PARTIE IV, CHAPITRE II

CHAPn^E IL

Du droit du eandueteur.

277. Le droit du conducteur est le droit quUl droit d'allavion dans la partie de la riTÎère a vis«à-Tis du locateur, de ses héritiers ou an- voisine de son héritage.

très successeurs universels, de jouir de la chose 279. Ce^^ue nons avons dit ci-dessus , que le

qui lui a été louée , pendant tout le temps que conducteur avait ie droit de jouir de toute la

doit durer le bail, lequel droit résulte de l^obli^ chose qui lui est louée, souffre une limitation,

gation que le locateur a contractée euTcrs lui qui est que le fermier d'une terre , où il y a

de lui en accorder la jouissance. logement pour le maître et logement pour le

Hous avons vu êuprà, part, 3 , ch, l , art, 4, fermier , n^a pas le droit de jouir dn logis destiné

J l et 2, comment il en devait jouir. pour le maître, ni des logeraens voluptuaires ,

278. Il a le droit de jouir de toute la chose qui n> désobéis de haute futaie, quoiqu'ils n'aient loi a été louée. De là naît la question , si le pas été expressément exceptés par le bail. La fermier a le droit de jouir de la partie qui, raison est, que le droit d'un fermier étant le pendant le cours du bail, est accrue par alluvion droit de percevoir les fruits de la terre qui lui à l'héritage qu'il tient à ferme, sans augmentation est louée, ce droit ne renferme que celui de de sa ferme. Caroccius tient l'affirmative, parce jouir des parties de cette terre destinées à proque ce qui accroît à un héritage par alluvion , duire et i loger les fruits, et au ménage rustique, fait partie de cet héritage, y«re accêêêtonis, et H peut néanmoins défricher les terres qui, que le fermier de cet héritage ayant le droit de ^on du bail, étaient en friche, et n'avaient jouir de tout cet héritage , doit avoir le droit de jamais produit aucuns fruits , et en percevoir les jouir de cette accrue qui en fait partie. fruits pendant le temps de son bail, après qu'il

On peut répondre : Le fermier, dites-vous, a les aura défrichées; car, si, lors du bail, elles

droit de jouir de tout l'héritage. Je distingue, n'étaient pas cultivées , et ne produisaient pas

Il est vrai qu'il a droit de jouir de tout ce qui ^e fruits, ce n'était que par le défaut d'industrie

lui a été loué ; mais il n'a pas droit de jouir de ^u propriétaire et de ses prédécesseurs ; mais le

ce qui ne lui a pas été loué , et la partie , qui est ▼nu et l'intérêt du propriétaire locateur était

accrue depuis le bail , n'a pas pu lui être louée , <iue le fermier pût , en les défrichant , leur en

puisqu'elle n'existait pas encore. Il est vrai que , f<û>^ produire. C'est pourquoi , en affermant sa

dans le contrat de vente, ce qui est accru depuis terre, le locateur est censé avoir compris dans

le contrat et avant la tradition, peut être ^e bail non seulement les parties qui lors du

prétendu par l'acheteur; mais c'est parce que, l>a>l produisaient des fruits, mais toutes celles

depuis le contrat, la chose est aux risques de <iui, n'étant pas destinées à d'autres usages,

l'acheteur, et qu'il est juste que celui, qui aurait pourraient, par l'industrie du fermier, en

souffert la perte, si la chose fût périe ou en produire.

total ou en partie , ait le bénéfice de Taugraen- 280. Le droit du conducteur est un droit qui

tatiort lorsqu'il en survient : {/à» êêt pert'culttm, passe à son héritier, comme toutes les autres

ibi et lucrum. Mais dans le contrat de louage ou créances y passent.

bail à ferme, la chose est entièrement aux Ce droit peut aussi se céder à un tiers, de

risques du locateur , et non à ceux du conduc- même que nous avons vu au titre du Contrat de

teur. Ce n'est donc pas le conducteur, mais le vente, que les créances pouvaient se céder à des

locateur qui doit avoir le bénéfice de l'accrue tiers, jiarf. 6, cA. 3. C'est pourquoi un locataire

survenue durant le bail à l'héritage. ou fermier peut sous-bailler en tout ou partie ,

Observes que les alluvions dans les rivières â des tiers , la maison ou les héritages qui lui

navigables devant appartenir au roi, il faut ont été loués : Nemo prohibetur rem quam

supposer , dans l'espèce de la question que nous conduxit fruendam, alii locare y êi nikil aliud

venons de traiter , ou que la rivière qui a fait cenvenit ; L 6 , Cod. locat. Ces sous-locataires

l'alluvion n'était pas une rivière navigable, ou doivent jouir comme le principal locataire ou

que si elle était navigable , le propriétaire loca- fermier aurait dûjouir lui-même; c'est pourquoi,

teur avait, par une concession particulière , le si la maison a été louée comme auberge, de

même que le principal locataire est obligé de bailler pour y établir une forge de marécbal,«(

Tentretenir en auberge , de même il ne peut la vice versd,

sous- bailler qu'à un aubergiste qui Tentretienne 282. Le locataire ou fermier, qui a sous-baillé,

comme aubei^e. , demeure toujours obligé envers le locateur.

yicB verfd, si une maison bourgeoise a été 283. Les baux portent quelquefois la clause

louée i un bourgeois , il ne peut pas la sous- que le fermier ou locataire ne pourra pas sons-

bailler à un cabaretier , à un forgeron , et autres bailler sans le consentement par écrit du loca-

gens semblables , parce quelle doit être oœupée teur. Cette clause ne s^exécute pas toujours i la

comme maison bourgeoise. rigueur, lorsque le locataire, qui a fait le sous-

281. Ces décisions doivent-elles avoir lieu, bail avec cette clause, étant obligé de quitter s'il était porté formellement par le bail que le la maison , présente au seigneur d^bôtel un sonslocataire pourrait sous-bailler la maison à qui locataire œquè idoneum, o*est-à-dire, qui est il lui plairait? Je pense que cett^ clause ne tel, qu'il est indifférent «u seigneur d'holel que donne au locataire le droit que de sous-bailler ce soit lui , ou le principal locataire qui occupe la maison à des personnes qui Toccupent de la la maison. En ce cas, tout Teffet de la cladse naanière dont elle a coutume d'être occupée; que est que te seigneur d'bôtel peut reprendre sa si c'est une maison qui a coutume d'être occupée maison, et faire prononcer le résiîlement do comme maison bourgeoise , il ne peut pas la bail , faute par le locataire d'exécuter la claose sous-bailler à un cabaretier pour en faire un de ne point sous-bailler, sous laquelle il lui avait cabaret, ni à un maréchal ou k un serrurier été fait: mais s'il ne veut pas reprendre le bail, pour y établir une forge. On opposera peut-être il ne doit pas être écouté à empêcher rexécoque si le locataire ne pouvait la soiîs-bailler qu'à tion du sous-bail, quoique fait contre la clause un bourgeois , qui l'occupe comme maison portée au bail , parce qu'il est sans intérêt pour bourgeoise , la clause serait superflue et de nul Tempêcher, et qu'il est de la nature des conveneffet, puisqu'il avait ce droit sans cette clause. Uons, ui ex pacto consequamur id quodnotirû Or, dira-t-on, c'est une règle d'interprétation intereêt , non ut sine ullo noêtro comfModOj établie en notre Traité des obligations , m. 92 , alteri tantùm n4pceamus. que les clauses doivent s'interpréter plutôt dans C'est une suite' du grand précepte de l'amoar un sens qui leur donne quelque effet, que dans du prochain, qui est le principe fondamental un seÀs qui ne leur en donnerait aucun. La du droit naturel. Il est évident qu*il nousoUi^ réponse est, que cette règle a lieu, lorsque U à consentir à toutes les choses qui, sans noos clause est également susceptible des denx sens, causer ancuu préjudice , peuvent fiaire plaisir an Mais lorsqu'elle n'est susceptible que de celui qui prochain. L'usage de notre chàtelet d'Orléans n'a aucun effet , elle ne laisse pas de devoir êtro> est conforme à ce que nous venons de décider; entendue en oe sens , et elle est censée avoir été et Denisart , sur les mots bail à loyer f atteste apposée uniquement dubitationiê tollen^œ que c'est aussi celui du chàtelet de Paris. U va cauêd. Or, dans l'espèce proposée, la clause, plus loin, et il prétend que, suivant l'usage do que le locataire pourra sous-bailler la maison à chàtelet de Paris , le locateur n'est admis à se qui il lui plaira, ne peut s'entendre qu'en ce plaindre de la contravention à la clause, et à sens seul , qu'il pourra la sous-bailler à telles demander en conséquence la résolution dd bailf personnes qu'il lui plaira , qui l'occuperont que lorsque le locataire sous-baille la maison eo comme elle a coutume d'être occupée ; et cette entier, et non lorsque , pour se décharger, il an clause est censée n'avoir été apposée que cfaf^tfi»- sous-baille seulement une partie; ce qui doit tioniê tollendœ causa, et pour assnrerdavantage s'entendre , à moins que le bail ne portât exprès* au locataire le droit qu'il avait de droit commun sèment qu'il ne pourrait sous-bailler la maison, de sous-bailler à de telles personnes , sans que le tit' en fout ni en partie. locateur puisse s'y opposer : mais elle ne lui 284. La clause de ne point sous-bailler ooe donne, pas le droit de la sous-bailler à d'autres qui métairie doit être plus scrupuleusement eiél'exploiteraient autrement qu'elle n'a coutume cutée : car 11 n'est pas également indifférent de l'être. L'obligation de ne pas faire servir la d'avoir un tel pour fermier plutôt qu'un aotrei chose à d'autres usages qu'à ceux auxquels elle comme il l'est à l'égard d'un locataire d'une est destinée , étant de la nature du contrat de maison , tous les fermiers ne cultivant pas égalouage, on ne présume pas facilement que les lement bienune terre. Néanmoins, selon les cu^ parties y aient dérogé. constances , putà, si le fermier ne peut plus faii*

Si le locateur avait expressément permis «u valoir la terre , et en présente un bon à sa place,

locataire d'une maison bourgeoise de la sous- le seigneur de métairie doit , nonobstant la

bailler pour en faire un cabaret , il ne serait pas clause, le souffrir, si mieux il n'aime reprendre

censé lui avoir pareillement permis de la sous- le bail.

PARTIS lY, CHAPITRE II. 365

285. Le droit do conduetenr, saiTint la défi- Cela est confonne anx principes, de droit : Emp» nîtioD que nous en avons donnée, n'est quVn torm» fundi necesn n^n eêt êtare cohno eut droit de créanee personnelle qo*a le conducteur prtor daminiuê locavit, niêi ed hge émit! L 9, contre la personne du locateur ; c'est seulement cod, locai, La même chose est décidée à Tégard

JuB ad rem. C'est pourquoi la tradition , qui est du légataire, en la loi 32, if, diet. Ht. Le ferfaite de rhéritage au locataire ou fermier, non mier ou locataire n'a , en ce cas , qu'une action eenlement ne lui en transfère pas la propriété, contre le locateur ou ses héritiers, qui sont tenus «lOfs êoM locaiio dominium mutare; l, 39 , ff. de ses dommages et intérêts résultans de l'inexélœat,, mais elle ne lui transfère aucun droit cntion de Tobligation du locateur, dans la chose , et pas même la possession de la 2d9. Non seulement le nouveau propriétaire , chose : elle continue d'appartenir au locateur. qui a succédé à titre singulier k l'héritage de

286. De là suit que si le locateur apportait celui qui en a fait le bail , sans être chargé du quelque trouble k la jouissance de son fermier bail , peut expulser le locataire ou fermier, mais ou locataire, celui-ci ne pourrait pas former un usufruitier de l'héritage, à qui celui qui a contre lui la demande qu'on appelle en droit fait le bail a constitué un droit d'usufruit dans inierdictum uti poêsidetiSf et que nous appe- l'héritage, sans le charger du bail, a le même Ions la complainte, comme le décide fort bien droit. Paul, en la loi 59, ff. efo ueuf,, le décide Bruneman; ad, l. 15, cod. de iocat,, et les au- en termes formels : Ad exemplum vendiHonie tears par lui cités : car cette action ne peut être potest usufructuarius conductorem expellere, formée que par un possesseur. Le fermier ou La raison est , que son droit d'usufruit étant un locataire n'a donc , en ce cas , que l'action per- droit dans l'héritage même , qui consiste a en sonnelle qui naft du contrat de louage, acft(m«fH percevoir les fruits, il ne peut être empêché conducti, aux fins que le locateur soit tenu de dans l'exercice de ce droit par le locataire ou remplir ses engagemens-, et en conséquence de fermier, qur n'a de sa part aucun droit dans Thé* le laisser jouir sans trouble de la chose qui lui ritage, mais seulement un droit contra le locaa été louée; et qu'il soit condamné aux dom- leur, résultant de l'obligation personnelle que mages et intérêts résnltans du trouble qu'il lui ce locateur a contractée envers lui , par le bail , a apporté. et dont cet usufruitier n'est pas tenu , s'il n*a

287. Si c'est un étranger qui a apporté du pas été chargé du bail. \ trouble à la jouissance du locataire ou fermier, 290. 8i , pendant le cours d'un bail fait à un prétendant avoir la possession de la pièce de premier locataire ou fermier, le bailleur passe terre dans la jouissance de laquelle il a troublé un pareil bail a loyer ou i ferme à un second , le fermier , ou y avoir quelque droit de servi- il est évident que ce second ne peut expulser le tude, ce fermier n'étant pas possesseur, ne premier, n'ayant pas plus de droit que lui. fraurra pas lui former la complainte : il n'aura. Si le second bail était un bail à vie, le preen ce cas, que l'action personnelle contre son nenr, par ce bail i vie, pourrait^il expulser le locateur, pour qu'il soit tenu de le faire jouir fermier? Cela dépend de savoir si ce bail à vie sans trouble,' et en conséquence de faire cesser doit être considéré comme un simple bail à celui qui lui est apporté par cet étranger. ferme : en ce cas , le preneur, par ce bail, ne

Si l'étranger, qui a apporté du trouble, ne pourrait pas expulser le fermier, n'ayant pas plus

prétend avoir ni la possession , ni aucun droit de droit que lui dans l'héritage. C'est ce qui

dans l'héritage, le fermière, de son chef, action parait avoir été jugé par un arrêt du 28 juil-

contre lui, actianem injuriarum, aux fins de let 1714, rapporté par Augeard. Si au contraire

défenses, et de dommages et intérêts , s'^il a ce bail à vie était considéré comme une consti-

souffert quelque préjudice. tution d'usufruit , le preneur étant un nsufrui-

288. Des principes que nous venons d'établir, lier pourrait expulser le fermier. C'est ce qui l'ésulte une différence très grande entre le droit avait été jugé auparavant par un autrà airét d'un locataire ou fermier, et celui d'un usufrui- cité au même endroit. Je crois cette seconde tier, d'un emphytéote, etc. Le droit de ceux- opinion la plus véritable.

ci est un droit dans la chose, qu'ils conservent, 291 . Quoique le bail à ferme de l'héritage ait en quelque main que passe la chose. Au cou- été passé par acte devant notaire, et qu'en contraire, le locataire ou fermier n'ayant aucun séquence cet héritage se trouve hypothéqué à droit dans l'héritage qui lui a été loué , si le lo- l'obligation de faire jouir le fermier, et aux domcateur a vendu ou légué cet héritage i quel- mages et intérê^ résultans de l'inexécution de qu'un , sans le charger de Fentretien du bail cette obligation , le nouvel acquéreur, qui a acqu'il en a fait, cet acheteur, ce légataire, ne quis l'héritage sans charge du bail, n'en doit seront point obligés de l'entretenir, à moins pas moins être admis à expulser le fermier, sauf qu'ils ne l'aient ^approuvé au moins tacitement, qu'après la discussion des biens du bailleur pour

le paiement des domma^ et intérêts , discus- 293. Il en serait autrement , sUl était dit, par

sion à laquelle le nouveau propriétaire peut le contrat de vente que le locateur lui a bit de

renvoyer le fermier, si le fermier n^en a pas été l'héritage , qu'il s'oblige de l'acquitter des dom-

payé, le nouveau propriétaire doit les lui payer, mages et intérêts qui pourraient être prétendus

ou le laisser jouir. Mais le nouveau propriétaire, contre lui par le fermier où locataire eo eu

en offrant de les payer, peut expulser le fer- d'expulsion. L'acheteur, en ce cas , ne serait

mier, qui ne peut lui opposer la maxime , QuÊ/m point obligé à l'entretien du bail : il pounait

cfo evictiane tenet actio , eum agêntem repelKi expulser le fermier ou locataire, en lui payant

exceptio. Cette maxime ne peut être opposée «u préalable ies dommages et intérêts , tels

qu'à ceux qui sont personnellement tenus de la qu'ils seraient réglés.

garantie, suivant les principes établis en notre H en est de même , lorsqu'il a acquis à U

Traité du contrat de vente, n. 181. charge de l'entretien du bail, ou d'acquitter U

Cette décision a lieu , quand même l'héritage vendeur des domutages et intérêts résultons ds

aurait été par le bail spécialement hypothéqué à mh inexécution ; car l'obligation, que l'acheteur

l'obligation d'en tretenirle bail. Quelques auteurs a contractée , n'étant point une obligation pré-

en ont fait difficulté : mais il y a même raison i cise d'entretenir le bail, mais une obligatiaa

l'égard de l'hypothèque spéciale , qu'à l'égard de alternative, ou de l'entretien du bail, ou des

l'hypothèque générale. L'une et l'autre ne don- dommages et intérêts résultans de TinexécutioB,

nent au conducteur que le droit de se venger il a le choix d'offrir les dommages et intérêts,

sur l'héritage, pour le paiement des dommages Lorsque, par le contrat de vente, il est dit

et intérêts résultans de l'inexécution du bail : que le vendeur cède à l'acquéreur les droits des

mais elles ne peuvent obliger personnellement le baux à loyer ou à ferme des héritages vendus,

successeur i titre singulier à entretenir le bail, je pense qu'il est censé , en lui cédant ses droits

ni par conséquent le rendre non recevable dans résultans des baux , le charger aussi des obliga-

sa demande contre le conducteur, pour lui faire tiens qui en résultent : l'acquéreur, en accep-

quitter l'occupation de l'héritage , en offrant de tant cette cession , est censé acquérir les droits

lui payer, au préalable, ses dommages et intérêts, ^u bailleur, tels que les avait le bailleur, et par

292. Le principe , que le successeur i titre conséquent les obligations du bail qui y étaient

singulier n'est pas tenu dVntretenir le bail de jointes. J'ai vu néanmoins un jurisconsulte en

l'héritage fait par son auteur , reçoit quelques faire difficulté,

exceptions ou limitations. 294. La seconde exception que souffre notre

La première est, lorsque le successeur a ac- principe, concerne celui qui a acquis du fisc quis du locateur l'héritage à la charge d'entre* quelque héritage. Quoiqu'il ne soit successeur tenir le bail. Cette exception se trouve dans la qu'à titre singulier, et qu'il n'ait pas été chargé loi Emptorem, ci-dessus citée, où il est dit : expressément par le contrat de vente de l'entre- Emptorem necesse non eststare colono, nisieâ tien du bail de l'héritage fait par le fisc , il est lege émit. On ne peut opposer , contre la vali- néanmoins tenu de l'entretenir ; et la clause dite de cette convention , la rèj^e de droit. Née d'entretenir, quoique non exprimée par le conpadscendo, nec legem dicendo, nec stipulando trat de vente , y doit être sous-entendue. Cest guisquam alteri cavere potest; 2. 73 , J fn. de un des privilèges du fisc , ne fiscus colono teus' Âe^. 7tfr. Car cette règle n'a lieu que lorsque je retur; l. fin, ff. de jure fisci. Automne, sur n'ai moi-même aucun intérêt à la chose que je cette loi, atteste qu'elle a été adoptée en France, stipule pour un autre : mais lorsque j'y ai inté- et il cite une sentence de la chambre du trésor, rêt , la convention est valable : Si stipuler aUi, de 1587, qui a jugé conformément à cette loi. qui^tn ineâ interesset, ait Marceline stipula' Bacquet, Traité des droite de justice, ck, 17, tionom valere; /. 38, § 20, ff. cfo verb. M, Or, cite aussi une sentence du trésor, de 1586. Haie locateur, qui vend son héritage, a grand in- suer, Titre du louage, is. 41 , t'f» fin,, en fait térét que l'acheteur entretienne le bail , puisque une maxime.

sans cela il serait tenu des dommages et intérêts Despeisses étend ce privilège à ceux qui ont

du fermier ou locataire : il peut donc valable- acquis à -titre singulier de l'église, mais il ne

ment stipuler de l'acheteur l'entretien- du bail, cite aucunes autorités pour son opinion , si ce

et l'acheteur s'oblige valablement par cette n'est celle de quelques docteurs étrangers,

convention, directement envers son vendeur, 295. Les arrêts paraissent avoir établi une

et indirectement envers le fermier ou locataire, autre exception dans le cas des ventes faites sous

Cette obligation personnelle , qu'il contracte faculté du rachat dans un temps court. Il y a un

d'entretenir le bail , le rend non recevable à arrêt du 16 février 1662, qui a maintenu un lo-

demander que le fermier ou locataire quitte cataire dans la jouissance d'une maison , contre

l'occupation de cet héritage. un particulier qui l'avait achetée sous faculté de