CHAPITRE Ili 52g

li« tëserve «t rtetienne, dans la chose qu'il donne à rente, un droit de rente , qui soit un droit réel, c'est-à-dire , un droit dans la chose dont elle demeure chargée ^ en quelques mains que la propriété de la chose passe: or, il uy a que les immeubles qui soient susceptibles de ces chargea réelfes; notre jurisprudence ne permet pas que les meubles en soient susceptibles. De là cette maxime du droit français, que les meubles n'ont point de suite par hypothèque; ce qui a été établi pour ne pjs troubler le conimerce des meubles. Il y a même raison de le décider pour toutes les autres espèces de charges réelles.

Suivant ce principe, si je vous ai fait un bail pour tant de rente, d'un moulin assis sur bateaifi[ , qui , suivant VarticU 35a dt notre Coutume d'Orléans , est une chose mobilière, laquelle rente vous vous sojez obligé de me pajer, tant que vous serez possesseur du moulin; ce contrat est un contrat d'une espèce particulière, qui a bien quelque rapport avec le contrat de bail à rente, mais qui n'g^t pas le véritable contrat de bail a rente. Il me donne bien \ pendant que le moulin appartiendra au preneur ou à ses héritiers, ou autres successeurs universels, les mêmes droits, actions et prérogatives, pour me faire servir de ma rente, qu'à un seigneur de rente foncière. Mais , si le moulin passe à un successeur à titre singulier, le droit de rente, créé par ce bail, n'étant point, comme le sont les rentes foncières, qui sont créées par bail d'héritage , une vraie charge réelle, je ne pourrai prétendre ma rente contre le successeur a titre singulier, s'il n*en a pas ^té chai'gé par son acquisition; ce sera le preneur qui, faute de l'en avoir chargé, sera tenu de la continuer.

8. De même que les immeubles des mineurs, des interdits, de TEglise et des communautés, ne peuvent être vendus que pour une juste cause, par le décret du juge , et en observant certaines formalités, ils ne peuvent pareillement être bailles à rente, que pour une juste cause, en vertu du décret du juge , et en observaqt les mêmes formalités que dans le contrat de vente. Ce que nous avons dit , à cet égard , dans notre Traité du Contrat de Vente, /i. i4, peut s'appliquer au bail à rente.

{ II. Si on peut bailler à rente Iliéritage d''autrui, ou celui qui appartient

au |)reneur.

9. II est évident qu'un bailleur , en donnant h rente un héri-^ tage qui ne lui appartient pas, ne peut j retenir un droit de rente; et l'on peut dire, en ce sens, que le bail à rente de l'héritage d'autrui n'est pas valable : mais il est valable en un autre sens^ savoir: que ce bail oblige le bailleur, envers le preneur, à Ift même* garantie y en cas d'éviction, que celle a laquelle le con'-

TOMC u. 34

330 THAITK DL CUNTItlT Uii BAII. A HENTK.

trot lie vente de la cliose d'autrui oblige le vcndcup en ra» d>-

Li; liail i rente de l'hérilagc d'autrui a «ncore pet cWr*, 'jur, tant que l'héritage n'est pas revendiqué par le véritable nroprit— taire, et que le prcneurn'en est pas évincé, celui, qui Ta itaill^ jk renie, est réputé en aroirété le propriétaire; «t le preurur nV^t pas reotfvable h lui contester qu'il le fiU , et h lui réfuter , tous c« pri'tcxte , la prc^stalion de la rente.

1 0. 11 est évident que le ba il i rente , pur Icqno) qurlifu'un aurait pris à rente son propre liéritage, n« pL-ut pa» plus Cire valable (jue le contrat de vente pur lequel quelqu un aumit aehtti: M propre choaet Cett pourquoi , si j^i itri* à rente on héritagv , que j'ignorais m'appurlenir; ayiutt depuu racutirré mes titrcw , i« nujs, vn justifiant que l'Iiérïtagc m'appartient, et non nu bail— j leur , faire déclarer nul le bail , tt répéter ton* les arrérages que I j'ai payés , et tout ce qu'il m'en a eoiiL* pour le contrat, ' 11. Si j'étais pronriétairc d'ua béritaj^, qui von? fut révi^siU** nu bout d'un certain temps, le bail, que vuum m'en feriei «rnDt texpiration de ce temps, serait valable, ai départ ut d'autre nous avions conoaiixnnce de nos droits respectifs Ca ne aérait immbI sua-, reitmptioi mais, par cet acte, je aewi» tvaa^,firtiana hrrvi» ma/iûs , vous avoir fnit la restitution anticipée de ctA liérita^ , qui vous était réversible; et vous, devenu propriétaire de l'hMtage . par cette restitutiun antiuipéc . seriez censé me l'avoir incontinent rétrocédé , et baillé k la charge de la rente portée par le bail.

AKTICLE II.

De ta rente.

11 est de resseorc du bail h rente , que , par le liail , le liaillonr se retienne , dans l'béritagc , un droit de renie annuelle et pcr-

Eétuelle,si le bail est fait ji perpétuité; ou pour le temps qii« le ail doit durer, s'il n'est fait que pour un certain temps. Nous verrons sur cette rente, qui est une des choses qui constituent la substance du contrat de Sail à rente , en quoi elle convient avtc le prii, qui, dans le contrat de vente, est une des choses qui en constituent la substance , et en quoi elle en diffère. Nous verrons pareillement , en quoi elle diifcrc des fcrihcs et loyers ; en qiuoi elle diffère des autres espèces de chapes réelles; eti (poi elle convient avec les rentes constituées à prix d'argent , et «n quai elle en diffère, et, spéciaiement, en quoi 4^le en diffère par rapport k la faculté de rachat.

CHAPITAB II. 53l

§ I. En quoi la rente, que le bailleur retient par le bail i rente, conTient avec le piÎK , qui est de la substance du contrat de Tente { et en quoi elle en diffère.

12. De même ^e, dans le contrat de vente , le prix doit être certain et déterminé; de méme^ dans le contrat de bail à rente,

de combien est la rente; ou s'il était dit, que l'héritage est baillé à rente y pour la même rente qu'il a été b^llé autrek>i8, et qu'il ne se trouvât aucun bail à rente qui eût éle fait autrefois dé cet héritage y il est évident que, dans Vun et dans l'autre de ces câii', le bail serait nul, et ne produirait ni l'aliénation de l'héritaffe', ni aucune obligation des parties. "'^'

i3. Les différences sont, i* en ce que , dans le contrat de v^té, le prix ne peut consister que dans une certaine somme d'argent; autrement, ce ne serait pas un contrat de Tente, mais une àiitré espèce de contrat , comme nous l'avons vu en notre Tîiià9''du Contrat de Vente, n. 3l>. ' *" ''

Au contraire , il n* importe que la rente consiste en une somme d*argent, ou en une certaine quantité de fruits ou de denrées.: par exemple, on peut donner un héritage pour tant de VnrUfds de blé de rente , tant de poinçons de vin, tant de livres de beurre , tant de chapons, etc.

. On peut aussi faire consister la rente en une quotité de fniitSF; comme a la charge de donner an bailleur la sixième gerbe dé'J^tb qui sera recueillie dans Théritage ,*tant de pintes de vin par po^tniçonde vin qui sera recueilli. Cette espèce on rente s'appelle ehané' part : c'est une espèce particulière de rente , dont nous ne traitons pas ici.

Une seconde différence est, que, dans le contrat de veiite. 1^ prix consiste dans une unique somme d'argent, qui' est due eh entier, dès l'instant du contrat, quand même, par la çonvehtldh des parties, le paiement en aurait été différé, et partagé <^ plusieurs termes. Au contraire , dans le bail à rente , la rente né ifaH et n'est due que par parties , à mesure du temps qui s'écoulè.'de la possession du preneur et de ses successeurs.

Enfin , la troisième différence , qui est la principale j est que , dans le contrat de vente , le prix est une dette de la personne*, et non de l'héritage qui est vendu. Au contraire, dans le bail à

aoient ausai, à caaae de l'héritage qu'ils possèdent,' débiteurs personnels des arrérages.

j53a TBAITK DU rOKTII*T DB BAIL A ROTK.

■imI ^11. IJlffeVi-nrr" (!.■ 1» rmlr rinCKH- ittki firmes et lojrrr

i4. La renie ronrièiv est (|iiL'l(jue cliose dp Irès-dilT'iirent des fermes ou loyers; el lu diiTÉrcpce résulte decellr iiu'il ts etitn un bail à rente et un bail à loyer ou k r*rn)c. Cdul-rj nr fait paKStr, BU locataire ou fermier, hdcwd driMt ilana r(i^rilHg«ijii) lui ciîLdonii^ â loyer oa à ferme : la propri^ti'' en de nieure rn entier sa^iiilleur : il ne produit (|u(^ d«*4iblifrntran» I>or«n<iiiclles , mie les parties cantracU-at r('(;ipro(|uemnni l'uni- nnv/tr» riiuiif. tin furmcs ou loyers oC4ont donc nii'ime pure délie pcrKonnetle da Jorntaire ou fermier ,^ui a'eat aDltgé,t-uver« le tiiiilleur, d« lea lui payer pour le prix des fntiu de chaifue smi^e du bail, fruits (|uc le bailleur s'est obligé de bisser rci-ueîlh'r au fermier ou locataire sur l'héritage. Au contraire, par le bail à rente, la propriété de l'bérilage baillé ù renie e«t transférée au preneur , sou* la charge de la lenle que le bailleur se rclieat dam cet hérilaf»; et cette rente est due principalement par l'hérit«^e , et par eh«que partie de l'héritage, sur lequel etle rst înpMt'e, «{tiaiqufl Mvj^ preneur et ses successeurs en soient ausrf prrKonmIlement d^UMÉI leurs, tant qu'ils possèdent l'héritage. ■ 111

i5. De là, naissent d'autres difTérenres. Si l'IiériMge, «uieH^V U rente funcière, avait été, depuis le baîl, cnnudéntmernent <K— minuc par une force majeure; ptUà, si la rivière, dont il est

partie; tant que le preneur ou sei suiTesseiirs di.'riic-uriTi>iit en poscession de ce qui reste de cet héritage, la rente continuera .d'être due en entier : car elle «st due en entrer par l'héritage et par chaque partie de l'héritage ; et le preneur ou ses sucees~ Rcurs, étant propriétaire» de l'héritage» c'est sur eui que doit tomber la perte qui survient dans l'héritage. Au contraire , lors-

S[u'uD héritage donné Ji ferme ou A loyer, est diminué par une orce majeure survenue depuis le bail, comme dans l'espèce précédente, ou, même, si l'héritage, demeurant dans son intégrité, a été considérablement dégradé , comme si , par une inon/lation , les terres ont été ensablées , la ferme doit diminuer à proportion de ce que l'héritage donné à ferme est diminué , soit en quantité, ■oit en qualité; car l'héritage, baillé à ferme, n'appartient point AU fermier.' Le bailleur en est demeuré le propriétaire; il doit doiic être à ses risques, et son à ceux du fermier, â qui l'héritage n'appartient pas. Les fermes de chaque année sont le prix des fcuits et de U jouissance de chaque année de fbéritage baillé i ferme, considéré en l'état qu'il était au temps du bail , laquelle jouissance le bailleur s'était obligé de faire avoir aji fermier : le preneur, ne pouvant avoir toute cette jouissance qni lui *^lé promise , doit avoir une diminution sur sa fermck

cHAPiTBB n« 533

i5. Une autre différence, entre la reftte foncière et tes fermes ou loyers , résulte des mêmes principes. Lorsque , par quelqui» force majeure , le fermier n*a pu , pendant une année du bail ^ recueillie aucuns fruits sur Tbéritage qui lui a été donué à ferme y ou n*en a nu recueillir presque aucuns , il est fondé à demander la remise ue la ferme de cette année, ou une diminution sur cetts ferme, comme nous Tavons vu en notre Traité du Contrat de Louaf^e 9 part, 3 , cliap» i , art. a , § 3. Il en est autrement dans le bail à rente. La rente foncière ^ que le bailleur s'est retenue dans rbcritage, n'est pas le prix des fruits; c'est une cbargo réell<^ de l'béritage : cest puurqjuoi, le preneur ou %e$ succès* seurs, quoiqu'ils n'aient pu, pendant quelques années, par quel-* que force majeure , percevoir aucuns fruits de rbéritage baillé à rente, ne laissent pas de devoir en entier les arrérages de la rente pour ces années, et. pour toutes les autres y pendant le»-

Suelles ils seront possesseurs de l'béritage , ou de quelque partie e l'béritage.

17. Mais, si le preneur, ou autre possesseur de l'béritage SBJet à la reiit<^ foncière, en a été, en temps de guerre, réellement dépossédé pendant quelques années, il ne devra pas les arrérages desdites années , n'étant obligé de payer la rente , que tant qu'il sera possesseur; Lojrseau;^^ Traitç du DéguerpissemerU 9 Iw* 4 4 chap* 17.

J m. PiiTereace de Ja rente, foncière «t des autres espèces de obai^es

réelles.

18. La rente foncière est une cbarge réelle de Tbéritage baillé à rente , qui est trc»-différente des autres cbarges réelles des bé* rîtages; putà, des servitudes, soit réelles, soit personnelles. Celui, qui a un droit de servitude sur un héritage , tel qu*un droit de passage ou de pâturage, jouit par lui-même de son droit sur l'béritage. qui en est cbargé , sans que le possesseur de cet héritage soit obligé à rien qu'à le souffrir; 1. i5, § 1 , ff. rfs servitut. Au lieu que celui, qui a un droit de rente foncière surun béritage, ne peut jouir de sou droit que par le fait et par les main.s du possesseur de l'béritage sujet à la rente , <[ui aoit lai en payer les arrérages. C'est pour cela que le preneur s'oblige, par le contrat de bail a rente , à la. prestation des arrérages de U rente, pendant le temps qu'il possédera l'héritage, et que ceus^ qui succèdent à cet héritage, quotqu'à titre singulier, avec I4 cnarge, ou même seulement avec la connaissance de la rente^ contractent la même obligation : cette obligation les rend àéhw teiirs personnels des arrérages de la rente , à mesure qu'ils na^^ sent y pendant le temps de leur possession.

49. La rente foncière est aussi une cbarge réelle trè»4lî€S&renle

Î3.i TBAtTÉ DC COTTtAT DE EÀIL A UST%.

M(^C ^ nate —Biiilnée à prit (l'«t^«nt, ou par d*B »« Icn. C«U« kfiwt&^HB u'at ifu'ime oblintion »cr«Huirr Ae Ilénta^e, panr aauirer d'aoUni mictix Tohlig^ation penonncDc ée uelui qai • conjUtuè la rente , on qui ni a étt cbarp^ ^ar tntamcnt. Au rnalrairc, la ckar^ d'Koe rente foncière, rfnat est RbarK^ rbéritagt? bdiiUr & mt«, ai me oblif^lioa jirinetpqle de l'héritais ; c'eit l'Ia^ril*^ ^i en Fit le priocipal ■IcLilnr, phitAC (fue la Dtnaane da nreneor, ijni a'«it teira de U rmte, titfavtant ipi il pi»uèd« l'hérilage, et nire ^ue celle efcar^ de Hi^ riiags Mt de telle nature, qae i'béritag« ne peut s'en «nittt^, 4|ue par le IJiit et le mmùtère de «oa piwwwcw/, qw ca don f^Jtf 1m arrénga* pour l'b^lage.

>e. Ls rente foneière ccrtivieiïl «Tec les rentef ettastitaé*» 1 prix d'argent , en ce i]ue , comioe ccllcvci , elle produit des arr^ ragei anouelt, qui $e diilirat «n anianl de partie* qu'il j- a dé jourit dans l'année, c'est-à-dire en trots cent soixantc-ciuq partîtes. ' Lorsque l'année eat biueitile, le jour înlcrcalaire n'c^ poiat compté.

Le poMcsscur de l'hérilage «n)rt i la renie Tonci^re , de même que le débiteur d'une renie consllhiéi!, di-vieni chaque jour débiteur de la trois cent soixanle-citiquiènie partie de la rente. Par eiemple, si la rente est de 305 liv. par chacun an, il devient, chaque jour, débiteur de vingt toun : mais ces dettes ne peuvent £tre exigées ni offertes que lorsque l'année entière étant révolue , elle» uni composé la somme entière qui rst due par chacun ati; k moins qu'il n'j eût clause, par le contrai , que la ren\e serait pajable tous les six mois, ou tous les trois mois ; auquel cas , il tuffirait que, par la révolution des six mois on des trois mois, la msitié ou le quart de la rente fût dû.

C'est ce qu'on a coutume de dire, que les rent<>s se comptent de jour à jour, que les arréra|rcs naissent et sont dus chaque jour. Ce principe est commun À toutes les rentes, au:i foncières comme à celles constituées i prix d'argen't, et à toutes les nutres.

31. Mais, d'ailleurs, la rente foncière est très-diScrentc des rentes constituées à prix d'ai^ent. La pi-emièrc et la principale différence est, que la rente foncière est, comme nou< l'avons déjà dit, principalement due par l'héritage qui en est chargt'; au lieu que les rentes constituées , quand même elles seraient spé'ciaUment assignées sur quelque héritage , sont , et pour le capital et pour les arrérages, «no dette personnelle de ceii* ([iii les ont constituées) et de leurs héritiers, dont ils ne penveot se dv-

CUAPITHK II. 535

charger en abandonnant et en cessant de posséder Théritage y sur leoi&el elles sont assignées.

De là f naît encore cette différence , qae la dette de la rente foncière ne passe pas aux héritiers du preneur en leur qualité d'héritiers ) mais seulement à celui qui succède à l'héritage chargé de cette rente; sauf les arrérages qui ont c«uru jusqirà la mort du défunt , lesquels étant une dette de la personne du défunt y sont y de même que toutes les autres dettes mobilières , dues par les héritiers du défunt. Au contraire ^ les rentes constituées k prit d'argent y quoiqu'assignées sur un héritage | étant des dettes de la personne qui les a constituées , sont y et pour le oapitai et pour les arrérages, dues par tous les héritiers du dél^nt, à raison de la part pour laquelle chacun d'eux est héritiei*, et non pas seulement par celui qui succède à l'héritage sur lequel tSkeê sont assignées.

22. Une autre difiPérence est, que le contrat de constitution à prix d'argent , quoique permis, et différent du prêt à intérêt , qui est rejeté dans les £tats catholiques, ajant néanmoins quelque analogie avec le contrat de prêt , comme nous l'avons observé en notre Traité du Contrai de Constitution ^ it. 5 , l'Ordonnance de Louis XI a regardé, comme défavorables, les arrérages des rentes constituées à prix d'argent , et les a assujettis à la prescription de cinq ans; voyei notre Traité du Contrat de Constitution, chapitre b, art, a ,. ra. s.

Au contraire , les arrérages de rentes foncières n'ajrant rien de défavorable , ne sont pas sujets à cette prescription.

Une troisième différence, c'est que les arrérages des rentes constituées , étant réputés ad instar usurarum , le débiteur, quoique mis en demeure de les payer par une interpellation judiciaire, ne doit point d'intérêt de ces arrérages, comme nous l'avons vu en notre Traité du Contrai de Constitution. Au contraire, les arrérages de rente foncière sont, de même que les fermes et les loyers, une dette principale, dont les intérêts sont dus du jour de la demeure.

§ V. DifTérence des rentes foncières et des rentes constituées k prizd^argent,

à regard de la faculté de rachat.

23. C'est encore une des principales différences entre les rentes foncières et les rentes constituées à prix d'argent, que celles-ci sont, par la nature du contrat de constitution, rachetables à perpétuité, toutes les fois que le débiteur voudra s'en libérer, en i^endant le prix pour lequel elles ont été constituées.

La raison est , que le contrat de constitution de rente à prix d'argent, de la légitimité duquel on avait d'abord eu quelque doute , n'a été permis , dans le commerce , qu'à cette condition ,

53G TRAITÉ Dr COSTBXT DE BAIL A MENTE, comme nous l'avoDs ru eu niitrr. Traili du Contrat dt CoAttin

Au contraire , lu rente uri-^e [tar un bail d'héritngi! n'est poltM pur sa nature, TucbutaLU : le boilieur s'éUnt riiftxvt le droîl d cette rente dau«»on hérilUKif , lu» de ralténatiuti (ju'il en ■ faîli, et n'uvnnt consenti de l'aliéner iju'ii cette charge, il ne ftentpÉlH £lre obligé, liiulgK' lui. àsouJiir le raciiat de c«lte rente, «ui^ vont le priiicî]ie ^énénil, qu« personne ne peut (tr« <ibllgé AJ veiidrctu» bieii : iVonio rei juat vendcre r-ogîiur.

a]. Ou a ni^aniuuiiiji, puurcuusc d'uliliti'' pHblri|up, dunm tciiili.' A cf prjfici|)c , K I>gar<l des rente» l'uncicrc», dunt les i «uns de villo Mint charge*.

l.a (iremicro lui i)ui y » donné altcintr, est l'Ordonnanct Charles VII , de i44i t nu>ir lc« renias duM sur les muinnn» de 1 villu et dt!> fuiibourgM de Pucts. Klle urdannv, arllt-le %i tiiiitcs rcnlc.i cunsli tuées par ucuM.iemeiil, aprèi le premûn «l'Aciit , ou tiprès autrea rentes , iterviil rachelulile« au prix dit , c'td-ii-dire, uu donier duiite.

l.f mutirde celle lui tut, nuiiant cpt'il parait par te iir^aml.ul* qu'un gratid nuluUro de proprirlnirc« Je maisons, i]ui éXai cliargécs d<j ]>luitici<rii rente» i|ui ta «lisorboient le revenu , luli<»aicnt tomlicr en mine.

Henri U ,i clijndu ce prtvilt'ge , et l'a «ceordé Â tontes 1m vilhl du royaume. Aprèsuvutr, par lun édil du rnuïs de mai ihS'i,art. «, permis, nundfiiit le.temps de troisans, le rachat , sur le pi«4i du dcaio' Vingt , de toutes rentes foncières et de tuulcs renies seîgncnrialrs, créées sur les maisons de toutes les villes du ruvauitiu «I fau!(0urg&d'ieellest par une déclu ration du dernier JéirierMiivanl, il permet à perpétuité le rachat des dites renies poiirJepWx purlé dans son édil.

a5. Il paraîtgucccsloîsn'oiitpas été entièrement oLscwêcs; car la Coutuinc rcturmée de Paris, art. la , permet bienle rachat des rentes créées par le bail des maisons de la ville et des laubourgs dcPuris; mais elle ne le perniet pas de toutes indistinctement; car elle ajoute : Siellet ne sont les premières après le cens el fonds de terre.

Notre Coulumc d'Orléans, eu l'article 270, a la même dispo-

Ces dispositions des Coutnmcs de Paris cl d'Orléans avont été fiirnires sur la jurisprudence ijui mail lieu lurs de la rcforniution de ces Coutumes, lunuelle at ait appurlé cette modification et cej)tion II l'cdit de Henri II , en fat cor des rentes créées les p niières après le cens, il v a lieu de penser <{iie, dans les Coul ijui ne se sont pas cïpiiquées sur le rachat des rentes fu rcs duiit les luiiisuns de \illc sont chargées, il n'^ a (|ue c i]ui ne sont pas les premières après Le cens, qui soient r; tables.

et ex-