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en doit Hi'c (lôcliai'gé pour le (cmps (lu'il n'a |iii jouir do la maison rjui lui a Ole Kuiéo, (luoiciuc ce soit sans le lait ni la lanlc du bailleur (|u'il n'a pu en jouir. — De là il suit que, !oiS(prunc maison menace ruiu(; et a besoin d'être entièrement rebâtie, et (jue le bailleur en convient, ou que, sur son refus d'en convenir, ce dauL^cr est conslalé i)ar une visite d'(;xperls nommés par le juge, le locataire peut en ce cas {\\\\t, ordonner (ju'il lui sera permis de délo- }^er; et (ju'il sera déi barge des loyers pour l'avenir; à moins que le bailleur n'ofirc lui fournir un autre logement peudant le temps que dureront les répalaiions. eU'iudemniser des frais de délogement \

18. Lorscpie par quelque accident survenu depuis le bail, quoique sans le fait ni la faufe du bailleur, la maison devieut sujette à queUpie incommodité considérable à laquelle elle n'était pas sujette lors du bail, le locataire a droit de prétendre une diminution de loyer : il pourrait même quelquefois demander le résiliement du bail, si l'incommodité était telle que la maison fût devenue tout à fait inexploitable, eu égard à l'état du locataire.

19. La jouissance d'une métairie consistant dans les fruits que le fermier perçoit, et les fermes étant le prix desdits fruits, il suit de là que, si une force majciuT, telle qu'est une inondation de rivière, une incursion d'ennemis, etc., a privé le fermier du total ou d'une partie considérable de la récolle qu'il espérait, il doit être décbargé pour celte année du total ou d'une partie de la ferme, relais, pour que le fermier puisse prétendre cette remise, il faut que plusieurs cîîoscs concourent.

li^. 1° Il faut que la perte soit arrivée sur les fruits étant encore sur pied : car, dès qu'ils ont été recueillis, le fermier doit la ferme pour la récolte qu'il en a faite-, ces fruits lui appartiennent, et par conséquent doivent être à ses risques. C'est pourquoi s'ils viennent à périr, soit par une inondation, soit par le feu du ciel qui aura embrasé la grange où ils étaient engrangés, il en doit souffrir la perte, suivant la maxime: Res périt domino.

^1. Il faut, 2° que la perte soufferte par le fermier sur les fruits étant encore sur piedj ait été très cons'dérable : modicum enim damnum œquo animo ferre débet colonuSj cui immodicum lucrum non auferlur; L. 25, § 6, ff. locali conducti. Il faut, S*' que cette perte n'ait pas été récompensée par une abondance extraordinaire dans les autresannéesdu bail. Lorsque cette abondance estsurvenue dans les années qui ont précédé la perte, elle exclut le fermier de pouvoir prétendre une remise : lorsqu'elle est survenue dans les années du bail qui ont suivi cette perte, non-seulement elle exclut le fermier de pouvoir demander une remise, s'il ne l'avait pas encore demandée, mais elle donne au bailleur le droUderévoquercellequ'ilaurait faite, étant censé ne l'avoir voulu faire qu'autant qu'elle serait due à son fermier; L. 15, § 4, ff. locati conducti, — Entin,4o il faut que l'accident qui a causé la perte des fruits sur pied, ait été un accident extraordiuaire, et non un de ces accidents fréquents et auxquels un fermier doit s'attendre, tels que ceux de la gelée et de la coulure à l'égard des vignes *.

» V. art. 1724, C. civ., S'' alinéa.

— Ci-dessus, p. 599, note 2.

2 F. art. 1769, 1770,1771 C. civ.

Art. 1769: « Si le bail est fait pour « plusieurs années, et que, pendant la « durée du bailja totalité ou la moitié « d'une récolte au moins soit enlevée fc par des cas fortuits, le fermier peut « demander une remise tlu prix de sa '( location, à moins qu'il ne soit in- « demnisé par les récoltes précédcn-

« tes. — S'il n'est pas indemnisé, l'es- « timation de la remise ne peut avoir « lieu qu'à la fm du bail, auquel temps « il se fait une compensation de toutes « les années de jouissance ; — Et ce- « pendant le juge peut provisoirement (( dispenser le preneur de payer une « partie du prix en raison de la perle « soufferte. »

Art. 1770 : « Si le bail n'est que « d'une année, et que la perle solide

INTRODUCTION AU TITPxE DES EXECUTIONS.

•-e*«. On peut même convenir par bail, que le fermier se charge « du risque de tousles accidents, tant ordinaires qu'extraordinaires qui pourraient arriver sur les fruits, sans qu'il puisse prétendre, quelque chose qui arrive, aucune remise ou diminution de sa ferme.» Mais cette convention ne renferme que les accidents qui ont pu être prévus, tels que les grêles, les inondations de rivières dans les pays où il y a mémoire d'homme qu'il en est arrivé ; mais non ceux auxquels on n'a pu penser, tel que serait celui d'une incursion d'ennemis dans le cœur d'un Etat, où il n'y a pas mémoire d'homme que la guerre ail été portée ^ ; ncc enim vidcri polesl conlineri paclo id de quo cogilatum non est; L. 9, § fin. ff. de Iransaclionibus.

§ IV. Des autres obligalions des locataires ou fermiers,

^3. 1° Le locataire ou fermier est obligé de jouir de l'héritage dans la nature dans laquelle il lui a été loué. Par exemple, le locataire d'une auberge doit l'entretenir en nature d'auberge; faute de quoi il peut être expulsé ; et il est tenu des dommages et intérêts du bailleur, résultant de ce qu'en cessant de tenir auberge, il a écarté ceux qui avaient coutume d'y loger, et empêché par ce moyen que le bailleur ne puisse à l'avenir louer sa maison aussi avantageusement qu'il Taurait louée, si elle eût été entretenue comme auberge. — • Vice versa, le locataire d'une maison bourgeoise ne peut pas en faire un cabaret, ni y établir une forge de maréchal, etc. ; mais il doit l'occuper comme maison bourgeoise ^.

Ité. 2° Le locataire ou fermier doit jouir en bon père de famille, de manière qu'il rende à la fin du bail l'héritage, si c'est une maison, en bon état de réparations locatives; si ce sont des terres, en bon état de culture. — Par exemple, le fermier d'une vigne doit la bien façonner, la bien fumer^ la provigner, l'entretenir d'échalas, en un mot, la cultiver de la même manière qu'un bon et soigneux vigneron cultiverait sa propre vigne. Si, faute d'avoir fait cela, la vigne se trouve, à la fin du bail, en mauvais état, le fermier est tenu des dommages et intérêts du bailleur. — Le fermier de terres labourables ne doit pas les doubler ni les dessaisonner, ni divertir les pailles et fumiers ^ ; sur

« la totalité des fruits, ou au moins de « la moitié, le preneur sera déchargé « d'une partie proportionnelle du prix « de la location. — Il ne pourra pré- « tendre aucune remise, si la perte est « moindre de moitié. »

Art. 1771 : « Le fermier ne peut obn tenir de remise, lorsque la perte des <c fruits arrive après qu'ils sont séparés « de la terre, à moins que le bail ne « donne au propriétaire une quotité « de la récolte en nature; auquel cas « le propriétaire doit supporter sa part « de la perte, pourvu que le preneur « ne fût pas en demeure de lui délivrer « sa portion de récolte. — Le fermier « ne peut également demander une re- « mise, lorsque la cause du dommage « était existante et connue à l'époque « où le bail a été passé. »

^ F. art. 1772, 1773, C. civ.

Art. 1772 ; « Le preneur peut être

« chargé des cas fortuits par une sti- « pulation expresse. »

Art. 1773 : « Cette stipulation ne (( s'entend que des cas fortuits ordi- « naires, tels que grêle, feu du ciel, « gelée ou coulure. — Elle ne s'entend «■ pas des cas fortuits extraordniaires, « tels que les ravages de la guerre, ou « une inondation, auxquels le pays « n'est pas ordinairement sujet, à « moins que le preneur n'ait été char- « gé de tous les cas fortuits prévus ou « imprévus. »

2 V. art. 1728, § 1", C. civ. Le preneur doit jouir en bon père de famille. F. ci-dessus, p. 600, note 2.

3 F. art. 1763, C. civ.

Art. 1763: « Celui qui cultive sous « condition d'un partage de fruits avec (f le bailleur, ne peut ni sous-louer ni « céder, si la faculté ne lui en a été ex- " pressément accordée par le bail. »