TITRE XIII

Des Servitudes réelles.

Art. It^B. Veues, esgoûls, et tous autres droicts de servitudes, ï\e\iOxienl saisine (1) à celui qui les a, s'il n'a litre valable ; et sans titre valable (2), ne les peut prescrire par quelque temps que ce soit (3). {A. C, art. 190 ; C. de Par., art. 186.)

(1) Cela est mal exprimé : le sens est, l'usage dans lequel est le possesseur d'un héritage d'avoir sur l'héritage voisin une vue, un égoût, qu'on ne peut avoir droit d'y avoir qu'en vertu d'un droit de servitude de vue ou d'égoût sur cet héritage ; et pareillement l'usage dans lequel il est d y avoir ou d'y faire quelque autre chose qu'on ne peut avoir droit d'y avoir ou d'y faire qu'en vertu d'un droit de quelque autre espèce de servitude, ue porte saisine, c'est-ù-dire, n'est pas regardé comme une possession, ou quasi-possession du droit de servitude, mais comme un usage précaire et de simple tolérance, qui ne peut par conséquent faire acquérir par prescription le droit de servitude »; car on ne peut acquérir par prescription qu'en possédant, nec vi, nec clàm, necprecario.

{■1) V. Vlntrod. n" 12.

(3) La coutume de Paris ajoute, même de cent ans. La raison sur laquelle elle se fonde, est qu'une possession précaire, telle qu'est présumée celle des servitudes dont il n'y a pas de titre, ne cesse pas d'être précaire par le laps de temps, quelque long qu'il soit, le laps de temps seul n'en pouvant pas changer la qualité ; cùm nemo sibi ipse inutare possit causant possessionis suœ.L.3, §19, ff.de Acquirendà possessione. Mais danslescoutumes, telles que la nôtre, qui ne s'en expliquent pas, il y a de bonnesraisons pour soutenir que l'usage centenaire vaut titre et établit la servilude.Cela est conforme à la doctrine de Dumoulin, qui enseigne en son conseil 26, n" 24 et 25, que la possession centenaire vaut litre, et que les lois qui excluent la prescription par quelgue temps que ce soit, ne doivent pas s'entendre de la centenaire : Habet vim constituti, nec dicilur prœscriptio, sed titulus, et nunquam censetur exclusa etiam per legem prohibilivam, nec per quœcumque verba quamcumque prœscripîionem excludentia. Quant à la raison sur laquelle s'est fondée la coutume de Paris, il semble qu'on peut répondre qu'il est vrai que le laps de temps, même de cent ans et plus, ne peut pas changer la qualité de précaire, qu'une possession dont on connaît l'origine précaire, a eue dans son commencement, cùm nemo sibi mutare possit causam possessionis suœ^ et qu'en conséquence une telle possession ne peut attribuer de droit par quelque temps que ce soit. Mais le laps de temps peut bien l'aire changer les présomptions touchant la qualité d'une possession dont on ne connaît pas l'origine. C'est pourquoi, quoique notre coutume présume précaires les possessions et usages de servitude, lorsqu'on ne rapporte pas de titre, cette présomption peut cesser lorsque l'usage est centenaire, parce qu'une simple tolérance ne dure pas ordinairement si longtemps, et qu'une possession aussi longue fait présumer un litre qui s'est perdu par l'injure des temps. Ricard, sur la coutume de Sentis, rapporte un arrêt du 11 fév. 1658, qui l'a ainsi jugé dans la coutume de Crépy, qui porte : Nulle servitude sans titre, par quelque temps que ce soit. Quelque puissantes que soient ces raisons et ces autorités, on aurait peut-être aujourd'hui de la peine à réussir à établir une servitude par la seule possession centenaire; parce que la nouvelle jurisprudence incline beaucoup à interpréter les autres coutumes par celle de Paris.

La possession centenaire des servitudes peut se prouver par les actes faisant mention de l'état des lieux, et par la construction et ancienneté des bâtiments.

Art. «^6. « Mais la liberté se peut réacquérir (1) contre le litre de servitude par trente ans entre personnes aagées (2) et non privilégiées (3). »

(1) Voyez comment, Introd. n° ISetsuiv.

(2} Si l'un des copropriétaires de l'héritage, à qui le droit de servitude appartient, est

» F. art. 690 et 691, C. civ., ci-dessus, p. 314, note *.

TITUE XlII. — DES SKKVITUDFS I\i:ELLi:S.

mineur, la prescription no court pas pendant le temps de sn ruinoritr'', ni rentre lui, ni contre ses coproprit^taircs majeurs »; los droits de servitude claiil indi\i?«il)l('s, et ne pouvant s'éteindre pour partie : c'estic cas auijuel le mineur relève le majeur.

(3) Les personnes privilégiées « sont,— 1" le roi, dont le domaine est imprescriptible, et tous les droits immobiliers qui en font partie^— 2" lEglise, contre qui l'un ne prescrit que par quarante ans-

Art. %*t^ . « Quand un pcrc do famille mol hors de ses mains partie do «-a

maison, il doit spécialcniont (1) d('(lar<'r (juollos scrviludos il rolicnl sur I'Ikirila^o qu'il met liors do sos inaius, ou (luollcs ilcoiistiluo sur lo sion ; ol les laiit nommémoul et spécialomont déclarer (2), tant pour l'ondroil, {grandeur, liaiitour, mesure, que espèce de servitude, et par escril : autrement toutes constitutions i^éiu'rales de servitudes, sans les déclarer comme dessus, ne valent (3).» {C. de Par., an. 215.)

Cet article est tiré des lois 7 et 10, ff. Comm. prœd. (t) Ceci reçoit exception au cas de Tarticle suivant.

(2) Cela doit être observé par quelque acte que ce soit qu'une servitude se constitue, et non pas seulement dans le cas ci-dessus, qui n'est exprimé que par forme d'exemple^

(3) Comme s'il était dit en termes vagues que votre maison serait serve de la mienne, sans exprimer quelle espèce de droit de servitude j'aurais ; ou s'il était dit que j'aurais droit de vue sur votre maison, sans exprimer h quel endroit je pourrais ouvrir une fenêtre, et de quelle grandeur elle serait : telles constitutions de servitude seraient de nul effet ; à moins que ce vice d'indétermination ne se trouvât purgé par quelque écrit qui fût explicatif de l'espèce et de la qualité de la servitude.

Art. î5«8. « Destination (i) de père de famille vaut litre, quand elle est (2), ou a esté (3) par escril, et non autrement.» (C. de Par., ar(. 216.)

(1) Lorsque deux héritages appartiennent au même maîlre, le service que l'un tire de l'autre, comme lorsqu'une maison a une vue ou un égoiil sur l'autre, n'est pas servitude, quia res sua nemini servit^ L. 9.Q, (T. de Servit, pr. rust. c'est destination de père de famille. Si par la suite ces maisons viennent à appartenir à différents maîtres, soit par l'aliénation que le propriétaire fera de l'une de ces maisons, ou par le partage qui se fera entre ses héritiers, le service que l'une des maisons tire de l'autre, qui était destination de père de famille, lorsqu'elles appartenaient à un même maître, devient un droit de servitude que le propriétaire de celte maison a sur la maison voisine de qui la sienne tire ce service, sans qu'il soit besoin que par l'aliénation qui a été faite de l'une de ces deux maisons, ou par le partage, cette servitude ail été expressément constituée.— La raison est que la maison qui a été aliénée est censée l'avoir été en l'état qu'elle se trouvait; el pareillement que, lorsqu'elles ont été partagées, elles sont censées l'avoir été telles el en l'état qu'elles se trouvaient; et par conséquent l'une comme ayant la vue, l'égoût, etc. sur l'autre, et l'autre comme souffrant cette vue, cet égoûl, etc. ce qui sufllii pour établir la servitude. C'est ce que signifie notre coutume par ces termes : destination de père de famille vaut titre '.

« V. art. 710, C. civ.

Art. 710 : « Si parmi les coproprié- « taires il s'en trouve un contre lequel « la prescription n'ait pu courir, com- « me un mineur, il aura conservé le « droit de tous les autres. »

' Les biens composant la dotation de la couronne sont imprescriptibles.

Pour tous autres, V. art. 2227, C. civ.

Art. 2227 : « L'État, les élablisse- « menls publics et les communes sont « soumis aux mêmes prescriptions que

« les particuliers, el peuvent également « les opposer. »

' Ce que Pothier appelle ici destination du père de famille, n'est pas précisément ce que le Code appelle ainsi dans les art. 692 et 693. C'est plutôt le cas prévu par l'art. 694, qui diffère du précédent en ce que la servitude n'est pas tout à la fois continue et apparente, mais il suffit qu'elle soit apparente; et en outre, il faut qu'il soit certain que le titre , qui a sépare les

COUTUME D OliLÉANS.

(j) Lfi sens c«t, que colni qui prétniid un droit de servitude sur la maison voisine, en tonsLMiiicnce d une dcstiiialion de père de faiiiillo, doit, ^i le voisin di.sconvinnl de celte destination, en a\oir la preuve par «'crit; cl il ne serait pas admis à la preuve par témoins. Par exemple, s'il s'agit d'un droit de servitude de vue ou d'éjçoùt, il doit avoir la preuve littérale que la renèîre el régoùt existaient dès le tem[)s que les deux maisons appartenaient au même maître; ce qui peut s'établir par le marché par écrit qui aurait été fait pour la consltuclion, par les quittances des ouvriers, ou par quelque acte qui contiendrait une description de ces maisons, dans laquelle la leiiélre ou l'ésoùl seraient énoncés.

(3) M. de Lalande donne cette interprétation, que, dans le cas auquelles écrits qui établissent la destination du père de fiimille, seraient perdus, on |)Ourrait être admis à prouver qu'ils ont existé, par des témoins qui les auraient vus et lus. Celle interprétation ne doit être admise qu avec re.-tiiclion, dans le cas auquel il sérail survenu quelque incendie, ruine, ou auire cas somb'able, qui eût causé la perle des litres, et eût rendu nécessaire celle preuve testimoniale '. Hors ces cas elle ne doit pas être admise; auiremenl la loi qui rejcHe la preuve par témoins, et exige une preuve par écrit de la deslinalion du père de lamille, serait éludée; étant aussi facile de trouver de faux témoins qui déposent qu'ils ont vu quelque acte qui l'établissait, comme d'en trouver qui déposent de l'état même des maisons au temps qu'elles appartenaient au incme maître.

Art. ^^9. Celui qui a droict de veuc sur l'héritage d'autruy par fenestres, ou autres ouvertures, doit ses ouvertures tenir barrées (1) à barreaux de 1er, et voirre dormant (2) ; sinon qu'il y ait convention expresse au contraire *. {À. C, art. 201 ; C. de Par., art. 201.)

(1) Los vues qu'il a droit d'avoir sont destinées seulement pour l'éclairer, et non pour satisfaire une curiosité inutile à lui-même, et incommode à son voisin; neque enim^ malitiis imiulgeudum est; L. 38, ff. de Rei vinUic. L intérêt public etPhumanitô demandent que nous usions de nos propres droits de la façon la moins incommode au prochain , Observez aussi que le droit de vue oblige bien le voisin qui doit

deux propriétés, ne contienne aucune mention relative à la servitude.

Art. 692 : « La destination du père « de famille vaut titre à l'égard des « servitudescontinues et apparentes. »

Art. 693 : « Il n'y a destination du « père de famille que lorsqu'il est « prouvé que les deux fonds actuellece ment divisés ont appartenu au même « propriétaire, et que c'est par lui que « les choses ont été mises dans l'état (c duquel résulte la servitude. »

Art. 694 : « Si le propriétaire de « deux héritages entre lesquels il existe « un signe apparent de servitude, dis- « pose de l'un des héritages sans que « le contrat contienne aucune conven- « tion relative à la servitude, elle con- « tinue d'exister activement ou passi- K vement en faveur du fonds aliéné ou « sur le fonds aliéné. »

1 V. an. 1318, 4% C. civ.

Art. 1348 : « (Les règles relatives h la « preuve par écrit) reçoivent encore « exception toutes les fois qu'il n'a « pas été possible au créancier de se « procurer une preuve littérale de

« l'obligation qui a été contractée en- « vers lui. — Cette seconde exception « s'applique, 1°...., 2°...., S*»..., 4° au « cas où le créancier a perdu le titre « qui lui servait de preuve littérale, « par suite d'un cas fortuit, imprévu « et résultant d'une force majeure. »

2 Si j'avais précisément droit de vue sur l'héritage d'autrui, je ne serais point obligé de barrer à barreaux de fer mes ouvertures, à moins que ce mode ne fût imposé par le titre constitutif, ou qu'il ne s'agît du cas prévu par l'art. 676, C. civ.

Art. 676 : « Le propriétaire d'un <( mur non mitoyen, joignant immé- « dialement l'héritage d'autrui, peut « pratiquer dans ce mur des jours ou « fenêtres à fer maillé et verre dor- « mant. — Ces fenêtres doivent être « garnies d'un treillis de fer, dont les « mailles auront un décimètre (envi- « ron trois pouces huit lignes) d'ou- « verture au plus, et d'un châssis à « verre donnant. »

3 V. art. 675, C. civ.

Art. 675 : « L'un des voisins ne peut,

TITKL XI U.

DES si:rvitudi:s ui;iiLLi:s.

la Rmilnclc à souffrir rniivcrliiiMMlcla fciKMrc, dnis lo tnur rnitoycn; in.'iis il ne \\:m~ ix'clii' p.is (l'cicvcr le siiMi ; An(}l du G Icv. 1710, dans Aut;(!urd, ù sa dalc. (J) y. l'articio suivant.

Art. IÇ.IO. «Voirie donnanl, cs\ mùviv allarlu; cl sccllô vu plastrn on clianx, qiK» l'on ne peut oiiviir, iio au Iravcis il'ici'liiy avoir J'(ii^ard |)ciictialir (1) sur riiL'iilagod'aulrui.j'

(1) Cest un vcrro assez (^pais pour omiK'chcr les rogards de percer dans la maison du voi.'iin, et assez transparcnl pour laisser passer aulant de juur qu'il en faut ad usHiii diurnuni. De Lalande, sur cet arlicle.

Art. tlil. En nmr mitoyen et conmnni , on ne i)onl (1), sans le consontcmenl de partie i, l'aire venes (,2), cs^joûts (3), retraits, ne cislenies (i). {A. Cari. 191.)

(1) Cet article est fondé sur la règle, Inre communi potior est causa prohibentis,

(ti) Lorsque le mur est propre, quoique conlip;u à la maison voisine, il est permis d'y cuvrir des fenêtres, pourvu qu'elles soient fermées en la manière prescrite par l'art. i2^29 : car chacun a le droit d« faire on sa chose ce que bon lui semble, dàm nihil in alienum imrnitlat. Ce que la coutume de Paris ordonne fque ces fenêtres soient à rient |)ieds du rez-de-chanssée, et à cinq |)icds de chaque étai,'e) est une disposition locale qui semble ne pouvoir faire loi dans la nôtre : néanmoins la sagesse de cette dis[)osition, et l'inclination de la nouvelle jnrii^iniidence à f.iirc de la coutume de l*aris ime espèce de droit commun sur les choses sur lesquelles les antres coutumes ne s'expriment pas, pourraient porter à l'y étendre ". Il en est de même de la distance qu'elle exi^^c pour avoir des vues droites ou becs sur rhcrilage voisin.

Il y a plus de diiïicullé si, lorsque le mur est mitoyen, jusqu'à une certaine hauteur, le voisin, qui l'a exhaussé à ses dépens, peut ouvrir des fenêtres dans la partie exhaussée (jui lui est propre. Laurière rapporte un arrêt du mois de juill. 1G70, quia jugé qu'il le pouvait; mais que l'autre voisin, en offrant de rembourser sa part du prix de la partie exhaussée, pouvait les lui faire boucher. F. aussi Soelve, 2« vol. centurie 1, ch. 87.

(3) On n'en peut faire, môme dans un mur propre, lorsqu'il est contigu à l'héritage voisin ; parce qu'on ne peut, sans avoir droit de servitude, faire couler ses eaux d.ms Thériiage voisin, suivant la règle, Bactenùs cuique in sua f'accrelicet, quatenùs rufiil immitlat in alienum.

(•4) V. infrà, l'art. 213.

Art. ^3^. En mur mitoyen et commun, chacune des parties peut percer tout outre (1) ledit mur, pour y mettre et asseoir ses poutres et solives, et autres bois, en rebouchant les pertuis : sauf h l'endroit des cheminées S où Ton ne peut mettre aucun bois. {Â. C, art. 193,- C. de Par., art. 206.)

(1) En avertissant le voisin, à peine d'être tenu de ses dommages et intérêts, et pourvu que le mur soitsutrisant pour porter la charge.

Art. ^λ3. En murmitoyen, quand l'un a premier assis ses cheminées, l'autre ne les lui peut faire osier ne retirer, en laissant la moitié du mur, et une

« sans le consentement de l'autre, pra- « tiquer dans le mur mitoyen aucune «fenêtre ou ouverture, en quelque « manière que ce soit, même à verre « dormant. »

* F. art. 67o,C.civ., ci-dessus cité.

2 V. art. 676 et 677, C. civ.

Art. 676, ci-dessus, p. 322, note 2.

Art. 677 : « Ces fenêtres ou i

•ours

« ne peuvent être établis qu'à vingt- « six dôcimclres (Imit pieds) au-dessus

(C du plancher ou sol de la chambre « qu'on veut éclairer, si c'est à rez- « de-ch:^.ussée, et à dix-neuf décimè- « très (six pieds) au-dessus du plance cher {îour les étages supérieurs. »

3 F. art. 657, C. civ.

Art. 657 : « Tout copropriétaire peu!

(C faire bâtir contre un mur mitoyen, « et y faire placer des poutres ou so- « Hves dans toute l'épaisseur du mur, « à cinquante quatre millimètres (deux 21+

32'î' COUTUME d'orlkans.

diarïlillo (1) pour conlrof(ni. Mais ati regard des lanciers et jambages des cheminées et cimaizcs, il peut percer ledit mur tout outre, pour les asseoira fleur dudit mur. {A. C, art, 195.)

(1) Ne flammâ torreatur paries. L. 1?, IT. de Serv. vrb. prœd. Cette chanliîle doit avoir demi-pied d'épaisseur (Paris, 189), et qualre pieds au moins de hauteur. Dans les chambres, quand on met une plaque, il n'est pas nécessaire de contre mur.

Art. "SSA. En la ville et fauxbourgs (1) d'Orléans, el autres villes closes du Sailiiage^ tous murs sont communs (2) entre voisins jus(|ues à neuf pieds \' c'est assavoir, deux pieds en terre, et sept pieds au dessus de terre, qui n'a titre ou marques au contraire ; et s'il faut réparer ou reédifier Icsdils murs, ce sei*a aux dépens communs (3) des parties jusqucs à ladite hauteur. {A.C, an. 196.)

(1^ On appelle fauxbourgs : continenlia œdificiasiib urbe. L. 147, ff. de Verb.signif.

(2) La raison de cette présomption se lire de Part. 236. Au delà des neuf pieds, le mur n'est censé commun qu'autant qu'il soutient les bâtiments des deux voisins. S'il ne soutient des bâtiments que d'un côté, il est présumé, pour la partie au delà de neuf pieds, être propre de celui de qui il soutient les bâtiments : car c'est une règle, en fait de murs construits m confinio, que le mur estprésuméapparlenir à celui qui a eu intérêt de le construire ^.

(3) Le voisin ne peut s'en exempter en offrant d'abandonner sa part du muret d( la terre sur laquelle il est assis; car il pourrait être contraint d'en faire un neuf s'il n'y en avait point (art. 236).—- A la campagne, où cette raison cesse, le voisin peut s'exempter de la réfection d'un mur commun, en abandonnant sa part.

Art. ^35. « Si aucun veut bâtir contre un mur non mitoyen (i), faire le peut, en payant moitié (2), tant dudit mur que fondation d'icelui, jusques à la hauteur dont il se voudra ayder; ce qu'il est tenu faire auparavant que rien démolir ne bâtir. En l'estimation duquel mur est compris la valeur de la terre sur laquelle ledit mur est fondé et assis, au cas que celui qui a fait ledit mur, l'ait prins sur son héritage. » (C\ de Par., art. 194.)