CHAPITRE V

IMt* Profit ae Quint,

119. Le profil de Quint j qu'on peut aussi appeler profit de veniez est ainsi appelé parce qu'il consiste dans la cinquième partie du prix de la vente qui est due au seigneur, lorsqu'un fief mouvant de sa seigneurie est vendu. — L'origine de ce profit vient de ce que autrefois les vassaux ne pouvaient vendre leurs fiefs qu'avec le consentement du seigneur, qu'ils avaient coutume d'obtenir en lui payant une certaine finance. JDepuis, les vassaux n'ont plus eu besoin de ce consentement ; mais les seigneurs ont retenu le droit d'exiger, en cas de vente, un profit qui leur tient lieu de cette finance. — C'est par cette raison que le vendeur était autrefois chargé de ce profit, à moins qu'il n'en eût chargé l'acheteur par la clause de franc denier au vendeur, qui s'insérait assez souvent dans les contrats de vente. Par notre coutume réformée, art. 1, ce n'est plus le vendeur , mais l'acheteur^ qui est chargé du profit.

Art. I«^ — Principes généraux sur ce qui ^onne ouverture an profit

de vente.

1«0. — I" Maxime. C'est le contrat de vente plutôt que la mutation, qui donne ouverture au profit de vente. In venditione statim contractu con-

^ Le Code civil, art. 1593, dit aussi : « Les frais d'actes et autres accessoires « a la vente sont à la charge de l'ache- « teur.»

Mais il faut en convenir, c'est toujours en définitive le vendeur qui les

supporte, car l'acheteur, s'il est pnident, doit s'occuper de l'argent qu'il aura à débourser, et peu lui importe de payer cette somme en totalité au vendeur, ou en partie au fisc et en partie au vendeur.

CIIAP. y. — nu PROFIT DE QUINT. 75

cluso, acquisîlum rsl. jus quinli (Iciuirii. IMdlin., § 20, ^1. 3, ii'* 12. — En cela ce prolil est tliricitul tlii piolil (J(! j achat. — Nous venons dans un article sépare quels sont les contrats ([uisonl àcctégarti rcpntés contrats de vente.

1*1. — 11" Maxime. C'est la vcnt(; dn fiel nicMH', et non d'aiilrc chose, qui donne onveiluie au prolit. — Nous expliquerons cette maxime dans uu article sépaié.

1***. — 111° Maxime. Tant qu'il n'y a pas encore un (;onlrat de vente parlait, il ne peut y avoir ouverture au prolit. C'est une consé(pience de la première maxime.

Première conséquence. — L'obligation de vendre, n'étant pas un contrat de vente, ne donne donc pas ouverture au profit. C'est pouniucn si h; défunt à qui j'ai succédé, avait ordonné par son testament que je vendrais à l'ierre, nu)yennant un certain [)rix, un certain lief de sa succession qui est h la bienséance dudit Pierre; quoique, en acceptant sa succession, je conlj'acte l'obligation de vendre ce fief l\ Pierre, néanmoins le profit n'est pas dii, ci il ne le sera que lorsfpie j'aurai effectivement vendu ce fief h Pierre.

1*3. Seconde conséquence. — Les contrats qui se font sous une condition suspensive n'élant pas parfaits tant que la condition n'est pas accomplie; si un contrat de vente est fait sous une pareille condition, le seigneur ne peut prétendre aucun profit tant que la condition n'est pas acconiplic; et si la condition vient à défaillir, il ne sera pas dû profit de vente pour un tel contrat. — Que si avant la condition accomplie, le contrat était exécuté de part et d'autre par la tradition de l'héritage et le paiement du prix, en ce cas, dit Dumoulin, discessum eslàcondUionc quoad vim suspensivam ; les parties sont censées s'être désistées de l'effet suspensif de la condition , et avoir converti leur contrat, de conditionnel qu'il était, en un contrat de vente pure et simple, mais seulement résoluble sous la condition apposée au contrat : c'est pourquoi le profit sera dès lors dû, et ne pourra être répété, quand même par la suite et peu après , la condition viendrait a défaillir , et que le vendeur rentrerait dans son héritage. — H en serait autrement si le contrat n'avait été exécuté que d'une part; imlà, si le vendeur, sans se faire payer le prix par l'acheteur, et sans attendre l'accomplissement de la condition, avait fait entrer l'acheteur en possession de Thérilage : les parties ne doivent pas être censées pour cela s'être désistées de l'effet suspensif de la condition; mais la tradition, dans le doute, est présumée faite tacitement sous la même condition apposée au contrat, et il n'est dû aucun profit jusqu'à l'accomplissement de la condition. — Il y a plus : quand même il paraîtrait que la tradition aurait été faite purement et simplement, et dans l'intention de transférer dès lors à l'acheteur la propriété de l'héritage, les parties ne doivent pas être censées pour cela s'être désistées de la condition de la vente , et le quint ne serait pas dû avant son accomplissement : mais, comme il y a eu en ce cas mutation dans le lief par la tradition qui s'est faite, non en conséquence du contrat de vente, qui n'est pas parfait avant la condition, mais par une espèce de libéralité du vendeur envers l'acheteur; il sera dû pour celte mutation le profit de rachat qui est dû pour quelque mutation que ce soit, hors les cas exceptés [infrà, ch. 6) ; et ce rachat ne pourra être répété , soit que la condition du contrat de vente vienne à défaillir ou à exister; parce qu'il demeure toujours vrai, en l'un et l'autre cas, que l'acheteur a été fait, a titre de libéralité, propriétaire de l'héritage ad tempus , jusqu'à l'événement ou défaillance de la condition. — Nous avons extrait tout ceci de Dumoulin , sur le § 13, hodiè, § 20, gl. 5, n<*« 23, et seq.

194. 1V« — Maxime. Lorsque le contrat de vente est nul, il ne peut être dû aucun profit de vente. - — Ex conlraclu nullo nulla debenlur laudimia. C'est encore une conséquence delà première maxime. > — Observez que, tant que le contrat n'est pas déclaré nul par un jugement rendu entre les parties contractantes, l'acheteur à qui le seigneur demande le profit , n'est pas rece-

vablc à opposer la nullité du contrat, et il doit payer le profit demandé : mais, lorsque le contrat aura été déclaré nul, il en aura la répétition. Molin., § 33, gl. 1, n°s32et 33.

1*5. — V« Maxime. Le contrat de vente d'un fief, lorsque la tradition qui se fait en exécution n*en peut transférer la propriété h l'acheteur, est regardé comme nul et incflicace, et ne donne pas lieu au profit. Molin., ibid, n°64.

Première conséquence. — La vente faite par celui qui n'est pas le propriétaire du fief, sans le consentement du propriétaire, ne donne pas lieu au profit : car, quoiqu'elle soit valable quant à l'obligation de garantie à laquelle elle oblige le vendeur, et qu'on puisse dire en ce sens que res aliéna vendi potcst^ il suffit qu'elle ne puisse avoir l'effet d'opérer une mutation de main, qui est ce qu'on considère en matière de profils, pour qu'elle doive être regardée comme nulle cl inefficace. Mol. , ibid. — Observez que, tant que l'acheteur n'a pas été obligé de délaisser l'héritage au propriétaire, il n'est pas recevable à opposer que son vendeur ne l'était pas, et ne lui a pas transféré la propriéic. — Lorsqu'il a été obligé de délaisser, non-seulement il ne doit pas le profit pour la vente qui lui a été faite; mais, s'il l'avait payé, il en aurait la répétition. -— Observez sur celte répétition que, suivant les principes de droit en la loi 65 , 5 8, ff. de cond. indeb,^ le seigneur qui a reçu de bonne foi n'est tenu à la restitution de la somme qui lui a été payée, que jusqu'à concurrence de ce qu'il en a profilé : mais la présomption est qu'il en a profité, tant que le contraire ne paraît pas. Il n'en aurait pas profité , si la somme avait été reçue par son tuteur ou autre administrateur devenu depuis insolvable; et il ne serait en conséquence tenu à autre chose qu'à céder ses actions contre lui. — Lorsque l'acheteur, pour éviter de délaisser l'héritage au propriétaire , l'a de nouveau acheté de lui en reconnaissant son droit, il n'est dû profit que pour la seconde vente; et si le seigneur en a reçu un pour la première, il doit le compenser jusqu'à due concurrence avec la somme qui lui est due pour le profit de la deuxième.

l^O. — Seconde conséquence. L'adjudication faite à un héritier bénéficiaire d'un héritage de la succession sur la saisie réelle des créanciers, ne donne pas lieu au profit de vente. Arrêt du 22 août 1685, au Journal du Palais. Autre de 165^5. — La raison est que cette adjudication ne lui transfère pas la propriété de cet héritage, qu'il avait déjà en sa qualité d'héritier : elle ne fait qu'assurer et confirmer son droit.

I*^. ~ VI« Maxime. Lorsque le contrat de vente a, par son exécution , transféré à l'acheteur la propriété du fief vendu , quoiqu'il ne la lui ait pas transférée d'une manière irrévocable , il ne laisse pas d'être regardé comme efficace, et de donner lieu au profit.

Première conséquence. — Lorsque l'acheteur, depuis son acquisition, a été obligé de délaisser l'héritage, soit sur des actions hypothécaires des créanciers de son vendeur, soit sur l'action de quelqu'un à qui cet héritage devait retourner par l'événement de quelque condition accomplie depuis l'acquisition de cet acheteur, pulà, en vertu d'une substitution, le profit de vente n'en est pas moins dû pour le contrat de vente. Molin., § 33, gl. l,n° 63.'— Dumoulin, diclo loco, n'en exempte l'acheteur qui en a été chargé par le contrat, que lorsque deux choses concourent : 1° lorsque l'acheteur n'a pas de garantie contre son vendeur, soit à cause de son insolvabilité, soit parce que l'acheteur s'est chargé du risque de l'éviction ; 2^^ lorsqu'il n'a pas joui assez de temps pour se dédommager du profit par la jouissance de l'héritage. — Notre coutume réformée, art. 115, conforme en cela à celle de Paris, a subvenu d'une autre manière à l'acheteur dans le cas particulier de l'éviction sur une action hypothécaire : elle veut indistinctement qu'en ce cas l'acheteur, pour dédommagement du profit par lui dû pour la vente de l'héritage qu'il a été

ClIAP. V. — DU PROFIT DE QUINT. 77

obVré de délaisser, soit sul)r()f'é jiisqu';» due concurrence dudit profil aux droils du seigneur, pour le profil «pii sera dA par lu venle (pii sera laile sur le curateur au délais; notre contunuî a ju^'é ('(juitable cpu; h; seigneur n(; ()rolitàl pas en ce cas, par un double droit, d(! TinlorUnu; de cetaccpiércîur évincé. V. ledit art. 115. — Suivant cet article, le seign(;ur ne peut preUîudre le profit pour l'adjudicalion qu'en rendant h l'acheteur évincé celui qu'il a reru pour la preunère vente. On pourrait douter si, lorsque c'est racheliMW lui inéni(; (|ni s'est rendu adjudicataire, le seigneur peut lui deniander le profit de l'adjudication, en lui Taisant déduction de celui de la preuiière vente. La raison do douter est, que celte adjudication ne lui ayant pas tranféré la propriété de riiéritagc qu'il avait déjà en vertu de la première vente, il semble qu'elle ne puisse donner ouverture au profit, suivant la Maxime 5. La raison de décider est que, si l'acheteur avait été rendu propriétaire par la première vente, ce n'élail que commutabiliter ; le délais qu'il a été obligé de faire, a desliluc la première vente de son effet pour l'avenir : ce n'est qu'eu vertu de la seconde qu'il demeure propriétaire, et par conséquent il doit le profit pour cette seconde vente. C'est ce que décide Dumoulin, § 33, gl. 1, n° 65. — F. une seconde conséquence de cette maxime en la Maxime 13®.

1*8. — VIl« Maxime. Aussitôt que le contrat de vente est parfait par le consentement des parties, quoiqu'il n'ait pas encore été exécuté, et qu'il n'ait pas encore par conséquent opéré une mutation de main , il y a ouverture au profit : mais, tant que la chose est entière, et que ce contrat peut être détruit, le profit est bien dû , mais il ne l'est pas incommutablement. — La première partie de cette maxime est une suite de la première. D'Argentré, en son Traité de Landimiis, ch. 1 , § 2, la combat , et soutient que le contrat de vente ne peut donner ouverture au profit avant qu'il ait opéré la mutation par la tradition de l'héritage : il faut s'en tenir, à cet égard, à la doctrine de Dumoulin. La seconde partie s'explique parla maxime suivante.

1*». — VIII^ Maxime. Quoique le contrat de vente ait été d'abord valablement fait par un vendeur qui avait droit d'aliéner son héritage ; si par la suite, avant la tradition réelle, la chose étant entière, les parties se désistent du contrat, le contrat est censé, par ce désistement, anéanti et réduit ad non aclum, et le profit auquel il avait donné ouverture, cesse d'être du. — La raison est, que le contrat ne consistant encore que dans le consentement des parties, ce consentement peut facilement être détruit par un consentement contraire. L. 35 et 100, ff. de reg.jur. — Cette maxime a lieu quand même il serait intervenu une tradition feinte , telle que celles qui se font par la rétention d'usufruit, les clauses de constitut, de dessaisine, etc., quoique ces traditions feintes transfèrent la propriété, et opèrent une mutation de main ; car ces traditions feintes ne consistant dans aucun fait extérieur, mais dans le seul consentement des parties, elles peuvent être elles-mêmes détruites, aussi bien que le contrat de vente, par un consentement contraire. Molin., § 78, gl. 1, n°^ 32, et seq. — La maxime a aussi lieu, quoique le contrat de vente ait été effectué de la part de l'acheteur par la numération du prix : car cet effet du contrat est étranger au seigneur ; il n'y a que l'effet qui consiste dans la mutation de main, qui le concerne. Molin., ibid.

1 SO. Cette maxime a lieu , non-seulement lorsque les parties se sont désistées purement et simplement de leur contrat , mais aussi lorsqu'il est intervenu entre elles un nouveau contrat qui renferme un désistement du premier.

131. — IX« Maxime. Après la tradition, tant que le contrat n'est pas exécuté de la part de l'acheteur, par le paiement entier du prix, les parties peuvent bien encore se désister du contrat de vente ; mais seulement pour l'avenir. C'est pourquoi le profil auquel il avait donné lieu continue d'être dû ; mais il n'en est pas dû un nouveau pour le désistement. Molin., § 33, gl. 1, n° 20.— La raison de la première partie est que le contrat de vente, tant qu'il ne con-

sîste que dans !e droit qui naît du consentement des parties, peut bien être anéanti par un consentement contraire, parce que omnia quœ jure contrahuntur, contraria jure pereunt. L. 100, ff. de reg.jur. Mais il n'en peut pas être de même lorscpie la vente a été effectuée par la tradition réelle, qui est un fait extérieur, quia facta pro infectis haberi non possunt. — OI)servez que, si dans l'instant mêuie de la tradition réelle les parties s'étaient désistées, et que l'acheteur, avant qim de divertir à d'autres actes, eût remis la possession de l'héritage au vendeur, ce débislement aurait le même effet que s'il eût été fait avant la tradiition réelle , et il ne serait dû aucun profil au seigneur ; car on ne doit pas considérer une tradition momentanée qui n'a pas duré r non videtur factrnn quod non durât faclum. Molin., §78, gf. 1, n« 3S.

13^. La raison dé la seconde partie est, que l'acte par lequel les parties se désistent d'un contrat de vente avant qu'il ait reçu son entière exécution, est plutôt un distract qu'un nouveau contrat de vente : parles discedunt à contractu, magis quàm novam venditionem contrahunt. — C'est un distract lorsque le vendeur rentre dans l'héritage en acquit du prix qui lui en restait dû, et en rendant celui qu'il a déjà reçu ; mais, s'il y rentre pour un prix différent, ou h des conditions différentes que celles auxquelles il l'a vendu, ce n'est pas un distract, mais un nouveau contrat , qui donne lieu à un nouveau profit.

133. C'est aussi un distract lorsque le vendeur rentre dans l'héritage pour un autre qu'il vend à la place du premier. Par exemple, si, après vous avoir vendu et livré le fief A, je conviens avec vous, avant le paiement du prix, que je-^vous vendrai fe fief B à la place de celui que je vous avais vendu, il sera dû un profit pour la vente que je vous ai faite du fief A , qui a été exécutée par la tradition réelle : il en sera dû un second pour celle du fief B que je vous ai vendu à la place : mais je n'en devrai pas un nouveau pour être rentré dans le fief A; car j'y rentre per dïstractum primœ venditionis, magls quàm pernovum conlracium. En vous vendant le fief B à la place du fief A, nous nous sommes désistés de la vente du fief A. Molin., § 78, gl. 1, n° 37.

ï34l. — X« Maxime. Lorsque le contrat a été exécuté de part et d'autre par la tradition de la chose et le paiement entier du prix, la convention par laquelle l'acheteur rétrocéderait volontairement l'héritage au vendeur, quoique pour le même prix et aux mêmes conditions, ne peut plus passer pour un désistement, mais pour un nouveau contrat de vente qui donne lieu à nouveau profit. Molin., §33,gl. l,n° 19. La raison est que non potestintelligidiscessiOy nisi ab eo quod cœptum et nondum consummatum est. — H en serait autrement si le vendeur, quoique après la tradition de sa chose, et le paiement entier du prix, était forcé de la reprendre, faute de pouvoir exécuter quelqu'un de ses engagements , occasione subortœ hypothecœ^ dit Dumoulin, veljuns evicti, vel paclionis non impletœ. Il est évident que le vendeur rentre en ce cas dans sa chose par le résiliement du contrat, qui n'était pas encore entièrement accompli, puisqu'il restait encore à remplir cette obligation du vendeur, dont l'inexécution donne lieu au résiliement : c'est pourquoi il ne sera pas dû un nouveau profit... Molin., ibid., n° 19, in fine.

135. — XI^ Maxime. Le profit auquel le contrat de vente avait donné ouverture, cesse d'être dû lorsqu'il devient inefficace avant que d'avoir été exécuté par la tradition, ou dans l'instant même de la tradition. — C'est sur ce principe que Dumoulin, sur le § 78, gl. 3, n"^ 27 et 29, décide que, si le premier acheteur, avant la tradition, a revendu le fief à un second acheteur qu'il en a mis en possession, aussitôt après qu'il y a été mis lui-même par le vendeur, il n'est pas dû profit pour la première vente qui est devenue inefficace ; n'ayant transféré qu'une possession et propriété momentanée du fief au premier acheteur, qui l'a fait passer incontinent au second, au moyen de la revente qu'il lui en avait laite. — il décide au n° 29, sur le même principe que, si le vendeur ne

rifAT. V. — DU rnoi iT di: quint. 79

pouvant f'trft [K\y('' |v.\r \o prnnrer acholoiir, avant la tradition faite à ce proinitM* aciioteur, a v<muIii vt livré Ic^ fiof li un second ael»(!t«'ur, il n*esl dû aucun profit pour la vente l'aile au premier, qui est devemre inefficace.

1 30. Cela décide la question controversée entre les auteurs , si , lorsque faute par un adjudicataire de payer dans la huitaine le prix d(î son adjudication, l'iuTitage est de nouveau cric et adjugé à un autre, il (>sl dû doubhî profit. Il faut décider selon ce principe, qu'il n'en est pas dû pour la vente (puî renfermait la première adjudication : car, quoicpi'elle aitlVffiît d'oblij^er l'adjudicataire au paiement de ce cpic l'héritage sera vendu de moins, elle est destituée de l'effet qu'on considère en matière de profits, qui est celui de transférer la propriété de l'héritage h l'acheteur, cet adjudicataire n'ayant pu l'acquérir qu'en payant le prix. Inst. de rer. divis., § i3. Etant donc devenue inefficace par ce défaut de paiement, il ne peut être dû de profit pour celte vente, et il en sera seulement dû pour la nouvelle adjudication. — H en serait autrement, si le premier adjudicataire avait été longtemps en possession de l'héritage avant qu'on l'eût crié de nouveau sur lui à sa folle enchère; car ce long temps prouve (pi'on a suivi sa foi et qu'on lui a fait crédit du prix , et par conséquent que son adjudication lui ayant transféré la propriété de l'héritage, a été efficace. C'est dans cette espèce qu'il faut croire qu'étaient les arrêts rapportés par Drodeau Sur Louet (t. 2, v** Réirait féodal ou lignager, n° 4), qui sont cités par ceux qui sont d'avis qu'il est dû double droit.

1»7. Lorsque l'acheteur, après avoir payé le prix, décharge par libéralité Je vendeur de l'obligation en laquelle il est de lui livrer l'héritage , Dumoulin décide que le profit ne laisse pas d'être dû ; parce que le contrat subsiste , puisque ce n'est qu'en vertu de ce contrat que le vendeur retient le prix. Je pense qu'il faut décider le contraire ; car, quoique le contrat subsiste de la pari de l'acheteur, il est , par la nouvelle convention intervenue, re intégra, destitué de l'effet de transférer la propriété à l'acheteur, qui est celui que l'on considère en matière de profits, et par conséquent étant devenu inefficace, le profit n'en peut être dû. — Cela me paraît être une conséquence des principes qu'établit Dumoulin lui-même en d'autres endroits, comme nous l'avons rapporté.

138. -— XII^ Maxime. Après la tradition réelle, le contrat ne peut plus être anéanti , si ce n'est ex causa necessariâ et inexistenti conlraclu, pour raison de quelque vice du contrat , et il n'est pas dû de profit pour ce contrat rescindé et anéanti. — Cela arrive lorsque l'une ou l'autre des parties se fait restituer par lettres de rescision contre le contrat , pour cause , soit de minorité , soit dedol,soîtde lésion énorme, etc., ou lorsque l'acheteur fait rescinder le contrat sur une action rédhibitoire , pour quelque vice ou quelque charge de l'héritage qu'on ne lui a pas déclaré, et qui l'aurait empêché d'acheter, sll l'eût connu. Molin. , § 78, gl. 1, n° 13.

139. Lorsque le contrat est rescindé pour le dol de l'acheteur, quoique le profit ne soit pas dû pour ce contrat qui est anéanti , néanmoins l'acheteur n'en a pas la répétition s'il l'a payé. La raison est qu'il n'est pas recevable pour fonder sa demande en répétition, à alléguer son dol; cùm nemo audiatur propriam allegans turpiludinem j et cùm nemo expropria dolo consequalur actionem. — Mais, si le profit n'a pas encore été payé , le seigneur ne peut le lui demander : car le seigneur en demandant un profit pour un contrat nul qui ne lui est pas dû , serait lui-même en mauvaise foi , et ne doit pas par conséquent être écouté. In pari causa doti melior est causa possidenlis, Molin.,§33, gl. l,n<»55.

140. Hors ce cas du dol de Tacheteur, non-seulement on ne peut demander un profit pour le contrat qui a été rescindé ; mais il y a lieu à la ré-

Îétition s'il a été payé, sous les limitations rapportées suprà, Maxime 5. — I n'importe que l'acquéreur ait été dédommagé du profit par les fruits qu'il aurait perçus, et qu'il n'aurait pas été condamné de restituer. Le texte de

Molin. , § 33, gl. 1, n° 33, qu'on allègue pour cette distinction , ne peut s'appliquer qu'au profit de rachat qui est dû pour la mutation , et non au profit de quint, auquel le contrat de vente donne lieu plutôt que la mutation, et qui ne peut par conséquent être dû lorsque ce contrat est anéanti. — Observez que le seigneur ne pourrait pas, pour éviter la restitution du profit, appeler, ou former opposition, entiers, au jugement contradictoire rendu entre le vendeur et l'acheteur qui a rescindé le contrat, à moins qu'il ne justifiât de faits de collusion ; mais, avant le jugement, il peut intervenir en l'instance pour soutenir la validité du contrat. 11 n'est pas tenu d'ajouter pareille foi à un jugement par appointé, ou par défaut ; l'acheteur qui oppose ce jugement au seigneur, doit en prouver le bien jugé. Molin., ibid. n° 34.

141. Lorsque sur la demande du vendeur en rescision du contrat pour cause de lésion de plus de moitié du juste prix, l'acheteur a suppléé le juste prix, suivant qu'il lui est permis par la loi 2, Cod. de resctnd. vend, le profit de quint du prix porté au contrat, continue d'être dû au seigneur, ou au fermier des droits seigneuriaux du temps de ce contrat ; car le contrat qui y a donné ouverture subsiste : il n'est pas en ce cas rescindé, mais réformé etperfeciionné. — Il y a plus de difficulté de savoir si le quint du prix qui a été suppléé est aussi dû au fermier du temps du contrat : M'' Guyot est d'avis qu'il lui est dû. La raison sur laquelle il se fonde est, que ce supplément peut être considéré comme faisant partie du prix de ce contrat , puisque l'acheteur était par ce contrat obUgé de le suppléer, dans le cas auquel il voudrait tenir l'héritage. D'autres pensent que le prix de ce supplément est dû au fermier du temps auquel ce prix a été suppléé : la raison sur laquelle ils se fondent , est que ce supplément ne peut être considéré comme faisant partie du contrat , tel qu'il a d'abord été fait , et comme dû dès ce temps. Le vendeur ne pouvait pas conclure au paiement de ce supplément; il n'était donc pas m obligalione /i\n^étâ\t qu'm facultate solutionis; il n'est devenu partie du prix du contrat que lorsque l'acheteur Ta suppléé, et perfectionné le contrat par ce supplément : ce n'est donc que de ce temps, et au fermier de ce temps, que le quint de ce supplément peut être dû. Ce dernier sentiment est autorisé par deux arrêts rapportés par Livonière, 1. 3, ch. 1, p. 142, qui ont adjugé le quint du prix porté au contrat, au fermier du temps du contrat; et le quint du supplément, au fermier du temps auquel l'acheteur l'a suppléée

14«. Lorsqu'un mineur devenu majeur, ratifie la vente qu'il a faite en minorité pour un supplément de prix que lui paie l'acheteur, il y a plus de difficulté si l'on doit décider que le quint du prix porté au contrat, est dû au fermier du temps du contrat. La raison de douter est que dans cette espèce , différente en cela de la précédente, le supplément se paie en vertu d'une nouvelle convention ; et il pourrait paraître que par cette nouvelle convention , les parties auraient rescindé la première vente, et en auraient contracté une nouvelle pour le nouveau prix ; d'où il suivrait que le profit entier serait dû au fermier du temps de la nouvelle convention. On autorise ce raisonnement par la loi 72, ff. de contrah. empt. Nonobstant ces raisons , je pense qu'on doit décider comme dans l'espèce précédente. La loi opposée, qui dit que les parties qui sont convenues d'un nouveau prix , sont censées s'être désistées de la première vente et en avoir contracté une nouvelle, est dans l'espèce d'une vente qui n'avait pas encore été effectuée par la tradition omnibus integris maneniibus : en ce cas la vente, qui ne consiste encore que dans le consen-

^ Cependant il n'y a pas deux ventes distinctes, le supplément du prix fourni par l'acheteur, réuni au prix fixé primitivement, compose le véritable prix de la vente : la circonstance que l'acheteur,

peut à son gré fournir le supplément, n'empêche pas que lorsqu'il s'arrête à ce dernier parti, ce supplément ne devienne une portion intégrante du prix de la vente.

eu AV. V. — DU PROFIT DE QUINT. 8l

tcmcnt, se détruit aisément par un autre consentcincnl : mais lorsqu'elle a été cxéeutée, on doit croire (jue les parties, par la nouvelle convention , n'ont pas tant eu la volonté de détruire le contrat, (pie de U) perfectionner, et de purger le vice d'inicpiilé qu'il renfermait, en supi>léant ce qui manquait au juste pri\ ^

143. — XIII*^ Maxime. Lorsque le contrat de vente, après la tradition réelle, vient à se résoudre en vertu de quel(|ue clause résolutoire qui y était .apposée, le contrat n'étant en ces cas détruit que pour l'avenir, et ayant subsisté et eu effet jusqu'à son résiliement, le profil auquel il a donné ouverture continue d'être dû ; mais il n'en est pas dû un nouveau pour le résiliement. — On peut apporter pour exemple la clause de réméré. V. l'art. 12.

1414. — X1V« Maxime. Lorsqu'il n'y a eu qu'un seul contrat de vente, il n'est dû qu'un seul profit de vente, quoiqu'il ait donné lieu à plusieurs mutations. — Cette maxime est une conséquence de la première. — On peut apporter pour exemple de cette maxime : 1" les cas auxquels le vendeur rentre dans l'héritage vendu, soit en vertu d'une clause résolutoire, suivant la Maxime 12; soit en vertu d'un désistement, suivant la Maxime 9. — Un second exemple est celui du retrait lignager exercé sur l'acheteur. Quoiqu'il y ait en ce cas deux mutations, la propriété ayant passé du vendeur à l'aclieteur, et ensuite de l'acheteur au retrayant, il n'est dû qu'un seul profit, auquel le contrat de vente fait à l'acheteur sur qui le retrait a été exercé, a donné lieu. 11 n'en est pas dû un nouveau pour le retrait; car le retrait n'est pas une nouvelle vente ; il ne fait autre chose que subroger le retrayant à l'acheteur, aux droits du contrat de vente faite à cet acheteur. — Il en est de même du retrait conventionnel que du lignager. Lorsque j'ai vendu un héritage avec clause que, lorsqu'il sera revendu, "je serai préféré pour l'acheter à celui à qui il serait revendu, et qu'en conséquence de cette clause j'ai exercé le retrait sur celui à qui il a été revendu ; il n'est pas dû trois profits, mais seulement deux : un pour la vente que j'ai faite, et un second que je dois pour celle que mon acheteur a faite à celui sur qui j'ai exercé le retrait en vertu de la clause de mon contrat. Au reste, je dois ce second profit, quoique ce soit en vertu d'une clause de mon contrat de vente que j'exerce ce retrait : car celte clause n'est pas une clause résolutoire du contrat de vente que j'ai fait, mais une clause qui me donne seulement le droit d'acheter, préférablement à un autre, l'héritage que j'ai vendu, lorsqu'il sera revendu: j'en redeviens propriétaire, non par la résolution de la vente que j'en avais faite, mais par la seconde vente qui en a été faite à celui aux droits duquel le retrait m'a subrogé.

145. Lorsque quelqu'un a acheté volontairement, ou s'est rendu adjudicataire d'un héritage, et qu'il fait déclaration que c'est pour un autre qu'il en fait l'acquisition, c'est une question de fait, si l'on doit, en ajoutant foi à sa déclaration, juger qu'il n'y a qu'une seule vente faite par son canal et son ministère, à celui au profit de qui la déclaration est faite; ou si, en regardant cette déclaration comme faite à dessein de cacher une seconde vente, on doit juger qu'il y a deux ventes, et que le seigneur est bien fondé à demander double profit. On peut sur cette question tenir les règles suivantes.

1" Règle. — Lorsque l'acheteur a déclaré par le contrat d'acquisition , qu'il acquérait pour un autre qu'il nommerait dans un certain temps, et qu'il fait

* Mais si les parties n'ont point détruit le premier contrat, si au contraire elles l'ont perfectionné, en suppléant ce qui manquait au juste prix, on pourrait 1res bien soutenir que tous les effets du contrat doivent rétroagir au jour de la vente, à moins qu'on ne dise, pour jus- TOM. i.

tifier cette décision et la précédente, que le supplément fourni est le prix ou l'équivalent de l'action en rescision qui compétail au vendeur, et qu'ainsi il ne s'agit pas d'un véritable supplément de prix ; mais d'un bénéfice extérieur à la vente.

dans ce temps sa déclaration , on doit y ajouter foi , quoiqu'il ne rapporte pas de procuration ; cl !e seigneur ne peut prétendre qu'un profit. — Il faut pour cela, 1° que ce temps dans lequel il se réserve de faire sa déclaration, soit un temps court, autrement on faciliterait les fraudes de ceux qui, acquérant pour leur compte, et ayant néanmoins l'intention de revendre, si par la suite ils trouvaient une occasion favorable, feraient cette déclaration pour frauder le seigneur du profit qui lui serait dû pour la revente. Livonière fixe ce temps à un an; Chopin à deux mois; Guyot pense qu'il ne doit pas excéder quarante jours. Je pense que cela doit être laissé à l'arbitrage du juge, qui doit avoir égard aux circonstances. — 11 faut 2° que la personne au profit de qui il fait sa déclaration, ait été, au temps du contrat d'acquisition, en état de donner charge d'acquérir pour elle. C'est pourquoi, si l'acheteur faisait sa déclaration au profit d'une personne qui n'était pas même encore conçue au temps de l'acquisition, cette déclaration ne pourrait passer que pour une revente, qui donnerait lieu à un second profit. — Il faut S** que l'acheteur n'ait pas lait depuis quelque acte qui fasse présumer qu'd a acheté pour lui-même , et qu'il se regardait comme propriétaire. Au reste, on ne peut inférer cela de ce qu'il a perçu les fruits, ou fait les réparations, même à ses dépens; car il pouvait faire toutes ces choses pour celui qui lui avait donné charge d'acheter. — Enfin il faut 4° que la déclaration qu'il fait au profit d'une personne , et l'acceptation qu'en fait cette personne, soient pures et simples, et ne renferment pas un prix différent, ou des conditions et clauses différentes de celles portées au contrat d'acquisition.

2« Règle. — Quoique l'acheteur n'ait pas fait mention par le contrat qu'il achetait pour un autre, néanmoins on doit ajouter foi à la déclaration qu'il fait depuis le contrat, s'il la fait in continenli; ou même lorsqu'il la fait ex intervallo, pourvu qu'en ce cas il rapporte une procuration qui ait une date certaine antérieure au contrat d'acquisition, ou du même jour. — Lorsqu'un procureur se rend adjudicataire à son siège, sa qualité de procureur, sans procuration, suffit pour ajouter foi à la déclaration qu'il fait au profit d'une personne qui l'accepte. F. sur cette question, Molin., § 33, gl. 2, n° 24 et seq., et Livonière, 1. 3, ch. 5, sect. 5, p. 171 et suiv.

ART. II. — Quels contrats sont réputés contrats de vente pour donner ouverture au profit de vente.

140. Il n'importe qu'une vente soit nécessaire ou volontaire, pour qu'elle donne ouverture au profit. — C'est pourquoi la vente par décret y donne ouverture. — Pareillement si un testateur avait ordonné à son héritier de me vendre un certain héritage qui est à ma bienséance ; soit que le prix soit fixé , soit qu'il ne le soit pas, la vente que cet héritier me fera en exécution du testament, donnera ouverture au profit de vente. — Pareillement si j'ai échange avec vous le fief A contre le fief B, avec clause que, lorsqu'il me plairait , vous me vendriez pour un certain prix le fief A que je vous ai donné en échange , la vente que vous m'en ferez en exécution de cette clause, quoique nécessaire, donnera ouverture au profit. Molin., § 78, gl. 1, n°^ 97, 99. — Cette clause est bien différente de celle de réméré apposée dans un contrat de vente. Celle-ci, remettant les parties au même état qu'elles étaient avant le contrat de vente, est une résolution de ce contrat faite en vertu d'une clause qui en fait partie, plutôt qu'une nouvelle vente, et ne doit pas par conséquent donner lieu à un nouveau profit. On ne peut pas dire la même chose de la clause apposée à ce contrat d'échange.

14 'S'. Non-seulement le contrat de vente, proprement dit, donne lieu au profit de quint ; les contrats équipollents à vente y donnent aussi ouverture ; comme aussi ceux qui sont mêlés de vente, à proportion de ce qu'ils tiennent de la vente : mais il y a certains contrats qui, quoiqu'en apparence ressemblant

cil A p. V. — DU rnoiiT de quint. 83

•I la vonte, ne sont pas ncaninoiiis conlrals de vcnlc, et ne donnent pas lieu au profil.

§ !<''. Des contrats équipollrnls à vente.

i4S. Los conlrals é(|nip()il(Mils ii v(miI(% (pii iloniiciil onvorlnro nu profil de C|uinloiidc\'t'nl(',s()nl, iUrU\\t\\i\mA\)\n'\U' dalio insolulurn , iorsfpriMidi'hilciir (lomio à son créaiicicr im liérila^c en paicnjcnt, d'une; soniini; d'arj^ciil (pi'il lui (ioil, ou (Ml paicuicnl de cli()S('sni()l)i!ièreS(|u'i!(!()il,()upourl(; racli;»! d'une renie laclielahle à prix d'argent; ear dare in s()lutum,rslvcndere'^ .\jJi ,('ah\.(Ic rrict. — Si riiérila|Aeélaildonn('' en paienient(!'un;\ulr('li('rilaij;e (pic le délnlcnidcv;»!!, ou pour le raelial d'une renie non raehetahie, il faut distinguer s'il est donné au créancier iunnédiatemenl h la place de l'héritage, ou de la rente non rachctable qu'on lid d(!vait : en ce cas le contrai n'est pas équipollent à vente, et ti(;nt plutôt de l'échange. Mais s'il est dil que le créancier d'un tel héritage, ou d'une telle rente non rachelable, tient son débiteur quitte de cet héritage ou de celle rente pour la somme d(; tant, en paiement de iaipielle le débiteur lui donne un tel fief; en ce cas le contrat est encore équipollent à vente, et donne lieu au profit de vente. — Observez que la cession qu'un débiteur fait de ses héritages à tous ses créanciers en grand nombre, en paiement de ce qu'il leur doit, ne doit pas passer pour un "contrat de vente, mais pour un simple abandon, cl un pouvoir qu'il leur donne de les vendre en direction : car ces créanciers n'acceptent pas cet abandon dans la vue d'acquérir pour chacun d'eux, et ils ne forment pas ensemble un corps politique , capable d'acquérir '. C'est pourquoi le débiteur demeure propriétaire jusqu'à ce que les héritages aient été vendus par les créanciers ; et un tel abandon ne peut donner ouverture à aucun profit. Arrêt du 7 septembre 1660, rapporté par Livon., 1. 3, ch. 5, scct. 1, p. 186.

149. On peut aussi 2° mettre au nombre des contrats équipollenls à vente, les donations rémuncraioircs et les donations onéreuses, lorsque les services ou les charges sont appréciables à prix d'argent =^1 3° et aussi l'échange contre des meubles *.

150. ¥ Enfin le bail à rente rachelable en conséquence de la somme d'argent pour laquelle les parties se proposent de la racheter un jour, a paru un

' Il y a sans doute une très grande analogie entre la vente et la dation en paiement : le Code civil, art. 1595, semble confondre ces deux opérations; car après avoir prohibé la vente entre époux, il indique, comme exception à celte règle, trois cas de dation en paiement. Il existe toutefois des différences entre elles, comme Pothier lui-même l'a remarqué en son Traité de la Vente, n°=600 et 601, auquel nous devons renvoyer.

* Il en pourrait être autrement au cas de cession volontaire, car elle n'a d'effet que celui résultant des stipulations mêmes du contrat passé entre le créancier et le débiteur (art. 1267, C. civ.) mais à moins d'uneclause expresse on ne doit pas admettre que les créanciers soient devenus propriétaires : le contrat doit plutôt s'interpréter dans le

sens d'un pouvoir de vendre, qui leur a été conféré.

3 Si Jcs charges sont à peu près équivalentes au prix, la convention a été mal qualifiéeparles parties, c'est une vente: les juges ont le droit d'apprécier la véritable nature de l'acte : magis quod gesCum quàm quod scriplum est inspicitur.

* La règle nous paraît trop générale, elle pourrait induire en erreur. Un contrat peut être un échange véritable et sérieux, quoiqu'un immeuble soit abandonné pour obtenir un meuble.

Mais aussi, comme il y a quelques règles de la vente qui nes'appliquent pas à l'échange, notamment celle qui protège le ve'ndeurlésé (art. 1674, C.civ.), il serait d'une grande équité de ne voir qu'une vente dans Taliénation d'un immeuble, moyennant une certaine quan-

lilre (l'aliénation à prix d'argent, et un contrat cquipollent à vente \ qui donne lieu au profit de quint. Paris, art. 23. On peut aussi l'inférer de notre art. 390. — 11 n'importe que la rente soit rachelable par la convention portée au bail, ou par la loi, telles que sont les rentes créées par baux de maisons de ville. Car, si dans ces baux la faculté de racheter la rente n'est pas expressément stipulée, c'est qu'il est inutile de stipuler ce que la loi permet : mais la volonté de libérer son bien, lorsqu'on en aura la commodité, étant naturelle, et devant toujours se présumer, ces baux ne doivent pas moins être censés des aliénations à prix d'argent, à raison delà somme pour laquelle la rente est rachetable, que le sont les baux faits avec la convention expresse de racheter la rente. On peut même dire qu'ils sont en plus forts termes, baux à rente rachelable, puisque la faculté de racheter ces rentes ne se peut prescrire. Néanmoins Livonière est d'avis contraire (l. 3, ch. 3). — Au contraire, le bail à rente non rachetable, et l'échange d'un immeuble contre un autre immeuble, ne sont pas équipollents à vente, ^et ne donnent lieu qu'au rachat. F. sur l'échange, l'art. 13 et les notes.

§ II. Des contrats mêlés de vente,

151. Lorsque par le bail à rente non rachetable d'un fief, ou par l'échange d'un lief contre un autre immeuble, l'acquéreur donne en outre, ou promet donner une somme d'argent, ou quelque chose de mobilier par forme de deniers d'entrée, ce contrat est mêlé de vente à raison de ces deniers d'entrée, et donne lieu au profit de quint de ces deniers d'entrée. — Un contrat peut aussi être mêlé de donation et de vente, lorsque la donation est faite à des cijarges appréciables à prix d'argent, dont le prix est inférieur à celui de l'héritage : le quint est dû du prix des charges seulement. — 11 en est de même lorsqu'il est dit que je vous vends mon fïef pour une certaine somme, et que je vous en fais don pour le surplus; car, en ce cas, le don tombe sur le fief pour le surplus de ce qu'il vaut. Mais s'il était dit que je vous vends mon fief pour une telle somme, et que je vous remets le surplus du prix , la donation ne tombant en ce cas que sur le prix, le contrat serait entièrement contrat de vente. Molin., § 33, gl. 2, n» 54. F. infrà, n° 173.

§ III. De certains actes qui, quoiqu'en apparence ressemblant à la vente, ne sont pas réputés contrats de vente, et ne donnent pas lieu au profit de quint,

15^. Tout acte par lequel un cohéritier ou copropriétaire acquiert, moyennant une somme d'argent, les parts que quelqu'un de ses cohéritiers ou copropriétaires ont dans un iief commun entre eux par indivis, n'est pas réputé vente, mais partage ^ : et en conséquence ne donne pas lieu au profit de quint. F. les articles 15 et 16, et les notes. — A plus forte raison, un partage fait avec un retour en deniers, n'est point censé pour cela un acte mêlé de vente, mais un pur partage : art. 15.

153. L'acte par lequel le mari ou ses héritiers cèdent à la femme qui a renoncé à la communauté, ou à ses héritiers, un conquêt pour la payer de ses reprises, ne passe pas pour une dation en paiement équipollcnte à vente, et ne donne lieu à aucun profit : c'est une jurisprudence reçue depuis très longtemps.

tilé de marchandises qui ne peuvent présenter aucun prix spécial d'affection : la solution au surplus dépendrait beaucoup des circonstances.

^ La question ne pourrait être douteuse aujourd'hui que toutes les rentes

sont rachetables à prix d'argent (ait.

530, C. civ.)

2 L'art. 883, C. civ., donne à la licitation les effets d'un partage lorsque l'un des copropriétaires s'est rendu adjudicataire.

OHAP. V. — DU ruOFIT DE O^ÏNT.

La raison est que la renonciation do la f'Mumc l\ la comniunaiilc, nVmpci hc j)as qu'il y ailcii une c.oiununiauté dans l;»<iu('ll(' clh» avait imk; part /lahiJualitcr : en renonranl à la eonuuuiiauté, elle iuî renonce (ju'à ce (|ui pourrait rester après le prélèvement de ses reprises, (|ui sont à exercer sur les biens do la cointnunauté; elle ne nMionee pas à ce qu'elle a droit (W'i) prélev(M' pour ses reprises. C'est pour(pu)i lorscpi'on lui donne pour ses reprises un C(n)(|uct de la connnunaulé, ce n'est pas laut une aeipusition (pi'clhî lail, i\\h\ son d -oit iiabituel dans les biens de la coinniuruiuté, (pii se réalise et se détermine ;i ce conquèl '. Livon., 1. 3, ch. 5, sect. 3, p. 190 et 191 .— Lorsque c'est uji propre du mai'i, qui est donné en pai(Mnenl des repris<'s d(î la iennne, c'est um; vraie dation en paiement, qui donne lieu au prolit de quint. Dumoulin, § 78 , gh 1, 11» 111. Arrêts des 7 mai \1V2, et 12 mai 1722, aux G*^ et 7<= volumes du Journal des Audiences.— 11 en est de même lorsque le mari lui donne en paiement de son douaire un héritage quoique complet.

154. L'acte par lequel un père ou une mère qui a promis en maria^^c une certaine somme à sonlils, lui donne par la suite un héritage, semble d'abord cire une dation en p;\iement, (pii doit donner lieu au prolii de quint : néanmoins la coutume de Paris, art. 26, suivant une jurisprudence déjà établie lors de la réibrmation, décide qu'il ne donne pas lieu au prolit. La raison est que la donation de la somme promise en dot, n'ayant pas encore été exécutée, les parties ont pu, rébus inlegris, s'en désister, et sont censées en effet s'en être désistées, pour faire h la place donation de l'héritage^. Mol., § 33, gl. 1, n° 28.—- On a étendu cette disposition au cas auquel un père ou une mère donnerait à un monastère un héritage à la place de la somme d'argent qu'ils lui auraient promise pour la dot de leur fille. Brodeau, sur l'art. 26 de Paris, q.l5j Livonière, liv. 3, ch. 5. sect. 2, p. 186.

155. Vice versa, lorsque des enfants rendent à leurs père et mère l'héritage qu'ils ont reçu en dot, pour une sonmie d'argent qu'ils reçoivent à la place, il a été jugé que ces actes n'étaient point équipollents à vente, mais de purs accommodements de famille, qui ne donnaient ouverture à aucun profit. Brodeau, sur l'art. 26 de Paris, q. 16; Livonière, ibid., p. 188. On peut apporter pour raison, que ces donations étant censées faites en avancement de succession, et à la charge du rapport à la succession, l'acte par lequel l'enfant rétrocède cet héritage au donateur, est une anticipation du rapport qu'il doit.

150. Lorsqu'un père ou une mère donne à un enfant un certain héritage, à la charge de payer ses dettes, ou une partie de ses dettes, ou certaines dettes, ou pour se libérer d'un compte de tutelle, il semble que c'est une donation onéreuse, ou une dation en paiement, qui sont des contrats équipollents à vente, et qu'il y a ouverture au profit. Cependant la jurisprudence a éiabli qu'on devait favorablement considérer ces actes plutôt comme des anticipations de succession ^ , par lesquelles le père ne fait que faire succéder d'avance son fils à cet hériiage, aux mêmes charges auxquelles il y aurait succédé après sa mort; car il n'aurait pu lui succéder qu'à la charge de payer ses dettes. F. Henrys et Bretonnier, t. 1, 1. 3, ch. 3, q. 28.

§ IV. Des contrais à deux faces, et de la transaction.

15V. Il y a des contrats d'aliénation qui sont gratuits par rapport à celui

^ Il faut raisonner de même sous Tempire du Code civil, c'est pour cela que la femme peut exercer ses reprises sur les objets en nature qui appartiennent à h communauté (art. 1471, C.

civ.), ce que ne pourrait pas faire un créancier ordinaire.

2 Ce principe est reproduit dans l'art. 1406 en matière de communauté, mais une doctrine contraire a été adeolée au cas du régime dotal (art. 1553).

= Ce passage de Pothier est l'origine de l'art. 1406. F. ci-dessus, p. 23, note 2,

qui aliène, et aliénations à prix d'argent par rapport a celui qui acquiert ; v. g. si je donne un fiel h Pierre, créancier de Jacques d'une sonnne de 10,000 liv. à la charge qu'il quittera Jacques de cette somme, contre qui je n'entends avoir aucune répétition ; ce contrat est gratuit vis-a-vis de moi, qui ne reçois rien pour le (ieî que J'aliène; et il est acquisition à prix d'argent vis-à-vis de Pierre acquéreur, à qui il en coule les 10,000 liv. qui lui étaient dues par Jacques. — Il n'en est pas de même du contrat par lequel je donne un fiel à Pierre, à la charge qu'il donnera 10,000 liv. à Jacques à qui j'en fais présent. Ce contrat est aliénation à prix d'argent des deux côtés ; car Pierre acquéreur les payant par mon ordre à Jacques, est censé me les avoir payées à moi-même, suivant cette règle de droit : Quodjussu aUerius solvilur, pro eo est quasi ipsi solvalur. L. 180, 11. de reg. jur. Je suis censé , ficlione brevis manûSj les avoir reçues de Pierre et les avoir données à Jacques : l'aliénation est donc vis-à-vis même de moi à prix d'argent. Mais dans l'espèce précédente, dans laquelle je charge Pierre acquéreur de quitter Jacques de ce qu'il lui doit, je ne puis être censé avoir reçu aucune chose, parce qu'il n'y a que le débiteur qui puisse recevoir la libération de sa dette. — Vice versa, il y a des contrats d'aliénation qui sont à prix d'argent de la part de celui qui aliène, et gratuits de la part de celui qui acquiert; comme lorsque, de l'ordre de Jacques mon créancier, je donne un fief à Pierre à la charge que je demeurerai quitte envers Jacques de 10,000 liv. que je lui dois, pour laquelle somme Jacques déclare n'entendre avoir aucune répétition contre Pierre : j'aliène en ce cas à prix d'argent pour les 10,000 liv. dont j'obtiens la libération, et Pierre acquiert gratuitement. Il en serait autrement si Jacques me comptait une somme de 10,000 liv. pour Pierre; car Pierre serait censé l'avoir reçue de Jacques pour me la payer lui-même. — Touchant ces contrats à deux faces, Dumoulin établit cette règle, qu'on doit estimer leur nature plutôt par rapport à celui qui aliène, que par rapport à l'acquéreur; et qu'en conséquence ils ne doivent pas donner lieu au profit de quint, si l'aliénation est gratuite de la part de celui qui aliène, quoiqu'elle soit à prix d'argent de la part de l'acquéreur; et conlrà vice versa. II en donne cette raison que, tradens est primiliva, originalis et efficacissima causa mutationis manûs ; accipiens autem est lantùm causa concurrens et concomilans. — Cette décision ne souffrait aucune difficulté dans l'ancienne coutume de Paris, sur laquelle Dumoulin écrivait, le profit étant dû alors par le vendeur : mais le profit étant dû par l'acquéreur, suivant nos coutumes réformées, on pourrait soutenir que c'est de son côté qu'on doit considérer si le contrat est vente, plutôt que du côté de celui qui aliène. Néanmoins JM^ Cuyot pense qu'on doit suivre encore dans nos coutumes réformées l'avis de Dumoulin, et j'inclinerais à son avis : car c'est pour le contrat de vente que le prolit est dû ; il n'importe laquelle des deux parties en soit chargée. La raison de Dumoulin, que la nature du contrat doit s'estimer ex parte tradentis qui est originalis causa mutationis manûs, subsiste toujours.

158. A l'égard de la transaction sur la propriété d'un fief, lorsqu'il reste au possesseur qui donne une somme d'argent au demandeur pour qu'il se désiste de sa demande, tous conviennent qu'il n'y a pas lieu au profit. Le possesseur est censé avoir été propriétaire du fief dès avant la transaction, et n'avoir donné de l'argent au demandeur que pour serédimer d'un procès : la transaction ne peut donc passer pour un titre d'aliénation qui ait pu donner lieu au profit de quint, à moins qu'il ne parût évidemment que l'acte est un contrat de vente déguisé sous le nom de transaction, tant par l'évidence des titres de celui avec qui ce possesseur a traité, que par la somme que ce possesseur lui a donnée égale à la valeur entière de l'héritage. — Lorsque par la transaction le fief est délaissé au demandeur pour une somme d'argent qu'il paie au possesseur, plusieurs pensent qu'indistinctement il y a lieu au profit de quint; parce qu'en ce cas, disent-ils, la transaction opère un changement de main; à moins que le demandeur ne fût en état de justifier que l'héritage qui lui

ciiAP. V. — DU puoirr i>i: quint. 87

Skdlé (UUuissé parla liaiisadioii, lui apitarloiiail (^fn^divcmoiil. Duinoiiliii pense an conliaiic (jik^ c'ost rncoriî h; seigneur qui doit jnsli(i(;r ({ur. riu-iilaL^c appailcnait h celui (jui l'a délaissé par la li;»ns;i( liou ; parce (pu; la liaMsactiou élanl par sa nature de rc inccrlâ cl dulnd, ne peut claitlir (pu; i'lu';rila^(; aj)partenail ellectiveuu'nt au possesseur, et qu'eu C()us(Mpu'iM;(; la transaction par hupu'Ue il a ('(é dcMaissc; au deiuaiHleiM% soil un litre d'alitMiatiou (pii ail donné lieu au prolil. Cùni i/iiis IraiLsiyil resliliicndo rim arlori, adhuc idem yulo ; si sola Iransaclio allcndalur : non cril /inidata inlcnlio jxilroni super quinlo prelio, eliatnsi mcdianlc -pecuinà Iransaclniriy niai probct cuin qui rcsliluit revcrà fuisse dominum. Mol., § 33, gl. 1, q. 21, u°* G7 et G8. — Si j)ar la transaction le deniaïuleur payait au possesseur (pii lui délaisse riiérita<^e, une somme h peu près égale à sa valeur, ce serait une j)résom|)tiou qu'il appi\rt(;nait au possesseur, cl que l'acte serait un vrai contrat déguisé sous le nom de transaction.

ABT. III. —Que c'est la vente du fief, et non d'autre chosci qui donne

ouverture an profit.

150. Ce n'est que la vente du fief même Cjui donne ouverture au profit. C'est pourquoi il ne sera pas dû si je vends les Iruils de mon iiériiage féodal , quoique pendans par les racines , sans vendre le fonds , ou même un bois de haute futaie pour l'abattre : car cette vente ne devant transférer à l'aclieteur la propriété de ces choses que lors([u'elles seront séparées du fonds , et par conséquent devenues choses mobilières , celte vente n'est qu'une vente de choses mobilières % et non une vente du fief. — 11 en est autrement lorsque ces fruits sont vendus avec l'héritage sur lequel ils sont pendans : il n'y a en ce cas que le fief qui soit vendu, dont les fruits (\\n y sont pendans font partie : art. 390 j Argentré, de Laudimiis, ch. 1, § 27.

tBO. La vente de quelque droit d'usufruit ou de quelque autre droit réel dans l'héritage féodal , comme d'une rente foncière , pourvu qu'elle ne soit pas inféodée , ne donne pas lieu au profit ; car ces droits réels dans un héritage féodal, lorsqu'ils ne sont pas inféodés, ne sont pas le fief, ni partie d'icelui.

161 . Observez que lorsque quelqu'un vend d'abord le bois de haute futaie pour l'abattre , et ensuite peu de jours après le fonds au même acheteur ,• ou lorsqu'il vend d'abord l'usufruit , et peu de jours après la propriété ; ces deux contrats sont présumés n'avoir été faits séparément qu'en fraude du seigneur^ : c'est pourquoi ils sont réputés n'en faire qu'un, qui donnera ouverture au quint des prix portés par les deux contrats. — Il en est de même vice versa, si quelqu'un m'a vendu d'abord le fief sous la réserve de l'usufruit , ou sous la réserve du droit de réméré , et que peu après il me vende ce droit d'usufruit ou de réméré qu'il s'était retenu. Dans tous ces cas , ces deux contrats sont censés ne faire ({u'un seul contrat de vente du fief plein et entier, et le quint est dû des prix portés aux deux contrats. Mol., § 78, gi. 1, n° 191. — Cette décision a lieu quand même l'acheteur acquerrait de différents vendeurs, pulà du propriétaire, l'héritage a la charge de l'usufruit envers un tiers, et peu après l'usufruit de ce tiers; il devrait le profit des deux contrats. Il en serait autrement si c'était longtemps après qu'il rachetât l'usufruit.

^ Quoique le Code civil, art. 520, 521 et 522, déclare immeubles par leur nature les récolles pendantes parles racines, les fruits des arbres non encore recueillis, elles arbres non abattus, cependant la vente de ces objets serait une vente mobilière, par la raison que

donne Polhier. C'est le droit de couper, d'enlever, plutôt que la chose dans son état actuel, qui est l'objet de la vente.

^ Cette fraude pratiquée jadis contre les seigneurs se commet encore sou vent aujourd'hui dans l'intention de diminuer ÏQB droits de mutation.

Ift^. Le droit ad rem , ou l'action que quelqu'un a pour se faire délaisser le (ief , n'étant pas le fief même , la vente qu'en fait celui à qui elle appartient, ne donne pas par elle-même , et tant que l'action n'est pas exercée , ouverture au profit : mais, si l'acheteur ayant exercé cette action, acquiert le (ief, en ce cas, comme l'action qui a été vendue se termine et se fond dans le (ief, la vente qui a été faite de celle action devient la vente du fiof , et donne ouverture au profit : c'est ce qu'enseigne d'Argentré, de Laudim., ch. 1, § 22. Y endilio iuris {^^\{,-\\) 'per se nihil conlinel prœler incorporale , nil feudalCy nullam mulalionem manu s ; scd si virlule lalis cessionis aiit vendîlionis cmptor feiidum consecutus sil, tum demum laudimia debebunlur. Dumoulin a varié sur la seconde partie de ce principe : au § 33 , il décide que la vente de l'action pour avoir le fief, j>ulà d'une action de réméré , quoique exercée par le tiers cessionnaire , ne donne pas ouverture au profit de quint; mais au § 78 il décide, conformément à notre principe, qu'elle donne ouverture au quint , tant du prix pour lequel l'action de réméré a été vendue , que de celui du réméré. Effectivement lorsque Tiîius , après avoir vendu son fief à Pierre avec clause de réméré pour 10,000 liv., me vend pour 2,000 liv. son droit de réméré que j'exerce sur Pierre comme cessionnaire de Titius, c'est comme si Titius, après avoir lui-même exercé ce réméré, me revendait son fief pour 12,000 liv. ^ — S'il m'avait fait donation de son action de réméré, pour par moi l'exercer à mes dépens, et qu'en conséquence je l'aie exercé, je devrai le quint de dix mille livres. Mon litre n'est pas une donation gratuite : car Tilius en me donnant l'aclion de réméré , ne m'a pas donné pour rien le fief dans lequel celle action devait se résoudre ; mais il me l'a donné à la charge de payer en sa place les dix mille livres qu'il eût été obligé de payer en exerçant lui-même le réméré. — Si, avant que d'exercer le droit de réméré que Titius m'a cédé , je le revends à Paul qui l'exerce, suivant notre principe, il ne sera dû aucun profit pour la cession que Titius m'a faite , qui ne s'est point terminée en ma personne à l'acquisition d'un fief; il sera dû seulement pour celle que j'ai faite à Paul, qui doit le quint, tant du prix pour lequel je lui ai vendu , que de celui du réméré. — Si mon oncle m'avait, par mon contrat de mariage , promis de me donner un certain fief , et que je transportasse mon droit pour dix mille livres à Pierre , qui en conséquence se le fît livrer par mon oncle , Dumoulin , au § 33 , décide qu'il n'est pas dû profit de quint pour cette cession, mais seulement rachat pour la donation. Mais cette décision étant fondée sur le principe qu'il a abandonné lui-même au § 78 ^ il ne faut pas s'y arrêter ; et il faut décider au contraire , suivant noire principe, que la vente que j'ai faite de mon droit à Pierre, s'étant terminée à l'acquisition du fief, elle donne lieu au profit de quint; et qu'au contraire il n'est point dû de rachat pour la donation qui ne m'a point fait acquérir le fief.

163. La vente des droits successifs donne lieu au profit de quint pour les fiefs qui se trouvent dans celte succession. Car quoique l'hérédité, juris inlellectu, soit quelque chose de distinct des corps héréditaires qui la composent , néanmoins on ne peut nier que la vente des droits successifs ne renferme celle de tous les corps héréditaires, et que les fiefs qui la composent, passent, à titre de vente , à l'acheteur des droits successifs , qui ne peut par conséquent éviter d'en payer le quint. Sur la ventilation qu'il faut faire en ce cas , F. Bourbonnais , art. 396. — Si le cédant n'était héritier qu'en partie , la vente qu'il ferait de ses droits successifs avant partage, ne donnera lieu au profit que pour raison des fiefs qui tomberont au lot du cessionnaire.

Celle espèce donnerait encore aujourd'hui ouverture à un nouveau droit

de mutation.

CIIAP. V. — DU PROllT DE QUINT. 89

ART IV. — Quand la cause pour laquelle la vente est faite, ou la qualité de la personne des vendeurs ou des acheteurs, la soustrait au profit de quint.

il»4. Pilisiours antcur:^ onsoignont quo la vonlo «l'un lirriln^^'o fnilo pour cause (le (jucIcpK^ ulililc pul)li(iu(', csl ('X(Mn|)l(^ dj' prolil ; cl, on i;i|)|ioil(; (|M(;I- «pios an'ôls (pii l'oul jni-éc : (elle rnaxiuie est lu^'aiimoiiis coulcslc'c par- DiipiiK^au cl Livoni(;re. — • A l'égard dt^ rin(l(Miniil() i\uo. par les ^cus di; niainniorlo lors(prils accpiic-n^il, il n'est pas douteux que la cause d'ulilil(i pul)li(pic ne les eu atlranehirail pas.

1 05. Lorsque c'est le seigneur du fief qui a lui-même vendu le fief mouvant de lui , dont il élait propriiîlaire , sans (pi'il l'eût cn(X)r(; r(îuni à son donjaine , celle vente ne doit pas de profit : car les profils dans leur origine , élanl dus pour rendre connuenjahles les fiefs de personnels qu'ils ('laicnt , et comme pour le prix du conscuitement que le seign(Mir est obligé de donner à la vente du fief, une vente qui étant faite par le seigneur lui-même , ne peut avoir besoin d'aucun aulre consentement, ne peut être sujette à aucun profil. — Cette raison peut faire décider (pie, même dans le cas auquel les profils apparliendraient à un aulre qu'à la personne du seigneur, putà à un usufruitier, ou à un fermier, il n'en serait point dû pour cette vente.

IGI*. Il parait que par la même raison on devrait décider que, lorsque , c'est le seigneur qui achète le fief mouvant de lui , il ne doit point de profit h l'usufruitier ou au fermier des droits seigneuriaux de son fief dominant , cette vente n'étant pas de nature a en produire : néanmoins Dumoulin, § 78, gl. 1, n^ 113, et d'Argentré, de Laudimiis, ch. 3, in fine , décident que le profit est dû à l'usufruitier ou au fermier 5 et leur avis, dont, contre leur ordinaire, ces auteurs ne donnent pas de raison, a été confirmé par quelques arrêts : il y en a un de 1718. On dit pour leur sentiment que le seigneur doit payer en ce cas profit à Pusufruitier ou au fermier, comme par forme de dédommagement de ce qu'en achetant, d les prive des profits qui leur seraient dus , si les fiefs de sa mouvance eussent été vendus à d'autres, ne pouvant pas par son fait delcriorem frucluarii aut conductoris condilionem faccre. Ces arrêts et autorités n'ont pas empêché M^ Guyot de suivre l'avis contraire.

lO'S^. 11 y a certaines personnes qui sont exemptes de payer profit lorsqu'elles vendent ou achètent quelque héritage dans les mouvances du roi. Tels sont les secrétaires du roi , par édit de 1545 ; les chevaliers de l'ordre , messieurs du parlement de Paris , messieurs de la chambre des comptes de Paris,etc. Leurs veuves, tant qu'elles demeurent en viduité, doivent aussi jouir de ce privilège , par la règle générale qu'elles jouissent de tous les privilèges de leur mari. - — Ils jouissent de ce privilège, même dans les mouvances des domaines des apanagistes et des engagistes, lorsque leur privilège est plus ancien que l'érection de l'apanage ou de l'engagement. Le contraire néanmoins a élé jugé en faveur de M. le duc d'Orléans , contre les secrétaires du roi , par un arrêt du conseil de régence , du 30 juillet 1718. — Ils jouissent aussi de ce privilège dans les mouvances des seigneuries qui se trouvent être en la main du roi," soit par droit de régale, soit par la saisie féodale. — Us n'en jouissent pas pour les droits d'échange qui appartiennent au roi dans les mouvances des seigneurs particuliers: ce droit étant un droit domanial de bursalité plutôt que de propriété. Ainsi jugé par arrêt du conseil du 23 décembre 1738. — Us jouissent de ce privilège lorsqu'ils vendent , comme lorsqu'ils achètent. — Le vendeur privilégié , même dans les coutumes qui , comme la nôtre , chargent du profit l'acheteur, jouit de ce privilège lorsqu'il s'est chargé du profit par le contrat , quoique l'acheteur ne soit pas privilégié : ainsi jugé en 1738 , pour M. Pelletier. Cela avait éfcé décidé dans le cas inverse par lettres patentes de

90 INTRODUCTION AU TITRE DFS IIEFS.

J573, rapportées par Chopin sur l'article 4 d'AujoLi, pour les privilégiés ache- Icurs dans les coutumes qui chargent du profil le vendeur.

tiv^. Lorsqu'un privilégié exerce le retrait lignager sur un acheteur non privilégié , doit-il jouir de son privilège , et le profit doit-il être rendu par le fermier à qui il i)arait avoir été acquis par la vente faite à l'acquéreur non privilégié ? Par lettres patentes des 14 avril et 12 mai 1555 , il est dit , « que « les secrétaires du roi jouiront de leur privilège , même dans le cas au(juel ils « exerceront un retrait lignager. » Mais dans l'arrêt d'enregistrement de la chambre des comptes , il y a une modification qui porte qu'ils n'en jouiront pas dans ce cas de retrait. V. Chopin, sur l'article 4 d'Anjou. Dumouhn, sur le § 22 , n° 6 , in fine , rapporte ces lettres patentes sans faire mention de la modification , et il décide en conséquence que le profit doit être rendu au pri- \ilégié retrayant ; ce qui peut faire croire que la modification n'a pas été observée. Cependant Guyot pense qu'elle doit l'être. — Yice versa , lorsque le retrait est exercé par un non-privilégié sur un acheteur privilégié , plusieurs auteurs , appuyés d'un arrêt du 14 mai 1714 , rapporté au sixième tome du Journal des Audiences, pensent que le privilégié doit jouir de son privilège, et que le retrayant lui doit tenir compte du profit , comme s'il l'eût payé. C'est beaucoup étendre le privilège : le privilégié , au moyen du retrait exercé sur lui, se trouvant n'être plus acheteur, il semble qu'il ne peut user d'un privilège qui ne lui est accordé que lorsqu'il vend ou qu'il achète : non débet negoliari iillrà fines privilegii. Molin., § 22, n° 6. D'ailleurs ce serait ouvrir la voie aux fraudes; car il serait très facile à un parent qui voudrait acheter de son parent, d'acheter sous le nom d'un privilégié, sur lequel il exercerait aussitôt le retrait. Cet arrêt de 1714 se trouve contredit par les arrêts précédents des 21 août 1649 , et 18 décembre 1668 , rapportés aussi au même journal , qui ont jugé le contraire.

ART. V. — Par qui , et à qui est dû le profit de quint , et en quoi ÎB

consiste.

1©0. Le profit de quint, dans notre coutume réformée, n'est dû que par l'acheteur, à moins que le vendeur ne s'en fût chargé par le contrat : et même en ce cas le seigneur pourrait l'exiger de l'acheteur, sauf son recours. Il est dû au seigneur, ou h ceux qui seraient à ses droits pour percevoir les fruits du fief dominant ; tels que sont un engagiste, un usufruitier, un fermier des droits . seigneuriaux.

l*?©. Ce profit est appelé profit de quinte parce qu'il consiste dans la cinquième partie du prix. — Ce quint est dû non-seulement du prix principal , mais de tout ce qui en fait partie; telles que sont les sommes stipulées pour pot de vin, épingles, ou sous quelque autre dénomination que ce soit. Il ne faut pas néanmoins étendre cela aux présents modiques faits par l'acheteur à la femme, ou aux enfants, ou aux domestiques du vendeur. — Les charges qui sont imposées à l'acheteur, et qui sont appréciables à prix d'argent, font aussi partie du prix, et le quint est dû de la somme à laquelle elles sont appréciables. — Mais lorsque pour la sûreté d'une rente que le vendeur retient sur l'héritage, l'acheteur est chargé d'y faire certaines méliorations, cette charge ne peut passer pour faire partie du prix, et pour être sujette au quint, puisque c'est l'acheteur qui profite de ces méliorations. — On ne doit pas non plus évaluer pour le profit de quint, les charges imposées à l'acheteur, qui sont charges du fief, telle qu'est celle des rentes inféodées dont le fief est chargé. — Les frais ordinaires de criées, dont un adjudicataire est chargé, sont plutôt regardés comme loyaux coûts et frais de contrat, que comme faisant partie du prix ; secùs, des extraordinaires.

l'î'l. Le quint est dû non-seulement du prix porté au contrat, et des

ciiAP. \i. — DU ruoiiT i)i: kaciiat. 91

charges appn'ciables qui y sont coiilcinios ; mais si par la suilc le conlral u été r( loiiné, vi le prix au^^iiiculé, le (piiiil csldù (h; riiui^iiicntalion du prix. (^<;ll(; décision a lien iiièiiit; dans le eas au(|ini l'aciiclt'iir aiirail «Iomik; < c siippl(';in(Mit par pure; délicalesse de conscience, la lésion n'éîlanl pas assez ^landc pour (pie le vendeur eut pu se pouivoir eu jusliee. — Conlrà vice vcrsd. Si depuis l(; contrai exécuté par la tradition réelle, lo vendeur eùl lait voionlairenienl uinj reuïise d'une partie du prix à l'ac licteur, sons le prétexte (pi'il était (excessif, l'aclietenr ne laisserait pas d(Mlevoir le (piiiil sur le |)ied du prix entier porté au contrat; car en ayant contracté l'oblij^ation envers le seigneur, il ne peut en être décharjjé par une convention où le seigneur u'est pas [lartie.

l*?». Lorsque le contrat porte un terme pour le paiement du prix sans intérêts, Dumoulin, § 78, gl. 1, n"^ 42 cl 43, décide (pie le seigncîur ne peut exiger prolit de vente avanlle terme expiré. Sa raison est, que cùm (lies solutionis sil pars diminutivaprelii;si emplor hodiè solidam laudimiorum summam rcprœscnlare Icncretur, plus solvcrel quàm sil duodecima pretii (et dans les liers (juinUi), conlrà menlcm cunsucludinis^ Livonière, I. 3, ch. 4, sect. 4, p. 170, atteste que l'usage est contraire à l'opinion de Dumoulin, et que le seigneur peut exiger le prolit aussitôt qu'il est ouvert, sans attendre le terme.

fis. Le seigneur ne peut demander le profit de quint sur un pied plus fort que le prix du contrat, sous le prélexle que le licf n'aurait pas été vendu sa valeur; le vendeur ayant été le maître de donner à la chose tel prix (ju'il a jugé à propos; cùm sil unusquisque suœ rci arbiler. — Mais, s'il était dit que lo vendeur a fait remise à l'acheteur du surplus du juste prix , le quint ne serait pas du seulement de la somme portée au conlral, qui n'est pas en ce cas le total du prix que le vendeur a donné à son tiei; mais il serait dû de la somme entière, ii laquelle le fief serait estimé. Mol., § 33, gl. 2, n^ 54.

174. Dans le cas de l'art. 9, le quint ne se règle pas sur le prix du contrat. F. cet article.