DU CONTRAT DE LOUAGE

chose : c'est |)()nr(|U()i ce eonlrat élail. (iii('l(|iierois chez l(!S aneiens appclû vente. V. L. 1*^ 01*20, 11. de aclionibus empli et venditl Cujas ad dictas Icf/es.

;î. II y a néanmoins nne (lilïcrence cssenliellc entre ces deux contrais, oni , rsl (jue, par le contrat de vente, le vendeur s'oblige envers l'aelielenr a lui . Iraiislérer tout le droit (pi'il a dans la chose vendue, et le lui transfère effec- *' tivenuMit par la tradition ([u'il lui lait en exécution du contrat ; au li(!u (|uc, dans le contrat de louage, le locateur s'oblige seulement envers le loealairc à le faire jouir de la chose, sans lui transférer aucun droit dans cette cliose par la tradition ([u'il lui en fait ^ — C'est aussi en cela qu'un bail à loyer ou à ferme diffère d'un bail à cens et d'un bail à rente; car par la tradition qui est l'aile au preneur à qui un héritage a été baillé à cens ou rente, ce preneur ac- (juieri le droit de propriété qu'avait le bailleur, sous la réserve seulement du droit de cens ou renie que le bailleur relient.

§ II. Des engagements que contracte le locateur.

4. La principale obligation que contracte le locateur, est de faire jouir le locataire de la chose louée ^ prœstare frui licere, uti licere. — Cette obligation à l'égard des maisons et métairies, dont il est ici principalement question, consiste en ce que le locateur doit non-seulement faire entrer le locataire ou fermier en jouissance de la maison ou métairie, mais encore le garantir des évictions qu'il pourrait souffrir dans la jouissance de ladite maison ou métairie, ou de partie, et généralement de tout trouble qui pourrait être apporté à sa jouissance, même par des tiers ^

5. Il faut excepter les évictions dont la cause est nouvellement survenue depuis le bail sans le fait du bailleur ni de ses héritiers, comme lorsqu'un locataire a été obligé de déloger durant le cours de son bail en vertu d'ordres supérieurs, parce que la maison a été prise pour faire des casernes, ou lorsqu'on a pris des terres d'une métairie pour faire un chemin. Le bailleur n'est pas garant de ces évictions, personne n'étant garant de cas fortuits et de la force majeure : le locataire ou fermier doit seulement en ce cas être déchargé de sa ferme ou loyer, ou en total, ou en partie, pour le temps qui reste du bail depuis qu'il a cessé de jouir ou du total ou de partie de l'héritage *.

6. Mais, si la cause de l'éviction ou du trouble procède du fait du bailleur ou de ses héritiers; putà , si le bailleur a vendu l'héritage sans charger l'ache-

^ Tels étaient les anciens principes :

quelques auteurs pensent que l'article 1743,C. civ. , a changé la doctrine sur ce point, et que le preneur, locataire ou fermier, a aujourd'hui un droit réel.

C'est une question que nous aurons occasion d'examiner, en son lieu, au Traité du Louage.

Art. 1743 : « Si le bailleur vend la « chose louée, l'acquéreur ne peut ex- « puiser le fermier ou locataire qui a « un bail authentique ou dont la date « est certaine, à moins qu'il ne se soit « réservé ce droit par le contrat de bail.

» V. art. 1719, C. civ.

Art. 1719, V. ci-dessus, p. 596, note 2.

' V. art. 17-26, C. civ.

Art. 1726 : « Si le locataire ou le

« fermier ont été troublés dans leuc « jouissance par suite d'une action con- « cernant la propriété du fonds, ils ont « droit à une diminution proportion- « née sur le prix du bail à loyer ou k « ferme, pourvu que le trouble et l'eni- « pêchement aient été dénoncés au, « propriétaire. »

* V. art. 1722, C. civ.

Art. 1722 : « Si, pendant la durée « du bail, la chose louée est détruite <( en lotalité par cas fortuit, le bail est « résilié de plein droit; si elle n'est dé- « truite qu'en partie, le preneur peut, « suivant les circonstances, demander « ou une diminution du prix, ou la ré- '( siliation môme du bail. Dans l'un et « l'autre cas, il n'y a lieu à aucun de-» « donimagement, >i

teur (le l'entretien du bail, et que cet acheteur ait contraint le locataire ou fermier de quitter l'exploitation de l'héritage avant la fin de son bail; ou si le bailleur a accordé à un voisin quelque droit de servitude onéreuse au fermier ou locataire de l'héritage; le bailleur est en ces cas obligé à la garantie envers le locataire ou fermier, et en conséquence tenu envers lui de tous ses dommages et intérêts résultant de l'éviction, ou du trouble qu'il a souffert en sa jouissance ^.

^ . Il en est de même des évictions dont la cause existait dès le temps du contrat de louage, et de l'événement desquelles le locataire ou fermier n'a pas été chargé ; comme lorsque le bailleur a donné à bail un héritage qui ne lui appartenait pas, ou qui ne lui appartenait pas incommutablement, ou dont il n'avait pas la pleine propriété, et que le locataire ou fermier a souffert éviction dans sa jouissance de la part du propriétaire, ou de quelque autre qui avait le droit de se faire délaisser l'héritage. Il n'est pas douteux qu'en ce cas le locataire ou fermier, qui n'a pas été chargé par le bail du risque de cette éviction, a action de garantie contre le bailleur pour les dommages et intérêts résultant de réviction ^,

8. Lorsque le bailleur s'est annoncé par le bail comme ayant dans l'héritage un droit, par sa nature, résoluble, il est censé ne pas garantir les évictions auxquelles l'extinction de ce droit, survenue sans son fait, pourrait donner heu. — Par exemple, si l'usufruitier d'un héritage l'a donné à ferme ou loyer en sa qualité d'usufruitier ; si le titulaire d'un bénéfice a fait bail, en cette qualité, d'un héritage dépendantde ce bénéfice ; que la mort du bailleur étant survenue depuis, et le droit dudit bailleur étant éteint par sa mort, le locataire ou fermier ait été contraint, par le propriétaire ou parle successeur au bénéfice, de quitter l'exploitation de l'héritage , ce locataire ou fermier n'aura en ces cas aucune action de garantie contre le bailleur, et il sera seulement déchargé de la ferme ou loyer pour le temps restant à courir du bail depuis qu'il a quitté l'exploitation. Il en serait autrement si le droit du bailleur eût été éteint par son fait ; comme si dans cette espèce l'usufruitier bailleur avait fait une remise volontaire de son usufruit. — Observez que le bailleur est censé avoir fait le

qui dépend de son bénéfice ^

©. Le bailleur devant garantir le locataire ou fermier des troubles qui seraient apportés à sa jouissance de la part des tiers, ne doit pas à plus forte raison lui en apporter aucun de sa part. De là il suit que le locataire ou fer-

^ Aujourd'hui le preneur qui a un bail ayant date certaine ne pourrait être expulsé par le nouveau propriétaire. Art. 1743, G. civ. F. ci-dessus, p. 597. note 1.

^ V. art. 1727, C. civ.

Art. 1727 : « Si ceux qui ont com- « mis les voies défait, prétendent avoir « quelque droit sur la chose louée, ou « si le preneur est lui-môme cité en « justice pour se voir condamner au « délaissement de la totalité ou de parte tie de cette chose ou à souffrir « l'exercice de quelque servitude, il '.. doit appeler le bailleur en garantie,

« et doit être mis hors d'instance , s'il « l'exige, en nommant le bailleur pour « lequel il possède. »

3 F. art. 595, C. civ.

Art. 595 : « L'usufruitier peut jouir (( par lui-même, donner à ferme à un « autre, ou môme vendre ou céder son « droit à titre gratuit. S'il donne à « ferme, il doit se conformer, pour les « époques où les baux doivent être « renouvelés, et pour leur durée, aux « règles établies pour le mari à l'égard « des biens de la femme, au titre du (C Contrat de mariage et des droits res^ « pectifs des époux, »

ART. 1"'. — DU CONTUAT DK LOUAGK. 599

mior peut empêcher 1<î bailleur de démolir sans néeessilé quelqu'un des bâlimoiils conq)ns au bail, pour en coDslruiri; d'autris à la place, et d'y faire des cliangemenls ' : car celle détuolilion ou ces clian^cuK'tils apporlcraienl un iroiible à la jouissance du localaire ou l'cnnier, qui a droit de jouir dcsdils l»i\linieuls ([ui exislaieul lors du bail. Cette décision néanmoins ne doit avoir lieu (ju'autant que le localaire aurait un véritable intérêt à s'o[)|>oser à ces cliangcments ; mais, s'il s'y opposait sans intérêt et par mauvaise humeur, il ne devrait pas être écouté.

ïO. Si les ouvrages que le locateur veut faire, étaient des réparations nécessaires, il n'est pas douteux que le localaire ou lermier est tenu de les souffrir ; il a dû s'attendre que pendant le cours du bail il en surviendrait. C'est pourquoi non-seulement il ne peut en)pêcher de les faire, ni prétendre aucuns dommages et intérêts; mais il ne peut même demander aucune diminution de ses loyers pour raison du temps qu'onlduré les réparations^ à moins que, pendant qu'elles ont duré, elles n'eussent rendu entièrement inexploitable toute la maison, ou une partie considérable de la maison; auquel cas il serait dû diminution sur les loyers, au prorata du temps et de la portion de la maison dont il n'aurait pas joui ^,

11. L'obligalion que le locateur contracte de faire jouir le localaire ou fermier^ renferme celle de faire toutes les réparations nécessaires pour l'exploitation : il doit surtout tenir le localaire clos et couvert^ et en conséquence réparer les portes et fenêtres, de manière que le locataire soit clos et à l'abri des voleurs; et les couvertures, de manière qu'il ne pleuve pas dans les logis. Le bailleur qui a été mis en demeure de satisfaire à cette obligation, est tenu des dommages et intérêts du locataire, s'il en a souffert ^ — Les conclusions ordinaires des locataires et fermiers dans ces cas, sont à ce que « faute par le bailleur de faire les réparations dans le temps qui lui sera fixé par le juge, le locataire ou fermier sera autorisé à les faire, et à en avancer le coût, dont il aura la répétition contre le bailleur. » Quelquefois ils sont fondés à conclure au résiliementdu bail, lorsque les réparations nécessaires pour l'exploitation sont considérables.

1^. Enfin l'obligation de faire jouir le localaire, renferme celle de garantir que la chose n'a aucun des vices qui empêcheraient le locataire de pouvoir utilement s'en servir pour l'usage pour lequel elle lui est louée. Il y a à cet égard une distinction h faire. Si le locateur a connu ou a dû connaître ces vices, il est tenu de tous les dommages et intérêts que le locataire en a soufferts ; mais , s'il les a ignorés, le locataire ne peut prétendre autre chose que la dé-

'F. art. 1723, C. civ., qui consacre le même principe.

Art. 1723 : « Le bailleur ne peut, « pendant la durée du bail, changer la « forme de la chose louée. »

» V. art. 1724, C. civ.

Art. 172'f : « Si, durant le bail, la K chose louée a besoin de réparations « urgentes, et qui ne puissent être dif- « férées jusqu'à sa fin, le preneur doit « les souffrir, quelque incommodité « qu'elles lui causent, et quoiqu'il soit « privé, pendant qu'elles se font, d'une « partie de la chose louée. — Mais, si « ces réparations durent plus de qua- « rante jours, le prix du bail sera di-

« minué à proportion du temps et de a la partie de la chose louée dont il « aura été privé. — Si les réparations « sont de telle nature qu'elles rendent « inhabitable ce qui est nécessaire au « logement du preneur et de sa face mille, celui-ci pourra faire résilier le « bail. »

3 F. art. 1720, C. civ., 2«aUnéa.

Art. 1720 : « Le bailleur est tenu de « délivrer la chose en bon état de ré- « parations de toute espèce. — Il doit <f y faire, pendant la durée du bail, « toutes les réparations qui peuvent « devenir nécessaires , autres que les « locaiives. »

charge des loyers ou fermes ; L. 19, ff. locaii conducti. Par exemple, si quelqu'un a donné à ferme un pâturage qui produit de mauvaises herbes, nuisiblesaux troupeaux ; s'il a su ce vice, il sera tenu, envers le locataire, des dommages et intérêts résultant de la mortalité que ce vice a causée dans son troupeau : mais, s'il l'a ignoré, il en sera quille pour être privé de la ferme ^

13. Outre l'obligation de faire jouir le locataire ou fermier, qui naît de la nature même du contrat de louage, le locateur ou bailleur contracte encore différentes obligations qui naissent, soit de la bonne foi qui doit régner dans les contrats, soit des différentes clauses du contrat.

Bft. Par exemple, c'est une obligation qui naît de la bonne foi, que le bailleur soit tenu de tenir compte au locataire ou fermier des impenses qu'il a été obligé de faire pour réparations, surtout lorsqu'elles étaient si urgentes qu'il n'a pas eu le temps d'avertir le bailleur. — Lorsqu'il a le temps/ilest, à la vérité, de son devoir d'avertir le bailleur, et de le mettre en demeure avant que de faire lui-même les réparations ; et si le locataire a manqué à ce devoir, il n'est pas facilement cru sur la nécessité de ces réparations. Néanmoins lorsqu'il est constant qu'elles étaient nécessaires, le bailleur, quoiqu'il D'ait pas été averti^ n'en est pas moins tenu d'en faire raison jusqu'à concurrence de ce qu'il en profite et de ce qu'il lui en aurait coûté pour les faire si le locataire ne les eût pas faites, suivant la règle de droit, Neminem œguum est cum alterius damno locuplelari.

5 IH. De Vobligalion que les locataires ou fermiers contraclent de payer les loyers ou fermes, et des remises qui leur doivent quelquefois être faites.

15. Ces obligations consistent ^ à payer les loyers ou fermes aux termes portés par le bail. — Lorsqu'on n'a pas exprimé par le bail les termes de paiement, les fermes et loyers des métairies et maisons de la campagne doivent se payer chaque année en un seul terme, à la Toussaint. — Les loyers des maisons de ville se paient en deux termes, à Noël et à la St-Jean. Les parties qui ne se sont pas expliquées sur les termes de paiement, sont censées être virtuellement convenues de ceux-ci, suivant la règle, In contraclibus veniunt ea quœ sunt moris et consueludinis in regione in quâ contrahilur ^

1©. Les loyers et les fermes en argent doivent se payer au bailleur au lieu convenu par le bail. Si l'on n'est convenu d'aucun, surtout lorsque les fermes consistent en une certaine quantité de blé ou d'autres fruits, elles doivent se payer au lieu où les fruits ont été recueillis. Si l'on était expressément convenu qu'ils seraient voitures et rendus en la maison du bailleur, et que, depuis le bail, le bailleur eût transféré sa demeure en un lieu plus éloigné qu'elle n'était au temps du bail, le fermier ne serait obligé de les livrer qu'au lieu où était la demeure du bailleur au temps du bail.

l'S'. Les loyers étant le prix de la jouissance, il suit de là qu'un locataire

garantie au vices ou déqui en em-

* F. art. 1721, C. civ.

Art. 1721 : « Il est dû

« preneur pour tous les « fauts de la chose louée « pèchent l'usage, quand même le bail- « leur ne les aurait pas connus lors du « bail. — S'il résulte de ces vices ou « défauts quelque perte pour le pre- « neur, le bailleur est tenu del'indem- « niser. »

* F. art. 1728, C. civ.

Art. 1728 : « Le preneur est tenu

«de deux obligations principales; — « — 1° D'user de la chose louée en « bon père de famille, et suivant la « destination qui lui a été donnée par « le bail, ou suivant celle présumée « d'après les circonstances, à défaut « de convention ; — 2° De payer le « prix du bail aux termes convenus. »

2 F. art. 1159, C. civ.

Art. 1159 : « Ce qui est ambigus'in- « terprète par ce qui est d'usage dans « le pays où le contrat est passé. »

AT\T. r

nu CONTRAT DE LOUAGE.