CHAPITRE VI, SECTION II

Mais il faut pour cela qu^il déguerpisse tout ce qu'il po$séde de cet héritage, et qu^il n^en retienne rien; car le peu qu'il en retiendroit le feroit demeurer sujet à la rente, parceque cette petite portion resteroit toujours chargée du total de la rente.

1 3 1 . Gela est sans difficulté lorsque par le bail l'héritage a été donné, per aversionem, pour uiie seule rente de tant par chacun an. Il y a plus de difficulté lorsque par le bail la r^nte que le bailleur sVst retenue a été distribuée et repartie sur chaque arpent de Théritage baillé à rente; comme lorsque trente arpents ont été^ par une même baillée, donnés pour une pistole de rente chacun. Il sembleroit qu^en ce cas chaque arpent nVst chargé que d'une pistole, et non des trente pistoles de rente, et qu'en conséquence le possesseur qui pQSséderoit les trente arpents, et qui n'en déguerpiroit qu'une partie, putà^ qui en déguerpiroit vingt arpents et en retiendroit dix, ne devroit plus être tenu que des dix pistoles de rente dont sont chargés les dix arpents par lui retenus , et qu'il devrqjt être déchargé des vingt pistoles de rente dont étoient chargés les vingt arpents par lui déguerpis. Néanmoins , même en ce cas, Loyseau, en son traité du Déguerpissement , liv. 5, ehap. 2, n. ^3, décide .que le possesseur ne doit pas être reçu au déguerpisseraent, s'il ne déguerpit tout ce qu'il possède, n'étant pas ju&te qu'il fasse porter au créancier de la rente foncière la perte survenue dans la partie qu'il lui déguerpit, pendant qu'il profite de l'augmentation qui peut être survenue dans la partie qu'il retient. Quand même il ne seroit arrivé aucune perte ni augmentation sur lesdites terres, le

bail ayant assigna un prix commun à chaque arpent , quoiqu^iU ne soient pas d Vgale bonté , il ne seroit pas juste qu^il fût au pouvoir du possesseur de choisir et de i^etenir les meilleurs arpents , et de déguerpir les moindres.

i32. Doit-on déguerpir ce qui a été, depuis le bail, uni k rhéritage baillé à rente? Il faut encore distinguer trois espèces d'union : lunion purement naturelle, Funion industrielle , et Funion de simple destination. L'union pi^rement naturelle €st celle qui se fait à un héritage sans aucqn fait du possesseur, telle que celle qui se fait par alluvion ^ un héritage voisin d'une rivière, LVnion industrielle est celle des bâtiments que Ion construit sur un héritage, ou des arbres qu'on y plante ou qu'on y sème. I4 union de simple destination est lorsque le propriétaire d'une métairie, qui a acquis des terres contiguës à celles de sa métairie, les unit à celles de sa métairie, en les faisant valoir ou en les affermant conjointement , et comme ne composant désormais qu un même tout avec celles de sa métairie.

Il est évident que les terres qui n ont été unies que de cette dernière manière à la métairie qui lui a été baillée à rente peuvent être par lui retenues , lorsqu'il la déguerpit ; car ces terres n'ayant été unies à cette métairie que par la destination de sa volonté , elles peuvent en être désunies par une destination de volonté contraire ; elles n'y sont pas réellement unies , et elles en sont aussi réellement distinguées qu elles l'étoient avant que le propriétaire de la métairie les eût acquises. Enfin cette union de simple destination

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ne donne pas aux terres que le propriétaire d^une mé* tairie y a unies de cette manière les qualités de cette mét^iiie. Par exemple, si la métairie étoit un propre, les terreis qui y ont été unies de cette manière ne sont pas pour cela un propre , mais de simples acquêts dans sa succession ; et par la même raison cette union ne les rei|d pas sujettes à la rente foncière dont est char^ gée la métairie à laquelle elles ont été unies de cette manière.

Il faut décider le contraire à Fégard de Tunion naturelle, telle que celle d'une alluvion. L accrue qui se fait par alluvion est réellement une partie et un acces« $oire de Théritage auquel elle accroît; elle en prend toutes les qualités , suivant la maxime , Accessorium sequitur naturam rei principalis. Elle est, par conséquent, sujette à la rente à laquelle est sujet Théritage auquel elle est accrue ; et le propriétaire de Théritage , pour se libérer de la rente , doit déguerpir cette accrue avec Fhéritage dont elle fait partie.

Ajoutez que si Théritage eût été diminué, et que la rivière en eût emporté une partie , il eût suffi au preneur de déguerpir ce qui en restoit, et le bailleur en eût supporté la perte. Il doit donc, dans le cas contraire, profiter de Faugmentation , suivant la maxime, Ubi est periculum , ibi est lucrum.

Il faut décider la même chose à Tégard de Funion industrielle. Les bâtiments construits sur Fhéritage baillé à rente , les plantations qui y ont été faites , font réellement partie de cet héritage, et elles en sont un accessoire, suivant la maxime, Mdificium solo cedit. Ils en suivent par conséquent la nature , ne faisant

go TRAITÉ DU CONTRAT DE BAIL A RENTE ,

qu^une seule et même chose avec rhéritage auquel ils sont unis ; ils en ont toutes les qualités ; ils sont sujets à la rente à laquelle Théritage est ^ujet; et le propriétaire qui, pour s'en libérer, déguerpit Théritage ne peut les en détacher.

La question paroît néanmoins d'abord souffrir quelque difficulté. Ces bâtiments ayant été faits aux dépens de celui qui déguerpit, ou de ses. auteurs, est-il juste que le créancier de la rente en profite? Gela n'est-il pas contraire à cette régie d'équité, Neminem œquum est^ cum alterius detrimento locupletari? La réponse est que la régie opposée ne reçoit ici aucune application : car, ou la rente vaut autant ou même plus que l'héritage qu'on déguerpit, avec les bâtiments qu'on y a construits, ou bien elle vaut moins : dans le premier cas, le déguerpissement qui en est fait n^énrichit pas le créancier, puisqu'on suppose que sa rente , qu'il perd par le déguerpissement, valoit autant que Théritage qu on lui déguerpit; dans le second cas, le déguerpissant n'est pas recevable à se plaindre que le créancier s'enrichit .à ses dépens par le déguerpissement qu'il lui fait, puisqu'il ne tenoit qu'à lui de ne le pas faire, et que volenti non fit injuria. D ailleurs il ne doit pas^ être écouté à dire que l'héritage qu'il déguerpit avec les bâtiments vaut plus que la rente; car le déguerpissement qu'il en fait est une preuve du contraire; s'il valoit plus, il ne le déguerpiroit pas.