TRAITÉ DU CO:4TRAT OK BAIL A «KMB. ^H

sitiun : ell« dit que le b^n^cc du répit u'a ]ias litiu pour l« dMIe d'arn'rages de rentes foncièrva-

4». A l'égard de l'autre ul)j,et de l'action, (pii eit de rentrer dans l'héritage, à défaut de puieincnt de la rento, k liaiUcur bV esl reçu, que lorsqu'il lui est dû plusieurs tenues: mené, ra o: cas, te juge, avant de statuer déCuitivemeut , a coutume d'ordonner que le preneur sera tenu de payer i dans un certain tempa &xé Ear Ta sentence , faute de quoi il sera permis au bailleur de r«n- -er. 11 y a plus ; même après que le bailleur a obtenu Muleiu^c , qui lui permet de rentrer) et qui condamne le preneur, (aale de paiement , à quitter t'béritage , le preneur peut encore, lur 1'*^ pel , en payant tous les arrérag-es qu'il doit , et en offrant de pkytx lous les dépens, se faire renvoyer de la demande du h«in«ut,e( demeurer dans rbéritage. Je pense mémo quC) quniqu il nit M condamné par arrêt, à quitter i'héritagt, faute de paîfmeiu , n'étant pas, en ce eus, condnminé purement et Kimpkment , ma» faute de paiement , avant que l'arrêt soit cïéeulé , et que le liailleur suit rentré da.ns l'bérituge, il peut encore , en psymit (ani ce qu'il doit, ou en eunnienanl sur 1c refus du bailleur, ne coascrvei' en la possession deVbéntage. Mais, Bprè* que l'arrêt a été exécuté, et que le bailleur est rentré en ponseuion de rb^rilttn.

il ne serait plus h temps d'offrir Ui paiement des arrér^n

4t. Le jogement, {pii permet au bailleur de rentrer aaai l'béritage, ordonne qu'il sera préalablement visité et eotimé. S'il t'y trouvait des amélioratiODC ,1e bailleur, qui rentre dans l'héritage, Mrait, suivant la règle d'équité, qui ne permet pas de s'enrithir aux dépens d'aatniL, tenu de faire raison au preneur du prix «u~ miel auraient été estimées le» amélioralioRSj et la eu m pensa ti on doit s'en faire , jusqu'à due eancurrence, avec les arrérages de loi rente courus et dus par le preneur, juBqo'au jour qu'il a quitté In jiDssession de l'héritage; le surplus desdits arrérages peut Mxe exigé par le bailleur, quoiqu'il soit rentré dans l'héritage.

j U, De l'obligation d'eatretenir l'Uritage en bon état.

J3.. Le preneur contracte encore, par le bail à rente ^'obligation d'entretenir en bon état l'héritage baillé à rente. Cette obligation a coutume d'être exprimée par les baux. Mais , quand même elle n'j serait pas exprimée, elle j serait sous-entetulttc, parce qu'elle est de la nature du bail à rente.

Il n'r a que celui, qui a la propriété parfaite d'une cbose , qui ^ît le droit d'en mésuscr :or, le preneur ne l'a pas, puisqu'il n'est propriétaire de l'héritofc qu'à la charge de la rente qvte le bailleur s'y est retenue : il doit donc, pour la sûreté de cette rente, entretenir l'héritage en bon état, afin qu'il puisse produire de quoi \m payer.

CHAPITBE III. 543

Cette obligation consiste à (aire aux bdtimens toutes les ri^parations nécesMires; jt ne point laisser en friche et san« culture, les terres qui, Bu temps du bail, étaient cultivées; à provi^ner les vignes; à le» renouveler, lorsqu'elles deviennent trop vieilles; tk plaoterdes arbresi la pince de ceux qui meurent, etc.

De cette obligation, naît une action «lu'a le bailleur contre le preneur, faute par lui de remplir cette obligation, pour faira ordonner la résolution du bail, et faire condamner le preneur A rendre l'héritacc au bailleur, et aux dommages et intérêts résultans de ce que l'héritage vaut moioi que la rente^ par les d^»dationg qu'il y a faites.

43. Il nous reste A observer deux différences entre le preneur et un usufruitier, par rapport à l'^^ligatioa d'entretenir l'héritage en bon état.

La première , «st qu'un utufruitier n'est tenu que des réparations qu'on ippellc tiiagires. Il n'est pas tenu de celles qu'on appelle gmsiei riparnfions , telle qu'est la réfection d'un gros mur qui, par vétusté, et non par défa&t d'entretien, a besoin d'être reconstruit. Voyez Paris, art. a6a; et Oriiaiu, art. as».

■ Au contraire , le preneur étant propriétaire , est tenu de faire les grosses réparations aussi bien que les viagères. Par exemple, si l'un des groj mur^ d'une maison Dai liée à reutc devenait caduc par vétusté , le preneur et ses successeurs seraient obligés de le reconstruire.

Néanmoins , si la nfiison , baillée h rentey était , dans sa totalité, devenue caduque par vétusté, et non par défaut d'entretien, Zo^>ieau, liv. 5, ciuip. %,Ji. 9, enseigne que le preneur el ses successeurs ne sont pas, en ce cas, obligés à la reconstruire; car, par le bail , le preneur s'oblige à eatrelenir, à mainlenir en bon état; et ces termes ne renferment pas une réédification entière. Le bitilleur ne peut donc pas exiger cela du preneur , si ee n'est dans le eus auquel il voudrait déguerpir, comme noua le verrons infrà,

44- Une seconde différence est, qu'un usufruitier ne peut cbatiger la forme de l'héritage dont il jouit par usufruit; au lieu qae le preneur étant propriétaire, peut changer la forme de l'héritage baillé A rente, pourvu qu'itla convertisse en une forme aunl utile , et qui assure la rente que le bailleur s'est réservée , autant (jue s'il était resté dans la forme dans laquelle il était lors dubaiK

Il j a plus : le bailleur n'ajant d'intérH irue pour la sflrrté At sa rente , et l'exécution des obligations qne le preneur contracté d'entretenir l'héritage , le preneur ne pourrait pas é^ empdché de supprimer une partie des bdtimens baillés A rente , sans rien suppléer A la place , en o&ant au bailleur de s'obliger A lui four' nir, A toujours, sa rente sous de bonnes hypothèques; Loyseau, •eoyn eh- 5, n. i4.

544 TBAITB DU r.OBTnAT DE «AJI. A RENTE.

S 111. D« l\>bligiition àt rvndrr , * U fin Aa b<A1 , rhAHliBB «■ bm <ul , lorHluklelwU n Bit !>■* {«iL • pop^îté. ■

45. Loraijuc le bail i rente n'f»t pns (ait à prrp^tuîlé, nuit naur un l»iig tempï , le prrncnr ou stt savctueun uint vbli^s de rendre, lurs de lV>|iirBlînn du iemps du buil, l'h^rilj^p eit bun état. Cette oMigoiioiiT ^ Vr-gard de* liiitimens , fun«i*le à Iva rpndrt en bon étst do toutes ré|t«rBlioas. S'ils ne l'v trouvent pas, le preneur d«it Ctr« erfmiamné k les faire Caire dnn» un nrUÎn temp», qui lui sera fiJii par le juge ; sinuo, permis nu bailleur At les faire raire au( dépens du preneur. 11 duil auMi «tre condamnA , sux dummagca et inti-ritx dit liuilleur, » , tante d'avoir Tait les ré» | puratiun« , bu temps de l'expiration du bail , le bailleur avait Htm privé de la juuiisHiic» de lu mâimn ou d'une portta vonvidéralil»! de la maison. I

Pareillemettt, st les terre» , toTTipif l'héritage doit étrt r«nda|l te trouvent dr^radéei , le prcnrar cl net sncceueurt doivent ttoÊ eondamnt'S aux duiiuiiage» et intérêts. ^

J IV. Dh oblifiulinni du pimriir qui naitiriit At )i banD« fol. a» Jf* cluuti't iln bail. .

46. De même <pie , dans le contrat de vente , la bonne foi oblïnj Tacbeleur à n'user^'aucun mcnsdn^ ni 4'aueune rétieenee »f—' feilée, pour enpaper le vendeur h vendre, ou n vendre muin« cl.eri de même, di.ns le ontnil de b.ill à renie, I.1 bon„v Tuf oblige le preneur à n'user d'aucun meatongc , ni d'aueime rëtî—

' ccocc, pour porter le bailleur à bailler son héritage à rente, ou à-t-n faire meilleur marcbé. Ce que nout avons dit, à cet égard, en notre Tnu'li du Contrat de Fente , part. 3 , itet. 1 , art. 1 , peut a'appliquer au contrat de bail à rente.

Le buil à rente étant un contrat commutatif, où chacane des parties entend recevoir autant qu'elle donne , la bonne foi oblige le preneur de se charger, fiur le bail, d'une renie qui ne soit paa an-deasoiu de la juste valeur de la propriété de l'béritage qui lui eat transférée par le bail.

, Il j aurait lieu à la restitution , de même que dans le contrat de yeate , si la lésion était énorme ; c'est-a-drre , si la rente y (|ue le preneur s'est obligé de payer, et ce qu'il donne pour deniers d'entrée, étaient au-dessous de la moitié du juste prix.

47. Enfin , il y D des cngagemens du preneur, qui naissent dei clauses particulières qui sont apposées au bail à rente : nous «■ traiterons eu parlant de ees différente! clauses.

CflAPITBB IV. 545