CHAPITRE PREMIER
Des droits des locateurs des maisons et métairies.
226. Lbs locateurs des maisons et métairies, article premier.
OQtie Taction personnelle ex conducto qui naft ^ „ , , . , .....
de Tobligation que le conducteur a contractée ^* ' **^**^1^' ^'•^•' ^ ^^^ «^ tf 'j'^"'"*''*
enyers eux, dont nous avons traité au chapitre *«'• ^' Z^*'' *' f^*" '**. "*''*"*^* 9«« '^^re»*
précédent , ont plusieurs autres droits qui leur « l'esplottatton des mauans,
ont été accordés par les lois et les Coutumes, ^ , q,,^^ ^^ l'okigiwe de ck pboit. saToir, !<> une espèce de droit de gage sur les
fruits des terres louées , et sur les meubles ser- 227. Ce droit tire son origine des lois ro-
vant à Texploitation des maisons louées, dont maines. Elles accordaient aux locateurs des biens
nous traiterons dans le premier article de cette de campagne une hypothèque tacite sur les
section ; 2** un droit de préférence aux créan- fruits qui étfiient nés durant le temps du bail ,
ciers sur lesdits effets; 3° un droit de suite j pour le paiement des fermes et des autres obli-
4» différons droits ou de gagerie ou d^exécution, gâtions du fermier résultantes du bail : Inprœ-
selon les différentes Coutumes. Nous traiterons dite rueticis fructus qui ibi naecunfur, tacite
' séparément de chacun de ces droits dans quatre intelliguntur pignori e»êe domitto fundi locati,
articles. etiatnsi nominatim id non convenerit ; l. 7, ff.
C^est aussi un privilège des seigneurs d^hôtel in quib. caue.pign.
et de métairie, que le paiement des loyers ou Les mêmes lois romaines accordaient aux
fermes qui leur sont dus , ne puisse être arrêté locateurs des maisons une hypothèque tacite
par aucunes lettres de répit ni d'état qu'auraient sur les meubles que le locataire y avait fait porter
obtenues les locateurs ou fermiers^ Paris, ou conduire, pour le paiement des loyers et
art, m ; Orléans, 424. Voici encore un droit autres obligations résultantes du bail : Eojure
particulier des locateurs de métairies : quoique utimur, ut quœ inprœdia urbana inducta illa-
la dette d'un fermier de métairie soit en soi pu- tave sunt, pignori esse credantur, quasi id
rement civile, qu'elle n'emporte pas la con- tacite convenerit ; /. 4, ff. dict. tit,
trainte par corps , et que l'Ordonnance de 1667, Elles accordaient ce droit d'hypothèque ta-
tit, 34, art. 7, ait défendu de stipuler la con- cite , non seulement dans les baux des maisons,
trainte par corps pour les dettes civiles qui ne c'est-à-dire , des édifices loués pour servir à
sont pas de nature à emporter cette con^inte^ Phabitation du locataire , mais pareillement dans
néanmoins ladite Ordonnance, art, 7, permet les baux des auberges, magasins, cours, bouti-
aux locateurs de métairie de stipuler cette con- ques et autres héritages semblables^ /. 3, /. 4,
trainte dans les bauxà fei'me des biens de cam- § l, ff. dict. Ht,
pagne. Mais elles ne donnaient aux locateurs de mé-
Obsenrex aussi que le fermier, qui s'y est tairies aucune hypothèque sur les meubles qui
soumis , n'est pas reçu au bénéfice de cession, occupaient les métairies , l'hypothèque qu'elles
Louet et Brodean, /. Cy art, dem., en rapportent leur accordaient sur les fruits nés dan^ les terres
plusieurs arrêts. desdites métairies devant leur suffire; dict, l, 4.
22S. Les Coutumes, à rimitation des lois ro- de métairie y nou en leur qualité de seigneurs oa
maines , ont accordé aux locateurs d^hérita^^es propriétaires de Thôtel ou de la métairie, mais
une espèce de droit de gage sur les fiiiits et sur en leur qualité de locateurs desdits hôtels et
les meubles. Celle de Paris, art. 171, et notre métairies : c*est à cette qualité que sont attachés
Coutume d'Orléans , art. 415 et 416 , ont même ce droit et les autres dont nous traiterons dans
été plus loin ; car elles accordent aux locateurs les articles suivans. C'est . pourquoi ce droit
de métairies une espèce de droit de gage , non réside non seulement dans le propriétaire qui
seulement sur les fruits qui y naissent, mais loue la maison qui lui appartient, mais dans
même sur les meubles que les fermiers ont dans Tusufruitier ou le possesseur qui loue la maison
lesdites métairies , tel que Tout les locateurs des ou métairie dont il a Tusufruit ou la posseuion.
maisons de ville. Le même droit est acquis au seigneur féodal
A regard des Coutumes qui ne s*en sont pas qui a saisi féodalement la maison ou métairie de
expliquées, il se trouve au premier tome du son vassal, ou qui jouit du revenu de Tannée
Journal des Audiences , y m , 25 , un arrêt du pour son droit de rachat , soit que ce soit Inî-
22 novembre 1655, qui a jugé que les locateurs même qui ait fait le bail, soit que ce soit le
des métairies et biens de campagne n'avaient ce vassal.
droit que sur les fruits , conformément aux lois * H faut dire la même chose dans notre Couromaines, et non sur les meubles ; la Coutume tume d'Orléans, du seigneur de censive qui de Paris qui Paccorde , ne devant pas à cet égard jouit du revenu de Tannée pour le droit de refaire loi hors de son territoire. Il ne parait pas levoison à plaisir.
que cet arrêt ait été suivi ; car Rasnage , en son II y a plus : un simple locataire , qui a soos-
Traité des hypothèques, atteste que c'est un baillé la maison ou la métairie qull tenait à
usage général de la France coutumière , que le loyer, a le même droit sur les meubles du sotu-
locateur des métairies ait ce droit sur les meu- locataire et sur les fruits,
blés comme sur les fruits. 232. Un tiers , qui a payé le locateur de ce
229. Il nous reste à observer une différence qui lui était du par le locataire, succède à ce entre notre droit et le droit romain , à Tégard du droit pour la répétition de tout ce qu'il a payé droit des locateurs sur les fruits et sur les meu- pour le locataire , et exerce à cet égard tous les blés. Selon le droit romain , ce droit était une droits du locateur.
hypothèque parfaite que le locateur conservait,
en quelques mains que passassent les choses qui $ III. & qublles choses s'Atemd ce droit.
y étaient sujettes. Mais dans notre droit , lorsque
les fruits et les meubles ont été déplacés de la 233. Ce droit s'élend , comme nous Tavons
métairie ou de la maison où ils étaient , et que déji dit , à tous les fruits , de quelque nature
le locateur a manqué de les saisir dans le court quHls soient , qui 'ont été recueillis sur les
délai qui lui esIT accordé pour cela , et dont nous • terres de la métairie, tels que sont les blés et
parlerons infrà, art, 3, son droit s'évanouit. grains de toutes espèces, foins, bois, vins, ci'
Cette décision a lieu , quand même le fermier dres , etc. ou locataire demeurerait propriétaire desdites Ces fruits me sont obligés non seulement lorschoses ; il suffit qu'elles aient été déplacées de qu'ils ont été recueillis par le principal locala maison, ou métairie, et que le locateur ait taire; ils me le sont pareillement lorsqu'ils Toot omis de les suivre , pour qu'il ne soit plus rece- été par ses sous-locataires ; car mon fermier vable à prouver que les fruits , qui se trouvent principal n'a pas pu, en sous-baillant , me priver daiis un antre lieu , sont ceux qui sont nés dans de ce gage.
sa métairie , et que les meubles sont ceux qui ont 234. Les sous-fermes , qui sont dues à mon
été déplacés de sa maison. fermier principal, sont comme des fruits civils.
Cela a lieu , à bien plus forte raison , lorsque et sont en conséquence sujettes i mon droit ; ces choses ne sont plus en la possession du fer- mais je dois choisir, ou de me venger sur les mier ou locataire qui les a aliénées , par la fruits perçus par ce sous-locataire , ou sur la règle générale , qu'en France , les meubles n'ont sous-ferme qu'il doit ; car, comme il ne peut depas de suite par hypothèque. voir de sous-ferme qu'autant qu'il perçoit les
fruits des héritages qui lui ont été sous-baillés «
S II. COMMENT SE CONTRACTE CE OKO.T ; A QUI E^T-II. .j j^ j^ ^^j^^^ ^^ ^^^^ ^^ ^^^U dO ipOn droit,
il n'y a plus de sous-ferme que je puisse saisir.
230. Ce droit se contracte par le bail à Cerme 235. Ce droit comprend aussi les meubles qui on à loyer qui est fait de Théritage , le bail ne servent à TexploiUtion des métairies et des maifût-il que verbal. sons , non seulement ceux du principallocataire«
231. Il est accordé aux seignemre d'hôtel et mais aussi ceux des sous-locataires; sauf que
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ceux de chaque sous-locataire a*y sont sujets ses droits : Titius pourra-t-il exécuter les meuque jusqu'à concurrence du loyer de la portion blés de chacun des autres sous-locataires pour de la maison que ce sous-local aire occupe : Jn le total des loyers qu'il a payé , sa portion seule- 9am duniaxaî tummam invecta tnea et illata ment confuse, ou seulement pour un sixième? tenehunturj in quant {êgo abconductor) cœnO' La raison de douter, est que Titius exerce les culum conduxi; l. Il, ^ 5 , ff. efe pign, act, droits du seigneur d'hôtel , d'où il semble suivre La Coutume de Paris a suivi cette disposition que , de même que le seigneur d'hôtel avait le de droit en l'article 162 : u S'il y a des sous* droit d'exécuter les meubles de chacun de ces « locatifs, peuvent être pris leurs biens pour sous -locataires pour le total de ses loyers, « ledit loyer et charges du bail ; et néanmoins Titius , qui ' exerce ses droits , doit l'avoir de « leur seront rendus, en payant le loyer pour même. La raison de décider au contraire, est « leur occupation. » Cette disposition doit avoir que le seigneur d'hôtel n'ovait le droit de se lieu dans les Coutumes qui n'en ont point de venger sur les meubles de chacun de ces souscontraires, locataires , pour le total , qu'à la charge de lui
236. De ce que le sous<locataire n'engage ses céder tous ses droits. Titius , qui est subrogé meubles que jusqu'à concurrence de son loyer, aux droits du seigneur d'hôtel, et qui n'agit que Basnage, en son Traité des hypothèques, en comme procuraior in r»M auam du seigneur conclut, après Barthole, que les meubles de d'hôtel, doit donc aussi les céder à chacun de celui à qui le locataire a donné l'habitation gra- ces sous-locataires qui paierait le total. Mais ce tuite d'une partie de la.hiaison , ne sont point sous*locataire , qui aura remboursé Titius de obligés au locateur, si ce n>st aux menues ré- tout ce qu'il a payé au seigneur d'hôtel , deve* parations de son appartement , dont il est tenu nant lui-même subrogé à tous les droits du seicomme un sous-locataire. Cette décision ne me gneur d'hôtel , aura le droit , sur les meubles de paraît pas bonne. Un seigneur d'hôtel, qui Titius, que le seigneur d'hôtel avait; et par o« compte, pour la sûreté de ses loyers, sur les moyen, après avoir payé Titius, il obligera à son meubles dont il voit sa maison garnie , serait tour Titius à lui rendre ce qu'il lui a payé. Pour trompé si la maison, ou presque toute la maison, éviter ce circuit de droits et d'actions, il faut ae trouvait occupée par différens particuliers qui décider que le sous*locataire , qui a payé le total, diraient que le principal locataire leur a accordé ne peut se venger sur les meubles de chacun une habitation gratuite; il me parait équitable des sous-locataires quepour la portion de chacun, que leurs meubles soient obligés au loyer, à pro- Si l'un des sous-locataires n'avait pas de quoi portion de la partie qu'ils occupent. satisfaire à sa portion , cette caducité devrait se
237. Notre Coutume d'Orléans s'est écartée répartir entre tous les autres.
de la disposition du droit romain; elle assujettit 239. Observes que l'article de la Coutume les meubles du sous-locataire de la partie de la d'Orléans doit s'entendre des sous-locataires , maison au paiement de tous les loyers , et non mais non d'un principal locataire à qui le seipas seulement à proportion de ce qu'il occupe : gneur d'hôtel aurait loué séparément une partie d'où il suit qu'elle y assujettit aussi ceux de celui de sa maison. 11 est évident que les meuble» de qui aurait une habitation gratuite. Voici les ce principal locataire d'une partie de maison ne termes de sa disposition en l'article 406 : « Le peuvent être affectés qu'au loyer de cette partie, a seigneur d'hôtel peut faire exécution sur tous car lorsqu*un seigneur d'hôtel loue séparément tt les meubles qu'il trouve en son hôtel , pour différentes parties de sa maison à différentes périt le paiement des loyers qui lui sont dus, en- sonnes, ce sont autant de baux séparés qu'il y a « core que celui, sur lequel l'exécution sera de différentes parties.
« faite, ne tînt que partie de la maison. » 240. Lalande prétend aussi que cette disposi-
Notre Coutume , p^r cet article , donne au tion de notre Coutume ne doit pas s'entendre du
seigneur d'hôtel , pour ses loyers , un droit in- sous-locataire, dont le sous-bail aurait été
défini sur les meubles du sous->iocataire qui expressément consenti par le propriétaire ; mais
n'occupe que partie de la maison, et ne le >a décision ne me paraît pas juste; personne
limite point à ce qui est dû pour la portion qu'il n'est facilement présumé renoncer à ses droits,
occupe. Ce droit est exorbitant, et particulier à Le fieiit, dont on voudrait induire cette renon •
notre Coutume. dation , doit être tel , qu'il ne puisse pas paraître
238. Cette disposition de notre Coutume donne avoir été fait par un autre motif. Or c'est ce lieu à une question. Une maison a été sons- qu'on ne peut pas dire en cette espèce : le probaillée par parties à six locataires; le seigneur priétaire, qui consent au sous-bail, peut n'y d'hôtel a exécuté les meubles de Titius, l'un des consentir que pour déclarer, par ce consentesix sous-locataires ; Titius a payé tout ce qui ment , qu'il reconnaît le sous-locataire comme était dû au seigneur d'hôtel, et a été subrogé à une personne recevable, à qui le sous-bail a pu
ToHE II. ' 44
être fait , et non pai poar renoncer à son prifl- sent pas assujetti au droit des seig;neurs d*hÂtel
lége et au droit qu*il a sur tout ce qui exploite sa et métairies tous les meubles quMls y trouTeot j
maison. car sans cela un seigneur d^hètel serait tons les
Si le propriétaire avait expressément déchargé jours exposé à perdre ses loyers. Lorsqu*il lone
le principal locataire du loyer de la partie sous* sa maison, il ne connaît pas ordinairement la for-
baillée, et qu'il eût accepté le sous-locataire tune de son locataire; il ne peut compter qne
pour son locataire ; en ce cas, il ne serait pas sur les meubles qui apparaissent en sa msûson,
douteux que les meubles de ce sous-locataire ne et il ne peut savoir s'ils appartiennent à son
répondraient que de son loyer, et non pas de locataire ou non. Il est donc nécessaire poar sa
celui du premier locataire; car le propriétaire, sûreié, que ses meubles lui soient obligés, soit
par cette décharge , fait de ce sous-locataire un qu^ils appartiennent ou non à son locataire,
principal locataire, et du sous-bail un bail On opposera qu^il répugne aux principes de
séparé de cette partie de maison. droit, et même à la nature des choses , que les
241 . Ce droit , que nos Coutumes accordent meubles qui n'appartiennent pas au locataire
aux locateurs de maisons ou métairies, comprend soient obligés; car les meubles, qui exploitent
non seulement les meubles qui appartiennent une maison , ne sont obligés que parce que le
aux feihniers ou locataires , et aux sous-loea- locataire est censé les avoir tacitement obligés ;
taires ; il comprend encore ceux qui appar- mais il ne peut pas obliger les choses qui ne loi
tiennent à des tiers , lorsque c'est de leur con- appartiennent pas : Res aliéna pignori dari
sentement, ou exprès ou tacite, qu'ils garnissent non potest; l, 6, Cad, »i alien. Personne ne
et occupent la maison. peut accorder à un autre un droit sur une chose
Par exemple , si un tapissier a donné à loyer dans laquelle il n'a lui-même aucun droit , suides meubles à mon locataire pour meubler la vant la règle : Nemo plus juriê adalimtn tramé" maison qu'il tient de moi, les meubles de ce ferre poteai, quàm ipse habet; /. 55, ff. dr tapissier, quoiqu'ils n'appartiennent point à mon reg. jur, La réponse est qu'on ne peut, à la locataire , seront obligés à mes loyers et à toutes vérité , obliger la chose d'autrui sans le consen* les obligations du bail , tout comme s^ils appar- tement de celui k qui elle appartient ; mais on le tenaient à mon locataire ; et en conséquence, si peut avec son consentement : AUêna re» pignori je les saisis , le tapissier n'en pourra demander dari voluniate domini potest; L 20, de pign, la récréance. act. Or celui , qui prête ou qui loue des meubles
Cette décision est fondée , !<> sur les textes de à mon locataire, ou qui, pour quelque autre
notre Coutume d'Orléans. Il est dit, art, 406, raison, les place chez lui, est censé, en souf-
que le seigneur d'hôtel peut faire exécution sur frant qu'ils garnissent ma maison , consentir
iouê Uê meuhU» qu'il trouve en son hâtel, sans qu'ils soient obligés au loyer, parce qu'il sait on
distinguer s'ils appartiennent ou non à son lo- doit savoir que tout ce qui occupe une maison
cataire ; et , en l'article 456 , il est dit que si un répond des loyers et de toutes les obligations
créancier, avtbb Qrx de loter de maisoh, du bail.
arrérages de rentes foncières, ou moison , fait 242« Cette décision a lieu , quand même celai,
prendre par exécution aucuns biens meubles qui a prêté ou donné à loyer des meubles à mon
qu'il prétend appartenir à son débiteur, et qu^un locataire, aurait , par l'acte qui contient ce prêt
tiers opposant maintienne lesdits biens lui ap- oucelouage, et qui est passé à mon insu, exprès-
partenir, il y sera reçu. Donc, à contrario, sèment protesté qu'il n'entendait point consentir
lorsque c'est un créancier de loyers de maison que ces meubles me fussent obligés ; car cet acie
ou ferme qui saisit les choses qui sont dans sa qui est passé à mon insu ne peut me préjudicier.
maison on métairie, celui qui s*en prétend le II est vrai que, suê/t&'jKre^ ces meubles ne me
propriétaire n'est pas reçu à les réclamer ; donc sont pas obligés , parce qu'on ne peut pas pré-
ils sont obligés aux loyers. sumer, en ce cas, le consentement du proprié-
2o Notre décision est fondée sur l'usage con- taire , qui a expressément déclaré le contraire ;
stant qui a donné cette interprétation à ces dis* mais ce propriétaire m'ayant induit en erreur par
positions de Coutumes. cet acte passé à mon insu, est tenu envers moi
Les Coutumes , suivant qu'il parait par un actions de dolo , in id quanti meà interest nam
grand nombre de leurs dispositions , ayant ap- esse deceptum. Or, ces*dommages etintérêts con-
porté tout le soin imaginable à procurer la sist eut à ce que je puisse me venger sur ces roeu-
sûreté du paiement des fermes des métairies et blés tout comme s'ils m'étaient véritablement
des loyers des maisons , dans lesquels consistent obligés , ainsi qu'il m'avait donné lieu de le croire,
le principal revenu des citoyens, et d'où dépend 243. Des principes que nous avons établis , il
l'entretien de leu» familles , il aurait manqué suit que pour que les meubles , qui n'appartien-
quelque chose à leur prévoyance , si elles n^eus- nent pas au locataire, soient obligés aux loyers.
