DU LOUAGK, ETC. TIT. IV, SECT, X

on accorde des diminutions et des décliaiges du prix aux fermiers, à cause des pertes des fruits.

8. Il s'ensuit, de la nature de l'emphytéose, que tous les cas fortuits qui ne font périr que les revenus , ou les améliorations de plants, Jjâtimens, et autres quelles qu'elles soient, qui ont été faites par l'emphytéote, sont à ses périls. Car il était obligé d'améliorer, et c'était pour lui que le fonds devenait meilleur; et les cas fortuits qui font périr le fonds, regardent le maître qui en souffre la perte, et aussi l'emphytéote qui perd les améliorations qu'il y avait faites (i).

On n'a pas mis dans cet article le cas de la perte d'une partie du fonds, comme si un débordement a entraîné une moitié, ou plus ou moins de l'héritage. Car encore que ce qui reste doive la rente entière, l'usage du déguerpissement donne à l'emphytéote la liberté de se décharger de la rente en abandonnant le fonds, ou ce qui en reste , dans l'état où il doit le rendre , suivant les règles du déguerpissement.

^^ 9. C'est aussi une suite de la nature de l'emphytéose, que l'emphytéote ne peut détériorer le fonds, ni même ôter les améliorations qu'il y avait faites; et s'il détériore, le maître du fonds pourra faire résoudre l'emphytéose, rentrer dans son héritage, et faire rétablir ce qui a été détérioré (2). Mais l'emphytéote peut faire les changemens utiles et en bon père de famille ; comme arracher un vieux plant pour en remettre un nouveau, démolir selon le besoin pour rebâtir, et autres semblables.

10. C'est encore une autre suite de la nature de l'emphytéose, que , faute de paiement de la rente , l'emphytéote peut être ex puisé , quand même il n'y aurait pas de clause résolutoire dans le contrat d'emphytéose (3), s'il ne satisfait après le délai qui lui sera accordé par le juge (4). (C. civ. 19 12. )

Si un bail emphytéotique porte qu'à défaut de paiement de trois termes de la redevance, le contrat sera résilié de plein droit, et le bailleur rentrera en possession de son héritage , sans avoir besoin de recourir à aucune voie juridique ; le preneur à emphytéose ne peut écarter l'action en résolution , sous le prétexte qu'il n'a pas été mis en demeure. — La redevance stipulée dans un bail emphytéotique, passé dans une province régie par les lois romaines, n'a pas été supprimée par les lois abolitives de la féodalité, par cela que ce bail a été qualifié de contrat à'ascensemetit, et renferme une stipulation de lods et retenue (5).

Si dans le cas où la rente constituée est quérabie, la cessation de son paiement pendant deux ans n'autorise pas de plein droit le créancier à en exiger le rachat, et si le débiteur doit pour cela être constitué en demeuré , il peut être contraint au rachat, quand même il aurait fait des offres réelles avant l'exercice de l'action en remboursement (6).

(i) L. I, Cod. de jur. cmphyt. § 3, inst. de loc. et coud. (2) Nov. 7, cap . 3, § 1. TVov. i'2o, cap. 8. L. i5, ff. de usufr. et quemadmod. (3) L. 2, Cod. de jur. emphyt. Nov. 7, cap. 3, § 2. Nov. 120, cap. 8. (4) V. l'art. 8 delà sect. 3 du contrat de vente, et les art. 12 et j3 de lîi sect. 12 au même titre. (5) Cass, 1,3 décembre 1820. (6) Ca.s.s. 12 mai i8rg.

•l').l\ I.KS I.OIS CIVII.IS, I.IV. /.

U(>s que lo débiteur d'une rente constituée a manqué de jjayer deux années échues d'arrérages , il a cessé de i emplir ses ohligations pendant <leux anjiées dans le sens de l'art. 191a , il peut être contraint au rachat. On ne peut diie qu'il n'a cessé de remplii' ses ol)ligalions qu'a l'éciiéance de la première année, et qu'il a riû s'écouler deux autres années, à compter de celte épocpie, pour qu'il pût être contraint au rachat ( i j.

Le créancier d'une rente a le droit d'exiger le remboursement du capital, si les immeuhles affectés au service de la rente viennent à périr, le débiteur ne peut se refuser au remboursement, eji offrant des sûretés nouvelles, même dans le cas où les premières auraient péri j>ar le fait du souverain (2).

Le créancier d'une rente perpétuelle, hypothéquée sur un immeuhle, peut demander le remboursement du capital de la rente lorsque l'immeuble est aliéné , même dans son intégrité , et sans être morcelé, si cet immetd)le est de valeur inférieure au montant de la créance hypothéquée, de telle sorte que le créancier soit en danger de ne recevoiique parlie de sa créance, quand l'acquéreur voudra purger l'hypothèque (3).

Une rente créée avant le code civil peut devenir remboursable sous ce code, ])ar le défaut de paiement des arrérages pendant deux ans (4). L'acquéreur à qui le contrat laisse le droit de rembourser son prix à sa volonté, peut néanmoins être forcé au paiement après un laps de temps assez considérable, surtout s'il ne sert pas exactement les intérêts (5).

L'art. 1912 qui oblige le débiteur d'une rente constituée à la rembourser s'il cesse pendant deux ans de la servir, n'est pas applicable an cas où le débiteur a été mis dans l'impossibilité de s'acquitter par le propre fait du créancier. Lorsque le débiteur a acquiescé au jugement qui le conrlamne à rembourser le capital, le tiers condamné aussi à garantir le débiteur, peut, quoique non obligé envers le créancier, interjeter appel du jugement. Si l'acquiescement du débiteur n'est fondé que sur la garantie prononcée en sa faveur, le jugement peut être infirme dans son )niérèt comme dans celui du garant, malgré son acquiescement (6).

Encore que le débiteur d'une rente créée pour concession d'immeubles puisse être contraint au rachat, s'il diminue les sûretés promises , comme s'il aliène partie des biens affectés à la rente, cependant il ne peut y être forcé dans le cas où la rente ayant été partagée, en deux portions entre deux héritiers du créancier , ces héritiers ont restreint à leur por(ion leur hypothèque sur l'immeuble grevé, et où l'immeuble hypothéqué à la portion de rente de celui qui demande le remboursement, n'a pas cessé d'être affecté et de suffire au service de cette portion de rente (7).

II. Si l'emphytéote avait fait des améliorations dans le fonds , et qu'il en soit expulsé faute de paiement des ari^érages de la rente, il ne pourra prétendre de remboursement de ses dépenses (^). Car l'héritage lui avait été donné à condition de l'améliorer. Mais il est de la prudence du juge , selon la qualité des améliorations , et les autres ciiconstances , d'accorder un délai rai-

(i)Cass. 11 novembre 1822. (2) Cass . 17 inars 1818. (3) Paris, 3i janvier 181/j. (4) Rejet, 10 novembre 1818. (5) Rejet, 9.4 mars i8r8. (6) Cass. 3i août 18 f 8. ('7) Bourges, ï2 avril 1824 . (8) L. •>., Cod . dejur. euiphyt.

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soniiable, pour meltre l'emphytéote en état, ou de payer et retenir le fonds, ou de pouvoir le vendre (i).

Quoique cette disposition ne soit pas pour ce cas, on peut l'y appliquer, parce qu'il est toujours vrai que l'eiriphytéote peut vendre le fonds, et les améliorations: et il est juste de lui donner un délai pour exercer ce droit, dans le cas où il perdrait ses améliorations, faute de payer la rente.