CHAPITRE I

. De-là, naît la différence entre la rente et les fermes ou loyers : ceux-ci ne sont qu'une dette de la personne du fermier ou locataire; la rente est une charge du fonds, imposée sur le fonds par le hail : c'est pourquoi elle est appelée Tente foncière , quoiqu'elle .Hoit aussi une dette de la personne du preneur, qui naît de l'obligation, qu'il a contractée par le bail , de la payer pendant tout le temps qu'il posséderait l'héritage.

4. Le contrat de bail à rente tient aussi beaucoup du contrat de vente. Le bailleur, par ce contrat, contracte envers le preneur les mentes obligations de garantie , que le vendeur contracte envers l'acheteur par le contrat de vente.

Il en diffère, néanmoins, en ce que, par le contrat de vente, le vendeur s'oblige à transporter à I acheteur tout le droit qu'il a dans la chose vendue ; au lieu que , par le contrat de bail à rente ^ le baillFur se retient un droit de rente sur l'héritage.

W est vrai que, quekiuefois, le vendeur retient aussi quelque droit dans l'héritage qu'il vend , tels que sont des droits de servitude ; mais la rétention de ces droits est quelque chose d'étranger à la nature du contrat de vente , qui peut se faire et se fait le plus souvent sans la rétention d'aucun droit daps la chose vendue; au lieu que la rétention d*un droit de rente est non-seulement de la nature , mais de l'essence du contrat de bail à rente.

Une autre diiTércnce, entre ces deux contrats, se tire des différences qu'il y a entre le prix, qui est de la substance du contrat de vente , et la rente, qui est de la substance du bail à rente. Nous rapporterons ces différences infrâ, chap. a , art. 2.

5. Le contrat de bail à rente diffère encore des contrats de vente et de louage, en ce que ceux-ci sont des contrats consensuels -, qui sont parfaits par le seul consentement des parties, avant qu'ils aient clé exécutés ni de part ni d'autre , aussitôt que les parties sont convenues entre elles , soit du prix , soit du loyer ; au contraire , je pense que le contrat de bail à rente est un contrat réel, qui ne reçoit sa perfection que lorsque le preneur est mis en possession de l'héritage par une tradition , ou réelle, ou au moins nctive. £a effet, suivant la définition que nous avons donnée dé ce contrat, il est de son essence que, d'un coté, le bailleur se retienne uuc rente dont il charge l'héritage , et que , d'un autre côté , le preneur s'oblige de la payer tant qu'il possédera l'héritage. Or, d'un cdiiëj, ce n'est que par la tradition que le bailleur peut se retenir une rente sur l'héritage , et que l'héritage peut en être chargé envers lui; car le bailleur ne cessant, que par la tradition, d'être le propriétaire de l'héritage, l'héritage ne peut être chargé plutôt de la rente envers lui , ne pouvant pas l'être tant qu'il en demeure encore le propriétaire , quum res sua nemini sen't're possit, D'iin autre ùùté y le preneur ne peut contracter Tobligation de payer la rente, que lorâqu'il entre: en possession de l'héritage, par la tradition qui lui

Sali TKAITE DU CONTRAT DE BAIL A nENTK.

D imiiiijliili?r, et s'ubli(;<: <!<' tc lui faire avoir U litre tjo propri^- ■• liiii'i', suua la ri>serv(.' qu'il fait d'un droit de ri^ite aiiiiu«lla - (l'uni' certaine somme d argent, nu d'une certaine ciidititil^ de

• fruits iiu'il retieut sur ledit hi-rilage, et rpie l'autre partie

• i'<iiilii;e réciproijuement envers elle «le lui payer, tuut i^u'elle ■■ iiiiïsi'dcra ledit hériln^e. ■

Celle des partie», qui Lmille l'hi^nCDge A l'autrt h la cliargc dp la rente, s'appelle le batllfur. L'autre partie, (jui prend l'hi^rilagc A la chaigi' de celle rente , s'appelle le preneur.

t. Cl- ruutrat ressemble en bien des rboses aux contralu d« \FnIc t't de louaffe. En efFet, trois ctioaea constituent l'cMcncc du l'Diitrat de vente : une chose qui est vendue , un prii mie riii'!ii'l<Hir s'oblige de payer au vendeur, et le cou senti: ment OC* parties snr la choie et le prix. Trois choiies nu»*i constituent le l'unlrnt de loticige : une chose qui est louée, uii loyer que le cond'u-leur s'oblige de payer au fucateur, elle consentement des parties sur la chose. Rt «ur le loyer. De ra^inC truii chusea cuufituent l'essence du contrat de liail a rente : us béritaire ijnl ut bailli- n rente; une rente que le bailleur se relient surrhénla|^, L'ur s'ullll^c du lui piiyiT liiul iju'il le piissi'drra ;

■nlin I

des

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.,e le bailleur se rtlient.

Le contrat de liai! ;i renie est du di'iiil des g-e les cuntiats de iciite et de louage. Il est, c.nnu matique, c'esl-à-dirc qu'il produit des obligutimis rcspei-lin-s, que eliacune des parties cunlr»cte l'une t-uveis Tauire : enfin il est , (-oiunie eux , de la élusse des eutitriit.-. coniiuululirs.

3. Il ressemble particulièrement au liaîl ;i lerine el à Inrcr, en ce que la renfc annuelle , que le preneur s'oblige di- paver par eu contrat, ressemble à la ferme ou au loyer, que le fermier .m 1..cataire s'oblige de paver par le bail à ferme un à liiyer, et que le bnillcui' il, pour se faire paver de sa rente par le preneur, les mêmes droits à peu près que ceu^ qu'a le bailleur , dans le bail à loier ou à ferme , pour se faire pai er de ses loyers ou de ses

Ear fe bail à rente, et celle due pur la ferme ou loyer; el entre le ail à rriile , el le bail à ferme ou loyer. Le bail à rente transfère au preneur tout le droit qu'avnit le bailleur dai:s l'bérilage baillé à rente, sous la réserie seulein.i.l du droit de rente qne le bailleur s'ï relient, et d.ml ileliuiRc lluritage.Au ronlri.iie, par le bail a lover ou à ferme, le locataire ou le fermier n-uequierl aucun droit dans l'Iiérilage. L13 dr.nt , qu'ils acqiiiireni, ne eonsiste que dans une créance persunnelle , tpii naît de l'obligation que contracte le bailleur de les en laisser jouir.