ART. V\ — DU CONTRAT DK LOUAGE

quoi F. l'ai't. '''-l <'t l<'s noies. — A IV'i^nrd dos momies rôparalions, ou icparalionsloculivos, diml les locataires de; maisons ou aulrcs bàlimonls sont tenus, elles consistent à l'aire romoltre des caneaux de vitro, des |)avés ou carreaux où il en manque; à réparer et reeréi)irlos foyers et le bas des murs dos cliambrcs et autres cénacles qui se trouvent déj^radés. Il est tenu do ces réparations parce que la présomption est ([uo c'est lui ou ses gens qui y ont donné lieu. Il doit aussi faire ramoner les cheminées, pour éviter le danger du feu \

95. 3'' Le locataire ou fermier doit veiller à la conservation de l'hérilage: d'où il suit qu'il est tenu des donunagcs et intérêts du bailleur, s'il a laissé usurper la possession de quelque partie des terres comprises au bail, sans avoir averti à temps le bailleur, afin qu'il pût former la complainte et empêclier l'usurpation 2. C'est pourquoi il est de l'intérêt du bailleur de détailler dans le bail qu'il fait d'une métairie, toutes les pièces de terre , avec leur contenance, et les tenants et aboutissants, afin de connaître à la fin du bail si le fermier n'a rien laissé usurper.— Par la même raison, le fermier ou locataire est tenu des dommages causés aux bâtiments par sa faute, celle de ses domestiques, de ses sous-locataires, et de tous ceux qu'il reçoit en sa maison. Il est tenu à cet égard de la faute légère ^ : L. 23, if., de Reg.jur.] L. 11, ff. Loc. cond.

*l». C'est pour celle raison qu'un locataire ou fermier est responsable des incendies, h moins qu'il ne justilie que c'est le feu du ciel qui les a causés, ou des malfaiteurs qui ont mis le feu par dehors; autrement la présomption est que rincendie est arrivé par la faute des gens de la maison, dont le locataire est responsable *; Incendia plerumquè fiunt inhabilantium culpâ; L. 3, § 11, ff. de officio Prœfecti Vigilum, > — Lorsqu'il y a dans une maison deux locataires principaux, chacun d'une partie de la maison, si on peut connaître par quelle partie de la maison le feu a pris, celui des deux qui a celte partie, sera tenu de l'incendie, la présomption étant que l'incendie est arrivé par sa faute : si on ne peut savoir par quelle partie de la maison le feu a commencé,

» F. art. 1754, C. civ.

Art. 1754 : « Les réparations loca- « tives ou de menu entretien dont le « locataire est tenu, s'il n'y a clause « contraire , sont celles désignées « comme telles par l'usage des lieux, « et, entre autres, les réparations à « faire ; — Aux aires , contre-cœurs , « chambranles et tablettes des chemi- « nées; — Au recrépiment du bas des « murailles des appartements et autres « lieux d'habitation, h la hauteur d'un « mètre ; — Aux pavés et carreaux « des chambres, lorsqu'il y en a seu- « lement quelques-uns de cassés; — « Aux vitres, à moins qu'elles ne « soient cassées par la grêle, ou autres « accidents extraordinaires et de force « majeure , dont le locataire ne peut ; « être tenu; — Aux portes, croisées, • « planches de cloison ou de fermeture #«K de boutique^ gonds, targettes et ser- « rures. »

* F. art. 1768, C. civ.

Art. 1768 : (( Le preneur d'un bien « rural est tenu, sous peine de tous

« dépens, dommages et intérêts, d'a- « venir le propriétaire des usurpations « qui peuvent être commises sur les « fonds. — Cet avertissement doit être « donné dans le même délai que celui « qui est réglé en cas d'assignation sui- « vaut la dislance des lieux. »

3 F. art. 1735, C. civ.

Art. 1735 : « Le preneur est tenii « des dégradations et des perles qui « arrivent par le fait des personnes de « sa maison ou de ses sous-locataires. »

* F. art. 1733, C. civ.

Art. 1733 : « Le preneur répond de « l'incendie, à moins qu'il ne prouve « que l'incendie est arrivé par cas forte luit ou force majeure, ou par vice de (( construction.— Ou que le feu a été « communiquéparunemaisonvoisine.»

Polhier, en se référant au numéro précédent, dit que : C'est pour celte raison qu'un locataire est responsable des incendies, cela n'est pas tout à fait exact : car, à moins qu'il ne s'agisse des réparations réputées locatives, il faudra que le propriétaire,

étant incertain en ce cas par la faute duquel des deux locataires rincendie csl arrivé, il y a lieu de penser qu'aucun des deux n'en sera tenu *.

^'9. Outre ces obligations qui naissent de la nature même du contrat, les locataires des maisons sont obligés par la coutume à la garnir de meubles, pour répondre de deux termes; V, l'art. 417 et les notes. Celte disposition ne s'étend pas aux fermes des métairies, le bailleur ayant dans les fruits une sûreté pour ses fermes : mais au moins ceux-ci sont-ils obligés de garnir sulfisainnicnt la métairie de meubles aratoires, et autres meubles nécessaires pour la faire valoir ; ce qui résulte de la nature même du contrat *.

^8. Voyez, en l'art. 72, une obligation des fermiers et locataires quinaît de la bonne foi.

'5l>. C'est une clause assez fréquente dans les baux des métairies, que « le fermier sera obligé de faire les voitures des matériaux nécessaires pour les réparations qui seront à faire pendant le cours du bail.» Le bailleur doit user avec modération du droit qui naît de cette obligation, en choisissant le temps commode à son fermier pour exiger de lui ces voitures. Il ne serait pas recevable à les exiger pendant le temps de la moisson ou de la semence, lorsqu'elles peuvent se différer. Il ne doit pas exiger que le fermier aille chercher des matériaux dans des lieux éloignés, lorsqu'on en trouve dans le voisinage.— Celte obligation ne comprend que les voitures nécessaires pour les réparations ordinaires, et non celles qui seraient à faire pour une reconstruction à laquelle un accident, tel qu'un incendie, a donné lieu. Si le bailleur voulait couvrir en tuile des bàiimcnts qui ne l'étaient qu'en chaume, le fermier ne serait pas obligé à ces voitures de tuiles^ auxquelles il ne s'est pas attendu.

Art. II. — Des droits d'hypothèque tacite et d'exécution sur les fruits et sur les meubles qui occupent les métairies ou maisons.

*i»0. Notre coutume, art. 421, conformément aux principes du droit romain,

demandeur en indemnité, prouve que le dommage dont il se plaint est imputable au preneur ou aux personnes dont le preneur doit répondre; tandis qu'en cas d'incendie, le preneur est de droit réputé en faute. C'est là une présomption exorbitante; et peutêtre les anciens auteurs, qui ont tous Invoqué ce passage du droit romain:

incendia plerumque fiunt cuîpâ inhabiianlium, lui ont-ils donné une étendue qu'il n'a pas dans le fragment d'oîi il est tiré. Quoi qu'il en soit , le Code, art. 1733 précité, consacre cette présomption.

^ Le Code, F. art. 1734, décide au contraire qu'ils seront tous solidaire- Dient tenus.

« Art. 1734 : « S'il y a plusieurs locale taires, tous sont solidairement res- « ponsables de l'incendie ; — A moins « qu'ils ne prouvent que l'incendie a « commencé dans l'habitation de l'un « d'eux, auquel cas celui-là seul en est « tenu; — Ou que quelques-uns ne « prouvent que l'incendie n'a pucom-

(c mencer chez eux, auquel cas ceux- <c là n'en sont pas tenus. »

2 F. art. 1752, et 1766, C. civ.

Art. 1752 : c Le locataire qui ne « garnit pas la maison de meubles suf- « lisants , peut être expulsé, à moins « qu'il ne donne des sûretés capables « de répondre du loyer. »

Art. 1766 : « Si le preneur d'un hé- « ritage rural ne le garnit pas des bes- « tiaux et des ustensiles nécessaires à « son exploitation, s'il abandonne la « culture , s'il ne cultive pas en bon « père de famille, s'il emploie la chose « louée à un autre usage que celui au- « quel elle a été destinée, ou, en gé- « néral, s'il n'exécute pas les clauses « du bail, et qu'il en résulte un dom- <( mage pour le bailleur, celui-ci peut, « suivant les circonstances , faire rési- « lier le bail. — En cas de résiliation « provenant du fait du preneur, celui- < « ci est tenu des dommages etintérêts, « ainsi qu'il est dit en l'article 1764 « (Dommages-intérêts résultant de « l'inexécution du bail.) »