CHAPITRE IV

GÉNÉRALITÉS. — On peut concevoir des transmissions immobilières 10 entre indigènes seuls ; 2° par des indigènes à des Européens ; 3° par des européens à d’autres personnes.

Nous passons rapidement dans cette étude les transmissions entre indigènes, qui n’offrent rien de particulier et se font conformément à l’usage du pays, c’est-à-dire tantôt sans aucun écrit, comme les aliénations verbales qui se font dans les tribus par une déclaration du vendeur devant l’assemblée du village, la Djemä'a, tantôt au moyen des écrits habituels, c’est-à-dire les actes d’adoul, comme cela se faisait depuis longtemps déjà dans les villes. Notons que les transmissions verbales tendent de plus en plus à diminuer et l'usage de dresser un écrit a pénétré même parmi les tribus les plus éloignées des villes.

Dans le cas où la vente se fait au moyen d’écrits, elle est généralement précédée de la confection de la moulkiya, c’est-à-dire de l’acte qui établit la possession paisible du vendeur depuis dix ans et aussi sa possession actuelle. Get acte, comme nous l’avons vu, est dressé même quand le vendeur possède un titre de propriété en règle.

En outre, il est également d'usage de faire dresser par les adoul, qui se transportent sur les lieux, un acte d’attestation des limites, par lequel les adoul qui ont rédigé la moulkiya attestent que l'immeuble qu’ils ont sous les yeux est bien celui dont il s’agit dans la moulkiya et que ses limites concordent avec celles mentionnées dans l’acte. L'acte de vente est en-

suite dressé également par des adoul et homologué par le cadi.

$ I. — Transmission par des indigènes à des européens.

A. — Textes régissant la matière.

19 Convention de Madrid du 3 juillet 1880, article 11. — Le droit de propriélé au Maroc esi reconnu pour lous les étrangers. À

L'achat de propriélés devra êlre effectué avec le consentement préalable du gouvernement, el les litres de ces propriétés. seront soumis aux formes prescriles par les lois du pays.

Toule question qui pourrait surgir sur ce droit sera décidée d’après les mêmes lois, avec l'appel au Ministre des Affaires étrangères slipulé dans le traité.

R29 ACTE GÉNÉRAL DE LA CONFÉRENCE D’ALGÉSIRAS DU 6 AVRIL 1906, ARTICLE 60. — Conformément au droit qui leur a élé reconnu par l'arlicle 11 de la Convention de Madrid, les étrangers pourront acquérir des propriélés dans loute l’élendue de l'empire chérifien et S. M. le sullan donnera aux autorités administratives el judiciaires les instructions nécessaires pour que l'autorisation de passer les acles ne soit pas refusée sans molif légitime. Quant aux lransmissions ullérieures par acles

entre vifs ou après décès, elles continueront à s'exercer sans aucune entrave.

Dans les porls ouverls au commerce el dans un rayon de dix kilomètres aulour de ces ports, S. M. le sullan accorde, d’une façon générale et sans qu’il soil désormais nécessaire de l'obtenir spécialement pour chaque achat de propriélé par les étrangers le consentement exigé par l'arlicle 11 de la Convention de Madrid.

À El-Ksar-el-Kebir, Arzila, Azemmour et éventuellement dans d’autres localités du liltoral et de l'intérieur, l’aulorisalion générale ci-dessus mentionnée est également accordée aux étrangers, mais seulement pour les acquisilions dans un rayon de deux kilomètres aulour de ces villes.

Parlout où les étrangers auront acquis des propriétés, ils pourront élever des consiruclions en se conformant aux règlements el usages.

Avant d'autoriser la rédaclion des actes iransmissifs de propriélé, le cadi devra s’assurer, conformément à la loi musulmane, de la régularité des titres.

Le Maghzen désignera, dans chaque ville eË circonscription indiquée au présent article, le cadi qui sera chargé d'effectuer ces vérifications.

B. — Commentaire des textes.

DROIT POUR LES ÉTRANGERS D'ACQUÉRIR DES PROPRIÉTÉS AU Maroc. — Ce qui résulte, en premier lieu, des textes rapportés ci-dessus, c’est que les européens peuvent devenir propriélaires fonciers au Maroc. Cela était utile à dire, étant donné que, d’une part, tous les traités passés par les États de l’Europe avec le Maroc, antérieurement à la Convention de Madrid de 1880, ne font mention d'aucun droit de ce genre et que même, anciennement, les souverains de l’Europe interdisaient à leurs ressortissants d'acquérir des immeubles dans les États barbaresques ou les Échelles du Levant.

D'autre part, la vraie doctrine musulmane, celle qui a été établle dès les débuts de l’expansion musulmane, divise le monde, qui appartient en totalité à Allah, en deux parties : celle qui est occupée par les musulmans et que l’on appelle Dâr-el-Islém (le pays des musulmans), et celle qui est occupée par les non-musulmans, les infidèles, et que l’on nomme Där-el-harb (le pays de la guerre). Allah ayant promis aux musulmans l’empire du monde, cette seconde partie devra leur revenir par la conquête ou la capitulation des infidèles. En tous cas, en pur droit musulman, le non-musulman, l'étranger, qui est l’éternel ennemi, ne peut devenir propriétaire en pays musulman. Bien mieux, même dans le Där-elharb (le pays de la guerre), le non-musulman n’est pas réellement propriétaire, aux yeux de la loi musulmane. C’est un usurpateur, dont le bien est considéré comme vacant et sans maître et dont le premier musulman venu peut devenir propriétaire par droit d'occupation. Il y aurait, à coup sûr, un grand intérêt à rechercher les affinités et les points de contact du droit musulman et du droit romain archaïque, qui offre à ce point de vue d’étonnantes analogies avec les théories élaborées par les juristes de l’Islâm. Ce n’est évidemment pas ici le lieu de se livrer à cette étude qui, d’après les quelques textes que nous avons consultés, peut faire l’objet de tout un volume.

Quoi qu'il en soit, 1l était utile que les conventions diplomatiques sus-visées fissent mention de l'existence du droit de propriété en faveur des Européens. Que les musulmans aient accepté une semblable dérogation à leurs plus anciennes traditions, cela ne doit pas nous étonner. Le droit, fût-il fixé dans les textes les plus rigides, dans les codes les plus définitifs, eut-il même ce caractère religieux dont est imprégnée toute la législation musulmane et qui est le meilleur ciment contre l’œuvre du temps et les contingences de la civilisation,

il ne se transformera pas moins dès qu’il est en désaccord profond avec l’état social et les conditions matérielles de l’existence. Nous avons cité naguère l’exemple le plus frappant de l’abrogation par les musulmans eux-mêmes d’une importante partie de leur législation coranique, toute celle qui est relative au droit pénal. On peut dire qu’il n'existe plus aujourd’hui de pays musulmans où la loi du talion, qui est cependant écrite dans le Coran, soit appliquée. L’abrogation a été tacite, il est vrai, mais elle n’existe pas moins. Il en est de même de la question foncière. Avant qu’elle leur ait été imposée par des conventions diplomatiques, les musulmans qui se sont trouvés en contact avec les Européens ont toléré de bonne heure l’acquisition par ceux-ci d’immeubles en pays d’Islâm. On s’est servi parfois d’intermédiaires musulmans pour faciliter les transmissions, mais le principe lui-même, à savoir que l'étranger pouvait devenir propriétaire, a cessé de bonne heure d’être discuté dans la pratique.

À quoi sert alors, objectera-t-on, l’affirmation de ce droit dans les conventions de Madrid et d’Algésiras, si les Européens l’avaient déjà en pratique? Cela était particulièrement utile, parce que ce droit n’existait jusqu'alors qu’à l’état de simple tolérance et son exercice était plus ou moins facile suivant la situation individuelle de l'étranger dans le pays. Il était donc indispensable d’inscrire dans un document reconnu par le Gouvernement marocain ce qui doit être désormais un droit égal et incontestable pour tous les étrangers, et non plus une simple tolérance ou une faveur personnelle.

A. — Restriction à la liberté d'acquérir des propriétés au Maroc.

Nécessilé du consentement du Gouvernement marocain. — La Convention de Madrid de 1880, comme l'acte général

d’Algésiras de 1906, ont subordonné l’acquisition des propriétés par les étrangers au « consentement » du Gouvernement marocain. On a beaucoup discuté sur les motifs de cette autorisation. On y a vu notamment une espèce de compensation en faveur du Gouvernement marocain, qui, responsable de la personne et des biens des étrangers, acquéreurs de propriétés dans l’Empire chérifien, doit avoir « le droit de cantonner, au moins géographiquement, le champ d’exercice de cette responsabilité, en le réduisant au champ d’action de son autorité » (1).

Pour nous, le motif est plus simple :le Makhzen, prétextant de l'insécurité de certaines régions du pays et « l’état de la population non encore habituée à la mise en pratique de ce droit (d’acquérir}», a cherché à restreindre, autant que possible, l’invasion des propriétaires européens dans le pays. Ces motifs ont d’ailleurs été donnés explicitement par le sultan dans une lettre chérifienne parue au Livre jaune (1906, fas. 1 Afjaires du Maroc) (?). Il est vrai que ces motifs ont été invoqués surtout pour restreindre la zone, où les européens pouvaient acquérir des propriétés, autour de certaines villes, comme nous l’expliquerons plus loin. Mais nous croyons que la nécessité de l’autorisation n’a pas d’autre raison. C’est tout simplement une mesure de défiance et un moyen d’écarter l'étranger. La meilleure preuve en est que le sultan n’a accordé aucune autorisation d'acquérir à des européens, en dehors de la zone où ils pouvaient se passer de son autorisation,. celle-ci lui ayant été arrachée, par anticipation et en bloc, pour toutes les acquisitions à réaliser dans une certaine zone, comme nous le verrons tout à l’heure. Et il en a été ainsi, indépendamment de l’état de sécurité ou d’in-

(1) D. SAURIN, Le régime foncier aw Maroc, 1907, p. 13. (2) Cf. MICHAUX-BELLAIRE et AUBIN, op. cit. p. 39.

sécurité du pays. La corrélation entre la responsabilité du Makhzen et la mesure où il devait autoriser les acquisitions de terres par les étrangers est déjà une idée trop compliquée pour qu’elle ait pu venir à l'esprit des plénipotentiaires chérifiens.

Quoi qu'il en soit, en vertu des deux conventions précitées, l’européen a toujours besoin de l’autorisation du sultan pour acquérir un immeuble au Maroc.

COMMENT L'AUTORISATION EST-ELLE ACCORDÉE ? — Une distinction doit être faite, à cet égard, suivant la région où l’immeuble à acquérir est situé. Le Maroc a été divisé, à ce point de vue, en deux zones :

a) La première zone comprend les huit ports qui étaient ouverts au commerce lors de la conclusion de l’acte d’Algésiras (1906) (1), avec un rayon de dix kilomètres autour de ces ports, plus les villes de Ksar-el-Kebir, Arzila, Azemmour et un rayon de deux kilomètres autour de ces villes (2). Pour les acquisitions qu’ils voudront faire dans cette zone, les étrangers jouissent d’une autorisation générale et anticipée accordée par le sultan dans l’article 60 de l’acte d’Algésiras. Point n’est besoin pour ces acquisitions, de recourir à une autorisation individuelle ;

b) La deuxième zone comprend tout le reste du Maroc, en dehors des villes susmentionnées et de leur banlieue. Ici le principe adopté est exactement l’opposé de ce qui a été admis pour la première zone : une autorisation individuelle et spéciale est nécessaire à chaque Européen, par chaque acquisition d'immeuble qu’il veut faire. Théoriquement,

(1) Ce sont : Tétouan, Tanger, Larache, Rabat, Casablanca, Mazagan, Safi, Mogador. È

(2) L’article 60 de l’acte général d’Algésiras, prévoit l’octroi de la même autorisation dans d’autres villes du littoral ou de l’intérieur qui seraient éventuellement ouvertes au commerce. Depuis 1906, le seul nouveau port ouvert au commerce est Mehdiya, à 32 kilomètres au sud de Rabat.

les fonctionnaires du Makhzen doivent accorder cette autorisation toutes les fois qu’elle leur est demandée, à moins qu'ils n'aient « un molif légitime » de la refuser (Acie d’Algésiras, art. 60).

c) Reste à savoir quelle est l’autorité compétente pour apprécier la légitimité du motif du refus. Il nous paraîtin discutable que l’autorité makhzénienne, qui refuse à un Européen l'autorisation d'acquérir un immeuble, est obligée de lui faire connaître le « motif légitime », en vertu duquel elle déroge au principe posé par la Convention d’Algésiras. Sans cela, le refus ne serait que de l’arbitraire. Et il nous paraît non moins indiscutable que l’Européen peut, s’il conteste la légitimité de ce motif, faire appel à la protection diplomatique ou consulaire des représentants de son pays au Maroc.

Relevons, en passant, la terminologie inexacte employée par les plénipotentiaires de 1906, qui parlent de l’«autorisation de passer les actes » (acte d’Algésiras, art. 60), alors qu’il s’agit en réalité de l’autorisation d'acquérir.

PAR QUI EST DONNÉE L’AUTORISATION. — Elle est donnée par les représentants du gouvernement chérifien. En fait, cette autorisation a été accordée par anticipation et en bloc — pour les acquisitions d'immeubles dans la première zone — par le sultan, dont les plénipotentiaires ont signé l’Acte général d’Algésiras. Hors de cette zone, l’autorisation est accordée, s’il y a lieu, par le gouverneur (pacha, caïd ou amel) qui est le représentant du Makhzen dans sa circonscription.

REFUS D’AUTORISATION. — Dans la première zone ce refus ne se conçoit pas, étant donnée que l’autorisation a été donnée par anticipation par le sultan lui-même dans l’Acte général d’Algésiras. Toutefois, le mauvais vouloir des autorités indigènes, qui peuvent s'opposer à la passation des actes d'acquisition par l’européen, équivaut en fait, à un refus

LD

d'autorisation. Il est certain que ce cas doit être considéré comme une violation des conventions diplomatiques, de nature à rendre légitime et même obligatoire l'intervention des représentants diplomatiques ou consulaires des pays dont l'étranger est le ressortissant.

Dans le cas où le refus d'autorisation est relatif à une acquisition d'immeuble hors de la zone susdite, nous avons déjà expliqué que ce refus doit s'appuyer sur un motif légitime, et que, d’après nous, cette légitimité n’est pas laissée à l’appréciation arbitraire des fonctionnaires du Makhzen, mais peut entraîner également une intervention des autorités diplomatiques ou consulaires du pays auquel appartient l'étranger.

B. — Lois applicables aux acquisitions de terres faites par des Européens.

Deux formules. — La Convention de Madrid (art. 11), parlant des achats de propriétés faits par les étrangers, dit que « les ilres de ces propriétés seront soumis aux formes prescrites par les lois du pays. Toule queslion qui pourrait surgir sur ce droit sera décidée d’après les mêmes lois. »

Il résulte de ces deux formules que l’acquisition des terres au Maroc par des Européens est soumise, quant à la forme des actes et quant au fond même du droit, à la loi du pays, c’est-àdire la législation musulmane. Il nous paraît superflu de nous étendre sur cette double formule qui est l’application pure et simple de la règle locus regit acium en ce qui concerne la forme des actes et, en ce qui touche le fond même du droit, de la règle admise en droit international privé qu’en matière immobilière, on applique la lex rec siliæ.

Toutefois, nous faisons remarquer qu'ici la règle locus regil aclum n’est pas facullalive, mais imposée expressément par une convention diplomatique. Il nous paraît donc logique de

LA CDEME LE 7 Ta

décider qu’un Européen ne saurait valablement devenir acquéreur d’un immeuble dont il se serait fait passer un acte de vente devant son consul.

Il est, d'autre part, bien entendu que la lex rei silæ ne régit que l'immeuble seulement et non point les questions qui relèvent du statut personnel ou successoral du propriétaire européen, qui reste, à ce point de vue, soumis à sa loi nationale, en vertu des capitulations.

Quelles sont les « lois du pays » auxquelles renvoie la Convenlion de Madrid? — La loi applicable au Maroc est la loi musulmane du rite malékile, qui, contrairement à ce que beaucoup croient, n’est contenue ni dans le Coran, dont les dispositions ayant un caractère législatif sont fort peu nombreuses, ni dans un code promulgué par une autorité ayant qualité pour cela. Cette législation est renfermée dans des écrits de jurisconsultes dont les œuvres jouissent de plus ou moins d'autorité selon la réputation de science de l’auteur.

Aperçu de la législalion musulmane. — La législation musulmane, comme d’ailleurs toutes les institutions de l’Islam, est toute imprégnée d’esprit religieux. D’après les théoriciens mahométans, le droit musulman dérive de quatre sources : le koran, la tradilion (sounna), l’unanimilé (idjmâa) de la doctrine ancienne sur un point de droit, l’analogie (kiyâs).

Koran. — C'est la base de la religion et de l’organisation civile et politique des musulmans. Ce livre sacré a été révélé par fragments au prophète de l'Islam, recueilli par écrit de son vivant, par ses secrétaires, et réunis en un seul tout après

la mort de Mahomet, par ordre de son successeur, le khalife Abou Bekr.

Tradition (sounna).— La tradition est constituée par les faits, gestes, paroles ou silences de Mahomet, qui ont été soi-

gneusement notés, vérifiés, commentés par un nombre considérable d’auteurs, dont les plus réputés sont Moslim et Bokhäâri. Les recueils de ces deux derniers font autorité dans tout le monde musulman et particulièrement dans l'Afrique du Nord.

Dans nombre de circonstances, les jurisconsultes, comme d’ailleurs les premiers khalifes musulmans, ont résolu les dificultés dont ils ne trouvaient point un élément de solution dans le Koran, au moyen des indications fournies par ces recueils, qui sont des espèces de facla et dicta memorabila de Mahomet.

Unanimilé (idjmâ'). — Selon la meilleure opinion, l’unanimité dont il est ici question est celle qui a été manifestée sur un point donné par les Compagnons de Mahomet, ceux qui l’ont vu au moins une fois dans leur vie. Il arrivait souvent, en effet, que dans les conjonctures graves, les premiers successeurs de Mahomet recouraient à la consultation de ces

hommes vénérables qu’étaient les Compagnons survivants de Mahomet. Dans les siècles suivants, l'opinion unanime de ces

Compagnons acquit force de loi.

Analogie (kiyâs). — Gette source du droit musulman, qui est considérée comme la moins sûre, consiste dans l’interprétation de la loi par argument d’analogie. Elle se base sur les décisions émanant des trois premières sources.

Ces quatre sources ont fait l’objet d’un nombre considérable d'ouvrages et érigées en une science indépendante qu’on appelle ilm al-ousoûl (la science des sources).

Les quatre écoles. — Dès le premier siècle de l’ère musulmane (vire siècle de J.-C.) et surtout au second, les docteurs musulmans se livrèrent à un travail intense d'interprétation de la + Joi et de son application pratique. Parmi ces docteurs, il en est quatre dont la doctrine jouit d’une autorité considérable et qui ont fondé quatre grandes écoles juridiques. Ges quatre

docteurs sont : Mâlek, Abou Hanifa, Châféi et Ahmed ibn Hanbal. I1 y eut bien d’autres écoles rivales ; mais les unes furent déclarées schismatiques et les autres n’eurent qu’un succès éphémère ou n’eurent qu’un nombre restreint d’adeptes, sauf pourtant l’école chi‘ile qui gagna et conserva la Perse. Les quatre autres rites orthodoxes se partagent inégalement le monde musulman. La doctrine de Mâlek, ou rite malékite est particulièrement répandue dans l’Afrique du Nord ; elle règne sans partage au Maroc, où l’on ne trouve pas d’adeptes des rites hanéfile et hanbalile, comme cela se voit en Tunisie et en Algérie.

La doctrine malékile. — La doctrine malékile n’est pas contenue dans un code. Il n’existe même pas un recueil officiel de la doctrine du Maître. Toutefois, un des plus grands docteurs de cette école, Khalil ibn Ishâq, qui florissait en Egypte au xive siècle, composa, sous le nom de Mokhlasar, un exposé de la doctrine malékite dans un style d’une concision effrayante, et presque incompréhensible sans le secours d’un commentaire. Il serait difficile de compter les commentaires, gloses, observations, abrégés et imitations dont cet ouvrage a été l’objet. Dans l’Aîrique du Nord, pour être un bon jurisconsulte, il faut savoir par cœur le Mokhlasar, qui jouit d’une autorité égale à celle d’un code et ses dispositions sont citées dans les jugements des cadis précisément comme des articles de code.

A côté de cet ouvrage, il y en a une foule d’autres qui jouissent de plus ou moins d’autorité, suivant les pays:

Nous ne saurions entrer ici dans les détails sur l’histoire ou la bibliographie du droit musulman : plusieurs volumes comme celui-ci n’y suffiraient pas.

Par ce tout petit aperçu, nous avons voulu seulement indiquer la loi à laquelle renvoient les conventions diplomatiques précitées, En parlant des « lois du pays », on n’a pas entendu

soumettre les Européens à n’importe quelle loi qu’il plairait au gouvernement marocain de promulguer ; on a visé la loi musulmane traditionnelle.

C. — Rôle des autorités indigènes dans les acquisitions de propriétés par les Européens.

Les autorités indigènes qui interviennent dans les ventes de propriétés à des européens, sont les uns de l’ordre administratif, les autres de l’ordre judiciaire.

10 Le caid ou pacha. — Il intervient tantôt par accorder ou refuser l'autorisation prévue par les conventions de Madrid et d’Algésiras, dans les cas, où cette autorisation n’a pas été accordée en bloc et d'avance par le sultan; tantôt pour sauvegarder les droits du Makhzen dont les biens, comme nous l'avons vu plus haut, ont été souvent aliénés par ceux qui les détenaient à titre précaire. Dans ce dernier cas, le gouverneur (caïd ou pacha) agit par l'intermédiaire de l’amin el-mouslafäd, qui est le véritable préposé à l'administration des biens makhzen. |

Comme le font très bien remarquer MM. Auguste Terrier et J. Ladreit de La Charrière (1), «en réalité le caïd se borne à apposer son sceau et à percevoir 25 pesetas », au lieu de se rendre sur les lieux pour constater si le bien que l’on se propose d’aliéner ne fait pas partie du domaine du Makhzen. L’autorisation du pacha de passer l’acte doit être adressée régulièrement au cadi ; c’est la biläqa.

29 Vérification des titres de propriélé par le cadi. — De son côté, le cadi, fonctionnaire de l’ordre judiciaire, intervient à un double titre. Tout d’abord, en dehors de toute disposition diplomatique, le cadi est chargé de la surveillance des adoul

(1) Pour réussir au Maroc, p. 125.

(notaires) qu’il nomme et de l’homologation des actes qu’ils les autorisent à dresser. Mais de plus, l’article 60 de l’acte général d’Algésiras lui fait un devoir «avant d’autoriser la rédaction des actes transmissifs de propriété, de s’assurer, conformément à la loi musulmane, de la régularité des titres ».

Nous avons déjà fait allusion à cette intervention du cadi et déploré que cette excellente disposition de l’acte d’Algésiras soit restée lettre morte. Si beaucoup d’abus ont été commis, c’est parce que, précisément, les cadi n’ont pas compris, ou n'ont pas voulu comprendre, le nouveau devoir qui leur incombait. Ils ont continué, comme par le passé, à avérer les signataires des adoul sans se préoccuper de savoir si le titre ou la moulkiya en vertu desquels se fait l’aliénation de la propriété, sont en règle ou ne constituent que de simples faux. C’est tout au plus si, par l'intermédiaire du nâdir (administrateur) des biens habous, ils s’assurent parfois que le bien aliéné ne rentre pas dans la catégorie des habous.

Le conséquences de cette négligence, peut être volontaire, du cadi peuvent être très fâcheuses pour le Gouvernement marocain lui-même. Sans parler des abus de toutes sortes qui ont été commis, grâce à la négligence ou à la complicité du cadi, nous estimons, en effet, que l’Européen qui a acheté de bonne foi, par devant notaires indigènes (adoul), avec l’autorisation et l’homologation du cadi, auquel le titre de propriété ou la moulkiya ont été soumis, est en droit de recourir contre l'Etat marocain s’il vient, par la suite, à être évincé par ce que son titre de propriété n'avait aucune valeur, le vendeur n’étant pas propriétaire, ou n’ayant que la jouissance d’un bien Makhzen. L'État est certainement responsable des fautes de ses fonctionnaires quand elles causent un préjudice à un particulier.

L’acquéreur européen devrait, ce nous semble, avoir tout au moins, un droit de rétention sur l'immeuble tant qu'il

n’est pas entièrement indemnisé. S'il s’agit de l’acquisition d'un bien Makhzen, l'acquéreur Européen aurait même le droit de le garder, car l’autorisation de passer l’acte qui lui a été accordée équivaut à la reconnaissance que le bien acquis par lui ne faisait pas partie du domaine du Makhzen.

Désignation, par le Makhzen, du cadi chargé d'effectuer les vérifications des titres. — L'article 60 de l'acte d’Algésiras faisait un devoir au Makhzen de désigner, dans chacune des villes ou circonscriptions où les Européens peuvent acquérir des propriétés, le cadi qui sera chargé d’effectuer la vérification des titres. Malheureusement, cette disposition de la convention est demeurée sans application. La mesure qu’elle prescrivait aurait été cependant fort utile. Il n’est pas toujours facile de découvrir la fausseté d’un titre ou d’une moulkiya ; la fraude revêt mille formes et déroute souvent les plus connaisseurs. D’autre part, tous les cadis ne sont pas aptes à ce travail. Dans certaines régions même, les cadis comme d’ailleurs les caïds sont presque illettrés. Il serait vraiment ridicule de leur confier le soin de vérifier les titres de propriétés, ce qui exige souvent des connaissances juridiques très précises, en tout cas, beaucoup de perspicacité et tout au moins un minimum de culture que beaucoup de cadis n’ont malheureusement pas.

Il eut été sage de confier dans chaque région au cadi de la principale ville, choisi avec soin, le soin et la responsabilité de cette tâche à laquelle les cadis n'étaient pas jusqu'ici habitués.

Si l’on ne concoît pas de.responsabilité sans une sanction pénale ou pécuniaire, on ne comprendrait pas non plus qu’on imposàt une tâche aussi difficile à de pauvres gens, qui n'y comprennent rien et contre lesquels tout recours serait illusoire.

Si l’on veut maintenir — ce qui nous paraît désirable —

cette pratique de la vérification des titres de propriété par le cadi, il faut en charger des hommes capables, déjà préparés à ce travail, et les déclarer pécuniairement responsables envers l'Etat, qui reste lui-même responsable envers l’acquéreur évincé.

30 Rôle des adoul (notaires). — Les adoul chargés de dresser l’acte d’une vente, par exemple, doivent d’abord, en pratique, recueillir l'engagement oral du vendeur qu’il est disposé à vendre. Ils dressent, à moins qu’il n’existe déjà, l’acte de possession dont nous avons déjà souvent parlé, la moulkiya. Les adoul, après avoir reçu du cadi (qui a dû se munir de l’autorisation préalable du caïd ou pacha et vérifier le titre qui lui a été présenté), l’autorisation de dresser l’acte de vente, se transportent sur les lieux accompagné de l’amin elel-moustafäd, chargé de constater qu’on n’empiète pas sur le domaine du Makhzen. Is font la reconnaissance de l’immeuble et s’assurent que ces limites coïncident avec celles énoncées dans le titre ; ils font aussi le métrage de la propriété et reçoivent chacun deux douros.

Depuis quelques temps, l’acheteur peut demander, à ses frais, qu'il lui soit délivré un plan officiel de sa propriété. C’est une excellente mesure, qui fixe définitivement la contenance de l’immeuble. Nous en avons parlé plus haut.

Les adoul dressent ensuite l’acte de vente, après avoir constaté que le prix a été payé ou que le vendeur a déclaré l'avoir touché, et remettent cet acte signé d’eux (non des parties) et homologué par le cadi, à l'acheteur.

* Les frais d’actes s’élèvent à 5 0/0 pour les immeubles valant de 100 à 1.000 douros et à 2 0/0, en général, pour les immeubles d’un prix supérieur.

D. — Acquisition de la propriété par un intermédiaire.

Souvent, pour éviter les difficultés, des Européens chargent par mandat un indigène, généralement un algérien ou un censal (espèce de courtier attaché à un Européen et jouissant de la protection de son consul) de traiter directement avec l’indigène vendeur. Après l’achat, on fait dresser par les adoul un constat de command, établissant que l’acheteur n’était qu’un oukil. mandataire. Ensuite, la censal ou l’algérien transmet à l’Européen l’objet de son achat au moyen d’une vente faite par acte sous seings privés, légaliséet enregistré au consulat, ou même par un acte notarié passé devant le consul dont l’Européen est le ressortissant.

$ II. — Transmissions ultérieures consenties par l’ Européen.

L'article 60 de l’Acte d’Algésiras dispose : « Quant aux transmissions ultérieures par actes entre vifs ou après décès, elle continueront à s’exercer sans aucune entrave ».

Venant immédiatement après la phrase du même article qui parle de la nécessité de l’aulorisation préalable, la disposition ci-dessus ne peut s'expliquer que comme une dispense de cette autorisation pour toutes les transmissions ultérieures consenties par les Européens. Il est logique, en effet, que le Gouvernement marocain qui est intervenu, parl’intermédiaire de ses agents, lors de la première transmission à un étranger, pour sauvegarder éventuellement ses droits, se désintéresse de la transmission d’un immeuble qui a déjà passé entre les mains de l’étranger. On ne comprendrait pas, d’ailleurs, comment un: nouvelle autorisation à chaque transmission pourrait s'expliquer. À quoi servirait-elle ?

Pourtant, la pratique s’est fixée en sens contraire. On con-

Pan

tinue, pour chaque nouvelle transmission, à demander l’autorisation du pacha ou caïd, à faire vérifier les titres par le cadi, en un mot à suivre toute la procédure habituelle comme s’il s'agissait d’une transmission entre un indigène et un Européen. C’est incontestablement un abus. Il est impossible d'admettre que le caïd, qui est intervenu une première fois et reconnu que l’immeuble ne fait pas partie du domaine du Makhzen, puisse ensuite, à l’occasion des transmissions ultérieures, se dégager et prétendre des droits makhzéniens sur cet immeuble.

Il est non moins illogique que le cadi qui a véritié une première fois le titre de propriété et l’a déclaré régulier, vienne ensuite refuser aux adoul lautorisation de dresser l’acte de vente, sous prétexte que le titre produit est irrégulier ou faux.

Toutes ces autorisations une fois données, le bénéfice devrait en rester acquis à l’Européen qui les a sollicitées et obtenues. Sans cela, la menace d’une revendication de la part du Makhzen ou d’un particulier resterait continuellement suspendue sur sa tête comme une épée de Damoclès.

La seule chose à laquelle les transmissions ultérieures soient légitiment soumises, selon nous, c’est l'observation des formes mes locales, c’est à dire la passation de l’acte devant adoul et l'application de la loi musulmane aux difficultés qui peuvent surgir à l’occasion de l’immeuble acquis, et cela dans la mesure que nous avons déterminée plus haut.

Quant aux autres formalités (autorisation du pacha, vérification des titres par le cadi) prescrites par les conventions diplomatiques, elles ont précisément pour but de faciliter aux Européens le premier accès àïla propriété indigène, et non d'apporter des entraves à la transmission ultérieure de cette propriété. D'ailleurs, les raisons qui ont dicté ces mesures, à savoir le désir d'éviter les empiètements possibles sur le