CHAPITRE II, ARTICLE I. C

un hëritage qui ne lui appartient pas, ne peut y retenir un droit de rente; et Ton peut dire en ce sebs que le bail à rente de Théritage d'autrui n'est pas valable : mais il est valable en un autre sens, savoir, que ce bail oblige le bailleur envers le preneur à la même garantie, en cas dVviction, que celle à laquelle le contrat de vente de la chose d^autrui oblige le vendeur en cas d'ëviction.

Le bail à rente de Théritage d^autrui a encore cet efFet, que, tant que Thëritage n'est pas revendiqué par le véritable propriétaire, et que le preneur n'en est pas évincé, celui qui Ta baillé à rente est réputé en avoir été le propriétaire; et le preneur n^est pas recevable à lui contester quHl le fût, et à lui refuser, sous ce prétexte, la prestation de la rente.

10. Il est évident que le bail à rente par lequel quelqu'un auroit pris à rente son propre héritage , ne peut pas plus être valable que le contrat de vente par lequel quelqu'un auroit acheté sa propre chose. C'est pourquoi si j'ai pris à rente un héritage que j'ignorois m'appartenir, ayant depuis recouvré mes titres, je puis, en justifiant que l'héritage m'appartient, et non au bailleur, faire déclarer nul le bail, et répéter tous les arrérages que j'ai payés et tout ce qu'il m'en[a coûté pour le contrat.

1 1. Si j'étois propriétaire d'un héritage qui vous fut réversible au bout d'un certain temps , le bail que vous m^en feriez avant l'expiration de ce temps seroit valable si de part et d'autre nous avions connoissance de nos droits respectifs. Ce ne seroit point suœrei emptio; mais par cet acte je serois censé ^ fictione brevis ma^

le TRITÉ BU CONTRAT DE BAIL A RENTE,

nus, VOUS avoir fait la restitution anticipée de cet hé'^ ritage qui vous ëtoit réversible; et vous, devenu propriétaire de rhéritage par cette restitution anticipée ^ seriez censé me Favolr incontinent rétrocédé et baillé à la charge de la rente portée par le bail.

ARTICLE II

De la rente.

Il est de l'essence du bail à rente que par le bail le bailleur se retienne dans Phéritage un droit de rente annuelle et perpétuelle si le bail est fait à perpétuité , ou pour le temps que le bail doit durer s^il n'est fait que pour un certain temps. Nous verrons sur cette rente, qui est une des choses qui constituent la substance du contrat de bail à rente, en quoi elle convient avec le prix; qui , dans le contrat de vente , est une des choses qui en constituent la substance, et en quoi elle en diffère. Nous Verrons pareillement en quoi elle diffère des fermes et loyers ; eu quoi elle diffère des autres espé'r ces de charges réelles; en quoi elle convient avec les rentes constituées à prix d^argent, et en quoi elle en diffère , et spécialement en quoi elle en diffère par rapport à la faculté de rachat.

§. L En quoi la rente que le bailleur retient par le bail à rente convient avec le prix qui est de la substance du contrat de vente , et en quoi elle en diffère.

1 2 . De même que dans le contrat de vente le prix doit être certain et déterminé ^ de même , dans le con*

CRAPITRE II, ARTICLE II. It

irat de bail à rente , la rente que le bailleur se retient dans rhëritag[e doit être quelque chose de certain et de déterminé. C est pourquoi , sHl étoit dit par le bail qu'on a baillé à rente un tel héritage sans dire de combien est la rente , ou s'il étoit dit que l'héritage est baillé à rente pour la même rente qu'il a été baillé autrefois , et qu'il ne se trouvât aucun bail à rente qui eût été fait autrefois de cet héritage, il est évident que, dans l'un et dans l'autre de ces cas, le bail seroit nul , et ne produiront ni Taliénation de l'héritage ni aucune obligation des parties.

i3. Les différences sont, i^ en ce que dans le contrat de vente le prix ne peut consister que dans une certaine somme d'argent ; autrement ce ne seroit pas un contrat de vente, mais une autre espèce de contrat, comme nous l'avons vu en notre traité du Contrat de Fiente, n. 3o.

Au contraire , il n'importe que la rente consiste en une somme d argent, ou en une certaine quantité de fruits ou de denrées : par exemple , on peut donner un héritage pour tant de muids de blé de rente , tant de poinçons de vin , tant de livres de beurre , tant de chapons, etc.

On peut aussi faire consister la rente en une quotité de fruits; comme à la charge de donner au bailleur la sixième gerbe de blé qui sera recueillie dans l'héritage , tant de pintes de vin par poinçon de vin qui sera recueilli. Cette espèce de rente s'appelle ckam-^ part; c'est une espèce particulière de rente dont nous ne traitons pas ici.

Une seconde différence est que , dans le contrat de

vente , le prix consiste dans une unique somme d'argent y qui est due en entier dès l'instant du contrat , quand même, par la convention des parties, le paiement en auroit été différé et partagé en plusieurs termes : au contraire, dans le bail à rente , la rente ne naît et n'est due que par parties , à mesure du temps qui s'écoule de la possession du preneur et de ses successeurs.

Enfin , la troisième différence , qui est la principale, est que , dans le contrat de vente , le prix est une dette de la personne , et non de l'héritage qui est vendu : au contraire^ dans le bail à rente , la rente que le bailleur se retient est une charge réelle qui est imposée sur l'héritage baillé à rente, et qui est due principalement par l'héritage, quoique le preneur et ses successeurs soient aussi, à cause de l'héritage qu'ils possèdent, débiteurs personnels des arrérages.

5. II. Différences de la rente foncière et des fermes et loyers.

i4- La rente foncière est quelque chose de très différent des fermes ou loyers; et la différence résulte de celle qu'il y a entre un bail à rente et un bail à loyer ou à ferme. Celui-ci ne fait passer au locataire ou fermier aucun droit dans l'héritage qui lui est don^ né à loyer ou à ferme ; la propriété en demeure ea entier au bailleur ; il ne produit que des obligations personnelles , que les parties contractent réciproquement Tune envers l'autre. Les fermes ou loyers ne sont donc qu'une pure dette personnelle du locataire ou fermier , qui s'est obligé envers le bailleur de les lui payer pour le prix des fruits de chaque année du

CHAPITEE II, ABTICLE IL t3

bail , fruits que le bailleur s^est obligé de laisser recueillir au fermier ou locataire sur Théritage. Au contraire , par le bail à rente , la propriété de Théritage baillé à rente est transférée au preneur, sous la charge de la rente que le bailleur se retient dans cet héritage ; et cette rente est due principalement par Théritage , et par chaque partie de Phéritage sur lequel elle est imposée, quoique le preneur et ses successeurs en soient aussi personnellement débiteurs tant qu'ils posséden| rhéritage,

1 5 . De là naissent d'autres différences. Si Théritage sujet à la rente foncière avoit été, depuis le bail, considérablement diminué par une force majeure; putà^ si la rivière , dont il est voisin , en avoit emporté la moitié ou même une plus grande partie; tant que le preneur ou ses successeurs demeureront en possession de ce qui reste de cet héritage, la rente continuera d'être due en entier : car elle est due en entier par Théritage et par chaque partie de Phéritage; et le preneur ou ses successeurs étant propriétaires de Phéritage, c'est sur eux que doit tomber la perte qui survient dans Phéritage. Au contraire, lorsqu'un héritage donné à ferme ou à loyer est diminué par une force majeure survenue depuis le bail, comme dans Pespéce précédent , ou même si Phéritage , demeurant dans son intégrité, à été considérablement dégradé , comme si par une inondation les terres ont été ensablées , la ferme doit diminuer à proportion de ce que Phéritage donné à ferme est diminué , soit en quantité , soit en qualité; car Phéritage baillé à-ferme n'appartient point au fermier. Le bailleur en est demeuré le propriétaire;

il doit donc être à ses risques, et non à ceux du £sr« mier, à qui Thëritage n appartient pas. Les fermes de chaque année sont le prix des fruits et de la jouissance de chaque année de Thérîtage baillé à ferme , considéré en Tétat qu*il étoit au temps du bail, laquelle jouissance le bailleur s^étoit obligé de faire avoir au fermier : le preneur, ne pouvant avoir toute cette jouis* sance qui lui a été promise , doit avoir une diminution sur sa ferme.

i6. Une autre différence entre la rente foncière et les fermes ou loyers résulte des mêmes principes. Lorsque, par quelque force majeure, le fermier n a pu, pendant une année du bail , recueillir aucuns fruits sur rhéritage qui lui a été doniiié à ferme ^ ou n en a pu recueillir presque aucuns, il est fondé à demander la remise d^ la ferme de cette année , ou une diminution sur cetu^ ferme , comme nous Pavons vu en notre traité du CoritrcU de Louage, part. 3 , chap. i , art. 2 , §. 3. II en est autrement dans le bail à rente. La rente foncière que le bailleur sVst retenue dans Théritage n'est pas le prix des fruits, csst une charge réelle de rhéritage ; c'est pourquoi le preneur ou ses succès* seurs , quoiqu'ils n'aient pu pendant quelques années , par quelque force majeure , percevoir aucuns fruits de rhéritfige baillé à rente , ne laissent pas de devoir en jeniÂer les arrérages de la rente pour ces années, et pour toutes les autre$ pendant lesquelles ils seront posses* ^eurs dé Théritage ou de quelque partie de Fhéritage.

17. Mais si le preneur oii autre possesseur de Thé* ritàge sujet à la rente foncière en a été, en temps de guerre , réellement déjpi>S6édé pendant quelques an*