CHAPITRE IX, ARTICLE II. i^j

posé la part qd'avoit en la communautë celui au lot duquel elles sont ëchues. Il est censé avoir été seul le propriétaire de ces choses depuis qu'elles ont été mises en la communauté , ou acquises pour le compte de la communauté , et n'avoir jamais eu aucune part, depuis que la communauté a été contractée ,. da^ns les choses échues aux lots de ses copartageants. Le partage, selon ces principes , n'est pas un titre d acquisition , et chacun des copartageants n acquiert par le partage rien de $es copartageants. C'est pour cette raison- que les partages ne donnent pas d'ouverture aux droits seigneuriaux : c^ést aussi pour cette raison que les héritages échus au lot de chacun des copartageants ne sont sujets pour aucune partie aux hypothèques des créanciers part^ culiers de ses copartageants^

Par exemple , si , par le partage que nous faisons d'une communauté qui est composée d'héritages que nous y avons mis chacun , et d'autres que nous avons: acquis pouT le compte de* la société , les héritages qui tombent dans mon lot sont ceux que j'y ai apportés par notre contrat de société , ils seront censés n avoir jamais cessé de m'appartenir en entier. Le contrat de société qne j'ai fait avec vous, par lequel je les^al mis en communauté, ne vous y a donné qu'un droit con^ ditionnel , dépendant de Tévénementdu partage, pour le cas. seulement auquel,, par le partage, ils tomberoient dans votre lot : l'événement du partage ayant fait manquer la condition , vous êtes censé n'y avoir jamais eu aucun droit , et n'avoir pu par conséquent les hypothéquer à vos créanciers.

Si ce sont les héritages que vous avez mis en com-^

28o TRAITÉ DU CONTRAT DE SOCIÉTÉ,

munauté qui échéent dans mon lot, ils sont censés avoir composé ma part dans la communauté , dès le temps du contrat de société par lequel vous les y avez mis. Je suis censé les avoir acquis de vous en entier dès ce temps par le contrat de société , dès Tinstant de ce contrat, et non pas seulement par le partage : c est pou r^ quoi vous n^avez pu, depuis le contrat de société, les hypothéquer, et ils ne peuvent être sujets qu aux hypothéquer que vous avez contractées avant le contrat de société , dont vous êtes obligé de me garantir.

Si les héritages qui sont échus dans mon lot sont ceux qui ont été acquis pour le compte de la société , durant la société , ils sont pareillement censés m^avoir appartenu en entier dès le temps qu^ils ont été acquis pour le compte de la société, qui est censée les avoir acquis pour composer la part de celui dans le lot duquel ils tomberoient : ils n^ontpu par conséquent être hypothéqués pour aucune portion par mon copartageant.

i8o. Ces principes ont lieu à Tégard des partages qui se font avec retour de deniers, et même à Tégard des licitations. Lorsqu'un héritage qui composoit seul la communauté qui étoit entre vous et moi, ma été adj ugé par licltation , cet héritage , depuis qu'il est dans la communauté, est censé m'avoir toujours appartenu en entier, et vous êtes censé n'avoir jamais eu autre chose pour votre part en la communauté, que la somme que je suis obligé de vous payer pour votre part dans le prix de la licitation; vous n'avez pu par conséquent hypothéquer cet héritage pour aucune partie durant la communauté.

Du cpasi^contrat de communauté.

1 8 1 . La communauté, soit d'une universalité de choses , soit de choses particulières , qui est entre deux ou plusieurs personnes^ sans qu'il y ait eu entre elles au» cun contrat de société ni aucune autre convention, est une espèce de quasi-contrat.

On peut apporter pour exemple de cette espèce de communauté^ celle des biens d une succession échue à plusieurs héritiers, ou de choses léguées conjointement à plusieurs légataires.

Le rapport de cette communauté sans société , avec le contrat de société, nous a porté à en dire quelque chose par forme d appendice à notre traité du Contrat de Société.

Nous verrons, 1^ en quoi cette communauté diffère de la société, et en quoi elles conviennent Tune et Tau* tre ; 2^ quel est le droit des quasi-associés dans les choses communes , et comment ils sont tenus des dettes de la communauté; 3^ quelles sont les obligations que le quasi-contrat de communauté forme entre les quasiassociés. 4^ Nous traiterons des manières dont elle prend fin, et de son partage : ce sera la matière de quatre ar-

ticles. Nous en ajouterons un cinquième sur la corn* munauté des murs mitoyens*

ARTICLE PREMIER

En quoi diffère cette communauté de la société, et en quo»

conviennent-elles Tune et l'autre.

182. La principale différence entre la société^et cette espèce de communauté, c^est que la société est un contrat, et que la communauté qui en résulte est formée par la volonté et le consentement des parties. Au contraire, cette espèce de communauté nW pas nn contrat , et die se forme sans le consentement et la tO'^ lonté des pardes. Par exemple, la communauté que forme une succession échue à plusieurs héritiers ou un legs fait à plusieurs légataires est certainement formée sans qu^il intervienne aucun contrat entre ces héritiers ou ces légataires; et ce n est pas leur consentement qui la forme, puisqu'elle se forme avant même quHls aient eu connoissance de la succession ou du legs, et sauvent sans qu'ils se connoissent.

i83. On peut encore apporter cette différence , que la communauté que forme la société est toujours formée par un seul et même titre, qui est le contrat de société; au lieu que cette espèce de communauté sans société peut se former ou par un même titre , ou par différents titres.

Par exemple, lorsqu'un testateur a légué à quelqu'un la moitié ou une autre quantité de ses biens, la communauté des biens de sa succession, qui se forme après sa mort entre ses héritiers et ce légataire universel , est

PREBOra APPENDICE, ARTICLE L 283

formée par deux différents titres ; savoir par le titre de succession à Fégard des héritiers, et par le titre de legs à l'égard du légataire universel.

i84- A ces différences près, la société et cette es^ péce de communauté sans société conviennent entre elles : cVst pourquoi on peut Tappeler quasi- société , qtiasi-contrat de société; et ceux entre qui elle est établie peuvent être appelés des qxuwrossociés.

Ses rapports avec la société concernent, i^ le droit des quasi-associés à Tégard des choses communes , et la manière dont ils sont tenus des dettes de la communauté ; 2^ les obligations respectives quVUe forme entre les quasi-associés; 3^ enfin le partage qui doit être fait de cette communauté.

ARTICLE II

Du droit des quasi-associés dans les choses communes ^ et

comment il» sont tenus des dettes.

i85. Le droit de chacun de ces quasi^associés dans les choses qui leur sont communes sont les mêmes que ceux des associés dans les choses dont une société est composée. Voyez ce que nous en avons dit au chapitre 5.

1 86. Chacun de ces quashossociés , lorsque c'est une universalité de biens qui est commune entre eux, est tenu des dettes de cette universalité de biens , pour la même part qu'il a dans cette universalité. Par exemple , plusieurs héritiers ou plusieurs légataires universels sont tenus chacun des dettes d'une succession dont les

284 TIUITÉ DU CONTBAT DE SOCUÉTÉ,

biens sont Gommans entre eux y pour la même pan qoe chacun d^eux a dans lesdiu biens.

On peut opposer contre ce principe que rnkiiqae héritier du défunt, qui se trouve être en communauté avec le légataire universel de la moitié desdits biens, est tenu, pour le total, des dettes de la succession en* vers les créanciers de la succession, sauf son recours pour la moitié contre le l^;ataire universel , quoique cet héritier n'ait que mmtié dans les biens àe la succession.

Je réponds que c^est pur une raison particulière : la voici. Un héritier est tenu , en deux qualités, des dettes de la succession : il en est tenu comme successeur aux biens dont les dettes sont une chai^. S*il n'en étoit tenu qu'en cette qualité, il n'en seroit tenu, suivant notre principe , que pour la part qu'il a dans les biens; mais il en est tenu en outre en sa qualité dliéritier, c'est-à-dire de successeur à la personne , et à tous les droits actifs et passife attachés à la personne du défont; et comme il est héritier unique , il succède pour le to* tal aux obligations personndles du défunt U est donc tenn des dettes du défunt pour le total , et il ne peut s'c» kbécer en abandonnant les biens, parcequ'il ne petit pas se dépouiller de sa qualité d'héritier, qui est attachée à sa personne. En cela un héritier est différent d'unl^iataire et des autres successeurs universels qui, n'étant que successeurs aux biens, peuvent se décharger des dettes en abandonnant les biens.

1 87 . A l'égard des dettes contractées pour les affiûres de la communauté durant la communauté, tel que seroit un marché fsiit avec des ouvrkrs pour des répa-

radons à faire à quelqae héritage cammun , il n'y a que celui des quasi-associés qui les a contractées qui en soit tenu envers les créanciers, sauf à lui à sVn faire indemniser par ses quasi-associés y pont la part qne chacun d^eux a dans la communauté , lorsqu'elles ont été utilement contractées.

Lorsque ces quasi-associés les ont contractées ensemble, s'il n'y a pas une clause de solidité exprimée, chacun d'eux n'en est tenu envers le créancier que pour sa portion virile ; de même que nous l'avons décidé sitprày à Tég^ard des sociétés particulières qui ne sont pas sociétés de commerce ; sauf à se faille raison entre eux de ce que chacun d'eux en doit porter de plus ou de moins que cette portion virile , en é^rd à la part qu'il a dans la communauté.

i88. A l'égard des charges réelles des héritiers, soit que la communauté soit d une universalité de biens dont ces héritages font partie, soit que ce soit une communauté particulière desdits héritages, chacun des quasi-associés en est tenu pour la part qu'il a dans lesdits héritages , lorsque les charges consistent cil quelque chose de divisible. Au contraire , si la charge consistoit en quelque chose d'indivisible , telle qu'est la charge d'un droit de servitude prédiale, chacun en seroit tenu pour le total , parcequ'on ne peut pas étne tenu seulement pour partie d'une cliarge qui est At nature à n'être pd^ susceptible de parties.

Pareillement, lorsque ces charges sont de cell^quî sont charges non seulement de toute la chose , mais de toutes les parties de la chose , telles que son^ les fay* pothéques et les rentes foncières , qui sont jus injkmdo.

386 TEAUÉ DU COHTBAT DE SOCIÉTÉ,

et in quolibet parte Jmdi, chacun des quasi eu est tena poor le total.

ARTICLE III

Des obligations re^iectiYes qoe le quasHContrat de comnmnanté fonne entre les qnasi-assocîés.

189. La commimanté en laquelle deux on plusieuis personnes se tromrent , smt d'une universalité de biens, ml de choses particulières, sans qu'il soit interrenu entre elles aucun contrat de société, forme entre elles à peu près les mraies obligations que celles que forme entre des associés le contrat de société.

. Cihacun de ces quasi-associés doit , en premier lieu, £dre raison à ses quasi-associés , pour la part que chacim d'eux a dans la communauté, de tout ce dont il est débiteur à cette communauté.

Il lui est débiteur, i® de ce qu'il en a tiré. Par exemple , si un héritier a employé à ses affidres particulières des deniers de la succession qui n'a point encore été partagée entre lui et ses cohéritiers , il est dâ>iteur de cette somp^e à la communauté.

D en doit même les intérêts, suivant la loi i, §. i, ff. de usur., ci-dessus rapportée, au n. 119, dans laquelle le terme de socius doit s'entendre tant d'un quasiassocié que d'an véritable associé.

Mais si l'un des héritiers on légattires universels des biens d'une succession avoit reçu d'un débiteur de la succession sa part de cette dette ; quoique par l'insolvabilité de ce débiteur survenue depuis , ses cohéritiers ou colégataires universels , <|ui n'avoient pas été

fllEMlËa APPËINDICK, ARTICLE III. iSj

M vigilants que lui , n^eussent pu être pay^s de la leur, il ne seroit pas chliçé de rapporter à la masse ce qu^il a reçu pour sa part, à moins qu'il n'eût été préposé par ses cohéritiers ou colégataires pour faire le recouvrement des dettes de la succession; auquel cas il ne devroit pas se faire payer préférablement aux autres. En cela les quasi^sociés sont différents des associés ; suprà, n. 132.

190. 2^ Chacun dçs quasMssociés est débiteur à la communauté , et par conséquent à ses quasi-^issociés , pour la part que chacun d'eux a dans la communauté, de la valeur du dommage qu'il a causé soit dans ks choses, soit dans les affaires de la communauté : In» certijuris non est infamUice erciscundœ judicio , earum rerum quas ex coheredibus quidam de communibus at^ sumpserunt, vel détériores fecerunt, rationem esse ha» bendam , ejtisque rei cœteris indemnitatemprcestandam; L 19, Cod.fam. ercisc.

Paul décide la même chose à Fégard de toutes les autres espèces de quasi-associés : Fenit in communidividundo judicium, etiamsi quis rem communem détériorent fecerit , 1. 8, §. i, ff. comm.

Un quasi-associé, tel qu'est un cohéritier, est tenu du dommage qu'il a causé, non seulement lorsque c'est par malice , mais même lorsque c'est par sa faute légère qu'il l'a causé : Non tantùm dolum^ sed et culpam in re hereditariâ prœstare débet coheres; 1. 25, §. 16, ft.fam. ercisc. Ses cohéritiers sont d'autant mieux fondés à le rendre responsable de la faute légère, qu'il ne peut leur dire : Pourquoi m'étes-vous venus chercher pour m'associer avec vous ? C'est le sens de ces termes

de la loi qui suiTent , quoniam cum herede non contra* himus, sed in eum, à. §. Cajas ad h. §.

Au reste, ît n'est pas tenu de la faate la plus légère, de levissimâ culpâ, comme Test une personne qui , sans aucune nécessité , s'ingère dans la gestion des af&ires d'autrui qui ne le concernent point ; car ayant part dans celles de la communauté , il avoit une raison pour s'en mêler. C est pourquoi Paul ajoute : Non tamen dUigentiam prœstare debeiqualem diiigens (i) paterfamitias, quonicun hic propler suam partem causam ha-huit gerendi: et ideb negotiorum gestorum actio non competit^ialem igitur ditigentiamprcestare débet qualem suis rébus, d. §. «

Ce qui est dit ici d'un cohéritier s'applique à toutes les sortes de quasi-associés : Eadem sunt si duobus res legata sit; d. §.

191. Une autre obligation que la communauté forme entre les quasi-associés , semblable à celle que le con* trat de société forme entre les associés, est que chacun des quasi-associés est tenu , pour la part qu'il a dans la communauté , d'indemniser ceux de ses quasi-associés qui ont déboursé quelque somme ou contracté quelque obligation pour les affaires de la communauté,

Lorsqu'entre les quasi-associés il y en a quelqu'un d'insolvable, la part dont Tinsolvable est tenu envers, le quasi-associé créancier de la communauté doit se répartir entre ce quasi-associé créancier et ses quasiassociés solvables; voyez ce que nous en avons dit à Fégard des associés solvables, n. i32.

(^i) Ideit diligentissimu$ . positivum Aïe sumiturpro mperlativo.

192. Gesi encore une des obligations que forme la communauté, que chacun des quasi-associés est obligé de contribuer, pour la part qu'il a dans la communauté, aux réparations qui sont à faire aux choses communes, à moins qu il ne voulût abandonner la part qu'il a dans la chose, y oyez ce que nous avons dit suprà, n. 86, à l'égard des associés.

Il y a uo cas auquel le quasi-associé ne seroit pas reçu à abandonner sa part pour s'en décharger; c'est celui auquel, dans une ville, un mur qui fait la clô* ture de deux maisons voisines est commun entre les voisins : car les lois de police imposant aux voisins l'obligation de construire à frais communs un mur jusqu'à une certaine hauteur réglée par les coutumes, pour s'enclore ; lorsqu'il y en a un , chacun d'eux n'est pas recevable à abandonner la part qu'il y a , pour se décharger de contribuer à sa réparation jusqu'à ladite hauteur.

ARTICLE IV

Comment ]#i communauté prend fin; et de son partage.

193. La communauté ne peut prendre fin que de trois manières; ou par le partage, ou par la cession ou abandon que l'un des deux associés ou quasi-associés feroit de sa part à lautre , ou enfin par l'extinction des choses communes ; et même , en ce cas , les obligation^ que la communauté auroit formées entre les quasi-associés pendant qu'elle duroit, ne laisseroient pas de subsister, nonobstant cette extinction, jusqu'à ce que

Traité du Contrat de société» iq

290 TBAITÉ pu CONTRAT DE SOCIÉTÉ,

les quasi-associés en eussent compté ^ et s en fussent fait raison.

194., Les actions. qu^a chacun des quasi-associés contre ses quasi^associés.pour parvenir au partage, sont, savoir, entre les cohéritiers, V action familiœ ercisçundœ; entre toutes les autres espèces de quasi-associés , Faction communi dividundo.

Ces deux actions, dans nos usages^ ne diffèrent en rien Tune de Tautre. Elles sont différentes de Faction pro 50CIO.. Celle- ci est une action entièrement personnelle, qui naît des obligations du contrat de société . les aLCtions familiœ erciscundœ > et communi dividundo, sont de celles qu'on appelle mixtes , quœ mixtam eausam liabere videntur tam in rem quàm in personàm; Instit. tit. de acL §.21. Elles tiennent de Faction réelle, en ce. quelles tendcAt à réclamer, à revendiquer en quelque façon , et à faire terininer la part qu'a le demandeur dans les choses communes. Elles tiennent aussi de Faction personnelle, en ce quelles naissent des obligations que la communauté forme entre les quasi-associés^ et qu'elles tendent à en exiger Faccomplissement , et à se faire faire raison de ce qu'ils peuvent respectivemejit se devoir.

195* Chacun des cohéritiers ou autres quasirassociés peut intenter cette action contre tous ses cohéritiers ou autres quasi-associés; sauf que les mineurs ne peuvent pas provoquer le partage des immeubles communs, quoiqu'ils puissent y être provoqués, comme nous l'avons vu suprày n.:i64*

Un seul a droit de faire ordonner le partage^ quand même tous ses quasi-associés voudroient demeurer en

communauté; 1. 43, ff-fam, ercisc; 1. 29, §. i^comnu divid,

Gest une suite de ce principe, que In communione rtemo compellitur invitus detineri; 1. 5, Cod. comm. divid.

196. Quelle que soit la chose commune entre deux ou plusieurs personnes , chacune déciles peut, par ces actions , en faire cesser la communauté , quand niéme la chose n'en seroit pas susceptible; car chacun peut, en ce cas, en demander, par ces actions, la licitation; suprà,n. 171.

Ce principe souffre une exception à l'égard des murs communs , qui font la séparation de deux maisons voisines, et des autres choses communes entre deux voisins, qui sont absolument nécessaires pour Tusage de leurs maisons, telles qu'est une allée com* mune ou un escalier commun qui sert de passage aux deux maisons ; un puits commun , etc. C'est ce que décide la loi 29, §. I , comm, divid. De vestibulo vommuni binarum œdium arbiter communi dividundo invito utrolibet dari non débet,

197. La demande en partage ne peut être excluse, ni par le testament d'un testateur qui auroit laissé ses biens à plusieurs légataires, à la charge qu'ils ne les partageroient pas, et qu'ils demeureroient toujours en communauté , ni par la convention que les quasi-asrsociés auroient eue ensemble de ne point partager. De telles clauses dans un testament, et de telles conventions sont nulles, lorsqu'elles sont illimitées ; mais lors* qu'elles sont limitées à un certain temps , elles sont valables, et doivent être exécutées; comme s'il étoit dit

par le testament d^un père, que le partage définitif de tous ses biens ne pourroit se faire qu^à la majorité de tous ses enfants, ou qu^ils en fussent convenus ensemble.

Tant que les quasi -associés possèdent en commun les biens qui leur sont échus en commun , y eût-il cent ans, la prescription ne court pas contre la demande en partage, comme nous Pavons vu à T^gard des associés, n. i66.

1 98. Le compte mobilier qui est à faire entre les quasi - associés , de ce dont chacun est débiteur ou créancier envers la communauté, et le partage entre choses communes, se font de la même manière que nous Favons dit à Tégard des associés. Ce que nous avons dit sur Tégalité requise dans ces partages entre associés ) sur les obligations qui en naissent, soit par rapport au paiement des retoçrs, soit par rapport à la garantie dont les copartageants sont tenus les uns envers les autres^ enfin sur lefFet des partages , reçoit application aux quasi-associés.

ARTICLE V

De la communauté de murs mitoyens, et autres choses qui

sont communes entre voisins.

Nous verrons sur cette matière, 1^ quels murs sont mitoyens et communs, et quand ils sont présumés tels; 2^ quel droit donne à chacun des voisins la communauté du mur mitoyen; 3^ quelles sont les obligations que forme cette coitimunanté entre les voisins. Nous ajouterons un qn^atrième paragraphe sur la commu-

uautë des haies et des fossés : dans un cinquième, nous ferons quelques obi^rvations sur celle des cloaques et privés.

' $. I. Quels murs sont mitoyens et communs , et quand ils

sont présumés tels*

199. Un mur est mitoyen et commun, lorsque des voisins Font fait construire à frais communs sur le* extrémités de leurs héritages respectifs; ou lorsque Tun des voisins l'ayant fait construire à ses frais sur lextré^ mité de son héritage, Tautre voisin en a acquis de lui la communauté.

Contre la notion que nous venons de donner d'un mur mitoyen et commun, on peut opposer que , selon la subtilité, un mur construit sur les extrémités de deux héritages n'e^t pas proprement commun; car on appelle une chose commune celle qui non seulement dans sa totalité , mais dans chacune de toutes ses parties, appartient à deux ou plusieurs personnes, pour la part que chacun y a. Or, selon la subtilité, il semble qu^on ne puisse pas dire cela d'un mur mitoyen. Ce mur étant construit dans une partie de son épaisseur sur Textrémité du terrain de Tun des voisins, et dans Tautre partie de son épaisseur sur l'extrémité du terrain de Tautre voisin; et formant, quant à chacune desdites parties, un accessoire du terrain sur lequel il est construit, suivant la nuaxîme, Mdificium solo cedii; ce mur, dans la partie de son épaisseur qui est construite sur le terrain de Tun des voisins, paroît^ selon la subtilité, dévoir appartenir entièrement à ce voisin^ et appartenir dans Tautrc partie de son épaisseur entièrer-

^gi TRAITÉ DU CONTRAT DE SOCIÉTÉ,

ment à l'autre, selon la maxime, Accessorium sequiiiCr jus ac dominium rei principalis. '

Néanmoins , comme ces deux parties de mur mi-toyen sont inséparables, et ne forment ensemble qu^un même individu, hâc neglectâ subtilitate, le mur est censé une chose commune entre les deux voisins, v

200. Lorsqu^un mur ayant été d'abord construit à frais communs sur les extrémités de deux héritages voisins, l'un des voisins l'a fait depuis élever plus haut à ses frais, ce mur est mitoyen; mais il n'est commun que jusqu'à la hauteur à laquelle il a d'abord été élevé à frais communs : il ne Test pas pour le surplus, et il appartient pour ce surplus à celui des voisins qui l'a fait élever à ses frais.

201. Lorsqu'on ignore par qui et aux frais de qui un mur qui sépare deux héritages voisins a été construit, et par conséquent s'il est commun, ou s'il est propre à l'un des voisins , on doit tenir ces régies :

Lorsque le mur qui sépare deux héritages voisins n'est qu'un mur de clôture, et qu'il n'y a ni d'un côté ni de l'autre aucuns bâtiments, ni vestiges qu'il y en ait eu , le mur est présumé commun , n'y ayant pas de raison de le présumer appartenir à Fun des voisins plutôt qu'à l'autre.

202. Lorsque le mur soutient des bâtiments qui ne sont que d'un côté, et que de lautre il n'y a ni bâtiments, ni vestiges qu'il y en ait eu, le mur est présumé n'appartenir qu'à celui des voisins dont il soutient le bâtiment; la présomption étant que c'est ce voisin, qui avoit besoin de ce mur pour son bâtiment, qui l'a fait construire sur son terrain et à ses dépens, et que

PREMIER APPENDICE, ARTICLE V. acjS

Tautre voisin , qui n avoil aucun intérêt à la construction de ce mur, n^ayant pas de bâtiments contre, n'y a pas contribué.

Cela est indistinctement vrai à la campagne : mais dans les villes où il y a une loi qui permet à chacun d'obliger son voisin à faire, à frais communs, un mur pour se clore, comme à Paris, art. 209^ et à Orléans, art. 236, tous murs, même ceux qui n'ont de bâtiments que d'un côté, sont censés communs depuis la fondation jusqu'à la hauteur que la loi du lieu prescrit pour les murs de clôture : ils ne sont présumés appartenir à celui des voisins dont ils soutiennent les bâtiments, que pour le surplus. La raison de cette présomption \est que le voisin qui na pas de bâtiments de son côté ayant pu , selon la loi du lieu , être obligé par l'autre voisin à construire, à frais communs, un mur de la hajuteur prescrite par la loi , on doit présumer que lui ou ses auteurs y auront été obligés par l'autre voisin^ et qu'ils l'auront construit à frais communs jusqu'à ladite hauteur. A l'égard de ce qui est au-delà de ladite hauteur , la présomption est que c'est le voisin qui eu avoit besoin pour élever son bâtiment, qui a fait seul à ses frais cette élévation.

2o3. Lorsqu'il y a des bâtiments de chaque côté du mur, le mur est présun^ commun; sauf que si ceux de mon côté sont plus, élevés que ceux qui sont du vôtre ^ le mur ne sera censé commun que jusqu'à la hauteur des vôtres : il sera présumé appartenir à moi seul pour le surplus, la présomption étant que cette élévation n'a été faite qu'à mes frais, et que vous n'y avez pas contribué*

2o4- Quoiqu'il n^y ait des bâtiments que de Fun dés côtes du mur^ et qu^il n'y en ait plus de l'autre côte ; néanmoins, s'il y a des vestiges de bâtiments qui y ont été adossés autrefois , ces vestiges de bâtiments font présumer la communauté du mur jusqu'à la hauteur ou sont ces vestiges, de même que la feroient présu* mer les bâtiments, s'ils subsistoient encore; car ils n'auroient pu y être construits, si le mur n'eût été commun , ou si on n'en eût pas acquis la communauté.

C'est sur ce fondement que notre coutume d'Orléans, art. 24^9 ^î^ • " Jambages de cheminées, lantt ciers et autres pièces assises en muraille et ayant sail- «lies; et aussi bées et ouvertures de cheminées, dé- « montrent, du côté où ces choses sont assises, que le « mur est commun. »

2o5. Notre coutume d'Orléans, art. 24 !> rapporte une autre marque qui fait présumer la communauté du mur, quoiqu'il n'y ait des bâtiments que de l'un des côtés du mur, et qu'il n'y en ait aucuns de mon côté, ni vestiges qu'il y en ait eu : ce sont des corbeaux de pierre dans ce mur, saillants de mon côté, où il n^y a pas de bâtiments. Lorsque ces corbeaux sont accamn* ses par*dessous, et que le plat est en haut, la coutume présume le mur commun dans toute sa hauteur. La raison de cette présomption est que la situation de ces corbeaux, dont le plat se trouve en dessus, et par conséquent disposé à recevoir le faix des bâtiments que j'y voudrai faire construire, dénote que, lorsqu'il a été construit, il étoit destiné à des bâtiments de mon côté , aussi bien que de l'autre , ce qui doit fairt présumer qu'il a été construit à frais communs.

Au contraire, lorsque ces corbeaux sont accamusës par-dessus , et que le plat est par-dessous , la prësomp* tion est que ces corbeaux n^ont été placés que pour marquer jusqu^où le mur ëtoit commun. C'est pourquoi, en ce cas, la coutume ne le présume commun que jusqu^à la hauteur des corbeaux.

Les filets peuvent aussi , à défaut d^autres présomptions, servir d'indice de la communauté ou de la propriété d'un mur mitoyen.

Ces filets sont une moulure qui saille au bout du chaperon du mur; voyez Desgodets ^ur l'article 2 §4 de Paris.

Ces filets , lorsqu'ils sont des deux côtés , et que le chaperon a deux pentes, dénotent que le mur est commun. Au contraire , lorsque le filet et la pente du chaperon ne sont que d'un côté, ils dénotent que le mur appartient au voisin de ce côté. Mais pour que ces filets puissent faire quelque indice, la coutume de Paris, art. 2i4, veut qu'ils soient faits ou accompagnés de pierre, parcequ'il seroit très facile à un voisin qui voudroit s'attribuer la communauté ou la propriété du mur, de faire de son côté de ces filets en plâtre à Tinsu de l'autre voisin.

206. Il n'y a lieu à ces présomptions qu'à défaut de titres qui constatent ou la communauté ou la pfopriéKë'': du mur. M^^'m

§. II. Du droit que la communauté du mur mitoyen donne >^

chacun des voisins.

207. C'est un principe ^néral , que la communauté d'une chose donne à chacun de ceux à qui elle appar-

tien en commun , le droit de s'en servir pour les usages auxquels elle est , par sa nature , destinée , avec ce tempérament néanmoins, qu'il en doit user en bon père de famille, et de manière qu'il ne cause aucun préjudice à ceux avec qui la chose lui est commune, et qu'il n'empêché point l'usage qu'ils en doivent pareillement avoir.

Or, quels sont les usages naturels d'un mur mitoyen, et pourquoi le fait-on? C'est pour s'enclore, et pour appuyer contre les choses qu'on juge à propos d'y appuyer, et notamment les bâtiments et édifices qu'on juge à propos de construire contre. La communauté au mur mitoyen doit donc donner à chacun des voisins le droit de bâtir contre.

Pour cet effet, celui qui veut construire un bâtiment contre le mur commun peut les percer pour y placer et asseoir les poutres et autres bois du bâtiment qu'il fait construire; 1. 52, §. i3, ff. pro soc; 1. 12, ff. comm. divid.

Il y a néanmoins, à cet égard, une différence entre les coutumes. Plusieurs , du nombre desquelles est celle d'Orléans, art. 282 , permettent à celui qui veut bâtir contre le mur commun de le percer tout outre , et d'asseoir ses bois dans toute l'épaisseur du mur, à la charge par lui de reboucher les trous. Au contraire, d autres coutumes, du nombre desquelles est celle de Paris, art. 208, ne lui permettent de loger ses poutres que jusqu'à la moitié de l'épaisseur du mur et au point du milieu.

Il ne faut pas conclure de là que ces '-cou tu m es regardent le mur mitoyen, selon la subtilité, comme

appartenant divisément à ehacun des voisins , dans la moitié de Tépaisseur qui est de son côté. D^autres raisons ont pu porter les coutumes à faire cette disposition , telles que celles rapportées par Desgodets sur cet article, qui sont que si les poutres de ma maison étoient assises sur toute l'épaisseur du mur commun^ il y auroic lieu de craindre que si le feu venoit à y prendre , il ne se communiquât à la maison du voisin, les deux pouces de maçonnerie qui recouvriroient de son côté le mur n^étant pas suffisants pour empêcher le feu de se communiquer aux bois de sa maison, qui pourroient se rencontrer vis-à-vis ; comme aussi de peur que , si ma maison venoit par quelque accident à se détruire , et mes poutres à se casser, cela n'entraînât la ruine de la maison du voisin.

Les commentateurs de la coutume de Paris, etLaurière en sa note sur ledit article 208, nous attestent qu'il ne s'observe plus, et qu'on permet aujourd'hui d'asseoir ses poutres sur toute l'épaisseur du mur mitoyen. Goupi nous en donne la raison, qui est qu'on ne bâtit plus aujourd'hui aussi solidenlent qu'autrefois, et que les murs n'ayant ordinairement aujourd'hui guère plus de dix-huit pouces d'épaisseur , si les poutres n'étoient placées que jusqu'au point du milieu, elles n'auroient pas assez de portée.

208. Les coutumçs ont apposé quelques limitations à la faculté qu'elles donnent de bâtir contre un mur commun, qui sont fondées sur la deuxième partie du principe que uous avons proposé au commencement de ce paragraphe , que nous devons user de la chose commune en bons pères de famille, et sans causer

3oo TAAITÉ DU CONTRAT DE SOCIÉTÉ,

de pr^udice à celui avec qui elle uous est commune. I ^ Les coutumes , en permettrait à celui qui veut bâtir de percer un mur commun pour y asseoir ses bois , en exceptent Tendrott on le voisin a ses cheminées. Noure coutume dX)rléans, art. 232, celles de Melun, d^Auxerre et plusieurs autres, en ont des dispositions. Néanmoins j^apprends par une note manu* scrite de M. Mantfaelon , que , par sentence du bailliage d'Oriëans , qui fut confirmée par arrêt de la cour , un particulier eut congé de la demande donnée contre lui pcMir retirer une pouue qu'il avoit posée sur le mur commun vis-à*vis de la cheminée du voisin , parcequ'il y avoit un contre-mur suffisant pour garantir le danger du feu ; ce qui remplîssoit Tesprit de la coutume y qui n a fait cette défense que pour éviter ce damger. On ne doit pas néanmoins tirer de cet arrêt une conséquence générale quW puisse , en faisant un contremur, asseoir ses bois contre les cheminées du voisin.

209. 2® Les coutumes défendent à celui qui bâtit contre le mur commun d'asseoir ses solives et poutres à Tendroit et c<mtre les solives auparavant mises et as^ sises par son voisin; Orléans, art. 238.

La rais<m est que je dois user de la chose commune de manière que je n*empéche pas Tusage qu en doit avoir celui avec qui elle m'est commune.

210. 3^ La coutume de Paris, art. 207, et quelques autres , ordonnent que le voisin qui veut asseoir des poutres dans le mur mitoyen et commun fasse faire dans ledit mur des jambes parpaignes^ ou chaînes^t corbeaux suffisants de pierre de taille pour porter lesdiis murs.

PUEMIER APPENDICE, ARTICLE V. 3oi

Jambes parpaignes, comme Texpliquent Desgodets et Laurière, sont une maçonnerie de pierres de taille de toute Tépaisseur du mur , qui y est insërëe depuis la fondation jusqu'à Fendroit oùlapoutre doit être posée. Chaînes^ sont même chose que ces jambes, suivant Desgodets etLaurière. Goupi prétend au contraire que ce. n'est pas même chose , et que. la coutume entend par jambe parpaigne, celle qui est de toute Pëpaisseur du mur ; et par chaîne y elle entend même celle qui ne ' seroit pas de toute Tépaisseur du mur, et qui peut sol^ fire lorsque Fépaisseur du mur est très considérable. Lorsque celui qui veut bâtir fait faire ces jambes ou chaînes depuis que le mur a été construit , il est évident qu^il en doit seul faire les frais, ainsi que ceux du percement et rétablissement du mur. Mais lorsqu'elles se font lors de la constt'uction du mur, le voisin qui les fait faire pour le soutien de ses poutres peut obliger Fautre voisin à y contribuer, seulement jusqu'à concurrence de ce qu'il lui en coûteroit pour sa part, si cette partie de mur se faisoit en moilou ; Desgodets sur ledit article, n. I G.

La coutume de Paris , lors de sa réformation , a restreint cette disposition aux villes. Toutefois , est-il dit à la fin de cet article , pour les murs des champs suffit y mettre matière suffisante.

Pareillement, dans les coutumes qui ne s'en sont pas expliquées , celui qui veut asseoir ses poutres sur le mur commun , dans les villes comme à la campa^ gne, n est pas précisément et toujours obligé à mettre des jambes et chaînes; mais il doit fortifier le mur, si cela est nécessaire , et autant que cela est nécessaire ,

3o2 TRAITÉ DU CONTRAT DE SOCIÉTÉ,

pour que le mur puisse sans danger soutenir ses poutres.

2 1 1 . 4^ y ^ certaines choses que les coutumes défendent de faire contre le mur mitoyen, quoique commun, sans laisser un certain intervalle vide, ou san$ faire un contre-mur d'uiie certaine épaisseur.

Entre une forge, un four ou fourneau, et le mur mitoyen, la coutume de Paris, art. 190, veut qu^il y ait demi-pied d'intervalle vide , et que le mur du four ou de la forge soit d^un pied dVpaisseur.

Goupi restreint cet article aux fours des boulangers, pâtissiers et autres artisans : il prétend qu'il n'est pas nécessaire de laisser ce vide pour les fours des particuliers, qu on chauffe plus rarement; et qu'il suffit de faire un contre-mur de huit à neuf pouces d'épaisseur. Mais la coutume n'ayant pas fait cette distinction , il ne paroît pas qu'on la puisse faire.

Notre coutume d'Orléans, art. 247, exige aussi, sans distinguer les fours des artisans de ceux des particuliers,, qu'on laisse demi -pied d'espace vide entre le mur et le four.

Entre une cheminée et un mur mitoyei^, la coutume de Pa ris, art. 1 89, veut qu'il y ait un contre-mur de tuileaux , ou autre matière suffisante , de demi-pied d'épaisseur.

Il est évident que la raison de ces deux dispositions est pour prévenir le daiiger du feu, comme aussi pour empêcher que la chaleur'et l'activité du feu n'endommagent le mur.

L article 188 de la coutume de; Paris oblige, pour une autre raison , celui qui a une étable contre un mur

PREMIER APPENDICE, ARTICLE V. 3o.l

commun, à faire dans son étable un contre- mur de Luit pouces d épaisseur.

La raison est pour empêcher que les fumiers qu'ion laisse long -temps dans les étables ne pourrissent et ne dégradent le mur commun.

La coutume régie la hauteur que doit avoir ce contre-mur, jusqu'au rez-de-chaussée de la mangeoire; ce que Desgodets , sur cet article, n. 5, entend du bord du haut de la mangeoire.

Dans les coutumes qui ne s'en sont pas expliquées, la hauteur doit être réglée arbitrio judicis, jusqu'à celle des plus hauts monceaux de fumier qu'on a coutume de laisser dans Tétable.

Observez que la coutume ne parle de la mangeoire que pour régler la hauteur que doit avoir le contremur. Il n'en faut pas conclure que ce contre-mur ne doive être fait que lorsque la mangeoire est du côté du mur mitoyen; car ce n'est pas par rapport à la mangeoire que la coutume ordonne de le faire, mais pour empêcher l'humidité des fumiers de pénétrer jusqu'au mur mitoyen. C'est pourquoi s'il y a voit plusieurs des murs de Tétable qui fussent mitoyens, il faudroit faire un contre-mur le long de chacun desdits murs ; Des^ gocletSy ibid., n. 4* ^

La coutume comprend sous le mot iX* étables, les vacheries, bergeries et écuries, et généralement tous les lieux où on entasse des fumiers.

Cet article doit être étendu aux magasins où on loge des morues et autres salines , et aux lieux où on les fait détremper, y ayant même raison.

A l'égard des privés et des puits , la coutume de Pa-

3o4 TRAITÉ DV CONTRAT DE SOCIÉTÉ,

1 is , art. 191, défend d en avoir contre un mur mitoyen et commun, si ce n'est en faisant un contre*mur d^un pied dVpaisseur.

Notre coutume d'Orlëans, art. 243, demande plus. Elle veut qu^on laisse franc le mur mitoyen , et que le mur du privé soit d^un pied et demi d'épaisseur au moins. Elle veut, outre cela, qu'il soit fait au danger de celui qui le construit ; c'est-à-dire qu il soit garant du dommage que les matières fécales, en transpirant de son privé, pourroient causer au mur mitoyen ; cette transpiration étant présumée procéder du défaut du mur du privé, qui n a pas été assez solidement construit pour contenir les matières, et empêcher cette transpiration.

Goupi, sur 1 article 191 de Paris, observe pareillement que celui qui a fait la fosse, quoiqu'il ait fait le contre-mur de Vépaisseur requise par la coutume, ne laisse pas d'être responsable du dommage que le mur mitoyen pourroit par la suite recevoir de cette fosse.

Lorsqu'il y a puits d'un côté, et privé de l'autre, la coutume de Paris se contente qu'il y ait quatre pieds de maçonnerie d'épaisseur entre les deux, en comprenant l'épaisseur des murs de part et d'autre. Notre coutume d'Orléans ^ art. 246, ne permet de faire un privé qu'à neuf pieds de distance du puits du voisin. Mais pour que le voisin puisse se plaindre que le privé n'est pas dans cette distance , il faut qu'il prouve que son puits a été édifié le premier.

La coutume de Paris, art. 217, ne permet de faire des cloaques et fosses à eau qu'à six pieds de distance du mur mitoyen.

premier: APPENDICE, ARTICLE V. 3o5

Desgodets entend par cloaque, un trou creusé en terre, entouré de murs , et couvert d^une voûte ou dalle ^ de pierre, dans lequel s'écoulent les eaux des toits ou des cuisines. Vbx fosses à eau ^ il entend les trous creusés pour le même usage , qui sont découverts , comme les mares. .

La coutume de Paris, en prescrivant cette grande distance de six pieds, na pas eu seulement en vue d obvier au dommage que pourroit causer au mur la filtration des eaux, puisqu'elle ne Texige pas pour les puits et pour les privés, quoique la même raison de la filtration s^ rencontre : d'ailleurs , à quelque distance que soit le puits, ou privé, ou cloaque, celui qui les a fait construire est toujours responsable du dommage qui seroît causé par la filtration ; parceque , comme nous Ta vous observé plus haut, il doit prendre si bien ses mesures dans la construction , que les eaux ne puissent filtrer et endommager le mur. La principale raison pour laquelle la coutume prescrit cette distance de six pieds n est donc que pour éloigner de chez le voisin la mauvaise odeur que ces lieux exhalent. . C'est pourquoi Goupi observe que la disposition de cet article ne doit pas s'étendre aux puisards qui ne reçoivent que des eaux de pluie , ces puisards n'exhalant pas une mauvaise odeur.

Desgodets observe aussi qu'on ne doit pas confondre les citernes avec les cloaques. On se sert des cloaques pour perdre les eaux qu'on y fait tomber, qui sont des eaux infectes provenantes des lavages de cuisine. Au contraire, les citernes servent à conserver des eaux

Traké du Contrat de société. 20

3o6 TRAITÉ DU CORTBAT DE SOaÉTÉ,

claires et purea, d'où on les puise poar s'en servir : c'est pourquoi il esi évident que la dispositîoii de Tartîcle 2 1 7 ne doit pas être ëtaidne aux dterues*

hcsjbsses de cuisine pour tenir eau de nunson, daat parle notre coutume d^Orléans., art. 343, sont aussi des fosses où 1 on conserve des eaux pures et claires, pour y en puiser lorsque les puits sont éloignés ; et par conséquent eUes sont très différentes des cloaques ; et il suffît y à regard de ces fosses , dVJMorvier ce qui est prescrit paor la ooutiune pour empêcher la fihration des eaux.

2S12. Chacun des w^isins, non seulement peut se servir du mur mitoyen qui leur est commun pour y appuyer ses bâtiments, à Texception des choses que nous venons de voir qu'il n'y pouvoit appuyer ^ il peut aussi élever, à ses dépens , ce mur, qui , pour la partie qu'il aura élevée , lui sera propre. La coutume de Paris., art. 195 , le lui permet. Il y est dit : o II est loisible (»à un voisin hausser à ses dépens«le mur mitoyen « d'entre lui et son voi»u , si haut que bon lui semble, ti sans le consentement de sondit voirà , sil n'y a titre « an contraire , en payant les chairs, pourvu , toute- « fois, que le mur soit suffisant pour porter le réhausu sèment*, et s'il n'est suffisant, il faut que celui qui u veut rehausser le fasse fortifier, et se doit prendre Té- » paissevr de son c6té. n

La coutume accorde indistinctement à chacun des voÂsins la facuhé de faire cette élévation. Elle ne la restreint pas au cas auquel il feroit cette élévation ponr bâtir. C^est pourquoi je puis, sans bâtir, élever le mur commun , sans que mon voisin , qui souffrira de cette

f»REMIER APPENDICE, ARTICLE V. 807

élévation par Tobscuritë qu'elle causera à sa maison , puisse m'en empêcher; car je puis avoir un autre juste motif de faire cette. élévation, putà, pour empêcher les vues que mon voisin auroit sur ma maison. Goupi cite un arrêt du 5 février i658, qui a jugé en faveur de celui qui élevoit un mur commun sans avoir dessein de bâtir contre*

Gela dépend néanmoins des circonstances; car si félévation du mur, et lobscurité qu'elle cause à la maison voisine , étoient si grandes qu'elles rendissent •oette maison inhabitable , sur-tout s'il y avoit lieu de croire que cette élévation se faisoit animo nocendi, il pourroit y avoir lieu à réduire cette élévation ; et c'est apparemment l'espèce de l'arrêt de 1659, rapporté par Desgodets, qui fit réduire l'élévation.

A l'égard de l'arrêt de 17 17, rendu en faveur des Filles de Vjiéve Maria ^ contre leur voisin, qui, par la grande élévation du bâtiment qu il élevoit sur le mur mitoyen, ôtoit lair à ces religieuses; cet arrêt, étant fondé sur une raison de faveur que méritoient des filles. renfermées^ qui ne peuvent jouir de l'air que dans leur monastère, ne doit pas être tiré à conséquence.

21 3. Quoique le mur soit suffisant pour porter l'élévation , la coutume oblige celui qui l'élève à payer à l'autre voisin /es charges, c'est-à-dire la valeur de ce dont le mur commun est déprécié par la charge qu'on lui fsiit supporter en élevant un bâtiment dessus : car il est évident qu'au moyen du fardeau qu'on lui fait supporter, il ne durera pas tant, et aura plus tôt besoin d'être réparé , que s'il n'avoit pas de fardeau à supporter.

3o8 TRAITÉ DU CONTRAT DE SOCIÉTÉ,

Il est donc juste que Tautre voisin,' avec qui le mur est commun ^ en soit indemnise.

La coutume de Paris, art. 197, régie le prix de la charge qui doit être payée au voisin à la sixième partie de la valeur de ce qui sera bâti au-dessus de dix pieds.

Elle dit au-dessus de dix pieds ^ en supposant que le mur n'est commun que jusqu'à cette hauteur; parceque c'est la hauteur ordinaire des murs de clôture i Paris. Il eût été plus exact de dire aurdessus de ce que \t mur est commun; car ce n^est que pour cette sufélévation que le paiement de la charge est dû. ^ L'obligation qu'impose la coutume de Paris à celui qui élève le mur, d'indemniser le voisin de ce dont le mur est déprécié par l'élévation qu'il lui fait supporter, est prise dans les principes de l'équité naturelle, et doit par conséquent avoir lieu par-tout,. quoique les coutumes ne s'en soient pas expliquées.

Mais il n'en est pas de même de la fixation de cette indemnité que fait la coutume de Paris par cet article 1 97 . Cette fixation est de droit arbitraire , et ne doit par conséquent avoir lieu que dans le territoire régi par cette coutume. Dans celles qui ne s^en sont pas expliquées , l'estimation de cette indemnité doit se faire par arbitres.

. 2i4- Lorsque le mur commun que je veux exhaua- 'ser est ruiné ,. et a besoin d'être reconstruit indépendamment de l'exhaussement que je veux faire , je puis contraindre le voisin à contribuer aux frais de la reconstruction , comme nous le verrons injrà. Mais sî^ pour l'exhaussement que j'y veux faire , il est nécesr-

PREMIER APPENDICE, ARTICLE V. 3o9

saire de le faire plus épais , et dé le fonder plus qu'il n'auToit besoin de l'être sans cela, je dois seul porter ce qu'il coûtera de plus, et prendre sur mon terrain l'augmentation de l'épaisseur.

2 1 5. Lorsque le mur commun, qui est bon pour mur de clôture, ou même pour le soutien des bâtiments qui sont des deux côtés , n'est pas suffisant pour soutenir lexhaussement que je veux faire, et les nouveaux bâtiments que je veux élever, la coutume de Paris, article 196, me permet de le démolir, et d'en construire à mes dépens un autre qui soit suffisant, en prenant sur mon terrain , de mon côté , ce qu'il faudra pour lui donner une plus grande épaisseur que celle qu'il avoit; et en ce cas je ne devrai pas les charges, ayant reconstruit et fortifié à mes dépens le mur commun. ' Si le voisin a des bâtiments de son côté , qu'il ait fallu pour cela étayer, j'en dois pareillement supporter les frais ; car ils font partie des frais de la reconstruction.

Si le voisin étoit un maître paumier, qui eût, de son côté, contre le mur commun un jeu de paume, dois-je aussi le dédommager des profits de son jeu de paume dont il a été privé pendant le temps nécessaire pour la démolition- et reconstruction du mur, pendant lequel il n^a pu faire usage de son jeu de paume? Desgodetr décide que je n'y suis pas obligé; et quoiqu'il soit en cela repris par Goupi , qui prétend que j'y suis obligé , je trouve lavis de Desgodets régulier; car je ne fais qu'user de mon droit que me donne la loi et la communauté au mur. La loi, en me donnant le pouvoir de démolir et de reconstruire le mur commun, pour

3lO TRAITÉ DU CONTRAT DE SOaÉTK,

soatenir rexhaussement que je veux Êûre, ne m'oblige qu'à payer tous les frais de cette démolition et reconftmction : on ne peut pas m^oUiger à autre chose qu^à ce à quoi la loi m'oblige. L'état de maître paomier qu'a mon voisin ne doit pas me rendre plus onéreux mon droit de communauté au mur. La privation du profit de son jeu de paume , qu'il soofiFre pendant le temps nécessaire, n'est point un tort que je lui cause: car ce n'est pas faire tort à quelqu'un que d'user de son droit.

Si par ma faute j'avois mis plus de temps qu'il ne Mloit à cette reconstruction , en ce cas il n'est pas douteux que je serois tenu de le dédonmiager de la privation du profit de son jeu de paume pendant le temps que j'ai mis de trop à faire cette reconstruction.

216. Lorsque le mur conmiun n'a pas besoin d'être démoli et reconstruit pour soutenir lexhaussement que je veux £ure, et qu'il suffit poar cela d'augmenter la profondeur de la fondation , je dois pour cet e£Fet faire à mes dépens par sous-œuvre cette augmentation de fondation. Mais en ce cas je ne dois pas payer en entier les charges , mais seulement dans la proportion de la hauteur du mur commun depuis son ancienne fon* dation , avec la hauteur entière de ce mur jusqu'à Fex* haussement, en y comprenant la nouvelle fondation que j'y ai ajoutée par sous-œuvre. Par exemple , si le mur, depuis son ancienne fondation , étoit de la hauteur de douze pieds, y compris l'ancien fondement, et que j'y aie ajouté par sous -œuvre une fondation 'de quatre pieds à mes dépens ; le mur commun , qui portera lexhaussement, ayant en entier, en y comprenant la nouvelle fondation, une hauteur de seize pieds, dont

Premier appendice, article v. ou

les douze pî^ qu'il avoit avant la nouvelle fondation font les trois quarts, je dois payer à mon voisin les trois quarts seulement de la charge. C'est ce que décide Desgodets sur Tart. 196, n. 8. La raison est évidente. Ayant fait seul à mes dépens les quatre toises de la nouvelle fondation, le mur, pour ces quatre toises , qui en font le quart , m'est propre ; il n'est commun avec mon voisin que pour les trois autres quarts ; et par conséquent il n a part au prix de la charge que pour sa moitié dans lesdits trois quarts.

217. Lorsqu'après avoir payé à mon voisin l'indemnité de la charge de notre mur commun, ce voisin, par la suite , veut construire quelque bâtiment contre Texhaussement, il doit me payer non seulement la moitié de la valeur de cet exhaussement, dans la partie de cet exhaussement dont il veut se servir; mais, cet exhaussement que j'ai fait sur le mur commun à mes dépens m'étant propre , il doit encore, à proportion de la partie de l'exhaussement dont il se servira ^ me rendre ce qu'il a reçu de moi pour les charges du mur commun. Par exemple, si mon exhaussement a. une superficie de trente toises carrées, et que le bâtiment qu'il a, de son côté, appuyé contre en occupe vingt, il doit me rendre les deux tiers de ce que je lui ai payé pour les diarges.

Par la même raison , si , sans payer de charges, j'ai démoli et reconstruit seul à mes dépens le mur commun , afin qu'il fut suffisant pour soutenir l'exhaussement; lorsque mon voisin voudra bâtir contre l'exhaussement, il sera tenu de me payer, outre la moitié de la valeur de l'exhaussement, la moitié de ce qu'il m'en a coûté

3l2 TRAITÉ DU CONTRAT DE SOCIÉTÉ,

pour mettre le mur commun en état de soutenir Texhaussement.

218. Lies mur& mitoyens étant faits pour s'enclore, et pour qu on y appuie ce qu'on juge à propos d^ ap* puyer, suprà, n. 207, chacun des voisins ne peut, sans le consentement de Fautre voisin, s'en servir pour d'autres usages ; c'est pourquoi il ne peut pas, sans le consentement de Fautre , y faire des trous et fenêtres sur lliéritage du voisin : Paris, 199.

$. m. Des obligations que forme la communauté du mur

mitoyen.

aig. La communauté du mur mitoyen forme entre ceux auxquels il est. commun les mêmes obligations que forme la communauté des autres choses. Voyez ce que nous avons dit suprà , ch. 5.

Chacun des voisins est donc obligé d'apporter à la conservation du mur commun le soin ordinaire que les pères de famille ont coutume d'apporter à la conservation de ce qui leur appartient. C'est pourquoi si le mur commun étoit dégradé ou entièrement ruiné par la faute de l'un des voisins, putà, pour avoir été fréquemment froissé par les charrettes de ce voisin , ou par celles qu'il recevoit dans sa cour, faute par ce voisin d'avoir mis des bornes ou autres choses qui auroient pu préserver le mur de ces froissements ; l'autre voisin avec qui le mur est commun aura action contre lui pour qu'il soit tenu de réparer ou de reconstruire le mur à ses dépens.

220. C est encore une des obligations que forme la communauté du mur, que lorsque, par vétusté ou par

PREMIER APPENDICE, ARTICLE V. 3l3

quelque accident qui ne provient pas de la faute d'aucun des propriétaires du mur, ce mur a besoin d'être réparé, ou même reconstruit, chacun des voisins est obligé de contribuer pour sa part aux frais de la réparation ou reconstruction.

Chacun des voisdns a pour cet effet l'action commiini dividundo contre l'autre voisin qui refuseroit ou seroit en demeure de concourir et de frayer à cette réparation , sur laquelle , après que la nécessité de la réparation aura été constatée par experts , dans le cas auquel le défendeur n'en auroit pas voulu convenir, le demandeur doit obtenir sentence qui Fautorise à faire marché avec des ouvriers pour la réparation, en présence du défendeur, ou lui dûment appelé, et qui condamne le défendeur à payer sa part du coût , après que l'ouvrage aura été fait.

22 1 . Il y a à cet égard une différence entre les villes et la campagne.

A la campagne, et dans les lieux où la coutume n'oblige pas les voisins de s'enclore par un mur, le voisin peut se décharger de l'obligation en laquelle il est de contribuer à la réparation ou reconstruction du mur, en abandonnant sa part à la communauté dudit mur; car cette obligation n'étant formée que par la communauté qu'il a au mur, il peut s'en décharger en abandonnant cette communauté : et c'est un principe général que, lorsqu'on n'est obligé qu'à cause d'une chose que l'on possède, on peut s'en décharger en abandonnant la chose.

Suivant ces principes , la coutume de Paris , art. 210, décide qu'on peut contraindre le voisin à l'cntreténe-

3i4 TRAITÉ DU CONTRAT DE SOCIÉTÉ,

ment et réfection nécessaire des murs anciens , selon Fancienne hauteur desdits murs ; si mieux n aime le voisin quitter son droit de communauté au miur, et à la terre sur laquelle il est assis*

Pourquoi ne suffit-il pas quil abandonne le mur? pourquoi doit-il encore abandonner tout le terrain sur lequel ce mur esc assis , puisque la moitié de ce terrain ^ qui étoit Textrémité de cet héritage , est un terrain qui lui appartenoit? La réponse est que le terrain sur lequel le mur commun est assis ne fait qu un tout avec le mur. Il esc vrai qu^avant que les voisins ou leurs auteurs eussent construit ce mur sur les extrémicés de leurs héritages , chacune de ces extrémités apparcenoit séparément à chacun d'eux; mais, en faisant construire en commun le mur sur le terrain composé de ces deux extrémités, ils sont censés les avoir mises de part et d'autre en communauté , pour en composer un terrain commun sur lequel le mur commun seroit bâti : ce terrain étant donc devenu commun , et étant la principale partie du mur commun , avec lequel il ne fait qu'un même tout , l'abandon que le voisin fait de la part qu'il a dans le mur commun , renferme l'abandon de ce terrain.

Observez que l'abandon que fait le voisin de soii droit de communauté au mur ne le déchaîne pas des réparations auxquelles il auroit doimé lieu par son fait ^ ou par celui des gens dont il est responsable , dont nous avons faxlésuprà, n. 219. Il le décharge seule* mène de celles auxquelles donne lieu la vétusté du mur, et généralement de toutes celles qui ne proviennent pas^ de son fait.

PBEMIER APPENDICE, ARTICLE V. 3l5

Observez aussi que si, après que mon voisin m^a fait Tabandon de son droit de communauté au mur, pour se décharger des réparations qui y étoient à faire , auxquelles je demandois qu il contribuât, je néglige moimême de faire les réparations, et je laisse tomber le mur en ruine, le voisin pourra révoquer Fabandon qu'il en a fait, et demander en conséquence à partager les matériaux provenants de la ruine du mur, et à rentrer dans la portion du terrain qu'il avoit conservée pour le construire; car m'ayant abandonné son droit de communauté au mur pour la charge des répara* tions, si je ne veux pas moi-même supporter cette charge , je n'ai aucune juste cause pour m'approprier son droit, et il peut par conséquent le répéter par Faction qu'on appelle condictio sine causa.

222. Lorsque le voisin ne veut pas renoncer à la communauté du mur, il est obligé de contribuer à sa reconstruction , si elle est jugée nécessaire : mais il n'est obligé d'y contribuer que selon tancienne hau^ teur, comme il est dit dans l'article 210 : si je veux Félever davantage , je dois faire seul à mes frais cette sur» élévation.

Pareillement , le voisin n'est obligé de contribuer à la reconstruction du mur qu'eu égard à ce que doit coûter la reconstruction du mur de la même qualité qu'étoit l'ancien : si je veux reconstruire un mur d'une autre qualité de matériaux, je dois porter le surplus de la dépense.

Cette décision a lieu si l'ancien mur étoit d une construction ordinaire , eu égard aux usages auxquels le voisin s'en servoit. Mais si , par une mauvaise écono-

3l6 TEAITÉ DU CONTRAT DK SOCIÉTÉ,

mie, rancien mur n^avoit pas été assez solidement constmit, je pourrois obliger le voisin à contribuer à la construction d'un mur plus solide , et tel quHl seroit jugé être de Tintérêt commun qu^il fut construit, si mieux il n'aimoit renoncer à la communauté du mur.

223. Dans les villes où il y a une loi qui oblige les voisins à construire à communs frais un mur de clô* ture pour s'enclore, Paris, art. 209; Orléans, art. 236; chacun des voisins est obligé de contribuer aux répa=rations et même à la reconstruction du mur de dôture , sans qu'il puisse se décharger de cette obligation en offrant d'abandonner sa part dans la communauté du mur ; puisque , quand même il n'y en auroit jamais eu , son voisin pourroit l'obliger à en construire un à communs frais : mais il n'est obligé d'y contribuer que jusqu'à la hauteur réglée par la coutume pour les murs de clôture. Si je veux l'élever plus haut, pour les édi* fices que je veux bâtir contre, je dois faire seul à mes dépens cette sur-élévation, si mon voisin refuse d^ contribuer; et en ce cas le mur ne sera commun que jusqu'à la hauteur réglée par la coutume, à laquelle mon voisin a contribué : il me sera propre pour le surplus, et mon voisin ne pourra s'en servir qu'en achetant de moi la communauté à cet exhaussement, comme nous le verrons dans l'appendice suivant.

A regard de la jpartie du mur jusqu'à la hauteur réglée par la coutume pour les murs de clôture , je puis à la vérité obliger mon voisin d'y contribuer, mais seulement eu égard à ce que doit coûter la construction d'un simple mur de clôture. Si, pour les bâtiments que je veux élever dessus, je veux le construire avec plus

de dépense, je dois porter seul ce qu'il en coûtera de plus.

Par exemple , dans les villes du bailliage d'Orléans, la coutume ayant réglé en Fart. 236 que Tes murs de clôture seront faits de pierre et terre seulement, et d'un pied et demi d'épaisseur; si je veux construire le mur à chaux et sable ou à ciment, ou le faire d'une plus grosse épaisseur, je ne pourrai obliger mon voisin à contribuer qu'à ce quecoûteroit un mur d'un pied et demi d'épaisseur, fait de pierre et terre seulement; je serai obligé de porter seul ce qu'il en coûtera de plus.

Si mon voisin a lui-mém« , de son côté , des bâtiments appuyés au mur qu'on doit reconstruire, il est obligé de contribuer à la reconstruction jusqu'à la hauteur de ses bâtiments, et non seulement eu égard à ce que doit coûter un simple mur de clôture, mais eu égard à ce que doit coûter un mur de la qualité qui sera jugée être nécessaire pour le soutien de ses bâtiments.

$. IV. De la communauté des fossés et des haies.

22^. Les héritages à la campagne sont souvent bornés par des fossés et par des haies.

Pour savoir, à défaut de titres , si un fossé qui sépare les héritages de deux voisins leur est commun , ou s'il appartient seulement à l'un d'eux , les coutumes ont établi ces régies :

La première est que si le jet , qu'on appelle aussi la douve du fossé, est en entier du côté de l'un des voisins , le fossé est présumé appartenir en total au voisin du côté duquel est le jet ob la douve.

3l8 TRAITÉ DU CONTRAT DE SOCIÉTÉ,

Plusieurs coutumes , comme Auxerre y Montfort , Mante , Reims , Grand-Perche , Berry, etc. , en ont des dispositions 9 et notamment notre coutume d^Oriéans^

art. 252.

Loyseau, liv. 2, tit.3, art. 7, en a £iit une maxime: Qui a douve y il a fossé.

La présomption est quVn œ cas celui du côté dncpel est la douve a £iit seul le fossé en entier sur son terrain, puisqu^il a jeté de son côté toutes les terres qui en ont été tirées y lesqudles auroient été jetées des deux côtés si le fossé eût été Êiit sur les deux terrains.

La seconde régie est qu'à dé&nt de titres , le fessé est réputé commun lorsque le jet est des deux côtés : la coutume de Berry, tit. 2 , art. 14? en a une dispo* sition. La raison en est évidente : les terres jetées des deux côtés démontrent que le fossé a été fait par les deux voisins sur les extrémités de leurs héritages.

La troisième rég^e , qui est tirée de Tarticle ci-dessus cité de la coutume de Paris , est -que le fossé est réputé commun lorsqnll n'y a apparence de jet ni d'un côté ni de lautre.

La raison est qu'en ce cas il n'y a pas de laison de l'attribuer à l'un plutôt qu'à l'autre.

225. A l'égard des haies, sH y a fossé au-^elà, la haie doit être présumée appartenir à celui du côté duquel elle est plantée.

Lorsqu'il n'y a pas de fossé , et qu'elle sépare deux héritages , dont l'un a plus besoin de clôture que l'autre, la haie est présumée appartenir au propriétaire de rhé-> ritage qui a le plus besoin de clôture. Par exemple , si la haie est entre des vignes' ou des prés d'un côté, et

t»REMtGR APt>ENDlCE, ARTICLE V. 3 19

clés terre& labourables ou des bruyères de l'autre, elle est présume^ appartenir au propriétaire du pré ou de la vigne, qui est présumé lavoir plantée sur son héri-* tage pour clore son pré ou sa vigne : il n^ ^ P^^ d'apparence que Tautre voisin, dont les héritages n'avoient pas besoin de clôture , y ait contribué , n'y ayant aueun intérêt.

226. Lorsque des baies ou des fossés sont communs à deux voisins, chacun d^eux est obligé à IVmretien et aux réparations qui y sont à laire, si mieux il n'aime abandonner son droit de communauté.

Le bois qui provi^it de la tonte de la haie , et les fruits des arbres qui se trouveroient dans la haie, doivent se partager entre ceux à qui elle est commune.

§. V. Dç la communautq des privés et cloaques.

227. Notre coutume d'Orléans , art. 1 49? ^ une disposition très équitable sttr la oommiinauté des privés et cloaques, qui peut servir dérègle dans celles qui ne s'en sont pas expliquée^. Ciomme la vidange d^un privé commun ou d'un cloaque commun à deux ou plusieurs voisins cause une très grande incommodité à celui par la maison duquel la vidange se fait , notre coutume veut , en premier lieu , que chacun d'eux en supporte tour^tour l'incommodité; que cette vidange se fesse alternativement parla maison de chacun d'eux; et que celui par la maison de qui la vidange s'est faite la dernière fois puisse obliger l'autre à la souffrir faire par la sienne lorsqu'il sera nécessaire de curer le privé ou le cloaque.

S'il n'y avoit pas de mémoire par quelle maison la

32t) TRAITE DU CONTRAT DE SOCIÉTÉ,

vidange sVst faite la dernière fois , et que les voisins ne convinssent pas par chez qui elle se fecoit, je pense quelle se feroit, pour cette fois, par la maison du voisin qui auroit la plus nombreuse famille, étant juste qu^ayant contribué plus que Tautre à emplir le privé , il supporte plutôt que lui Tincommodité. Cas-teris paribuSy lorsqu'il n'y a aucune raison pour com-mencer par chez Tun plutôt que par chez Fautre , la contestation ne peut se vider que par le sort.

228. Notre coutume ordonne, en second lieu, que celui par la maison duquel s'est faite la vidange d'un cloaque ou d'un privé commun entre deux voisins, ne supporte que le tiers des frais de la vidange, et que l'autre, qui na pas eu l'incommodité , en supporte les deux tiers. Lorsque le cloaque ou le privé sont communs à plus de deux , elle veut que celui par la maison de qui s'est faite la vidange ne paye que le tiers de ce que chacun des autres portera des frais. Par exemple , s'ils étoient quatre contribuables , et que les frais eussent monté à dix écus , il ne payeroit qu'un écu , et chacun des trois autres trois écus.

Ces dispositions souffrent exception dans le cas aiiquel l'une des maisons seroit , par un titre de servitude, chargée de souffrir le passage de la vidange. Je ne pense pas que le propriétaire de la maison chargée de la servitude puisse, en ce cas, demander à. supporter une moindre portion que les autres dans les frais de la vidange pour le dédommagement de l'incommodité que lui cause le passage de la vidange ; car ce passage étant dû aux propriétaires des autres maisons, ils ne sont pas obligés de le payer. Le propriétaire de la

maison serve est censé s'être fait payer de cette incommoditë , lorsqu'il a imposé la servitude sur la maison ; la bonne foi ne permet pas qu'il en exige le paiement une seconde fois : Bonajtdes non patiturut idem bis exigatur; 1. 67, ff. de R. J. Desgodets est d avis contraire.

Quoique l'une des maisons qui ont un privé commun soit plus grande que l'autre, et quelle soit occupée par un plus grand nombre de personnes, néanmoins le propriétaire de la maison n'est pas tenu de contribuer pour une plus grande portion aux frais de vidange que celui de la plus petite. L usage en est constant. Il faudroit entrer dans des détails trop embarrassants, s'il falloit avoir égard au nombre des per* sonnes qui ont occupé ces maisons depuis la dernière vidange.

Il importe encore moins que Tune des maisons ait plus de sièges ou boisseaux qui communiquent au privé commun que n'en a l'autre maison ; car ce n'est pas le nombre des sièges , mais celui des personnes , qui contribue à emplir le privé; Desgodets ^ pages 433 et 435.

229. On peut abandonner la communauté d'un cloaque ou d'un privé commun , de même que toute autre chose commune, pour se décharger des charges pour l'avenir : mais cet abandon ne décharge pas celui qui le fait de contribuer aux frais de la vidange qui est à faire lors de l'abandon; car il y a donné lieu, ayant contribué à emplir le privé.

Traité du Contrat de société. 2 1