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arrivait par son fait , comme il ne peut pas , par 316. Lorsque Tasufruitier ou le bénéficier ont son fait , rompre ses en^gemens , il ne serait fait le bail , non en leur qualité d^isufrnilier ou pas libéré. C'est pourquoi , quoique la mort du de bénéficier, mais comme d'un héritage à eux bénéficier opère la résolution des baut qu'il a appartenant ; et pareillement lorsque le propriéfaits , la résignation du bénéfice ne Topére pas ; taire grevé de substitution ne s'est point annoncé car le bénéficier n'a pas pu, par son fait, en ré- par le bail comme grevé de substitution, le bail signant son bénéfice, rompre ses engavemens. n'est pas résolu par leur mort, ni par Touyerlure Le résignant demeure donc toujours obligé en- de la substitution j et quoique le successeur au ▼ers le locataire à le faire jouir du bail pour le bénéfice, ou le propriétaire à qui l'usufruit est temps qu'il en reste à expirer. retourné , ou les substitués , ne soient pas obligés
Sur la question , si le résignataire est tenu de de Tentrelenir, et qu'ils puissent expulser le lo-
tenir le bail, Toyes tuprà, n, 303. cataire ou fermier, parce qu'ils ne succèdent pas
Pareillement lorsqu'un usufruitier a fait un aux obligations de celui qui lui a fait le bail, les bail en qualité d'usufruitier, si ce n'est pas par héritiers de celui qui lui a fait le bail, qui sucla mort, mais par son fait, que l'usufruit a été cèdent à ses obligations, succèdent à celle de éteint, putà, par la remise qu'il en a faite au faire jouir le locataire ou fermier; et ils sont en propriétaire, il demeure obligé à faire jouir le conséquence tenus de ses dommages et intérêts, locataira ou fermier pendant tout le temps du s'il est expulsé; /. 9,§l , ff. lovât. bail. Le propriétaire , à qui l'usufruit a été remis. Par la même raison , vice versé , le fermier ou doit l'entretenir, si la remise lui a été faite à titre locataire doit , nonobstant la mort du bailleur, gratuit , -pai-ce qu'il doit reconnaissance à l'an- continuer d'ôtre obligé à l'entretien du bail ; et cien usuft'uitier, qui a intérêt qu'il soit entre- le successeur au bénéfice , ou le propriétaire à tenu. Si la remise a été faite à titre onéreux, il qui l'usufruit est retourné, ou le substitué, en n'y est pas obligé. se faisant céder les droits du bail par les héri-
314. Le propriétaire, à qui l'usufruit est re- tiers de l'usufruitier ou du bénéficier, s'ils veutoumé, et le successeur au bénéfice, quand lent bien les céder, peuvent obliger le fermier même ils auraient les droits cédés des héritiers ou locataire à la continuation do bail.
de l'usufruitier ou du bénéficier, ne peuvent Ce que nous avons dit des baux faits par un
obliger le locataire ou fermier à entretenir le usufruitier, ne doit pas s'appliquer à ceux qn^nn
bail pour les années restantes du temps porté mari a faits des héi'itages propres de sa femme.
par le bail, de même que le locataire ne peut les f^oye* la raison de différence, suprà, ». 304. y obliger. C'est ce qui a été jugé par un aiTêt
du 19 juillet 1669, rapporté par Soefve, 11,4, $ IV. si lv bail se résout par la mort de l'une
38. C'est une suite de notre principe , que le bail des parties. fait en leur qualité d'usufruitier ou de bénéficier,
est censé n'être fait que pour le temps que de- 317. Le bail ne se résout pas par la mort de
▼ait durer leur droit; et n'étant fait que pour ce Tune des parties ; mais selon le principe commun
temps, il ne leur reste pins, après l'expiration à tous les contrats, les droits et les obligations,
de ce temps , aucun droit qu'ils aient pu céder, qui résultent du bail , passent en la personne de
315. Quoique le bail soit résolu par la mort de ses héritiers , ou de sa succession vacante, l'usufruitier on du bénéficier, néanmoins le fei"- Ce principe reçoit exception , lorsque le locamier ou locataire doit jouir, pendant l'année qui teur a fait le bail en la qualité qu'il avait d'usnétait commencée lors de celle mort, à la charge fruitier de la chose; car, en ce cas, le bail se d'en payer la ferme ou te loyer sur le pied du bail; résout par la mort du locateur, comme nous et par la même raison , il peut être contraint par l'avons vu , auprà.
le successeur de continuer l'exploitation pendant II reçoit une seconde exception, dans le cas
l'année commencée. auquel il n'est pas fiait pour un temps déterminé.
Si, depuisl'expiration de l'année commencée, mais pour aussi long-temps qu'il plaira au lo-
le locataire ou fermier a recommencé une non- cateur. Un tel bail finit par la mort du locateur :
velle année de jouissance , sans en être empêché Locatio preeativè iià facta, quoad is qui lo^
par le successeur au bénéfice ou à Tusufruit, casêet vellety morte ejue qui locavit tolliiur;
cette nouvelle joaissance est censée être une ta>- . /. 4 , ff. locat. Par la même raison , si le bail était
cite reconduction, qui ne doit durer que pendant fait pour tant qu'il plairait au conducteur d^en
le temps que dorent les tacites reconduetions , jouir, on devrait dire qu'il finirait par la mort
pour le prix et aux conditions du dernier bail du conducteur.
qui a été résolu par la mort de l'usufruitier ou Mais en l'un et en l'autre cas , je pense que le
du bénéficier. Voyei, au cinquième tome du conducteur ou ses héritiers doivent achever Tan-
Jourual, un arrêt du 5 moi 1714. née commencée.
362 TRAITÉ Dr CONTRAT DE LOUAGE.
SECTION II. dit dans les sections précédentes, Aa reste, il
ne peut être contraint de déloger, que lorsqu'B DU RésoLUTioiTS DES BAUX Â! FERME OU A LOTBB, f^^uj abattre loulo U maUon. S'il y en a quelque QUI HE SE FOMT PAS DE PLEts DROIT. partie À laquelle on ne touche point, dans laquelle le locataire veuille restar, on ne peut Ten Il y a des résolutions de baux i ferme ou à empêcher, loyer qui ne se font pas de plein droit , mais qui 32I . Le locataire peut-il s'opposer à la résopeuvent être demandées , soit par le locateur , i^^^^^ ju bail , en offrant de sortir de la maison. soit par le locataire. Nous rapporterons , dans un 4 i^ charge d'y rentrer lorsqu'elle aura été repremier article, les causes pour lesquelles cette construite? Bruneman, ad dict. l, Cod. loe., résoluUon peut être demandée , soit par le loca- estime que ces offres du locataire doiyent être teur, soit par le locataire. Nous traiterons , dans admises. Je pense que cette décision ne doit un second , du droit qu'a le propriétaire d'une j^oir lieu que lorsque le propriétaire entend remaisoD , de demander la résolution du bail qu'il 1,4,1^ ^ maison telle qu'elle était. Mais si , étant en a fait , pour l'avenir, lorsqu'il veut l'occuper, oblige jg [^ reconstruire , il veut bâtir une mai-
son plus vaste ou plus belle , dont le loyer par ARTICLE PfiEHIEB. T . . ai 1 J • •» «^
conséquent devra être plus cher, je pense que la
De» cause, pour letquelU» la rétolution d'un ^^^oXation du bail pour Iwenir doit être idor.
bail à Arm, ou à loger peut être demandée. PW»»»»*» . »•"• q» <"» f o"/ . «- <* cas , .ocor-
der au locataire la faculté de rentrer en la inai-
5 I. »Efl CAUSES FOUS LESQUELLES ELLE PEUT ÉTBE *«>n «près qu'cllc aura été reconstruite.
DEMAifo^E PAB DE LOGATEUB. 322. C'cst pareillement une raison de donner
congé au locataire avant l'expiration du bail,
318. La première cause, pour laquelle le lo- lorsqu'il ne jouit pas de la maison comme il doit cateur peut demander la résolution du bail, et en jouir; s'il la dégrade et la détériore; s*il en expulser le locataire, est lorsque le locataire fait un bordel; si d'une maison boui^eoise il en d'une maison n^a pas dans la maison une quan- fait un cabaret, un brelan, une forge, etc. Bien tité suffisante de meubles pour répondre des loin que le locateur lui doive, en ce cas, des loyers. Sur la quantité de meubles qu'il dpit dommages et intérêts, c'est le locataire qui lui avoir , il faut suivre les usages des différens lieux, en doit .
Notre Coutume d'Orléans , art. 417 , exige qu'il 323. L^une ou l'autre de ces deux causes donne
en ait de quoi répondre de deux termes à échoir, lieu a l'expulsion du locataire, quand même il y
Ce serait aussi une cause d'expulser le fermier aurait une clause par le bail , que le locateur ne
d'unemétairie,s'iln'avait pas les meubles et bes- pourrait l'expulser pour quelque cause que ce
tiaul nécessaires pour la faire valoir : mais il n'est soit. Il est évident que cette clause ne pent avoir
pas obligé d^avoir des meubles de quoi répondre aucune application à la première de ces deux
de deux termes à échoir, le seigneur de mé- causes , qui est le cas auquel il est nécessaire de
tairie ayant sa sûreté d^^s les fruits. rebâtir la maison qui menace ruine; car cette
319. La loi 3, Cod.loc, connue sous le nom de nécessité de rebâtir, pour en prévenir la raine loi jEde , rapporte trois autres causes pour les- imminente, rend le délogement du locataiie quelles le locateur peut résoudre le bail, et faire nécessaire, et la continuation de sa jouissance déloger le locataire malgré lui , avant l'expira- impossible : or , le locateur ne peut , par quelque tion du temps : Sipropriis usibus dominus ne- clause que ce soit , s'obliger a l'impossible : /«■> cessariame8seprobaverit,autcorngeredomum possibilium nulla obligatio est; L 186, ff. d!a maluerit , aut si conductrix malè in re versetur, reg . Jur, Il ne peut donc , en ce cas , être oblige
La première de ces trois causes méritant une par cette clause à continuer de faire jouir le
explication étendue, nous en traiterons séparé- locataire.
ment dans l'article suivant. Les deux dernières Cette clause ne peut pas plus s'appliquer à
causes n'ont pas besoin d'une grande explication, l'autre cause d'expulsion , qui est le cas auquel
320. Lorsque la maison qui a été louée me- le locataire mésuse de la maison cpii lui a été nace ruine, le propriétaire, qui a intérêt d'en louée ; car c'est une règle en fait de contrats syprévenir la ruine pour conserveries matériaux , nallagmatiques , que lorsqu'une des parties conpeut , pour la rebâtir, donner congé au locataire trevient à ses obligations , elle n'est pas recevable avant l'expiration du temps, quand même il a demander que Tautre partie satisfasse aux serait assez imprudent pour y vouloir demeurer, siennes. Le locataire, qui ne remplit pas se»
Si le locataire disconvenait de la nécessité de obligations en n'usant pas, comme il le doit, de rebâtir la maison , le locateur devrait la consta- la maison qui lui a été louée, ne doit pas, en ter par une visite. Voyez ce que nous en avons vertu de quelque clause que ce soit, demander
