect. 3 du Prêt à usage. (3) L, 9, § i, ff. loc. cond. Dict. § in fia. (4) L. 39, ff. depact. V. l'art. 21, 1. 33, ff. de contr. empt. V. l'art. i3 delà sect. 2 des couvent, et l'art. .t4 de la sect. 11 du contrat de vente.

•>io iv^ i.()(s civil, Fs, i.iv. r.

vt ceux (Ici picypiirtiiirc, pour jjasscr «nsiiite an reste (U's inafièrcs de c(; litn.'.

I. Les baux à ferm<* sont l(.'s louages des fonds (pii, de Ifinnature, produisent des fruits, soit par la enihire, comme les ' terres, les vignes; ou sans culture, comme un 1j(ms taillis, un étang , un pâturage ; c(; qui distingue les baux de ces sortes d'héritages de ceux des maisons et antres l)âtimens, qui ne [)roduisent aucun fruit, et qui se donnent, non à ferme, mais à loyer poinl'habitation ou quelque autre usage (i).

1. On peut aussi bailler à ferme les fonds qui produisent d'autres espèces de revenus : comme une carrière pour en tirer de la pierre , les lieux d'où l'on tire du sable , de la terre à potier , du charbon, de la chaux et autres matières; et généralement tout ce qui naît d'un fonds , ou qui peut en être tiré, peut être donné par un bail à ferme (2).

3. On peut encore donner à ferme un droit de chasse et de pèche, et d'autres revenus qui ne proviennent pas des choses que des fonds produisent. Ainsi, on loue un droit de péage, le passage d'un pont ou d'un bac , et d'autres droits semblables (3).

/(. Le bail à ferme est distingué du bail à loyer d'une maison et autres bâtimens , en ce que le locataire a sa jouissance connue et réglée de l'habitation, ou autre usage d'un bâtiment qu'il prend à louage, et que le fermier ignore quels seront au juste les fiuits et autres revenus qu'il prend à ferme, à cause de l'incertitude du plus ou du moins de leur quantité et de leur valeur, et du péril d'une stérilité et autres cas fortuits qui peuvent diminuer le revenu ou l'anéantir.

5. Cette incertitude des événemens qui peuvent diminuer les revenus baillés à ferme, ou les anéantir, et de ceux aussi qui peuvent les augmenter, font qu'on traite dans les baux à ferme sur la vue de cette espérance et de ce péril; et c'est par cette raison qu'il peut y être convenu que le fermier ne prétendra aucune diminution pour une stérilité, pour une grêle et autres cas fortuits (A): (C. civ., 1772.)

6. La convention qui charge le fermier de payer le prix de son bail , nonobstant les cas fortuits, ne s'étend pas à ce qui arriverait par le fait des hommes, comme une violence, une guerre, un incendie, et autres cas semblables qu'on n'a pu prévoir (5). Mais elle s'entend seulement de ce qui arrive naturellement par l'injure du temps, et à quoi on peut s'attendre, comme une gelée, un débordement, et autres cas semblables. (C. civ., 1773.)

La stipulation expresse d'un bail qui met à la charge du fermier les

(i) L. 77, ff. de verb. sign. L. 9.5, § r, ff. loc. cond. (2) L. 9, ff. de nsufr. L. 77, ff. de verb. sigu. L. 40, § 4» If- do tonfr. emj)t. (3) L. 9, ^ 5, ff. de usufr. L. 4- Cod. de veetig. et eoiiim. (4) L. 9, § 2, ff. loc. eond. L. 8, Cod. eod. V. la scct. suivautc. (5) I... 9, in fin . ff . de trau.s. "V. l'art. 21 de la .scct. 2 de.s cou veut.

DU LOUAGE, ETC. TIT. IV, SECT. IV. !i 1 1

cas fortuits, ne comprend pas ceux auxquels le pays n'est pas ordinairement sujet : tels que les accidents de guerre , ou faits du prince (i).

On ne peut mettre au nombre des cas fortuits dont le bailleur soit tenu , l'événement ou le traité qui a détaché du territoire français un pays voisin, où le fermier d'une forge s'approvisionnait des bois nécessaires à son exploitation (2).

7. Si le temps du bail à ferme étant expiré, le bailleur laisse le preneur en jouissance, et que le preneur continue d'exploiter la ferme, elle est renouvelée par ce consentement tacite, qui s'appelle réconduction (3).

8. La réconduction proroge le bail, ou seulement pour l'année qu'on recommence, ou même pour deux, ou pour le même temps, ou pour un moindre que le premier bail , selon l'intention des contractans et les circonstances. Ainsi, lorsqu'un bail est d'une nature qu'il y ait inégalité de revenu d'une année à l'autre, comme si dans im bail à ferme de terres labourables pour plusieurs années, il y en avait une plus grande quantité, ou de meilleures en culture une année que l'autre, la réconduction ne pourrait être moindre que pour deux ans. (C. civ. , 1774? s.) Ainsi , dans les baux à loyer des maisons, le bailleur et le preneur peuvent, quand bon leur semble, interrompre la réconduction, en donnant le temps réglé par la coutume ou par le juge. Mais si c'est un lieu dont l'usage de sa nature demande une plus longue prorogation, elle aura lieu pour le temps de cet usage. Ainsi, la réconduction d'une grange s'étend au temps de la moisson, et celle d'un pressoir au temps des vendanges (4).

9. La réconduction qui renouvelle le bail, en renouvelle aussi toutes les conditions; car ce n'est qu'une continuation du premier bail , avec toutes les suites. Mais si dans le premier bail il y avait des cautions, leur engagement finit avec le bail, et n'est pas renouvelé par la réconduction , s'ils n'y ont réitéré leur consentement, parce que leur obligation était bornée au temps du bail où ils s'étaient obligés (5),

On n'a pas mis dans cet article, que la réconduction renouvelle l'hypothèque. Car ce qui est dit dans les lois citées sur cet article, que le gage dure ou est. renouvelé par la réconduction, ne doit s'entendre, dans notre usage, que de ce qui est tacitement affecté au propriétaire pour le prix de sa ferme, et sans convention, comme les fruits. Mais l'hypothèque que le propriétaire avait par son bail sur les biens du fermier, s'éteint avec le bail , et la réconduction ne la renouvelle point, à moins qu'elle ne fût consentie par-devant notaires , et alors cette seconde hypothèque n'aurait son effet que de sa date, et il en est de même de l'hypothèque du fermier contre le propriétaire (6).

(i) Paris, 29 avril 1817. (2) Colmar, 20 novembre iSrô. (3) L. i3, ^ n, ff. loc. coud. (4) L. i3, § ir,ff. loc. coud. L. 14, ff. loc . coud. L. ifi, Cod. eod. Dict. leg. i3, § ult. (5) L. i3, § 11, ff . loc. coud. L. 16, Cod. cod. (6) V. l'art. 3 de la sect. i, et l'art. 3 de la sect. 7 des hypotlièques.

Il'l I.PS I OJS (l\lirS, I IM'.E 1.

SKCTION V.

Des Ciii:^ri^('iiic/ts (lu ffi/mcr envers le. jjrojjnrtnirr.

1. Lr fcrmici- doit jouir v.n bon père de famillr du fonds qu'il tient à ferme, et le tenir, conserver et cultiver, ainsi (ju'il est convenu par le bail, ou réglé pour l'usage; et il ne peut, pour augmenter sa jouissance, rien innover qui fasse préjudice au propriétaire. Ainsi, si dans un bail à ferme, il y a des terres labourabh's, il ne peut les ensemencer lorsqu'elles doivent demeurer en guéret, ni semer du froment lorsqu'il ne doit semer que de l'orge ou de l'avoine, et que ces changemens rendraient les héritages à la fin du bail en un pire état que celui où ils doivent être remis au propriétaire. Et le fermier ou colon doit aussi faire les cultures en leurs temps et selon l'usage (i). (C. civ. , 1766.)

La résiliation d'un bail à ferme, soit qu'elle doive avoir lieu aux termes des art. 1741 ^^ 17^^» soit qu'elle ait été expressément convenue dans le bail , ne s'opère pas de plein droit; elle doit être demandée en justice, et le juge peut accorder un délai, aux terme? de l'art. 1184(2)^

1. Les fruits et revenus du fonds baillé à ferme sont affectés pour le prix du bail, soit que le fermier demeure en jouissance, ou qu'il en subroge un autre , ou qu'il baille sous-ferme (3).

'\. C^elui qui tient un héritage à condition de donner au propriétaire une certaine portion des fruits, et qui doit avoir le reste pour son droit de semence et de labourage, ne peut rien prétendre contre le maître, ni pour la culture, ni pour la semence, cpiclque perte qui puisse arriver par un cas fortuit, quand même il n'en aurait aucune récolte; car leur bail fait entre eux une espèce de société où le propriétaire donne le fonds , et le fermier ou colon, la semence et la culture, chacun hasardant la portion que cette société lui donnait aux fruits (4).

4. Si le fermier qui n'a qu'un bail d'une seule année, et à prix d'argent, ne recueille rien par un cas fortuit , comme une gelée, une grêle, un débordement et autres cas semblables, ou même par le fait des hommes, comme si dans ime guerre toute la récolte lui est enlevée, il sera déchargé de payer le prix, ou le recouvrera s'il l'avait payé; car il est juste que dans le parti d'un bail où le bailleur s'assure un prix , le preneur s'assure une jouissance; et aussi le bail est des fruits que le fermier pourra recueillir, et qu'on présuppose qu'il recueillera. Mais s'il était convenu cpie les cas fortuits tomberaient sur le fermier, il ne laissera pas de devoir le ])rix nonobstant ces pertes (5). (C. civ., 1770.)

5. Si dans un cas fortuit extraoïdinaire, mais seulement par la

(1) L. 25, § 3, ff. Icc. rond. (2) Colmar,.,. p. t. 43, p. i53.(3) L. 24, § i, îi . lor. rond. L. 53, ood. V. Vart. 12 do la sert. 5 des hypothèque.';. (4)I-'- ^-5, §('», ff. loc. coud. (5) L. i^,% 'Jt, fl'. loc. cond. Dict. ^ 2.

DU LOLAGE, ETC. TIT. IV, SliCT. V. 21 3

nature même du fonds et des fruits, ou par quelque événement ordinaire, il arrive quelque perte peu considérable, comme si les fruits ne sont pas d'une bonne qualité , s'il n'y en a pas en quantité, si de méchantes herbes diminuent la moisson, si des passans y ont fait quelque léger dommage ; dans ces cas et autres semblables, le fermiet ne peut prétendre de diminution du prix de son bail pour ces sortes de pertes légères, quand il n'aurait à jouir qu'une seule année; car, comme il devait avoir le profit entier, • quelque grand qu'il fût, il est juste qu'il souffre ces petites pertes (i). (C. civ. , 1770, I77I')

Il n'est pas dû an fermier une indemnité pour diminution de jouissance, lorsque cette perte a été occasionnée par le vice de la chose louée, dont il n'a pas provoqué la réparation (2).

6. Si le dommage arrivé au fermier qui ne doit jouir qu'une seule année, se trouve considérable, soit qii'il ait été causé par les événemens dont il est parlé dans l'article précédent, ou par une grêle, par une gelée, ou autre cas fortuit, quoique la perte ne soit pas entière du total des fruits , il doit lui être fait une remise d'une partie du prix, selon qu'elle sera arbitrée parla prudence du juge (3).

7. Si le bail à ferme étant de deux ou plusieurs années, il arrive en quelques-unes des cas fortuits qjn causent des pertes , soit du total ou d'une grande partie des fruits , et que ces pertes ne soient pas compensées par les profits des autres années, le fermier pourra demander une diminution du piix de son bail, selon que la qualité de la perte et les autres circonstances pourront la rendre juste. Mais s'il y avait, ou quelque convention dans le bail, ou quelque usage des lieux qui réglât le cas des pertes de cette nature, il faudrait s'y tenir (4). (C. civ., 1769.)

Si la perte arrivait la première année du bail , et qu'elle fût de la récolte entière, faudrait-il qu'en attendant la fin du bail, pour juger s'il y aurait lieu de faire un rabais , le fermier fût cependant contraint de payer cette année entière , dont peut-être les suites pourraient même diminuer les récoltes des années suivantes, comme si une grêle avait, non-seulement emporté tous les fruits d'une vigne ou d'un antre plan , mais endommagé ou brisé le bois? Et ne serait-il pas juste qu'en remettant de régler le rabais à la fin du bail , s'il y en avait lieu , il dépendît de la prudence du juge d'accorder cependant quelque surséance pour le paiement de cette première aiuiée, ou d'une partie, selon les circonstances de la qualité de la perte, et de celle des biens du propriétaire, s'il avait le moyen d'attendre, et de ceux du fermier, s'il ne pouvait payer?

Le fermier qui , pendant la révolution de son bail, a éprouvé du dommage par cas fortuits sur la production de la ferme, et qui n'est pas

(i) L. i5, § 2, ff. loc. coad. Dict. leg. t5, § 5. Dict. leg. i5, § 2. V. l. 78, in fiu. ff. de contr. empt. Dict. § 2. L. 25, § 6, ff. loc. cond. (2) Colmar, 20 uov. 1816. (3) L. 25, .^ 6,ff. loc. cond. L. i5, § 2, ff. loc. cond. (4) L. 8. Çod, de loc. et rond. Vid.'l. 18, eod. L. i5, § 4, ff. 'loc. L. 19. Cod. cod.

C4l/| LES LOIS CIVII.KS, I.IV. I.

cliar{^(' <1 es cas fortuits , n'a droit à cloniander une remise do ff'rmapps , qu'autant qu'il a fait (jonstatei-, par un procès-verhal, ce doinuiage au mouient où il était susceptible d'être reconnu (i).

Dans le cas où il est dû une indemnité au fermier, bien que cette indemnité ne soit pas encore liquidée contradictoirement avec le bailleur, Je juge peut autoriser le fern)ier à saisir-an éter, entre ses j)ropres mains, tout ou partie du ])rix de ferme, sauf à régler ensuite la quotité de cette indemnité (2).

8. Dans tous les cas fortuits où le fermier souffre quelque perte, qui peut donner lieu à une remise, soit du total du prix, ou d'une partie, il ne peut prétendre aucuns dommages et intérêts, ni pour 1(-' profit qu'il aurait pu faire, ni même pour les semences ou j)onr la culture (3); car il devait en faire les dépenses pour avoir droit aux fruits.

[). Le fermier ne peut quitter ni interrompre l'exploitation de sa ferme, et s'il y manque, et à la culture des héritages, ou à quelque autre engagement , comme s'il était obligé à quelques réparations, le pt^opriétaire jDeut agir en même temps pour le faire conti^aindre à exécuter ses engagemens, et aux dommages et intérêts que l'interruption du bail pourra lui causer (4). (C. civ. , 1764.)

SECTION VI

Des engagemens du propriétaire envers le fermier.

I. Outre les engagemens du bailleur expliqués en la sect. 3, celui qui baille à ferme un bien de campagne , doit fournir ce qui est porté par le bail, pour le ménagement des héritages et pour la récolte des fruits, comme les granges, cuvages, pi^essoirs et autres choses, selon qu'il est convenu ou réglé par l'usage (5).

1. Si le propriétaire fournit au fermier quelques meubles et instrumens pour l'exploitation de la ferme, le fermier doit en prendre soin suivant les règles expliquées dans l'art. 3 et suivans de la sect. 2. Mais si ces choses sont estimées par le bail à un certain prix, ce sera une vente, et elles seront propres au fermier (6).

3. Si le fermier a fait des réparations ou autres dépenses nécessaires, dont il ne fût pas tenu par son bail ou par l'usage des lieux , le propriétaire sera obligé de l'en rembourser, ou de les déduire sur le pt^ix du bail (7).

4. Si un fermier de qui le bail pouvait être interrompu par quelque événement qu'il ait dû prévoir, s'est cependant engagé à quelques dépenses dans la vue d'une jouissance d'un certain

(r) Cass. 25 mai 1808. (9) Paris, '20 avril 1S17. (3) L. l5, § 7, ff • loc. rond. Dict. Icg. § 'i.. (4) L- 2/|, ^ 2 et 3, i( . loc. coud. (5) L. 19. § •>.-, ii- loc. coud. L. i5, ^^ X, ood. I>. 'i\, ^ /|, vcrsic. item eod. (H) L. 3, ff. loc. coud. (")1j. 55, ^^ i, ïî . loc. coud .