DU LOUAGE, ETC. TIT. IV, SECT. X. 'A

Comme la matière des baux emphytéotiques comprend les baux à cens et autres espèces de rentes foncières, et que les conditions des emphytéoses sont différentes, selon la diversité des concessions , et selon les coutumes et les usages , on ne doit pas entrer ici dans le détail de cette matière. Ainsi, on n'y mettra pas les règles du droit de lods et ventes, ni celles du droit de retrait ou reteiRie qu'a le seigneur direct sur l'héritage sujet à son cens, et les autres règles qui sont différentes en divers lieux, ou autres que celles du droit romain. Mais on établira seulement les principes généraux qui sont tout ensemble, et du droit romain, et de notre usage, qui s'observent dans toutes les coutumes, et qui sont les fon démens de la jurisprudence de cette matière. •* I. L'emphytéose , ou bail emphytéotiqne , est un contrat par lequel le maître d'un héritage le donne à l'emphytéote, pour le cultiver et améliorer et pour en jouir et disposer à perpétuité (i), moyennant une certaine rente en deniers, grains, ou autres espèces (2), et les autres charges dont on peut convenir.

C'est ce que signifie Jns Emphyteuticuin , qui est le mot du titre de cette matière , qui marque que l'héritage est donné à l'emphytéote pour le cultiver, y planter, et y faire des améliorations, Meliorationes i^^-Kcrr,- (xara. !.. 3, Cod. de jure emphyt,

'1. Quoique l'emphytéose paraisse restreinte, selon son origine, aux héritages infertiles, on rte laisse pas de donner par des baux qu'on appelle emphytéotiques, des héritages fertiles, et qui sont en bon état. Et on donne aussi à ce titre des fonds qui, de leur nature, ne produisent aucun fruit, mais qui produisent d'autres revenus, comme des maisons et autres bâtimcns (3).

3. L'emphytéose est distinguée des baux à ferme (4), par deux caractères essentiels, qui sont les fondemens des règles propres à l'emphytéose. Le premier est la perpétuité (5) , et le second est la translation d'une espèce de propriété (6).

11 y a des baux emphytéotiques qui ne sont pas perpétuels , mais seulement à longues années, comme pour cent ans ou pour quatre-vingtdix-neuf ans.

4. La perpétuité de l'emphytéose fait qu'elle passe, non-seulement aux héritiers de l'emphytéote, mais à tous ceux qui en ont le droit, soit par donation, vente ou autre espèce- d'aliénation : et ils ne peuvent jamais être dépouillés par le maître du fonds et par ses successeurs (7); sinon dans les cas qui seront expliqués dans cette section.

(i) § 3, inst. de loc. et cond. L. 1, ff. si ager vect. id est em])liyt. pet. L. i, Cod. de adm. rer. piihl . (2) L. 5, Cod. de agric., cens, et colon . § 3, inst. de loc . ft coud. L. 20, § •>, Cod. de agric, cens, et colon. (3) L. 3, Cod. de locat. prœd. civil. L. i5, ^^ -?., ff. de dam. iiif. Nov. 7, cap. 3, ^ 2. :4) § 3, inst. de loc. et cond. L. I, Cod. de jur. emphyt. {5) § 3, inst. de loc. et coud. Cod. de off . com. sacr. pal. L. I, § 5, Cod. de locat. praed. oiv. L. 10, eod. de loc. et cond. (6) L. 12, Cod. de fund. patr. (7),^ 3, inst. de loc. et cond.

'i.2 I,i:S LOIS CIVILKS, J.I\. I.

5. La translation de propriété (pjc iait roinpliyliosc, est proportionnée à la nature de ee contrat, où le maître baille le fonds et relient la r(Mite. Et, parcett(^ convention, il se fait comme un partn^'e des droits de propriété entre celui qui baille à rente et l'emphytéote. Car celui qui baille demeure le maître pour jouir de la rente, comme du fruit de son propre fonds, re cpii lui conserve le ))rincipal droit^Je proj)riété, qui est celui de jouir à titre de maître, avec les autres droits qu'il s'est réservés; et l'emphytéote, de sa part, acquiert le droit de transmettre l'héritajic à ses successeurs à perpétuité, de le vendre, de le donner, de l'aliéner avec les charges des droits du bailleur, et d'y planter, bâtir et y faire les autres changemens qu'il avisera, pour le rendre meilleur, qui sont autant de droits de propriété (i).

6. Les droits de propriété que retient le maître, et ceux qui passent à l'emphytéote sont communément distingués par les mots de propriété directe, qu'on donne au droit du niaître, et de propriété utile qu'on donne au droit de l'emphytéote. Ce qui signifie que le premier maître du fonds conserve son droit originaire de propriété, à la réserve de ce qu'il transmet à l'emphytéote, et que l'emphvtéote acquiert le droit de jouir et de disposer à la charge des droits réservés au maître du fonds; et c'est pourquoi l'on considérait différemment, dans le droit romain, l'emphytéote, ou comme étant, ou comme n'étant pas le maître du fonds, selon les différentes vues et les divers effets de ces deux sortes de propriété (2).

7. L'emphytéote, de sa part, est obligé au paiement de la rente perpétuelle, et aux autres conditions réglées par le titre de l'emphytéose, et par les coutumes, comme sont le droit de lods que paient ceux qui acquièrent de l'emphytéote, ou à toutes sortes de mutations , ou à quelques-unes, ou seulement aux ventes , selon quïl est réglé par le titre ou par la coutume, le droit de retrait ou de retenue, lorsque l'emphytéote vend l'héritage et autres semblables, et celui qui baille à emphytéose, est obligé de sa part à la garantie du fonds, et à le reprendre et décharger l'emphytéote de la rente, si la trouvant trop dure il veut déguerpir (3).

Le dcguerpissement est le droit qu'a l'emphytéote qui se trouve trop chargé par la rente d'abandonner l'héritage au maître. On ne parle pas ici des règles du déguerpissement établies par les coutumes. Il suffit de remarquer que ce droit a son fondement sur les pertes ou diminutions du fonds qui peuvent arriver, et sur l'injustice qu'il y aurait de contraindre l'emphytéote à une rente perpétuelle et excessive, si le fonds n'y suffisait point; puisque, dans les baux même de quelques années,

(i) L. I, Cod. de jar. emphyt. § 3, inst. de loc. et coud. L. 12, Cod. de fuud. patriin . § 3, inst. de loc. et cond. fa) L. 12, Cod. de fund. patrim. L. r, § r, ff. si ager. vect. id est emphyt. ]ietat. (3) § 3, inst. de loc. et cond. L. i,Cod. dejur. emphyt. L. 2, cod. V. l'origine du droit de lods, et de celui du retrait on retenue, en la loi 3, au même titre.