CHAPITRE m, ARTICLE II. 3l

those qui ait le droit d^en mésUser : or le preneur ne Ta pas , puisqu'il n'est propriétaire de rhéritage qu'à la charge de la rente que le bailleur s y est retenue ; il doit donc, pour la sûreté de cette rente ^ entretenir l'héritage en bon état, afin qu^il puisse produire de quoi la payer.

Cette obligation consiste à faire aux bâtiments toutes les réparations nécessaires ; à ne point laisser en friche et sans culture les terres qui , au temps du bail, étoient cultivées; à provigner les vignes, à les renouveler lorsqu'elles deviennent trop vieilles; à planter des arbres à la place de ceux qui meurent , etc.

De cette obligation naît une action qu a le bailleur contre le preneur, faute par lui de remplir cette obligation , pour faire ordonner la résolution du bail , et faire condamner le preneur à rendre Théritage au bailleur, et aux dommages et intérêts résultants de ce que rhéritage vaut moins que la rente par les dégradations qu'il y a faites.

43. Il nous reste à observer deux différences entre le preneur et un usufruitier, par rapport à l'obligation d'entretenir l'héritage en bon état.

La première est qu'un usufruitier n'est tenu que des réparations qu'on appelle viagères; il n'est pas tenu de celles qu'on appelle grosses réparations, telles qu'est la réfection d'un gros mur qui , par vétusté , et non par défaut d'entretien , a besoin d'être reconstruit. Voyez Paris, arc. 262 , et Orléans, art. 222.

Au contraire, le preneur, étant propriétaire, est tenu de faire les grosses réparations aussi bien que les viagères. Par exemple, si l'un des gros murs d'une mai-

âon bailla à:reiite devenoit. caduc par vétusté , le pi«neur et ses successeurs seroient obligés de le recoo^ struke.

j^éanmoins si la maison baillée à rente étoit dans sa totalité devenue caduque par vétusté et non par défaut d'entretien, Loyseau^ liv. 5, chap. 8, n. 9, enaeigne que le preneur et ses successeurs ne sont pas en ce cas obligés à la reconstruire ; car, par le bail , le preneur s'oblige à entretenir, à maintenir en bon état; et ces termes ne renferment pas une réédification entière. Le bailleur ne peut dqnc pas exiger cela du preneur, si ce n'est dans le cas auquel il voudroit déguerpir, comme nous le verrons infrà.

44* Une seconde différence est qu'un usufruitier ne peut changer la forme de l'héritage dont il jouit par usufruit; au lieu que le preneur, étant propriétaire, peut changer la forme de l'héritage baillé à rente, pourvu qu'il la convertisse, en une forme aussi utile, et qui assure la rente que le bailleur s'est réservée, autant que s'il était resté dans la forme dans laquelle il étoit lors du bail.

Il y a plus ; le bailleur n'ayant d'intérêt que pour la sûreté de sa rente et l'exécution des obligations que le preneur contracte d'entretenir l'héritage , le preneur ne pourroit pas être empêché de. supprimer une partie des bâtiments baillés à rente , sans rien suppléer à la place, en offrant au bailleur de s'obliger à lui fournir à toujxxurs sa rente sous de bonnes hypothèques : Z/>j5eati ^ liv. 5,ch. 5, n. i4*