ART. II

DE L^IIYPOTHiilQUE DU PROPHILTAIRE. 005

accorde aux locateurs do niolairi(; uudroild'liypotliù(|U(; tacite sur les fruits (|ui y sont nîcueillis; L. 7, lï. in quibiis causls pignits. — De plus, elle leur accorde, (ar(.4()G),de uièuie (ju'aux locateurs des maisons, ina;^asins, houtitiuesct autres loj^is, un pareil droit sur les meubles (pii j^arinssent lesdites métairies, maisons ou autres loj^is; et en cela elle; dilïère du droit romaiFi, (pii ne l'accordait ([ue pour les maisons et autres loi^is,elnon pourlesmétairies ^ ; L. 4, 11. eod. l'U.—^ Elle accorde [ibid. ) les mêmes droits aux seigneurs de rente foncière ; mais seuIcMuent lors(|ue c'est le possesseur de l'héritage et débiteur de la rente qui occupe par lui-même la métairie ou maison sujette à la rente foncière.

»I. Cette hypothèque n'est pas une hypothèque parfaite, telle que celle qu'accordait le droit romain : car, lorsque les fruits ou meubles surlesfiuelsil a cette hypothèque sont sortis de la métairie ou maison, le locateur n'a qu'un temps très court pour les y faire rétablir, passé lequel son hypollièque s'évanouit, soit qu'ils soient passés à des tiers, soit qu'ils soient encore en la possession du locataire ou fermier, mais dans uii autre lieu *.

§ I*^' Quelles personnes ont ce droit d'hypothèque, et pour quelles obligations,

3^. Celui qui a donné à ferme une métairie, ou à loyer une maison ou autre logis, a ce droit d'hypothèque. Il n'importe qu'il en soit ou non le propriétaire ; c'est la seule qualité de locateur qui lui donne ce droit : c'est pourquoi le principal locataire a le même droit vis-à-vis des sous-locataires auxquels il a sous-baillé ^ ; art. 414. — Il n'importe aussi que le bail ait été fait

» V. art. 2102, § 1«% C. civ.

Art. 2102 : « Les créances privilé- « giécs sur certains meubles sont : — « h Les loyers et fermages des im- « meubles, sur les fruits de la récolte « de l'année, et sur le prix de tout ce « qui garnit la maison louée ou la « ferme, et de tout ce qui sert à l'ex- « ploilation de la ferme ; savoir, pour « tout ce qui est échu, et pour tout ce « qui est à échoir, si les baux sont au- « thentiques, ou si, étant sous signa- « ture privée, ils ont une date certaine 5 « et, dans ces deux cas , les autres « créanciers ont le droit de relouer la « maison ou la ferme pour le restant « du bail, et de faire leur profit des « baux ou fermages, à la charge toute- « fois de payer au propriétaire tout ce «f qui lui serait encore dû ; — Et, h dé- « faut de baux authentiques, ou lors- « qu'étant sous signature privée, ils « n'ont pas une date certaine, pour « une année à partir de l'expiration « de l'année courante. — Le même « privilège a lieu pour les réparations « locatives, et pour tout ce qui concerne « l'exécution du bail ; — Néanmoins <( les sommes dues pour les semences « ou pour les frais de la récolte de l'an- « née, sont payées sur le prix de la

« récolte, et celles dues pour ustensiles « sur le prix de ces ustensiles, par « préférence au propriétaire dans l'un « et l'autre cas. — Le propriétaire « peut saisir les meubles qui garnissent a sa maison ou sa ferme, lorsqu'ils ont ce été déplacés sans son consentement « et il conserve sur eux son privilège, '( pourvu qu'il ait fait la revendication; (c savoir , lorsqu'il s'agit du mobilier (c qui garnissait une ferme, dans le dé- « lai de quarante jours ^ et dans celui « de quinzaine, s'il s'agit des meubles a garnissant une maison. »

'-^ F. art. 2102, § i^\ dernier alinéa, F. la noie ci-dessus.

3 F. art. 819, C. proc.

Art. 819 : « Les propriétaires et « principaux locataires de maisons ou « biens ruraux, soit qu'il y ait bail, soit (C qu'il n'y en ait pas, peuvent, un jour Ce après le commandement, et sans perce mission du juge, faire saisir-gager, « pour loyers et fermages échus^ les « effets et fruits étant dans lesdites mai- « sons ou bâtiments ruraux, et sur les « terres. — ils peuvent même faire (C saisir-gager à l'instant, en vertu de ce la permission qu'ils en auront obte- « nue, sur requête , du président du « tribunal de première instance. — lis

par-devant nolairc, ou sous signature privée, ou même verbalement. — Les tiers succèdent aussi au locateur à ce droit pour la répétition de ce qu'ils lui ont payé en acquit du locataire.

33. Ce droit d'hypothèque a lieu non-seulement pour les fermes et loyers, mais généralement pour toutes les obligations qui résultent du bail, dont le fermier ou locataire est tenu envers le locateur; L. 2, ff., cod. lit. : et en cela il est différent du droit d'exécution, dont il sera parlé ci-après, qui n'est que pour trois termes ^ — Lorsqu'un propriétaire de métairie a fait par le bail une avance d'une somme d'argent 5 son fermier pour l'aider à la faire valoir, il n'est pas douteux que l'obligation que contracte le fermier de rendre celte somme, fait partie des obligations du bail, et qu'en conséquence le propriétaire de métairie a pour cette créance le même droit d'hypothèque tacite et la même préférence sur les autres créanciers qu'il a pour toutes les autres clauses qui résultent du bail. — Il y a plus de difficulté lorsque les avances n'ont pas été faites par le bail, mais depuis. Néanmoins lorsqu'il est manifeste que ces avances faites pendant le cours du bail ont été faites pour faire valoir la métairie, on peut dire que l'obligation pour raison de ces avances fait en quelque façon partie de celles du bail : car mon fermier s'étant obligé par le bail à faire valoir h SCS frais ma métairie, c'est une suite de son obligation qu'il me rende les avances qu'il faudra que je lui fasse pour la faire vaïoir. Par cette raison, on accorde au seigneur de métairie les mêmes privilèges pour ces avances, que pour les obligations du bail ^,

§ IL A quelles choses s'étend ee droit d'hypothèque»

34. Ce droit d'hypothèque à l'égard des métairies s'étend, 1° à tous les fruits, soit qu'ils aient été recueillis par le fermier à qui j'ai donné ma métairie à ferme, soit qu'ils l'aient été par les sous-fermiers à qui il a sous-baillé ma ferme en tout ou en partie ^ : car il n'a pu, en la sous-baillant, me priver du gage que la loi me donne sur les fruits de ma métairie.

35. Les fermes que doivent les sous-fermiers à mon fermier principal, peuvent aussi être réputées fruits civils de ma métairie, et comme telles, sujettes h mon hypothèque pour ce qui m'est dû par le fermier principal ; et j'ai le choix d'exercer mon hypothèque sur lesdites sous-fermes, en les arrêtant, ou de l'exercer sur les fruits recueillis par les sous-fermiers : mais, si je l'ai exercée sur ces fruits, je ne pourrai pas demander les sous-fermes * ; car les fermes

« peuvent aussi saisir les meubles qui ('. garnissaient la maison ou la ferme, « lorsqu'ils ont él^ déplacés sans leur « consentement ; et ils conservent sur « eux leur privilège, pourvu qu'ils en « aient fait larevendication, conformé- « ment à l'art. 2102 du Code civ. V.

« ci-dessus, p. 605, note 1. »

^ F. art. 2102, § 1", C. civ. F. cidessus , p. 605 , note 1. « Le même « privilège a lieu pour les réparations « locatives et pour tout ce qui concerne « l'exécution du bail. »

2 Cette seconde décision nous paraît fort douteuse. Il est difficile de faire rentrer dans le bail et de considérer comme exécution du bail, des obligations contractées après son exis-

tence ; tout au moii'kfi cela devrait dépendre des circonstances.

^ L'article 2102, § 1", dit : sur les

fruits de la récolle de l'année

Mais il faudrait étendre le privilège , même sur les fruits de la récolte des années précédentes, car ce sont des meubles garnissant la ferme.

< F. art. 1753, C. civ. Quoique cet article se trouve dans les règles particulières aux baux à loyer, nous le croyons cependant applicable aux baux à ferme.

Art. 1753: «Le sous-locataire n'est « tenu envers le propriétaire que jus- « qu'à concurrence du prix de sa sous- « location dont il peut être débiteur au « moment de la saisie, et sans qu'il

AUT. H. — 1)K t/iiYIOTHÎCQUE DU rROPIufeTAlUK. 007

*5taul (luis pour les (ruils, les sous-leiiiùcrs ne peuvent pas devoir de sousiornics, si je leur onlôve U's IVuils.

:iO. (IcUe iiy|)<)llir(|ue tacite s'étend, 2" tant à lV}:ard dos métairies que des maisons de ville et autres lt)^is, sur tous les meubles eorpcucls ipii garnissent lesdiles métairies, maisons ou logis, tant sur eeux du prineipal locataire, que sur eeux des sous-loeal aires '.

:I7. Suivant le droileonimun, les meubles qui garnissent les différents appartements de chacun des sous-locataires, ne sont engagés que juscju'à concurrence du loyer de cet appartement ;!>. 11, § 5, V. pleine, ïï.depigrioratUtd ac- //o/jr,l\uis^ art. lO"!. Mais nolrecoulume, plus rigoureuse, déclare les meubles de cbacun des sous-loealaires % (pielque petite que soit la partie de la maison qu'il occupe, obligés solidairement à tout le loyer de la maison (art. 408). Cette décision a lieu lors(|ue toute la maison a été louée à un seul principal locataire qui l'a sous-baillée à {)lusieurs, ou lors(iu'elle a été louée à plusieurs principaux locataires indivisément : mais, si j'avais donné à loyer à différents principaux locataires, différentes parties de ma maison^ comme en ce cas il y a autant de baux que de portions de maison, les meubles de l'un ne sont pas tenus des loyers de l'autre.

3S. A l'égard des sous-localaircs, leurs meubles sont obliges à tout le loyer du prineipariocalaire, quand même le seigneur d'hôtel aurait agréé le sousbail : car, comme personne ne doit être facilement présumé renoncer h ses droits, le seigneur d'hôtel, en agréant le sous-bail, doit être censé avoir i)ar là seulement reconnu que le sous-locataire était une personne reeevable, à qui le sous-bail avait pu être fait, et non pas avoir renoncé au droit d'hypothèque que la loi lui donne sur les meubles de ce sous-loeataire. Mais, si le seigneur d'hôtel avait, en agréant le sous-bail^ expressément déchargé son locataire principal de la partie sous-baillée, et accepté pour locataire immédiat le souslocaiaire , en ce cas le seigneur d'hôtel ayant fait du sous-bail un bail séparé du premier, les meubles de l'un de ces locataires ne seront pas tenus des loyers de l'autre ^.

39. Les meubles des locataires et sous-locataires qui garnissent la maison ou métairie, sont censés hypothéqués aux obligations du bail, quand même ils appartiendraient à des tiers : c'est l'interprétation constante que l'usage a donnée à l'art. 408, et pour laquelle on peut tirer argument de l'art. 456. Cela a été ainsi établi afin que les seigneurs d'hôtel et de métairie, qui comptent, pour la sûreté de leurs fermes ou loyers, sur les effets qui garnissent

« puisse opposer des paiements faits « par anticipation. — Les paiements « faits parle sous-locataire, soit en ver- « tu d'une stipulation portée en son « bail, soit en conséquence de l'usage <f des lieux, ne sont pas réputés faUs « par anticipation. »

^ L'article 2102, § l^r (ci-dessus, p. 605, note 1). porte: sur tout ce qui garnit la maison louée ou la ferme.

2 L'article 1753 déterminant l'étendue du droit du propriétaire contre le sous-locataire, par le prix que celuici doit au locataire principal, nous pensons que le privilège ne doit frapper les meubles des sous-locataires que pour la même somme. F. art. 820, C.

proc.; et art. 1753, ci-dessus, p. 606, note 4.

Art. 820, C. pr. : « Peuvent les effets « des sous-ferniiers et sous-locataires, « garnissant les lieux par eux occupéSjCt « les fruits des terres qu'ils sous-louent, « être saisis -gagés pour les loyers et « fermages dus par le locataire ou ferce mier de qui ils les tiennent; mais ils « obtiendront mainlevée , en justifiant (f qu'ils ont payé sans fraude, et sans « qu'ils puissent opposer des paiements « faits par anticipation, n

2 Le droit établi par les articles 1753, C. civ., et 820, C. proc. (F. la note précédente), nous paraît contraire à la doctrine de ce n<>.

leurs hôtels ou métairies, et qui ne peuvent pas savoir s'ils appartiennent ou non à leurs locataires ou fcrfiiiers,ne fussent pas trompés. Mais comment, dirat-on, les locataires peuvent-ils liypothéquer ce qui ne leur appartient pas? La réponse est que la chose d'autrui peut être hypothéquée du consentement de celui à ((ui elle appartient: Aliéna respignort dari voluntale domini polesl; L. 20, fl". de PignoralUiâ aclione; et ceux à qui appartiennent les meubles qui garnissent ma maison ou ma métairie, sont censés, en souffrant qu'ils la garnissent, avoir tacitement consenti qu'ils fussent hypothéqués aux obligations du bail, parce qu'ils ont su ou dû savoir que tout ce qui garnissait une maison, y était hypothéqué \ — Quid, si le tapissier qui a donné a mon locataire à loyer des meubles de quoi garnir ma maison, avait expressément déclaré par le bail de ces meubles, qu'il n'entendait pas qu'ils me fussent hypothéqués; en ce cas, sublili jure, ils ne me seront pas hypothéqués, puisque ce tapissier à qui ils appartiennent n'a pas consenti qu'ils le fussent : mais comme, par cet acte fait à mon insu entre lui et mon locataire, il m'a induit en erreur, il est tenu envers moi, aclione de dolo, ou aclione in faclum, in id quanli meâ inleresl non esse decepluni; et ces dommages et intérêts consistent en ce que je puisse me venger pour ce qui m'est dû, sur les effets qui garnissent mon hôtel, comme s'ils m'étaient véritablement hypothéqués.

4©. Le droit d'hypothèque qu'a le seigneur d'hôtel sur les meubles exploitant son hôtel, qui appartiennent à des tiers, résultant de ce que les propriétaires de ces meubles, en souffrantqu'ilsexploitassent l'hôtel, ont consenti à celte hypothèque, c'est une conséquence qu'il n'en peut prétendre sur ceux qui se trouvent dans son hôtel contre le gré de ceux à qui ils appartiennent : c'est pourquoi si quelqu'un justihe que des meubles, qui exploitent mon hôtel, lui ont été volés, je ne pourrai empêcher qu'il en ait la récréance ^. — Pareillement, si quelqu'un a vendu à mon locataire, sans jour et sans terme, des meubles, il en doit avoir la récréance, pourvu qu'il ne tarde pas à les réclamer; car il n'a consenti qu'ils fussent enlevés par mon locataire, et qu'ils garnissent ma maison, que dans l'espérance et sous la condition qu'il serait payé sur-le-champ ^

1 Les art. 1813,2102, § 4% consacrent la même doctrine.

Art. 1813 : « Lorsque le cheptel est « donné au fermier d'autrui, il doit « être notifié au propriétaire de qui ce « fermier tient; sans quoi il peut le « saisir et le faire vendre pour ce que « son fermier lui doit. »

Art. 2102 : « Les créances privilé- « giées sur certains meubles sont :

(c — 4° Le prix d'effets mobihers non « payés , s'ils sont encore en la « possession du débiteur , soit qu'il « ait acheté à terme ou sans terme; « — Si la vente a été faite sans ter- « me , le vendeur peut même reven- « diquer ces effets tant qu'ils sont en « la possession de l'acheteur, et en « empêcher la revente, pourvu que la « revendication soit faite dans la hui- « taine de la livraison, et que les ef- ('• fets se trouvent dans le même état « dans lequel cette livraison a été faite; « — Le privilège du vendeur ne s'exerce

« toutefois qu'après celui du proprié- « taire de la maison ou de la ferme, à « moins qu'il ne soit prouvé quelepro- « priétaire avait connaissance que les « meubles et autres objets garnissant « sa maison ou sa ferme n'apparte- « naient pas au locataire ; — II n'est « rien innové aux lois et usages du « commerce sur la revendication. »

2 L'article 2279, C. civ., admettant la revendication de la chose volée ou perdue^ nous croyons que celte revendication aurait lieu au préjudice du privilège du locateur.

Art. 2279 : « En fait de meubles, « la possession vaut titre. — Néan- « moins celui qui a perdu ou auquel il « a été volé une chose , peut la reven- « diquer pendant trois ans, à compter « du jour de la perte ou du vol, contre « celui dans les mains duquel il la ce trouve ; sauf à celui-ci son recours « contre celui duquel il la tient. »

' Le § 4" de l'art. 2102 (F. ci-des-

ATvr. ir. — i)i: i/iiYi'OTiikQui: nu rnorRiiVjAiui:. 009

JMais, s'ilavail (aide (|uel(|ii(; U'inps à los léclaiiKîr, il scruil. présume avoir l'ait «rédil à inon locataire, cl il n'y auiail en ce cas nul donh; qiuî ces ellels, coimiio a|»parlenant en ce cas à mon locataire, lussent liypolhéciués aux obligalious du bail.

11. Toutes les choses qui se trouvent dans une maison ou métairie ne sont pas sujettes à l'hypo(liè(|ue du locateur, mais seulement celles qui peuvent paraître y être pour servir à la tiaruir : Vidcndum ne non omnia lllala vcl inducla, scdea sola quœ ul ibi sinl, illala fucrinl, pif/nori sinl, quod magis est; L. 7, § 1. IT. in qulb. caiis. yign. lac. — On doit surtout observer celt(; distiuclion à l'égard des meubles qui n'appartiennent pas au locataire, mais à des tiers. Ces choses sont à la vérité sujettes à l'hypothèque du seigneur d'li(MeI, lorsquelles peuvent paraître y être pour le garnir, c'est-à-dire, si ellf.^s paraissent y être à demeure, tels que sont « des meubles qu'un tapissier a fournis à mon locataire pour meubler ses chambres, une chaise qui se trouvera sous une remise.') Celles qui paraissent y être pour y être consommées ou débitées, comme « le bois à brider qui se trouve sous les remises, le vin qui se trouve dans les caves, les marchandises qui se trouvent dans les magasins, etc.» peuvent |)araître aussi y être pour garnir l'hôtel, et comme telles, sontsujelles a l'hypothèque du seigneur d'hôtcK Mais, lorsqu'il paraît par la cause pour laquelle les choses se trouvent dans la maison, et par la condition du locataire, qu'elles n'y sont pas pour la garnir, mais pour cpielque cause momentanée, comme sont « les valises des passants qui se trouvent dans une auberge, le linge qu'on a donné à une blanchisseuse pour le blanchir, l'étoffe qu'on a donnée à un tailleur pour en faire des habits, les livres qu'on a donnés à un relieur pour les relier, les montres qu'on a données à un horloger pour les raccommoder, etc. « ces choses, en tous ces cas, ne sont pas sujettes à l'hypothèque du seigneur d'hôtel K

4^. 11 est aussi évident que les meubles d'un voisin, qui ont été portés dans la maison de mon locataire à l'occasion d'un incendie, ou qui sont dans le cas de quelque autre espèce de dépôt nécessaire, n'y sont pas pour garnir la maison, et ne sont pas sujets à mon hypothèque.

4S. Dans le cas même d'un dépôt volontaire, les choses qu'un ami a données en dépôt à mon locataire, et pareillement celles qui lui ont été données en nantissement par son débiteur, lorsqu'elles sont gardées sous la clef, et ne sont pas en évidence, ne doivent pas être sujettes à mon hypothèque, ces choses, qui ne se trouvent dans ma maison que pour une cause momentanée, « jusqu'à ce que celui qui les lui a données en dépôt ou en nantissement les vienne retirer», ne pouvantpas passer pour effets qui servent à garnir ma maison. — Mais, si les effets qui ont été donnés à mon locataire en dépôt ou en nantissement, étaient des effets qui fussent en évidence, comme un miroir, un bureau, etc., quoique dans la vérité ils n'aient pas été portés en la maison pour la garnir, néanmoins comme ils peuvent paraître yètre pour cette fin au seigneur d'hôtel^ qui n'est pas obligé de savoir s'ils appartiennent ou non à son locataire, ils sont hypothéqués aux obligations du bail ; et celui qui les a donnés en dépôt ou nantissement, doit être censé y avoir consenti, et en avoir bien voulu courir les risques.

44. A l'égard des meubles qui appartiennent aux locataires ou sous-locataires, soit qu'ils soient en évidenceounon, ils sont facilement présumés y être pour garnir l'hôtel ; et par conséquent sujets à l'hypothèque du seigneur d'hôtel.

sus, p. 608, note 1 ) , fait passer le locateur avant le vendeur, à moins que celui-ci n'ait officiellement averti le locateur.

^ Toutes ces explications peuvent être adaptées à l'article 2102, § 1, « Les meubles qui garnissent. » F. cidessus, p. 605, note 1.

Néanmoins s'il était évident qu'ils n'y sont que pour une cause momentanée, ils ne doivent pas y être sujets; Arg. L. 7. § 1, ff. in q. caus. pig. lac. ; cl L. 32, ff. de pig. cl hyp. — C'est pour cette raison qu'Auzanet décide que l'argent comptant des locataires n'y est pas sujet, parce que le locataire n'ayant cet argent que pour le dépenser, on ne peut pas dire qu'il serve à garnir la maison.

45. A l'égard des billets et obligations qui se trouvent dans la maison, il n'est pas douteux qu'ils ne sont pas sujets à riiypothcquc du seigneur d'hôtel : car ils ne sont que des instruments probatoires des créances qui appartiennent au locataire; et ces créances étant des êtres incorporels qui, par leur nature, nullo conlinenlur loco, on ne peut pas dire qu'ils garnissent la maison.

§ III. Du droit qu'a le locateur d'empêcher le déplacement des effets sujets à son hypothèque, et de les faire rétablir lorsqu'ils ont été déplacés.

46. C'est une conséquence du droit d'hypothèque que la coutume accorde Dux locateurs des maisons ou de métairie sur les effets qui les garnissent, qu'ils puissent en empêcher le déplacement, et les faire rétablir lorsqu'ils ont été déplacés. • — La coutume accorde pour cela au locateur deux voies : 1° celle de la simple action pour les faire rétablir (art. 419), tant contre les locataires ou fermiers qui les ont déplacés, et ceux qui ont été complices de leur fraude, que contre ceux qui s'en trouvent en possession, quand même ils les auraient achetés de bonne foi du locataire (Molin. sur Bourbonnais, art. 125); quand même ils en seraient les propriétaires, qui les auraient retirés de chez le locataire, à qui ils les auraient donnés à titre de dépôt, de prêt ou de nantissement.

4t. La seconde voie est la voie de saisie des effets déplacés, que la coutume accorde au locateur par les articles 415 et 416. Cette saisie peut se faire, soit que les effets soient encore en la possession du locataire ou fermier, soit qu'ils soient en la possession de tiers acquéreurs : mais, pour les saisir dans la maison d'un tiers, il faut une permission du juge (art. 455). Il n'en faut point pour les saisir en chemin.

^§. Lorsque mon locataire, à l'expiration de son bail, a délogé furtivement de ma maison ses meubles, elles a portés dans une autre qu'il a prise à loyer, je puis, en les saisissant dans cette maison, dans le temps qui m'est accordé pour les suivre, être préféré au locateur de cette maison : car, tant que mon hypothèque sur ces meubles dure, mon locataire n'a pu malgré moi les hypothéquer au locateur de l'autre maison, en les y portant à mon insu.

4î^. L'usage a limité le temps dans lequel le locateur pouvait poursuivre par l'une ou par l'autre voie les meubles déplacés de son hôtel ou métairie ; savoir, à huit jours pour les maisons de ville, et à quarante jours pour les métairies K Après ce temps expiré, l'hypothèque que le locateur avait sur les effets déplacés s'évanouit, soit qu'ils soient en la possession de tiers, soit qu'ils soient encore en celle du locataire son débiteur ; et le locateur n'est plus recevabie à les suivre. — Néanmoins si c'était un créancier du locataire qui les eût saisis et déplacés, le locateur serait recevabie, même après ce temps, à s'opposer à la saisie tant qu'elle durerait, et à demander la mainlevée et le rétablissement dans son hôtel ou métairie des effets saisis : car la main de justice sous laquelle sont ces effets saisis, conserve les droits de tous les créanciers, et par conséquent ceux du locateur.

&0. Il y a trois fins de non-recevoir qui peuvent être opposées au locateur qui poursuit par l'une ou par l'autre voie le rétablissement des meubles déplacés

' Art. 2102, § 1" (F. ci-dessus, p. 605

, dernier alinéa , note 1, et art-

819, C. proc; F. ci-dessus, p. 605,

note 3).

ART. IT. — DE L'iIYrOTllkoUE DU PROPRIÉTAlRi:. Gll

i\o son hùlcl on mélairic. — 1/» prcMiiuMO lésulU; de INîXpii'iUiou du temps de huit jours ou de ([uaraiile jours, dont il a élé parlé ci-d(issus : la seconde résulte des marques de eousenlenjeut «pie le locateur aurait données ix leur dé- |)Iacement : la Iroisièinii a lieu, lorsipie I(îs meubles dont on deni.nide l<r rétablissement, ont élé vendus à l'encan, soil à la recpièlc; de (piehpie créancier' qui les aurait saisis, soit à celle des héritiers on dt; la veuve du locataire, ou même lorstiu'ils ont été vendus en loire ou en uiarché public. — C'est à celui qui allègue ces fins de non-reccvoir à les justifier.

5fl. Il reste à observer que la coutume, en accordant au locateur l'Iiypothèque sur les effets qui garnissent sa maison on métairie, n'entend pas interdire au locataire ou fermier toute disposition de ses effets, et n'accorde pas indistinctement et indétiniment au locateur le droit d'y faire rétablir tout ce qui en est déplacé, mais seulement autant que cela est nécessaire pour la sûreté des loyers ou fermes, et pour l'exploilalion de la métairie. C'est pourquoi tant qu'il demeure assez d'effets dans la maison ou métairie pour répondre des termes et loyers, et pour faire valoir la métairie, le locateur nesereit pas reccvable à poursuivre le rétablissement de quelques effets particuliers qui auraient élé déplacés '.

5*«. Lorsque c'est un créancier du locataire ou fermier qui saisit, il ne suffit pas à ce créancier d'offrir de laisser dans la maison ou métairie de quoi répondre de trois termes échus et deux à échoir; le locateur peut obtenir mainlevée de la saisie, si le créancier saisissant n'offre donner caution pour l'entière exécution de toutes les obligations du bail *. Tel est l'usage constant.

§ IV. De la pré/érence qu'a le locateur et le seigneur de renie foncière sur

les autres créanciers,

5a. Le droit qu'a le locateur sur les effets qui garnissent l'hôtel ou métairie, étant un droit d'hypothèque et une espèce de nantissement, c'est une conséquence qu'il ait droit de les faire vendre, et d'être préféré sur le prix à tous les autres créanciers.

54. Ce droit de préférence ne doit pas être restreint à trois termes échus et deux à échoir, comme l'est celui d'exécution : ces deux droits étant différents, on ne peut pas argumenter de l'un à l'autre. Le locateur doit être préféré indistinctement pouf tout ce qui lui est dû, non-seulement pour les loyers et fermes, mais pour toutes les obligations résultant du bail dont le locataire ou fermier est tenu envers lui. On ne doit pas non plus h cet égard distinguer, comme fait Lalande, entre les baux par-devant notaires, et ceux faits sous signature privée ou verbaux : car ce n'est pas à raulhenticité, mais à la nature de l'acte qu'est attaché le droit d'hypothèque dont nous traitons, et le droit de prélérence qui en est une suite. C'est ce qui a élé jugé par une sentence du bailliage, de 1707, au profitdes jésuites d'Orléans, contre les créanciers du sieur Boucquin,qui accorda privilège aux jésuites, seigneurs d'hôtel, pour huit années de loyer qui leur étaient dues, quoique leur bail ne fût que sous signature privée ^ Cela est rapporté dans une note manuscrite de M. de Manthelon, qui

^ L'art. 1752, C. civ., exige que les meubles soient d'une valeur suffisante pour répondre du loyer. C'est la même doctrine que celle exposée ici par Poihier, et il faut en tirer les mêmes conséquences.

Art. 1752, V. ci dessus, à la p.60i, note 2.

* Dans ce cas, le locateur, s'il a un

bail ayant date certaine, peut se faire colloquerpar privilège pour la totalité des termes échus et àéclioir. Art. 2102, 5 1% F. ci-dessus, p. 605, note 1.

* Le Code dislingue entre les baux ayant date certaine et ceux qui ne l'ont pas. Relativement aux premiers, le privilège est accordé au locateur pour le

passé et l'avenir

relativement

aux

avail présidé au jugement, qui ajoute que la sentence fut confirmée par arrêt du mois de juillet 1708.

55. Ce droit de préférence souffre quelques exceptions à l'égard de certaines créances préférables à celles des seigneurs d'hôtel et de métairie, comme nous le verrons, Introd, au lit. suivant, en traitant de l'ordre des privilèges sur les meubles.

§ V. Du droit d'exécution accordé au locateur.

56. Le droit d'exécution est le droit qu'a un créancier de saisir les effets de son débiteur, et de les faire vendre, pour, sur le prix, être payé de ce qui lui est dû. Ordinairement, un créancier n'a ce droit contre son débiteur que lorsqu'il a contre lui un titre exécutoire, c'est-à-dire, lorsque son débiteur s'est lui-même obligé envers lui par un acte par-devant notaire, ou a été condamné envers lui par un jugement qui ne soit suspendu par aucun appel. Mais, par un privilège particulier qu'accorde notre coutume, art. 406 et suiv., les locateurs des maisons et métairies, ou ceux qui sont à leurs droits, peuvent sans litre exécutoire, c'est-à-dire quoique le bail n'ait pas été passé devant notaire et ne soit même que verbal, et sans avoir obtenu de condamnation contre le locataire, saisir et exécuter les meubles qui garnissent l'hôtel ou la métairie ^

S'y. Cette exécution diffère de celles qui se font en vertu d'un titre exécutoire, en ce qu'elle ne peut pas se faire indistinctement sur tous les effets du débiteur, ni indistinctement pour tout ce qui est dû de liquide, mais seulement sur les effets qui garnissent l'hôtel ou la métairie, et seulement pour trois termes.

5S. Elle a de plus que les exécutions ordinaires,*--!" que le seigneur d'hôtel ou de métairie peut exécuter non-seulement les meubles du locataire son débiteur, mais même ceux des sous-locataires, quoiqu'ils ne soient pas ses débiteurs, et quoiqu'ils n'occupent que partie de sa maison (arl. 408), et même généralement tous les effets des tiers qui se trouvent garnir l'hôtel ou la métairie; sur quoi V. suprà, n°3iet suiv. : — 2° que le seigneur d'hôtel ou de mélairie peut lui-même faire cette exécution, par le ministère néanmoins d'un sergent , et y être présent (art. 406) , au lieu que les exécutions ordinaires se font par le sergent, à la requête du créancier, sans qu'il puisse y être présent. — 3° Ce droit d'exécution ne résultant pas de l'obligation subie par acte devant notaire par la personne du locataire, ni d'une condamnation obtenue contre lui, ce droit ne s'éteint pas par sa mort.

50. Au surplus, elle a cela de commun avec les autres exécutions, — 1° qu'elle doit être faite avec toutes les formalités que l'ordonnance de 1667 requiert pour les exécutions; — 2'' que le locateur doit attendre la huitaine pour vendre, après avoir fait signifier le jour au saisi ; et que, s'il y a opposition formée à sa saisie, il doit surseoir à la vente, jusqu'à ce qu'il ait été statué sur l'opposition : mais pendant le procès sur l'opposition la saisie tient, et le locataire n'en peut avoir mainlevée qu'en consignant.

§ YI. Du droit des seigneurs de rente foncière.

©©. Lorsque c'est le propriétaire ou possesseur de la maison ou mélairie chargée de la rente foncière, qui jouit par lui-même de cette maison ou métairie, le seigneur de rente foncière a, tant sur les fruits des terres dépendantes de la métairie que sur les meubles qui garnissent la métairie ou la

seconds , le privilège n'est point aussi étendu, il a lieu pour le passé et pour une année seulement dans le futur, à partir de l'expiration de l'année cou-

rante. Art. 2102, § i% V. ci-dessus, p,

605, note

^ F. art. 819, C. proc, F. ci-dessus, p. 605, note 3.

ART. ni. — DE ï/eXPULSION DU LOCATAIRE. 013

liii\isoi> , le luciiic (Iroild'IiyiioIlKMjiK^ lacilc (lu'oiil les locateurs (art. 400), ce <!"' '"' donne le même droit de préléreiice sur lesdils ellels à tous les autres créaneieis '.

ail. Il a CCS droits non-scnlement pour les arréraj^es de sa rente foncière, mais généralement pour tout(>s l(\s oblii^ations résidiant du bail à rente foncière ;/>u(à pour les deniers d'entrée stij)ulés par le bail, cpji n'auraient pas clé encore payés j pour les dommagc^s cl intérêts qui résultent des dégradations faites par le possesseur , et <pii sont dus au seigneur de rente foncière lorsque, faute de paiement, il rentre dans l'héritage.

€*%. 11 a pareillement, comme le locateur, le droit de poursuivre les effets enlevés de la maison et métairie pour sûreté de trois termes échus de sa rente, et de deux à échoir; art. 415. — 11 a, de même que le locateur, le droit de les saisir cl exécuter pour trois termes dans la maison et métairie sujette à rente foncière , quand même il n'aurait pas de titre exécutoire contre le possesseur, qui ne lui aurait pas encore passé titre nouvel.

«3. Lorsqu'une maison est chargée de j)lusicurs rentes foncières , chacun des seigneurs de ces rentes a tous ces droits ; mais entre eux ils sont payés suivant l'ordre de la création de leurs rentes, et les plus anciennes sont préférées aux plus nouvelles : ce qui a lieu lorsque ces rentes sont subordonnées les unes aux autres, c'est-à-dire, lorsque celui qui tenait l'héritage à la charge d'une première rente, l'a aliéné à la charge d'une seconde, et ainsi de suite. Mais, lorsque ces rentes ne sont pas subordonnées , mais sont à prendre sur différents terrains sur lesquels la maison a été bâtie, et lesquels terrains ne sont pas séparés entre eux, ce qui est le cas de l'art. 422, en ce cas on n'a aucun égard à l'antiquité des rentes , et tous les seigneurs desdites rentes viennent entre eux par concurrence.

G-â. Lorsque le propriétaire ou possesseur de la maison ou métairie chargée de la rente foncière, l'a donnée à loyer ou à ferme, le seigneur de rente foncière n'a aucun droit sur les meubles ni sur les fruits qui appartiennent au fermier ou locataire : il a seulement le droit de saisir et arrêter les fermes et loyers échus et à échoir, lesquels tiennent lieu des fruits de la maison ou métairie , et il est préféré sur lesdils loyers ou fermes à tous les autres créanciers. La raison de différence à cet égard entre les seigneurs de rente foncière et les seigneurs d'hôtel et de métairie, est que celui qui prend à ferme ou loyer du propriétaire une métairie ou maison chargée de rente foncière , ne peut pas si facilement savoir qu'elle est chargée de rente foncière, comme un sous-localaire peut apprendre que celui qui lui sous-baille n'est pas le propriétaire.

ART. III. — Des cas auxquels le locateur peut expulser le locataire oa

le fermier.

§ I«^ ExposUion générale de ces cas,

05. La coutume, en l'art. 417, rapporte un cas auquel le locateur d'une maison peut expulser le locataire : savoir, lorsqu'il ne garnit pas l'hôtel de meubles suffisants pour répondre de deux termes de loyer à échoir ^\ Voyez-le. —Il n'importe à cet égard que le locateur soit le propriétaire de la maison, ou ne soit lui-même qu'un principal locataire qui l'a sous-baillée en tout ou en

^ L'aliénation d'un immeuble , moyennant une rente qu'on peut encore appeler /bndèrtf, ne donneraitaujourd'hui aucun privilège particulier au créancier de la renie , sur les fruits de

l'immeuble, pour paiement des arrérages de cette rente qui constitue une simple créance mobilière.

2 V. art. 1752, C. civ. V. ci-dessus, p. 604, note 2.

parlie. — Le seigneur de mclairic n'a pas le même droit d'exiger que le fermier garnisse la métairie d'effets sutfisants pour répondre de deux années de ferme, parce qu'il a dans les fruits une sûreté pour ses fermes; mais il peut au moins obliger le fermier à garnir la métairie des meubles aratoires et i)estiaux qui sont absolument nécessaires pour la faire valoir, et, à faute de ce, l'expulser ^

HG. Il y a trois autres cas dans lesquels le seigneur d'hôtel peut déloger son locataire avant l'expiration du bail , qui sont contenus dans la fameuse Loi JEde, 3, Cod., de localo, souvent citée au barreau. — Le premier est lorsqu'il en a besoin pour y demeurer lui-même. Nous traiterons de ce cas au paragraphe suivant 2. — Le second est lorsqu'il veut la rebâtir, si corrigcre maluerit : sur quoi observez que, si cette reconstruction est nécessaire , comme c'est en ce cas par une espèce de force majeure, plutôt que par l'effet du locateur, que le locataire est empêché de jouir, le propriétaire peut, en ce cas, obliger le locataire à déloger, sans même que le locataire puisse en ce cas prétendre autre chose que d'être déchargé du loyer pour l'avenir, et sans qu'il puisse demander aucun dédommagements 11 en serait autrement si la reconstruction n'était pas nécessaire ; car c'est, en ce cas, par le fait du locateur que le locataire ne jouit pas * : c'est la distinction que fait la Loi 30, ff. loc. — Le troisième cas est lorsque le locataire se comporte mal , si in re conduclâ malê versaliis est; comme s'il en fait un cabaret, s'il fait à la maison des dégradations considérables S — Dans tous ces cas, si le locataire refuse de sortir, le seigneur d'hôtel doit l'assigner, et obtenir sentence pour l'y contraindre.

§ II. Du cas auquel le propriétaire veut occuper sa maison.

67. La loi, comme nous l'avons vu, permet au propriétaire d'une maison de déloger son locataire lorsqu'il en abesoiapour lui-même^ si usibus suisdominus necessariam esse probaverit. — Aux termes de cette loi , le seigneur d'hôtel ne devrait être reçu à user de ce droit et à déloger son locataire que lorsqu'il justifierait que sa maison lui est effectivement nécessaire, et non lorsque se trouvant logé dans une autre , il ne paraîtrait aucune raison ni aucun changement dans son état, qui l'obligeât à la quitter pour venir occuper celle qu'il a donnée à loyer, et déloger son locataire. Néanmoms l'usage a prévalu que le seigneur d'hôtel était admis indistinctement à déloger son locataire lorsqu'il voulait occuper sa maison en personne, sans que le juge entre dans les raisons qu'il peut avoir de la venir occuper.

OS. Ce droit n'est accordé qu'au propriétaire de la maison ; car la loi dit, si usibus suis dominus , etc. Un principal locataire , quoiqu'il exerce tous les autres droits du seigneur d'hôtel , ne peut pas user de ce droit vis-a-vis des sous-locataires : mais le bénéficier a ce droit pour une maison dépendant de

^ F. art. 1766, C. civ., F. ci-dessus, p. 604, note 2.

Art. 1761 : « Le bailleur ne peut ré- <f soudre la location, encore qu'il dé- « clare vouloir occuper par lui-même « la maison louée, s'il n'y a eu con- « vention contraire. »

^ Cette distinction (si celte reconstruction est nécessaire) y de\¥2iit encore être admise aujourd'hui, car, si viliatum œdificium, necessariô demoVtum essèt, c'est un véritable cas fortuit qui,

aux termes de l'article 1741, C. civ., amènerait la résolutît>n du contrat.

Art. 1741 : « Le contrat de louage « se résout par la perte de la chose « louée, et par le défaut respectif du « bailleur et du preneur, de remplir « leurs engagements. »

* Même décision aujourd'hui, art.

1728, § 1« C. civ., (F. ci-dessus, p.

600, note 2), et 1741, F. la note précédente.

5 F. art. 1761, C. civ., F. ci-dessus, note 2.

ART. III. — hE l/nXrULSlON DU LOCATAIRE. CI 5

son luMiélicc; car il rcprc'sculc iKnTaitcincwl l(! piopricluiro , (|iioi(|u'il ik; le soil |»as piopicnicnl. — Vu mari peut exercer ce dioil, en sa (|nalité de mari , pour les maisons tl(i sa lemme ; un père ou uikî mère [)oiir celles de ses enlaiils mineurs; un tuteur pour ses mineurs: car toutes ces |)ers()nn(;s (/ominorum loco stinl : cl lors(iu'iIs exercent ce droit en leur qualité de mari, |)èrc ou tuteur, ce sont la lernme, les enfants ou les mineurs propriétaires (pii sont censés l'exercer.

Cf>. Quoiqu'il faille être propriétaire pour user de ce droit , il n'est pas néanmoins nécessaire que celui qui possède la maison animo domini juslilic de son droit de propriélé lorsqu'il veut user do ce droit : car le possesseur d'une chose en est réputé et présumé propriétaire tant qu'il n'en est pas évincé.

•ÏO. Celui qui n'est propriétaire qu'en partie, peut user de ce droit, mais avec le consentement de tous ses copropriétaires.

'S'a. Le seigneur d'hôtel qui veut user de ce droit, doit le signifier par un sergent h son locataire; il ne peut lui donner congé en conséquence que pour le terme prochain de Saint-Jean. On pense communément qu'il doit signifier ce congé trois mois avant la Saint-Jean, afin que le locataire ait le temps de se pourvoir d'une autre maison ; sinon , que le congé ne doit valoir que pour la Saint-Jean de l'année suivante. — Néanmoins on n'observe pas toujours ce terme; on a égard à la qualité du locataire. Un bourgeois n'a pas besoin d'un si longtemps, pour se pourvoir d'une maison, qu'un aubergiste ou un manufacturier. On a aussi égard aux circonstances. Un seigneur d'hôtel n'est pas facilement admis à signUier un congé dans un temps trop voisin de la Saint- Jean, lorsqu'il n'a tenu qu'à lui de le faire plus tôt : mais, si c'est par un cas imprévu, survenu peu avant le terme, qu'il se trouve avoir besoin de sa maison, il y sera plus facilement admis.

t^. C'est l'usage constant du bailliage d'Orléans, que le seigneur d'hôtel qui déloge son locataire pour occuper lui-même sa maison, doit lui donner un dédommagement, qu'on estime communément à une demi-année de loyer. 11 y a néanmoins des locataires de certains états à qui l'on en adjuge un plus fort , tels que sont un aubergiste qui a fait de grosses provisions qui lui deviennent inutiles au moyen du congé qu'on lui signifie; un teinturier, qui est obligé à de grands frais pour placer ses chaudières , etc. On a coutume de renvoyer par-devant des arbitres pour le règlement du dédommagement dû à ces sortes de locataires. Le dédommagement ordinaire qu'on accorde aux locataires étant dû pour les frais du délogement, on n'a pas coutume de leur en adjuger aucun lorsque le seigneur d'hôtel use de la loi avant que son locataire soit entré en joiiissance.

^3. Quelquefois le dédommagement est fixé par le bail à une certaine somme, dans le cas auquel le propriétaire voudra user de la loi ; quelquefois le propriétaire renonce par le bail au droit cjue la loi lui donne; ces clauses doivent être exécutées ; car il est permis de déroger aux lois qui n'ont pour objet qu'une utilité particulière ; L. 31, If. de pact. ;

'Se. 11 reste a observer que ce droit que la loi accorde aux propriétaires de déloger leurs locataires lorsqu'ils veulent occuper leur maison en personne , ij'a lieu qu'à l'égard des maisons destinées pour l'habitation, soit qu'elles soient dans des villes, soit dans des bourgs, et non à l'égard des métairies. Au reste, quoiqu'il dépende d'une maison dans un bourg quelque petit morceau de terre, si ce petit morceau de terre est de nulle considération en comparaison de la niaison, elle ne passera pas pour métairie, mais pour simple maison, à l'égard de laquelle la loi yEde peut avoir lieu.

ART. IV. — De la réconduction.

*S. Notre coutume, art. 420, traite (le la tacite réconduction des maisons. ■ — Lorsqu'aprcs l'expiration du bail, le locataire, ou celui qui a droit de lui, a continué pendant huit jours d'occuper la maison sans contradiction de la part du locateur, ses héritiers ou successeurs, la coutume présume que les parties sont tacitement convenues entre elles, l'une de donner, l'autre de prendre à loyer la maison pour le temps d'un an, pour le même prix et aux mêmes conditions que par le précédent bail : c'est ce (pi'on appelle lacile reconduction ^

*SG. Cette tacite reconduction n'est pas une continuation du premier bail» mais un nouveau bail tacitement contracté entre les parties ; et lorsqu'un locataire , depuis l'expiration du premier bail , a , sans convention expresse , continué de jouir pendant plusieurs années, autant qu'il a joui d'années, autant on présume qu'il est intervenu de baux tacitement contractés ; L. 14, ff . locati conducti.

^'S'. La tacite réconduction se formant par le consentement présumé des deux parties, la continuation de jouissance du locataire ne donne pas lieu à la tacite réconduction , si lors de cette continuation de jouissance le locateur était en démence sans avoir de curateur, ou était mort sans qu'il y eût ni héritier, ni aucun administrateur de la succession vacante : car dans tous ces cas il n'y a pas de locateur avec qui le locataire puisse être présumé avoir fait un nouveau contrat tacite de réconduction ^ câd. L. 14.

■^8. La tacite réconduction étant un nouveau bail, les cautions du précédent bail ne sont pas tenues des obligations de la réconduction ^ — A l'égard des hypothèques que le locataire avait constituées sur ses biens par le précédent bail , elles avaient lieu dans le droit romain pour la tacite réconduction : car les parties étant censées avoir fait le nouveau bail tacite à toutes les mêmes clauses et conditions que le précédent, elles sont censées être convenues des mêmes hypothèques, L.13, § 11, ff. locati. Il en doit êire autrement dans notre droit français 5 et la raison de différence est que la seule convention des parties n'est pas suffisante dans noire droit pour former l'hypothèque, si elle n'est contenue dans un acte muni de l'autorité publique : c'est pourquoi la réconduction qui se contracte tacitement sans aucun acte ne peut produire d'hypothèque sur les biens immeubles des contractants. Au reste, le locateur conserve les hypothèques résultant du premier bail, pour raison des dégradations qui se trouvent lors de l'expiration des réconductions ; car le locataire ayant, par le premier bail, contracté l'obligation de remettre l'héritage en bon état, il n'est point déchargé de cette obligation contractée par le premier bail, jusqu'à ce qu'il l'ait remis; et par conséquent l'hypothèque qui y est attachée subsiste.

'SfP. La coutume n'a parlé que de la tacite réconduction des maisons j mais elle a pareillement lieu pour les métairies, et généralement pour toutes les

^ F. art. 1738 et 1739, C. cîv.

Art. 1738: « Si, à l'expiration des « baux écrits, le preneur reste et est « laissé en possession, il s'opère un « nouveau bail dont l'effet est réglé par « l'article relatif aux locations faites « sans écrit. » — On suit alors l'usage des lieux. (Art. 1736.)

Art. 1739 : « Lorsqu'il y a un con- « gé signifié , le preneur , quoiqu'il « oit continué la jouissance ne peut

« invoquer la tacite réconduction. »

2 F. art. 1740, C.civ., ce qui prouve, comme ledit Polhier, que ce n'est pas la continuation du premier bail, mais, au contraire, un nouveau bail tacitement contracté.

Art. 1740 : « Dans le cas des deux « articles précédents (F. la note pré- « cédente), la caution donnée pour le « bail ne s'étend pas aux obligations « résultant de la prolongation. »