PARTIE III, CHAPITRE I. S

cipes généraux, dont nous ferons ensuite Tap- qu'il n'a tenu qu'au conducteur d'atoîr ou par

pli cation aux baux des maisons , aux baux des lui ou par d^autres, pour que le loyer en soit dû. héritages de campagne , et aux baux des serrices

des ouyriers et serviteurs ; nous traiterons , en ciirQuiàMB piiucipb. dernier lieu , de la clause par laquelle le conducteur se charge des cas fortuits. !-« ï^y»*" »'««* ^û que pour la jouissance que

, le conducteur a eue en vertu du bail.

S I. PRINCIPES GÉNÉRAUX. 143. Suivant ce principe, si le conducteur,

pendant le cours du bail , a acquis la pleine

PREMIER PBiHCiPE. propriété, ou du moins l'usufruit de la chose

qui lui a été louée, il doit être déchargé du

Le conducteur, locataire ou fermier, doit avoir i^ygr pour le temps qui restera à courir du bail ,

la remise du loyer pour le tout , lorsque le loca- j^p^ij ^^.j, ^ j^^^^jg j, propriété ou l'usufruit

leur n'a pu lui procurer la jouissance ou l'usage jç çg^^ ^^^ose ; /. 34 , § l , ff. Ar usufr. ; /. 9 ,

de la chose louée. J yj^. ^ ff, /^,^. ^ar il ne jouit plus en vertu du

139. La raison de ce principe est que , comme j,^| ^ ^^^^^ ^^ ^^^ ^^^ nous l'avons observé suprà, n. 4, le contrat de

louage s'analyse en une espèce de contrat de sixiiiiB prircipe. vente des fruits futurs , ou de l'usage futur de la

chose louée, dont le loyer est le prix. Or, de Lorsque le conducteur n'a pas été privé abso-

méme que la vente des fruits futurs n'est valable, lument de la jouissance de la chose , mais que,

et que le prix n'en est dû qu'autant que ces fruits par un accident imprévu , sa jouissance a souf-

naitront, et feront , par leur existence, la ma- fert une altération et une diminution très con-

tière du contrat : Traité du contrat de vente , sidérable, il peut demander une diminution

n. 5 j on doit pareillement décider qu'il ne peut proportionnée dans le loyer, depuis le temps que

être dû de loyer, lorsque le conducteur n'a pu sa jouissance a souffert cette diminution,

avoir aucune jouissance ni usage dont ce loyer 144. Nous verrons l'application de ce principe

soit le prix. dans les paragraphes suivans.

8EC0RD PRIECIPB.

s II. APPLICATION DBS PRINCIPES ADX BAUX A LOYER

Le conducteur, locataire ou fermier, que le "*" maisors.

locateur n'a pu faire jouir pendant une partie du i /r c • i. i x

j -L •! j . .1 j i 145. Suivant les prmcipes exposés au para-

temps du bml, dort .vo« la remue du loyer ^, p^cédent, lor,que le locateur d'une

pour le temp. pendant lequel il n a pu jouir. ,^„^ '^^.^^ , ,^ ,^^,,^ ^ j^j, ^^

140. La raiwnert , que chaque partie du loyer ^^ ^ jouU.ance , e.t en demeure de lui en re- «t le pm de 1. jouiMance de chaque partie du ^^,^ ,^ ^,^, ,, ^^^^ ,,„j j, ^.^^^^

temps que doit durer le bail : il ne peut donc . . . . j «^ i i

-, •^,/'., , ..1» . point en jouissance, ne doit pas les loyers.

être du de loyer pour la partie du temp. que le •- ,^ ^^^^ ^^^ ,, j^,»"^, ^^^^j, ,, ^

conducteur n^a pas eu m pu avoir cette jouis- ^-Jir •!• a i*

ir f^ '» mise des clefs , si la maison se trouve mexploisance

table , par le mauvais état auquel elle se trouve ,

TROISIÈME PRiEciPE. quoiquc cc soit sans la faute du locateur, puià,

Le conducteur, locataire ou fermier, que le P"^ '*" ?"f «•*' ^^]^ Pf" ^"^ J^"" *^^"* *'«*»*

locateum'a pu faire jouir de quelque partie de f''?"^* *? locataire devait entrer en jouissance ,

la chose qui lui a été louée , doit avoir la remise *« l'^catairc peut refuser de recevoir les clefs ; et

du loyer pour cette partie, pendant le temps »'»} est consUté que la maison n'est pas exploi-

qu'il n'en a pu avoir la jouissance. <*^ï« ' ^« locataire n en devra piu le loyer , jus-

141 . Ce principe , qui est une suite des précé- ^^'^ ^« *l"« ** "«"f ° *»* ^^^ «''*^"« exploitable , dens, peut néanmoins souffrir quelque limita- «* *1" ^" «»*/*** ***P"" ^"^ nouvelles offres au tion , comme nous le verrons dans les paragra- locataire de Im en remettre les clefs.

phes suivans , où nous en ferons l'applicaUon. 1^7 . Le locataire peut même demander à être

déchargé du bail en entier , afln de pouvoir se

QUATBiBiiB PBIHCIPE. pourvoir ailleurs d'une autre maison, parce qu'il

n'est pas obligé de rester sans maison , en atten-

Le conducteur, locataire ou fermier, ne peut dant que les réparations soient faites,

demander remise du loyer, lorsque Tempéche- On permet néanmoins au locateur, surtout

ment est venu de sa part. lorsqu'il n'est pas en faute, d'offrir, en ce cas,

142. Il suffit, en ce cas , qu'il y ait une jouis- au locataire de le loger dans une autre maison , sance possible ou usage possible de la chose , en attendant que les réparations soient faites ;

arg, /. 60 , ff. hcat. Ces offres doiyent empêcher total , mais de quelqu'une des parties de la mai*

la résolution du bail, et le loyer doit oourir du son qui lui a été louée, il doit avoir remise do jour des offres faites par le locateur de remettre loyer pour cette partie, au locataire les clefii de la maùon où on le veut Néanmoins , si les réparations , qui surrîeologer en attendant. ^ nent à faire à la maison pendant le temps du bail,

Observez quUl est équitable que le locateur privent le locataire d'une partie de la maison indemnise , en ce cas , le locataire des frais du pendant un temps peu considérable , le locataire second délogement . doit souffrir cette incommodité sans pouvoir poar

148. Quelle que soit la cause qui empécbe le cela demander aucune diminution du loyer de locateur de pouvoir faire entrer le locataire en la maison ; car étant ordinaire que , dans le coon jpuissance de la maison , le locataire, tant qu'il du bail d'une maison , il survienne des réparan entre pas en jouissance , n'en doit pas les loyers; tiens a y faire , le locataire , qui a dû prévoir ce putà y si au temps que le locataire doit entrer cas , est censé s'être soumis à souffrir rincomdans la maison, la ville où est la maison se trouve modité qui en est la suite. Cest ce qui résulte assiégée par les ennemis , ou infestée de la peste, de la loi 27 , ff. locat, Hahitatores non tipaulà le locataire , qui se trouve hors de la ville , et qui minus commode aUquâ parte ccenaculi uteniWj par conséquent ne peut entrer en jouissance de êiatim deductionem ex mercede facere oporiet; la maison dont l'accès lui est fermé par la guerre eâ entm conditione habitatorem emêe , ut si qmd ou par la peste , n'en doit pas les foyers. transversarium incidt'sset , quamobrem dowà-

149. Suivant les mêmes principes, lorsque le num aliquid demoliri oporieret, aliquamparlocataire , après être entré en jouissance de la tem parvulam incommodi ausHnoret. maison, est, par quelque force majeure, con- 151. Lorsque l'empêchement, qui a empêche traint d'en déloger , il cesse d'en devoir les loyers le locataire d'entrer en jouissance de la maison depuis le jour qu'il a été contraint de déloger. qui lui a été louée, ou qui l'a empêché de la

Par exemple , si un locataire a été obligé de continuer , et l'a contraint d'en déloger , est ud

déloger avant la fin de son bail de la maison à empêchement qui ne vient que de la part du lo-*

lui louée, parce que la maison menaçait ruine, cataire, il ne peut pas pour cela demander la

le loyer cessera de courir, et il n'en devra plus remise des loyers. Cela est conforme au qua-

depuis le jour de son ^élogement. trième principe. Il suffit que la maison soit ex-

Pour que cette décision ait lieu , Alsenus , en ploitable , que le locateur soit prêt i en accorder

la loi 27 , § 1 , ff. hcat, , demande le concours la jouissance au locataire , et que le locataire

de deux choses : !« que le locataire ait eu un puisse l'occuper, ou par lui ou par d'autres,

juste sujet d'appréhender la ruine de la maison; pour que les loyers soient dus. il n'est pas néanmoins nécessaire «fue l'événement . Cette décision doit avoir lieu , quand même ce

de la chute de la maison ait justifié cette crainte, serait pour lés affaires de l'État que le locataire

il suffit qu'il y eût lieu de l'appréhender. serait obligé d'aller faire sa résidence ailleurs :

2° Pour que le locataire soit déchargé des loyers H n'est pas fondé à demander la décharge. des

pour l'avenir, il faut que le locateur n'ait pas loyers courus pendant le temps que son absence,

offert de lui fournir un autre logement pendant pour le service de l'État , Ta empêché d'occuper

le temps qu'on réparerait ou reconstruirait la . la maison ; mais il pourrait probablement être

maison ; dict. l, 60. Lorsque ces deux choses fondé à demander la résolution du bail pour le

concourent, le locataire est déchargé du loyer prochain terme et les suivans. pour tout le temps restant du bail, quand même 152. Pour appliquer le sixième de nos priot

le locateur , après avoir rétabli sa maison , la lui cipes aux baux à loyer des maisons , supposons

offrirait ; le locataire , qui a été obligé de se que j*ai loué à quelqu'un une auberge sur la

pourvoir d'une autre maison , n'étant plus obligé grande route , et que depuis , et pendant le temps

de la reprendre; dtct. /. 60, ff. dict. tit. du bail, la grande route a été changée, de ma»

Dans nos usages , pour qu'il soit constant que nière que cette auberge,qui était très fréquentée,

le locataire a eu un juste sujet de déloger de la ne se trouvant plus sur la route , est devenue

maison dont il appréhendait la ruine , et de pré- déserte : en ce cas , quoique le locataire jouisse

tendre en conséquence la décharge du bail , il de toutes les parties de la maison , il est fondé i

faut que le. locataire, qui veut déloger, assigne demander une diminution du loyer, la jouissance

le locateur, et que, sur un rapport d'experts de cette auberge souffrant, par le changement

nommés par le juge , qui auraient déclaré que la de la route, une altération et une diminution

maison menace ruine, il fasse ordonner qu'il lui très considérables.

sera permis de déloger , et qu'il sera déchargé du Mais si , lors du bail , mon auberge que j^ai

bail. louée à un aubergiste , était la seule auberge

150. Lorsque le locataire n'a pas été privé du d'un lieu; que, pendant le cours du bail, il m