CHAPITRE IV

Des différentes clauses qui sont apposées quelquefois dans les contrats de bail à rente, et des obligatiotis qui en naissent.

48. Le bail à. rente esà susceptible de^Ja plupart des clauses qui se trouvent dans les contrats* de vente ^ telles que celles qui concernent la contenance, ou les qualités de l'béritage qui Niié l'objet du contrat, ou de quelque partie de cet héritage : elles

{produisent les mêmes obligations et les mêmes actions que dans e contrat de vente. Par exemple , si la contenance de l^ëritan baillé à rente, ne se trouve pas telle qu'elle a été déclarée par lé bail , si rbéritage baillé à rente n'a pas> quelqu'une des qualités énoncées par le bail , le preneur a action pour demander une diminution de la rente, au dire d'experts, ou même quelquefois fa résolution du bail. Tout ce que nous avons dit , à cet égard , pour le contrat de vente en notre Traité du Contrat de Venté, ptgrt^^ , chap, Z, art* i et là , peut s'appliquer au contrat de bail à rente : nous y renvoyons*

Outre ces clauses , il y en a qui sont particulières au contrat da bail à rente : nous allons rapporter les plus ordinaires. Nouf commencerons par celles qui sont en faveur du bailleur ; nous verrons ensuite celles qui se mettent en faveur du preneur.

SECTION PREMIÈRE

Des clauses qui sont en faveur du baiUeur.

J I. De la clause par laquelle oa stipule des deniers d*entrée.

49» Souvent , par les baux à rente , le preneur s'oblige 4 donner au bailleur une somme d'aivent, ou d autres cboaes. Lorsque c'est une somme d'arspent^ ou d autres choses mobilières ^ que la preneur s'est obligé de donaar, le contrat de bail à rente est, eo ce cas, mêlé de vente : il donne ouverture aux profits de venta pour ces deniers d'entrée ; Introduction au Titre dès Fitfs de la Coutume d'Orléans, n. i5i.

Celte clause a aussi l'effet de rendre le contrat de bail 4 vtaltm sujet au retrait, comme étant , en ce cas , mêlé de vente. Plusieura Coutumes en ont des dispositions; c'est la disposition derarrf.389 de notre Coutume d'Orléans. Nous avons observé, dans une nota sur cet article, qu'il fallait, pour cela, que les déniera j'antH»'^' excédassent la moitié de la valeur de l'héritage.

TOMX n. 16

546 TRAITÉ nu CONTRAT DE BAIL A REIfTK.

FiiGn, U somme due pour deniers d'entrée par un et bail à rente , produit des intérêts ex nalurâ contractas , ; le preneur nit été mis en demeure de pajer; de roâme qt d'un héritage dû par un contrat de vente.

J II. De la dauK dp Toamir et fiiire T.)l>ûr Ij r.

i.ta.

5». Ln clause de fournir et faire valoir est aujoud'hui tr^s^aig mine dans les faaui à rente. Par cette clause, U prent-'ur s'ublîc rnvers k- bailleur, à lui payer à perpétuité la rente créée ^ - ' -' — ' saui[uel il ne pourrait en éU-e pvfésai l'héritagS

, qui.

lie le p

baillé à rente.

résulte de cette clause , est un< preneur contractp, laquelle est s l'nbligalion dé l'héritaçc. m

5i. L' effet de cette clauae est, i* que le preneur, qui , sans cetM clause, pourrait se libérer de la rente foncière pour l'avenir, (M aliénant l'héritage qui en est chargé, ou en le iléeuerpissant.n'àgM pB.< rc^'Uit le déguerpir, et ne cesse pus, lorsqu'il l'a aliéné, d'étn^ débiteur de la renie. 1

Mais il n'en est débiteur que subsidiaire ment. C'est pourquoi^J Mnundait ou jjreneur le paiumeot depuis qu'il la aliénée, lepreneot ' paravant discuter les pussesseun paui débiteurs^ jC[>/.rifnu, ii\:4,

jriétaire de la renie di des arrérages de la rente,

thap. i3

Toute du Contrai Ue Vente, n. 667 e

is dit sur ceUe di

n notre T,aûé I application, lédiat ou im-

médiat, peut être obligé à passer reconikaissance, quoiqu'il ni pas possesseur de l'héritage chargé de la rente. Muis il ne doit pas, par l'acte de reconnaissance, s'obliger directement au paiement de la renie : il doit seulement reconnaître , qu'eu sa qualité d'héritier du preneur, il est tenu de l'obligation, contractée par le preneur, de fournir et faire valoir la renie, et, en conséquence, s'obliger A la payer pour la part de laquelle il est héritier, et hrpothécairement pour le lolal (s'il e.^t bieii-lenant), dans le cac auquel le créancier ne pourrait s'en faire payer sur l'héritage qui en est chargé.

53. 3» Le preneur, qui s'est obligé de fournir et faire valoir la rente, et ses héritiers, demeurent obligés à perpétuité h la prèstation de la rente, ores que, dit Loyseau, tbia. a. a, l'hérita^ /«/ c/iftc;fmtf/i(/j(Trrfu/c'est-àJire, quand môme l'héiilagc, charsé de la rente , ne subsisterait plus, par une Coice majeure ; piiià, s il étuit voisin d'une rivière qui l'eût emporté en entier.

CHAPITHB ir* 547

) m. Det clauses de payer la rente à toujours et à perpétuité.

54- Ces clauses sont «équivalentes à celles de fournir et faire valoir la rente. Par ces clauses, le preneur contracte pareillement,

Cet auteur se fait cette objection : Ne pourrait-on pas dire que ces clauses doivent s'entendre pro subjectâ materiâ, et , selon la nature du contrat de bail à rente , en ce sens, que le preneur s'oblige à payer à toujours et à perpétuité la rente , tant qu'il possé^ dcra l'héritage? Non , répond Lojseau ; car le sens naturel et littéral de ces termes, à toujours , à perpétuité , n'admet pas cette restriction, tant qu'Usera possesseur; et on ne doit s'écarter du sens littéral des termes, que lorsque ce sens présenterait quelque chose d'absurde , ou qui serait manifestement contraire à l'intention qu'ont eue les contractans ; ce qu'on ne peut dire du sens littéral ae ces clauses, n'étant point une chose insolite dans les baux à rente , que le preneur s'oblige personnellement h la prestation de la rente , et renonce à la mculté du déguerpissement.

L'obligation personnelle, contractée par ces clauses, n'est que subsidiaire à l'obligation réelle, qui est toujours la principale dans les baux à rente.

5 IV. De U clause d^amélîorer l*he'ritage, de manière qu'il Taille toujours

la rente, et plus.

55. Cette clause renferme une obligation personnelle subsidiaire de payer k toujours la rente.

Un effet de cette clause est que le preneur , après avoir aliéné l'héritare , demeure subsidiaîrement tenu de la rente , dans le eas auquel le créancier de la rente ne pourrait s'en faire payer sur l'héritage.

Un autre effet est, qu'il n'est pas reçu à le déguerpir. Senlis, art. a86 ; Sens, art, 237, en ont des dispositions, qui doivent être suivies dans les autres Coutumes. Cela a été jugé par arrêt du 27 juillet 1 599, cité par Lojseau , //V. 4 9 chap. 1 a ^ n. 1 1 . 11 en donne cette raison, que le preneur étant, par cette clause, obligé à toujours de suppléer ce que l'héritage produirait de moins que la rente , le déguerpissement ne peut pas l'en libérer.

56. L'obligation , qui résulte de cette clause , s'éteint par la destruction totale de l'héritage ; car le preneur ne peut pas être obligé k améliorer ce qui n'existe plus : en cela , cette obligation diffère de celles qui résultent des clauses précédentes.

.'i.^S TRAITÉ »i' rnnTBAT ne bail ,

57. Dans tes contrais de bail A reiitp,Ie baîlli-nr, pour asMirCT davnntage la tciitc dont il chargl- l'fai^ritsge qu'il baillr- à ridule, stipule souvent q^ut le preneur !>era obtïg^ de taire certaines amctiarallons ;y]U'd, de construire, sur l'héritage bailli' à rente, <Ie« bjtimens de valeur d'une certaine somme, de planter une t.-vrtatm' quantité de terres en vignes, etc.

Par cette clause, le preneur contracte envers le builifur l'obligation de faire l'amélioratiun qu'il s'est obli(^ de foire.

,18. De cette obligation naît une action nersonnclte , qu'a le bailleur rentre le preneur, pour l'obliger ù Tuire cette amélitiratiitn; et, au cas iju il soit refusant, ou en demeure de la fiiire^le baiUetir est fondé â conclure » la résulution du bail, c'c^t-Jb-dirt;, It ce (]iic , faute par le preneur de satisfaire aux elau»a du baH , il lui soit pcrmi^ de l'expulser et de rentrer dans rbérilae;«, ^ i ee qu'il soit condamné aux dommagei et intérêts r^lians île l'ineiécution du bail.

5g. LorMpie le temps, dans lequel l'ampli oraliim dvil tXr* faite, a é\é Blé par la clause du bail, il est évident qnc Ip |n-racur doit jouir de tout ce temps, et qu'il ne peut èti^ poursuivi nu'après qu'il est expiré. Si In clause n'a pas fi^é te temps, le bailleur peut poursuivre aussilùt le preneur pour l'cTéculion <ii- son uhllgation , pourvu que ce soit Icmporc congnio. Par cicmplc, lorsque le preneur s'est obligé à construire un bdliment sur l'hi-Tliage qui lui a été baillé à rente, le bailleur ne peut le poursuivre pour 1 exécution de son obligation, que dans un temps auquel on peut bâtir. L'assignation, qu'il lui donnerait en liiver, ponr qu'il Cit construire ce bâtiment, serait une demande prématurée.

Lorsnue le preneur est assigné pour faire l'amélioration on'il s'est obligé de faire, et que le bail n'a pas réglé le temps dans lequel il la doit faire , le juge en doit Gxer un ; et ce n'est , qu'après l'expiration de ce temps, qui aura été fixé par le juge, nue le bailleur peut prendre, contre le preneur qui n a pas satisfait, les conelusioDs ci-dessus rapportées.

Quoique le temps, dans lequel le preneor devait faire l'amélioration , ait été fixé par le bail , et que le bailleur n'ait poursuivi l'eiécutiun de la clause, qu'après 1 expiration de ce temps, le

I'uge doit encore , avant que de prononcer la résolution du bail , ui impartir un temps pour la faire.

Même après que, faute par le preneur d'avoir fait l'amélioration dus le temps que le juge lui a imparti pour la faire, il a été renda une sentence, qui a permis au bailleur de rentrer dans l'hérî|:p|re, faute p.ir le preneur d'avoir satisfait à son obligation, le preneur