THÉORIE DES REVENUS FONCIERS

Imaginons la terre vierge du travail humain et les hommes répandus uniformément sur sa surface. Quels seront les premiers points où l'on remarquera le plus de multiplication et le plus de convergence ou de tendance à se rapprocher et à former des agglomérations ? et quelles seront les contrées où l'espèce humaine dépérira au lieu de croître, et prendra un mouvement divergent? 11 n'y a pas de doute que ce seront les régions les plus favorables à l'existence des hommes où l'on verra, dans peu de temps, la population la plus grande. Ce premier phénomène d'accroissement et de déplacement vers les contrées favorables à l'existence sera instinctif, car on l'observerait également parmi les animaux. L'instinct de la conservation, si puissant dans l'animal, suffît pour l'éloigner des conditions peu

favorables à son existence et à le pousser à la recherche de meilleures conditions.

Ainsi, les plus importantes des premières sociétés humaines se formeront et prospéreront dans les contrées où la nature est spontanément abondante en produits nécessaires à nourrir les hommes et à les protéger contre les inconstances atmosphériques.

Parmi les produits spontanés de là nature, ce n'est que ceux qui sont nuisibles à l'homme qui s'accroîtront progressivement; ceux qui lui sont utiles diminueront, au contraire, dévastés qu'ils seroitt Jmr les besoins croissants d'une population qui se multiplie. On avisera d'abord à la destruction périodique de ce qui nuit, et à la conservation de ce qui est utile. L'intelligence organiquement bornée de quelques peuples, s'arrêtera à ce premier pas du progrès dans le travail. Ces peuplée resteront à l'état sauvage, et se dîvii^eroïit en peuplades ennemies que le manque contîfltiel dé ressources poussera aux déprédations et à la destruction mutuelles.

Les races intelligentes décotivrifotit Ifes tnofyen* d'afmener la nature à multiplier ses frtiîti? utiles. Elle* s'attacheront et se fixeront au soi et ferorit dès efforts pour se procurer le nécessaire en perfecfîoiiiMttit teur travail et en le rendant plus fi*ucttieux.

Les prertiiers efforts ne seront C(ras8(crés qu'à la reproduction de quelques produite peu taries et les plus indispensables à la vie. Oïi cherchera à placer ces cultures dans les conditions les plus favorables à leur rétissitè; mais les moyens d'exploitation étant im|mr-

faits et faibles, la facilité de Texploitation sera une condition de très-grande importance à laquelle on devra souvent sacrifier celle de la fertilité naturelle du sol. On verra, en conséquence, que la première appropriation des terre et leur culture se porteront sur les parties du territoire les plus fertiles parmi celles qui présentent le moins de difficultés à leur exploitation.

Nous avons dit que la culture se bornera à la reproduction de quelques denrées de première nécessité; oii peut s'en assurer en parcx^urant les contrées éloignées des centres d'agglomération, et où les besoins des habitants sont encore peu variés. La culture de tout produit exige des conditions particulières pour sa meilleure réussite; les trois ou quatre articles cultivés primitivement iie demanderont qu'autant de conditions diverses du sol. Il pourra se trouver une étendue considérable de terrains de qualité invariable et, par conséquent, également favorable à la culture d'une denrée. Telle est cette immense plaine de la partie méridionale de la Russie, qui présente à la culture du froment les mêmes et les meilleures conditions sur toute sa surface. Examinons d'abord ce cas, comme le plus simple. Dans un cas semblable, les mêmes efforts seront suivis partout des miêmes résultats. Le progrès de la population en richesse, variant ses besoins, pourra donner lieu à la culture de denrées auxquelles la terre du pays sera moins propre. Dans l'exemple, ou plutôt dans la supposition d'un territoire qui présenterait des conditions parfaitement uniformes du sol, — car cette uniformité n'est jamais absolue, — quel que soit le désavantage des

conditions de culture d'un produit, ce désavantage sera le même partout, et les cultivateurs obtiendront le même profit, quelque denrée qu'ils cultivent.

Mais comme, pour obtenir ce profit, le même travail offrira une quantité de la denrée d'autant moindre que le sol lui sera moins favorable, il est clair que la valeur de cette denrée sera plus grande, en raison de l'inaptitude du sol à la produire, c'est-à-dire qu'on en donnera moins en échange des denrées qui conviennent mieux à la qualité de la terre.

Ainsi la population sera d'autant plus pauvre qu'elle sera obligée de sacrifier plus de travail à cultiver ellemême dés produits peu convenables au sol, au lieu de se les procurer par voie d'échange avec les pays où l'exploitation de ces denrées se trouve dans des conditions plus favorables. Quant à l'avantage relatif entre les habitants du pays, il n'y en aura aucun, car, nous l'avons dit, ceux qui travailleront à la production de la denrée la mieux appropriée au sol, n'en retireront pas plus de profit que ceux qui s'occuperont des exploitations les moins fructueuses pour le pays.

Tant que le territoire ne sera pas entièrement cultivé, si nous supposons avec cela l'égalité des frais de transport, les terres encore incultes seront livrées à la libre occupation. Leur qualité et les difficultés de leur mise en culture étant supposées les mômes pour tout le territoire du pays, les premiers occupants, s'ils voulaient se défaire de leurs lots occupés, ne pourraient en recevoir que le montant de la partie de leurs frais d'occupation qui évitera de la peine ou de la dépense à

Tacquéreur. Ce n'est que par une habitude de langage,

— abus dans Temploî des mots, aux yeux de la science,

— que l'on dira que la terre appropriée a acquis maintenant quelque valeur.

Devant l'occupation individuelle, il a pu y avoir des efforts collectifs de la société pour maintenir le territoire à son usage à venir; en ce cas, le pouvoir social s'indemnisera en ne permettant l'appropriation des terrains inoccupés que moyennant le remboursement proportionnel des frais effectués.

La valeur de ces frais sera alors ce qu'on ne pourra faire cesser d'appeler improprement la valeur de la terre, mais nous devons, en prenant le langage exact de la science, nous garantir des conséquences où pourrait nous entraîner la fausseté de l'expression usitée. Les efforts sociaux, ainsi que ceux du premier occupant que nous avons considéré tout à l'heure, de même que les produits de l'industrie^ ne peuvent rien valoir par euoo-mêmes, mais seulement par le service qu'eux ou leurs résultats permettent de rendre à ceux qui les acquièrent. Aussi, quels que grands ou petits qu'ils soient, ils ne vaudront jamais que ce que vaudra le service auquel ils donneront lieu. Cependant , pour plus de clarté, nous sommes obligés d'employer des expressions que nous savons ôtre fausses, et nous ne pouvons que faire des vœux pour que les adeptes de la science économique puissent s'en servir sans préjudice à la vérité^ comme l'astronome qui parle du coucher et du lever des astres, et le physicien, du grossissement des objets vus à travers un verre lenticulaire, sans que

co langage nuise d^aucune manière à la conception des ventés de leurs sciences. Le lecteur nous pardonnera cette digression ; nous avons mieux aimé la faire avant qu'après avoir employé le mot valeur improprement. Il lui serait plu9 difl^cile de revenir d'une idée inexacte que de ne pas la prendre dès le commencement de notre exposé.

Les terres déjà cultivées^ dans notre supposition d'un pays où la qualité du sol, les difficultés du défrichement et celles du transport sont partout les mêmes, auront, en outre, pour valeur à toute époque, ce que coûterait à cette époque Ifi mise en culture d'une terre en friche de la môme étendue. Cette valeur sera généralement au-dessous des frais de l'ancien défrichement, car les moyens d'exploitation se perfectionnent et le service que l'on obtient en acquérant un terrain préparé pour la culture, ne peut être estimé par l'acquéreur qu'en raison du sacrifice actuel exigé par la mise en culture d'une étendue égale d'un terrain inculte.

Pour nous rendre rsiison du revenu et de ce qu'on nomme la valeur d'une propriété, nous devons distinguer d'abord la peine ou le capital nécessaire à la préparation de la terre pour pouvoir la mettre en culture courante. Ce capital est incorporé à la terre, il ne peut s'en détacher et il est impérissable tant que dure l'exploitation. Aussitôt qu'il est employé, il doit rapporter les intérêts courants dans ce genre d'entreprise, autrement on n'en ferait pas le sacrifice à la terre. Il ne doit pas dépasser le capital qu'on consacre communément dans le pays au défrichement, car il ne pourra rapporter

qua l'intérêt or dinatre de ce capîtaL La paît du revenu total de Texploitation, due à ce capital^ est fixée par la concprrence dans les défrichements des nouvelles terrfss.

Si le propriétaire a trouvé le moyen de diminuer sa dépense, il recevra un bénéfice au-dessus du taux de l'intérêt, parce qu'il retirera le môme revenu, fixé psyr la concurrence, d'un capital moindre. Ce bénéfice décroîtra et disparaîtra à mesure que l'économie apportée par le propriétaire dans les défrichements se répandra dan$ le pays, parce que la concurrence des nouveaux défricheurs fera descendre le revenu dévolu au capital de mise en culture jusqu'aux taux de son intérêt ordinaire seul. Ce résultat aura lieu nécessairement^ car de nouveaux défricheurs voudront imiter le perfectionnement pour obtenir un revenu plus grand que l'intérêt habituel en pareil cas, ce qu'ils ne pourront faire sans augmenter la quantité du produit au delà de la demande^ c'est-à-dire sans en baisser le prix jusqu'au taux donnant l'intérêt courant du capital sacrifié au défrichement, au-dessous duquel il ne peut descendre, puisque ce taux est indispensable pour que le sacrifice du capital à la terre se fasse.

Le bénéfice de l'initiative et de l'intelligence du défricheur qui a trouvé le moyen d'économiser ses frais, ayant disparu par la concurrence, le revenu dû aux frais du défrichement d'une superficie donnée du terrain aura diminué aussi pour toutes les anciennes terres, et ce qu'on nomme leur valeur ne sera plus équivalente à ce qu'on y a réellement dépensé pour le défrichement,

mais au capital qui suffit actuellement pour produire le même résultat, c'est-à-dire au service que le défrichement ancien permet de rendre maintenant.

En résumant ce que nous avons dit, on verra qu'il y a dans la valeur du service que peut rendre le propriétaire d'une terre en la vendant, d'abord, une partie, due à l'action collective de la société pour maintenir le territoire dans sa dépendance. Cette partie doit rapporter un revenu toujours équivalent au taux de l'intérêt général du moment; elle ne peut baisser qu'avec ce taux, car elle n'est pas susceptible de concurrence. Mais elle est toujours si minime comparativement au revenu total, qu'on ne peut ne pas la négliger complètement, sinon dans les premiers temps de la fondation d'une société organisée. Les frais de première occupation se confondent avec ceux du défrichement. 11 n'y a donc que les frais du défrichement qui forment toute la valeur du service, valeur invariable pour toutes les propriétés, à égalité d'étendue, à la même époque, diminuant à mesure du perfectionnement des moyens d'exploitation de la terre et de la baisse de l'intérêt courant des capitaux, et égale non pas aux frais que quelque défricheur habile a trouvé le moyen de réduire, mais aux frais habituels à l'époque considérée. On conçoit facilement que si l'intérêt courant des capitaux employés aux défrichements était au même taux que l'intérêt général des capitaux, la mise de fonds pour préparer le terrain à la culture courante ne pourrait trouver de rémunération suffisante, car nous venons de voir que cette rémunération ne serait

équivalente à Tintérét courant que pendant peu de temps , et que bientôt elle descendrait par. l'effet du progrès de Fart agricole, indépendamment de la baisse causée par celle de l'intérêt des capitaux qui s'accumulent. Ce n'est que les plus habiles et les plus actifs qui pourraient^ en attendant que la concurrence fasse disparaître leur bénéfice, considérer ce bénéfice comme une indemnisation ou un amortissement de la partie du capital dont les intérêts vont disparaître dans la concurrence en perfectionnements. Il s'ensuit, que les défrichements de nouvelles terres exigent un taux de l'intérêt des capitaux employés à cet effet/ supérieur au taux général de l'intérêt dans le pays. La concurrence réglera ce surplus de manière à ce que le défricheur n'obtienne en fin de compte , pour son capital^ que l'intérêt courant général et sans cesse décroissant. S'il obtenait moins, les défrichements ne se feraient pas avant que le prix des produits ne hausse jusqu'à faire obtenir cet intérêt. S'il obtenait davantage, un terrain défriché aurait plus de valeur, c'està-dire donnerait lieu à un plus gr^ud service que le capital qui y a été employé, et la spéculation se porterait aux défrichements jusqu'à ce que les capitaux employés dans ce genre d'entreprise descendent à la valeur commune des capitaux dans le pays. On voit ici^ en passant, que les taux de V intérêt ^ différents dans diverses industries j n'affectent pas la valeur des capitaux auxquels ces taux se rapportent ^ et que la diversité des taux n'est, au fond, que nominale, car si l'on prenait en compte les risques et les difficultés. propres à une

industrie demandant un taux élevé de l'intérêt, on n'y trouverait^ en réalité^ que l'intérêt ordinaire.

Le capital employé pour préparer le sol à l'exj^oi* tation courante ne peut donc être amorti^ à moins d'initiative dans un perfectionnement. U est con* fondu avec les conditions naturelles de la terre. Il est devenu passif, et ses résultats y sont impérissables tant que durera l'exploitation. Ce n'est pas ce capital qui pourra rapporter directement sa part^ sans cesse décroisante, du revenu, — ; part indispensable pour décider le propriétaire à en faire le sacrifice. Gela nous amène naturellement à l'analyse des frais annuels courants de l'exploitation. Ce sont ces frais qui représentent le capital périssable et actif de l'entreprise.

Les conditions naturelles et celles du transporti étant supposées uniformes pour tout le territoire, les frais de culture d'une denrée seront égaux pour la même quantité de cette denrée. Quelle qu'en soit la quantité absolue produite par un capital actif donné , le profit du cultivateur sera toujours au même taux exigé par la nature de cette industrie. Il sufiit, en conséquence, d'examiner les phénomènes économiques dans la production d'une seule des denrées exploitées dans le pays, ces phénomènes étant identiques dans la production de toutes les autres.

Le capital périssable et actif consacré annuellement à l'exploitation, se compose de deux parties : 4^ des salaires des ouvriers, des matériaux et produits nécessaires à l'entretien et aux réparations annuelles du

inatëriel et dés redevances communales on gouvernementales ; y des amortissements de capitaux dépensés ■périodiquement en renouvellements > restaurations ou reconstructions des parties du matériel plus ou moins 'duraliles.

Lé revenu annuel total ou brut doit contenir^ l^'le montant des deux parties des frais annuels , et 2** lé revenu net y composé : du profit ^ au taux existant, pour la première partie du capital en frais; des intérêts courants des capitaux dont les amortissements forment la seconde partie des frais annuels; et des intérêts ^ au taux spécial d'un capital égal aux frais actuels de la mise en culture d'un terrain vierge de la même étendue.

Ce cpie Ton veut bien nommer : la valeur d'une terre cultivée, ne sera composée que de la valeur actuelle du défrichement et de la valeur des parties du matériel relative à leur état de conservation.

La valeur ou le prix de toute la quantité du produit obtenu aux frais déterminés seront les mêmes, quelle que soit cette quantité, car elle doit , dans tous les cas, être égale au revenu total ou brut annuel, indiqué cidessus. Elle sera toujours échangée contre la quantité de tout autre produit du pays , obtenue aux mêmes frais. Mais la valeur de l'unité du produit sera d'autant plus grande que la quantité produite sera moindre. Elle s'échangera contre d'autant plus d'unités d'autres produits. Le prix de cette unité sera toujours égal au revenu brut divisé par le nombre d'unités du produit total, ou par ce qu'on nomme le produit 6rw^. La partie du produit brut devant couvrir les frais ^ est ^ale à

ces frais divisés par le prix; la partie du produit brut devant donner le revenu net^ et que nous nommerons produit net, est égale au revenu net divisé par le prix.

Nous avons vu qu'à mesure du perfectionnement de l'art et de l'accumulation des capitaux, le service auquel donne lieu le capital consacré au défrichement des anciennes terres, baisse de valeur, car la partie du revenu net qui lui est relative diminue par ces deux causes : diminution des frais de mise en culture des terres vierges, et baisse de l'intérêt général des capitaux dans le pays.

L'autre partie de la valeur des propriétés foncières, due au matériel de l'exploitation, ne diminue que relativement à l'accroissement de ce matériel faisant, luimême, partie des capitaux qui s'accumulent dans le pays^

La valeur des unités du matériel, comme de tout produit, varie relativement aux unités d'un produit dont la valeur resterait à peu près fixe ; tel serait un produit de la plus grande nécessité à l'existence des hommes et dont un excès ne trouverait cependant pas de consommation; J.S. Say a insisté sur cette propriété du blé en Europe. Tel serait encore une denrée, dont la difficulté natnrelle de production tiendrait l'offre en rapport presque constant avec la demande,ce qui a lieu, jusqu'à un certain point, de nos jours, pour l'argent , et ce qui n*a plus, aussi bien , lieu pour Tor.

Quoi- qu'il en soit des variations du rapport de l'offre à la demande des produits du genre de ceux qui sont indispensables dans un emploi et à peu près inutiles dans tout autre , ou de ceux, dont les circonstances naturelles ne permettent pas, jusqu'à présent, d'augmenter la quantité qu'à peu près en proportion de l'accroissement de la demande, ces variations sont, en tout cas, beaucoup moindres que l'augmentation constante et toujours possible aux mêmes et aux moindres frais, des produits dont la consommation se multiplie avec le développement des besoins de l'homme, et, par conséquent, au delà de l'accroissement de la population. Les premiers pouvait, en con-

C'est la valeur des unités du matériel de Texploîtation qui diminue par suite de l'accroissement de leur nombre. Quant à la valeur totale du matériel , elle doit s'accroître; c'est-à-dire, que la somme des intérêts dus aux capitaux représentés par le matériel, non compris les amortissements, doit augmenter malgré la baisse des taux de ces intérêts. L'accumulation des capitaux en matériel n'aurait pas lieu si la somme de leurs intérêts n'augmentait pas. Si cette somme diminuait , il y aurait , au contraire , avantage à réduire le matériel. 11 s'ensuit que la diminution de la valeur des unités du matériel doit être toujours moins rapide que l'augmentation du nombre de ces unités, et qu'en même temps que le taux de l'intérêt décroît et que la valeur et le taux de l'intérêt dévolus aux sacrifices faits pour le défrichement descendent, la valeur totale du matériel augmente, ainsi que la somme des intérêts des capitaux représentés par le matériel.

Ainsi donc, dans un pays en progrès, des deux parties de la valeur d'une terre en culture courante, l'une, — valeur de la mise en culture, — diminue , et l'autre, — valeur du matériel, — augmente en somme, tout en diminuant relativement à la quantité de ce matériel. La dernière augmente plus que la première

séquence, serrir à faire découTTir la baisse continue de la valeur des derniers.

Ce n'est que pour faciliter Texposé, que nous employons les mots ^rix et revenu au lieu de valeur. Nous supposons, en nous en servant, que ia valeur de Targent n*a pas varié en même temps que les autres denrées.

Qe diminue; elle fimt bientôt par dépasser considérablement celle-ci.

Voyons maintenant ce que deyiennent les frais d'exploitation. Examinons d'abord le salaire du travail. L'accumulation des capitaux doit en augmenter le taux, car nous n'avons pas besoin de faire observer que nous entendons sous l'accumulation, non pas seulement l'accroissement absolu, mais encore l'accroissement relatif à l'augmentation de la population. Or, comme on ne peut faire fructifier un capital qu'en y appliquant le travail de l'homme, ce travail sera plus demandé et haussera de valeur. D'un autre côté, le matériel s'améliore en augmentant dans un pays en progrès ; son augmentation pour une terre en culture courante , ainsi que son amélioration , n'ont d'autre but que de remplacer le travail onéreux de Thomme par les forces gratuites naturelles. Pour qu'il y ait avantage à ce remplacement, il faut que, dans un surcroît de frais augmentant la production , l'accroisr* sèment des salaires soit moins grand que Taugmentation de la somme des intérêts dus à l'accroissement des capitaux en matériel.

Le remplacement du travail humain par les fiarces de la nature mitigé la hausse des salaires, ce qui^ avec la réduction des bras, permet d'atteindre le résultat indiqué de l'économie des frais en salaires relative à l'augmentation de la somme des intérêts exigés par le surcroît du matériel. Les frais pour l'acquisition de matériaux et produits nécessaires à l'entretien annuel du matériel n'augmentent pas relativement à l'aug-

mentation de la somme des intérêts des capitaux en matériel ; car si la quantité de ces matérieux augmentai leur valeur diminue en même temps dans la décrois-» sance générale de la valeur des produits. Les rede» vances sociales augmentent ordinairement d'une ma* nière absolue, quoique cela ne soit pas une loi naturelle du progrès d'un pays. Cette augmentation doit être insignifiante lorsque les fonds publics sont adminieh très avec quelque économie, et il faudrait supposer un grand désordre financier dans le pays pour qu'il n'y ait point de diminution des redevances relativement à l'accroissement de la somme des intérêts des capitaux engagés dans les exploitations foncières. Enfin, les amortissements des capitaux engagés forment le seul des éléments des frais dont la somme augmente rela-* tivement à Taugmentation de la somme des intérêts des capitaux en matériel, lors de la baisse du taux de ces intérêts par suite de l'accroissement des capi-* taux. Mais les améliorations du matériel se porteront aussi sur l'augmentation de sa durée, ce qui dimi-* nuera la somme des amortissements relativement, à celle des intérêts , ainsi que les frais d'entretien du matériel.

Nous voyons donc que pour une augmentation de la somme des intérêts dus aux valeurs formant le matériel , c'est-à-dire pour une augmentation du capital en^ gagé ou de la valeur de la propriété, il y a une diminution relative des frais.

Le revenu brut doit contenir : 1. Les frais, — aug» mentes en somme, mais diminua relativement à

Faugmentation de la somme des intérêts des capitaux périssables et actifs du matériel. II. Le reimiu net, composé : l"" des profits dus à la partie des frais en salaires 9 entretien et redevances; 2' des intérêts des capitaux en matériel, — profits et intérêts augmentés en somme quoique baissés dans leur taux, — et 3"* enfin, le revenu net doit contenir les intérêts de la valeur virtuelle du défrichement, — diminuée d'une manière absolue, et, à plus forte raison, relativement à l'augmentation de la valeur de la totalité des capitaux en matériel.

On voit donc que l'augmentation de la valeur d'une propriété, conséquence nécessaire de l'accumulation des capitaux dans le pays, doit faire diminuer les frais de production relativement à cette valeur et relativement au revenu brut dont ils occuperont une moindre part. On voit que le revenu brut doit augmenter relativement aux frais en diminuant relativement à l'accroissement de la valeur de la propriété. On voit, enfin, que la somme des profits et des intérêts des capitaux en matériel, formant la grande part du revenu nety doit augmenter relativement aux frais, occuper une plus grande part dans le revenu brut, et diminuer relativement à la valeur de la propriété.

C'est le produit brut de l'exploitation qui doit donner le revenu brut. Sa valeur doit donc augmenter, en diminuant relativement à l'accroissement de la somme des capitaux employés à l'obtenir. L'accumulation des capitaux n'étant que. le. résultat de l'épargne faite sur la valeur des produits, il résulte, de la diminution de cette

valeur relativement à raccroissement des capitaux, la conséquence importante, savoir : que V accumulation des capitaux ou l'accroissement de la richesse d^un pays n'est pas uniforme ^ mais de plus en plus lente ^ que plus un pays sera riche , et plus il lui faudra de temps pour augmenter sa richesse dans la même proportion.

L'augmentation et l'amélioration du matériel, nous l'avons dit, a pour but le remplacement du travail de l'homme par les forces naturelles. Il en résulte une diminution absolue de la valeur de V unité du produit; mais la valeur totale a dû augmenter, il est donc indispensable que la quantité du produit ait augmenté dans une plus forte proportion que sa valeur. La baisse de la valeur de l'unité du produit brut s'observe en comparant cette valeur à celle d'un produit dont la valeur n'aurait éprouvé en même temps aucune variation. La baisse est plus sensible encore relativement à des services dont le taux comme celui des salaires a haussé.

Le progrès et ses résultats, que nous venons de voir, ne sont pas l'effet d'une entente collective de la société, mais de la sonune des activités individuelles agissantes sous l'impulsion de leur intérêt personnel. Examinons cette action.

Le propriétaire chetMîhe les moyens d'augmenter son revenu net relativement aux capitaux qu'il engage dans son exploitation. En y parvenant, il épargne une partie de son gain et accumule ainsi ses capitaux. Il a deux moyens de parvenir à augmenter son revenu net :

1** il peut diminuer les frais sans augmenter le produit; 2** au lieu de cela, ou en même temps, il peut augmenter le produit sans diminuer les frais. Ces moyens sont atteints, soit sans aucun frais, soit par une augmentation du capital en matériel, ou l'incorporation d'un capital à la terre changeant les conditions naturelles de la culture, pourvu que la somme des intérêts et des amortissements de ces capitaux soit au-dessous de la diminution des frais qu'ils remplacent dans le premier cas, ou au-dessous de la valeur de la quantité augmentée du produit dans le second cas. Dans les deux, le rapport de la valeur produite aux frais est augmenté. Si le propriétaire voulait employer un nouveau capital dans son exploitation, non dans le but de modifier, à son avantage, le résultat de l'emploi de l'ancien capital, mais pour le superposer, pour ainsi dire, à celui-ci, il y perdrait nécessairement, car en doublant les frais sur la même étendue du terrain, on ne double pas le produit. Pour ne pas être en perte, il aurait fallu que le prix du produit monte ; or, la concurrence ne le permettra pas tant qu'il y aura de nouvelles terres à exploiter.

Dans les deux moyens d'augmenter les revenus, le propriétaire agissant sur une très-petite partie du territoire du pays n'influe pas sensiblement sur le prix courant de la denrée qu'il produit, et gagne, par cx)nséquent, toute l'augmentation du rapport de la valeur aux frais de la production. Cela sera un bénéfice du propriétaire dû à son intelligence et à son initiative. Mais les autres propriéjt^r^s imiteront les moyens trou-

vé» par le premier, et la concurrence fera baisser le prk jusqu'au taux qui supprimera les bénéfices en réduisant le revenu net aux profits et intérêts dont le taux diminuera et la somme s'accroîtra comme nous l'avons fait voir. Pour le cas de l'augmentation du produit brut aux mêmes frais, la concurrence sur les terres en culture courante peut produire toute la baisse du prix par suite de l'augmentation du produit au-delà de la demande. Pour le cas de la diminution des frais sans augmentation du produit, c'est la concurrence sur de nouvelles terres qui augmentera la production et fera baisser le prix. La baisse des prix obligera les retardataires en perfectionnement, à se hâter de les accomplir pour ne pas perdre leurs revenus, et l'extension du perfectionnement, lente d'abord, deviendra de plus en plus rapide, sous l'aiguillon de la baisse progressive du prix.

Ainsi, les propriétaires en travaillant en vue de leur intérêt personnel, travaillent beaucoup plus dans l'intérêt des consommateurs. Quelques-uns des propriétaires obtiennent un bénéfice décroissant progressivement et disparaissant bientôt, les autres ne parvieni^ntqu'à maintenir leurs revenus dont le taux décroît et qui n'augmentent en somme que par l'augmentation de capitaux en plus forte proportion. La baisse du prix de la denrée est, au contraire, un avantage permanent, gratuit et général des consommateurs.

L'accroissement de la population et, avec elle, de la demande, finira par faire occuper et exploiter tout le territoire du pays. Âlors^on ne pourra plus satisfaire à

la demande croissante qu'en employant de nouveaux capitaux actifs sur les mêmes terres. Dans cette superposition des capitaux, comme nous nous sommes déjà permis de nommer le phénomène, le capital nouveau donnera, par la nature des choses, une augmentation du produit brut proportionnellement moins forte. Cependant, ce capital devra rapporter un revenu net au taux existant, autrement il ne sera pas employé; il s'ensuit que le prix des produits montera par l'accroissement de la demande jusqu'à ce qu'il ne procure aux nouveaux capitaux le profit exigé. Cette condition pose une limite au prix au-dessus de laquelle il ne peut s'élever. L'élévation du prix peut être retardée par des améUorations dans Teffet des anciens capitaux, ce que nous venons d'étudier; mais ces améliorations finissent toujours, dans le fait, par se trouver dépassées par la demande. La première superposition de capitaux étant faite sur tout le territoire, un nouvel accroissement de la demande haussera encore le prix des produits ; cette hausse nouvelle sera de même arrêtée par l'emploi d'une troisième couche de capitaux moins productifs que les seconds, et ainsi de suite jusqu'à ce que la concurrence étrangère n'arrête enfin cet accroissement continu du prix et de l'emploi de capitaux de moins en moins productifs.

En comparant les revenus nets des capitaux superposés, nous verrons que les derniers donnent le moins de produit dont la valeur ne procure que les profits au 'taux existant, et que le prix de l'unité du produit est élevé en conséquence. Mous verrons ensuite que

les capitaux employés avant les derniers, donnent plus de produit, lequel, au prix tenu par les derniers, procure un revenu net dépassant les profits ordinaires 5 que les capitaux employés avant ceux-^i donnent un plus gi'and surcroît encore du produit et du revenu net, et ainsi de suite jusqu'aux premiers eni*ployés qui en donnent le plus. Ces surcroîts du produit net et du revenu net sont nommés spécialement : rente de la terre ou rente foncière en produit et eil argent.

La rente est inévitable à cause de l'uniformité du prix pour toutes les unités du même produit. Cette uniformité du prix est nécessaire pour la distribution équitable de la denrée produite parmi les consommateurs; sans elle, la distribution ne pourrait se faire en raison du travail et du besoin des individus. Au point de vue social, il y a accroissement de peine prise pour la production des unités de la denrée par le moyen des capitaux successifs. Cet accroissement de peine s'exprimerait, p(mr chaque couche de capitaux superposés, par la quantité de la denrée qu'elle a servi à produire * , multipliée par la différence des prix aux