SIXIÈME PARTIE

De la tacUê reconduction; de quelques autres espiceê particuluret i$ contrats de louage de choses; des promesses de louer, et des arrhes.

SECTIOm PREMIÈRE. juris et de jure; mais c*est seulement une \é-

somption de droit, prwêumpHo juriê.

D> LA TACITE UCO>Df>CTIOII. 344 j,„ ^^^^ ^ „„„, ,„„„, d'étakUr,

Kor. Terron.,...rl. Ucite reconduclion, Loe 1"« <*»»" reconduction se forme par k cw»

. . Il • 11 * i> jje A tcmcnt présumé du locateur, qui , en soulntm

que cest; sur quelle raison elle est fondée, et *^. . .. •' i •» *• a. ..

jL 1 II .. o« IX « que son fermier continue 1 exploitation de «

en quel cas elle a heu : 2° pour quel temps : 3o ^ ' . , , • i • • ■ i—

^..»ii>. «-H-. ui- •• » 1 »i j * métairie, est censé vouloir la lui louer aux memei

quelles sont les obligations et quels sont les droits .... ' , .j r • — -«-

qui en résultent; 4» si le droit de Ucite récon- ««»<»'»•<"" î <>« V^\ =«>»' <»" ^7'"' •»"',' ,^

duction s'étend à d'.ulre, contrato qu'aux baux '"""î* f "« «^«o'Ufon , est présumé t.«1«

à ferme ou i loyer d'héritages. '» »™'' ^« •»°";~" *"* "?"'" ~°'*'»»';'' *;

rivent les conséquences suivantes. 1° Il sensmi

ARTICLE PREMIER. <!"« " ' ^^« •^*°* l'expiratioû du bail , le lo«.

teur avait donné la demande contre son fermier

Ce quê c'est que' la tacite reconduction, et en ou locataire pour Texpulser, et que le procès le

quelê cas elle a lieu. trouvât pendant au temps de Texpiration du btO,

il n*y aurait pas lieu à la tacite reconduction,

342. La reconduction est un contrat de louage quoique le locataire ou fermier fût resté quelque d'une chose; contrat qu'on présume être tacite- peu de temps en jouissance depuis TexpiratioB ment intervenu entre le locateur et le conduc- du bail ; car on ne peut pas présumer dans le loteur, lorsqu'après Texpiration du temps d'un pré- cateur la volonté de lui renouveler un bail dam cèdent bail , le conducteur a continué de jouir un temps où il plaide pour l'expulser.

de la chose, et que le locateur l'a souffert. 345. Il s'ensuit, 2° à plus forte raison, que

Cette reconduction n'est donc point le précé- si , au temps de l'expiration du bail. Tune des

dent bail qui continue, mais un nouveau bail parties n'était pas capable de consentement , il

formé par une nouvelle convention tacite des n'y aurait pas lieu à la reconduction : Si Mf«-

parties, lequel succède au précédent. rim dominus furere cceperit , vel deceêsêritf

C'est ce qui résulte de la loi 14 , ff. locat. Qui fieri non posée Marceline ait, ut locatio rtdin-

ad certum tetnpus condusit , finito quoque lem- tegretur ; dict. /. 14.

pore , colonus est ; intelligitur enim dominus, Ce que la loi dit , si furere caperit , doit l'cn-

quitm patitur colonum in fundo esse, ex into" tendre du cas auquel ce locateur se trouverait,

gro locare ; /. 1 4 , ff. locat, lors de Texpi ration du bail qu'il a fait, privé de

343. La tacite reconduction est fondée sur l'usage delà raison, sans qu'il lui eût été pourra une présomption de droit établie par cette loi de curateur. Il est évident qu'en ce cas il efi que l'usage a adoptée , même dans les provinces pourrait pas y avoir lieu à la présomption d'une de droit coutumier, quoique les lois coutumières tacite reconduction. Mais si , lors de rexpiraUen de ces provinces ne s'en soient pas expliquées : du bail , le locateur avait un curateur <{ui eut il y en a néanmoins quelques unes qui s'en sont souffert que le fermier ou locataire continuât de expliquées, comme Orléans, art, ^0; Reims, jouir, il y aurait lieu à la présomption d'une tiart, 388 , etc. cite reconduction.

Cette présomption n'est pas une présomption 346. Il suit aussi , 3» du même principe, qu"

PÂRTIB VI. 367

n'y a pas liea à la tacite reconduction dans les dale fût constante , le locataire serait*il , en ce

baux judiciaires j car on ne peut pas dire que le cas, admis , après la huitaine, à faire sortir Tan*

commissaire , i qui seul il appartient de faire les cien locataire , pour faire place a celui à qui il

baul judiciaires, ait loué tacitement de nouveau a fait le nouveau bail? Pour Taffirmative, on

rhëritage saisi au fermier judiciaire , ce com- dira que le nouveau bail qu*il a fait au nouveau

missaire ne pouvant faire qu*en justice les baux locataire , empêche de pouvoir présumer que le

des héritages saisis. locateur ait voulu renouveler un bail à Tancien ,

347. Si le locateur était une personne à qui et consentir à une tacite reconduction; et que on eût donné un conseil , dont elle fût tenue de n^y en ayant point , l'ancien locateur ne peut se prendre Tavis par écrit pour tous les actes qu'elle défendre de quitter l'occupation de la maison passerait , il ne pourrait y avoir lieu à la tacite dont le bail est expiré. Nonobstant ces raisons , reconduction , qui ne peut être intervenue , j'estime que, quoiqu'on ne puisse pas dire qu'il puisque cette personne n est pas capable de re- y ait une tacite reconduction , le bail , que le nouveler le bail sans un avis par écrit de son locateur a fait au nouveau locataire , résistant à conseil. cette présomption , néanmoins on doit décider

348. Ce que la loi dit , ai decesserit, s'entend que le locateur doit laisser jouir l'ancien locaen ce sens, si, lors de l'expiration du bail, il taire, comme s'il y avait effectivement une tan'y avait ni héritier, ni cuj-ateur à la succession cite reconduction y parce qu'en ne l'avertissant du locateur : car s'il y en avait un , cet héritier pas dans la huitaine de sortir, il Ta induit en eraoccédant à la qualité de locateur, et a la pro- reur, lui a donné lie.u de croire qu'il y avait repriété de l'héritage , il est lui-même censé re- conduction , et lui a fait manquer les occasions nouveler tacitement le bail , en permettant que qu'il aurait pu avoir de se pourvoir d'une autre le fermier continue l'exploitation. maison.

Si , lors de l'expiration du bail , il y avait un 351 . La Coutume de Reims , art. 390 , se con-

héritier, mais qui n'eût pas encore pris qualité , tente d'un temps encore plus court que celui fixé

y aurait-il lieu à la tacite reconduction ? Je pense par notre Coutume d'Orléans . Pour présumer la

qu'il pourrait y avoir lieu; car un héritier, lors- reconduction , il suffit , suivant cette Coutume,

qu^il s'est porté héritier, est facilement présumé que le conducteur ait continué de jouir de la

avoir eu la volonté de Tétre dès avant qu^il Tait maison passé le jour de Saint-Pierre, qui est cinq

déclaré , et avoir, en sa qualité d'héritier, cou- jours après celui de Saint - Jean , auquel les

senti à la reconduction , lorsque le fermier ou le louages des maisons commencent,

locataire ont commencé à jouir de nouveau ; 352. A l'égard des héritages de campagne , il

Menoch. prcM, 1 1 1 , 85 , 26. y *a lieu à la tacite reconduction , lorsque depuis

349. Le droit romain présume la tacite recon- Texpiration du bail pour les bàtimens , le ferduction, lorsque, depuis l'expiration du bail, mieracontinuéd'y demeurer; comme aussi lorsle fermier ou locataire est demeuré dans l'héri- que , après l'expiration de la dernière année , il tage , sans fixer ni déterminer le temps pendant a commencé les façons et labours de l'année suilequel il doit y demeurer. vante. Mais comme il pourrait arriver qu'il les

Pour qu'il y ait lieu à cette présomption , il fit i Tinsu du locateur, le locateur peut empéfaut qu'il y soit resté un temps suffisant pour cher la tacite reconduction , en faisant défenses que le locateur ait pu en avoir avis , et le sommer au fermier de continuer, dans un temps suffisant d'en sortir, s'il ne voulait pas lui continuer un pour qu'il ait pu avoir avis de la continuation nouveau bail; et ce temps s'estime suivant les d'exploitation du fermier, et pour lui faire ces Coutumes ou l'usage des lieux. défenses. Ce temps doit être laissé i l'arbitrage Notre Coutume d'Orléans décide , art. 420, du juge dans les Coutumes qui ne l'ont pas fixé» qu'il y a lieu à la tacite reconduction, lorsque Celles de Lille et de la Salle de Lille donnent au le locataire d^une maison y est demeuré huit propriétairejusqu'à la Chandeleur, pour sommer jours depuis l'expiration du bail , sans que le lo- le fermier qui a , depuis l'expiration du bail , lacateur lui ait dénoncé d'en déloger. bouré et ensemencé les terres , de cesser l'exil faut , pour cela , que le locataire n'ait pas ploitation , à la charge de lui offrir le rembourcommencé à déloger dans la huitaine , car le fait sèment des labours et semences. ' du délogement résiste à la présomption de la vo- 353. Quelques Coutumes font résulter une talonté de la reconduction. cite reconduction, non seulement de .la conti-

350. Si le locateur n'avait pas à la vérité dé- nuetion de jouissance de la maison ou autre ^oncé au locataire de sortir dans la huitaine de- héritage depuis l'expiration du bail, mais de cela puis l'expiration du bail , mais qu'il eût dans ce seul qu'aucune des parties n'a dénoncé i l'autre, temps, ou même dès avant l'expiration du bail, avant l'expiration du bail , qu'elle n'entendait fait un bail à un autre, dont l'antériorité de la plus contiliuer la location on conduction. C'est

la disposition de U Coutume du Bourbonnais, d'eiclure celle qui pourrait être prétendue jai-

ckap, 13, art. 124. qu'au terme suivant, et de la restreindre au

Entre ces Coutumes , il y en a qui fixent un temps que le locataire a continué d'occopar Is

temps dans lequel cette dénonciation doit être niaison , et que le bailleur Ta aouffert. faite. Saint-Flour veut que ce soit six mois avant

Texpiration du bail ; Auxerre se contente que ce ARTICLE il.

soit quinse jours aupararanl. U y en a d'autres p^^ ^ , ^ ^.^^ ^ ,^.,^ rsconduetùm. qui ne fixent aucun temps, comme Bourbonnais,

en Tartide ci-dessus cité. Dans celles-ci , la dé- 35g. Suivant le droit romain , la tacite recon-

nonciation peut se faire le dernier jour du terme, duction des biens de carapace n'avait lien ijiie

354. Il n'y a pas de tacite reconduction, lors^ pour Tannée qui suivait immédiatement la dcrque les parties sont expressément convenues par nière du bail qui était expiré ; c^est-è-dire, qn'elk le bail qu'il n'y en aurait pas. Par exemple , si , donnait an fermier le droit de percevoir lesfroib par le bail i ferme d'une métairie , il avait été de cette année , pour le même prix pour lequel dit qu'il finirait à tel temps, sans que le fer- il avait perçu ceux de chacune des années da mier pût prétendre qu'il tf eût reconduction, bail expiré.

quand même depuis ledit temps il aurait con- A l'égard des maisons de ville , la tacite recoo-

tinué d'exploiter la métairie, rien n'empéclie duction n'avait lieu que pour autant de* temps

qu'une telle clause ne soit valable et ne doive que le locataire avait occupé la niaison , ducoo-

être exécutée. C'est pourquoi , si , après l'expi- seulement du locateur : In urbanisprœdiitce»-

ration du bail fait avec cette clause , le fermier tra utprout quisque habUaverit, ità et obUge-

a labouré et ensemencé les terres de la métairie, tur ; /. 13 , ^ 1 1 , locat.

le propriétaire ne laissera pas de pouvoir l'ex- 359. Il en est autrement dans notre droit,

puiser, à la charge de lui payer le prix de ses la- Lorsque le locat aii'e d'une maison est demeure

bours et semences. en jouissance , la tacite reconduction a lien poar

355. Observez , néanmoins , que cette clause une année entière , dans les lieux où les baoi da n^a d'autre objet que d'empêcher les surprises , maisons n'ont coutume de se louer que pour une et qu'elle n'exclut que les tacites reconductions ou plusieurs années.

qui résulteraient d'une continuation d'exploita- C est en conséquence de ce principe , quei(ù-

tion à laquelle le propriétaire n'aurait pas fait vaut l'article 420 de notre Coutume d^OrlésDi,

attention : mais elle n'exclut pas la tacite recon- le locataire , qui a continué de jouir de la ■«-

duction, lorsque la volonté de la tacite recon- son qu'il tenait, huit jours après lejourdeSaint-

duction parait d'ailleurs ; car les parties , qui tie Jean-Baptiste , auquel son bail était expiré, peut

voulaient pas , au temps du bail , qu'il y eût de être contraint de tenir ce bail jusqu'au jour de

reconduction , n'ont ni pu ni voulu par celte Saint -Jean de l'année suivante, et que leloea-

clause s'interdire la liberté de changer de vo- teur pareillement ne peut l'en faire sortir plu

lonté. Le propriétaire doit surtout être non re- tôt.

cevable à prétendre, sous le prétexte de celte La raison est, que l'usage étant de faire les

clause, expulser le fermier, lorsqu'il a laissé baux des maisons pour une ou plusieurs années^

passer tout le temps des risques sur les fruits, et les parties sont censées avoir lait, suivant cet

qu'il a attendu à la veille d'une récolte abon- usage, une reconduction pour une année; et

dante à vouloir expulser le fermier. elles sont d'autant plus obligées de l'entretenir,

356. Observes que cette clause n'est censée que si le locataire était reçu a se déporter deb mise qu'en faveur du bailleur, et qu'il n'y a que reconduction , et i remettre la maison au locftlui qui puisse l'opposer ; car il est évident que teur avant la fin de l'année , il ferait on Utit le fermier, qui, après l'expiration du bail, cou- évident au locateur, qui ne pourrait pas faciletinue la culture de la terre , ne peut nier qu'en ment trouver à loupr sa maison en snr-ter»e et faisant cela il a la volonté de continuer d'en être avant la Saint-Jean j l'usage étant de ne faire les le fermier. baux des maisons que pour en commencer b

357. Lorsque cette clause se trouve dans un jouissance au jour de Saint-Jean; et pareille bail a loyer d'Qne maison de ville, comme lors* ment le locateur ferait préjudice au locataire, qu^il est dit, sans qu'il puisse y avoir lieu à s'il l'obligeait de déloger avant la Saint-Jeaa, aucune reconduction , dans le cas auquel le lo- parce que le locataire ne trouverait pas faciJ»* cataire continuerait d'occuper la maison depuis ment 4 se pourvoir d'une autre maison avant ce l'expiration du bail; je pense que la clause est terme.

censée mise tant pour Tune que pour l'autre des Dans les lieux où l'usage est de faire les b«ox

parties , et que le sens de cette clause est , non â loyer pour six mois , et dans ceux où l'usa^

d'exclure absolument toute reconduction , mais ast de les faire pour trois mois , comme àPvi^f