CHAPITRE II

RÉGIME LÉGAL DES TERRES

Insuffisance de la législation métropolitaine quant aux mutations de la propriété foncière aux colonies. — Examen du système de sir Richard Torrens ; son application en Australie et en Tunisie. — Loi du 1®*' juillet 1885.

Nous avons, dans la première partie de ce titre, cherché à déterminer suivant quels procédés on pouvait faire entrer le domaine colonial, territoire de colonisation, entre les mains des colons. Nous avons vu que la question variait suivant les colonies, suivant les usages de la population et la nature du sol ; il

nous reste à examiner un second point, celui de savoir quel est

le régime qu’il conviendrait de donner à la terre entrée dans le domaine des particuliers, pour le meilleur développement de la colonisation.

En France, la propriété foncière ne compte plus seule comme instrument de production, elle a même pris un caractère de stabilité tout spécial et on n’éprouve guère le besoin d’en faciliter la mutation. Dans les colonies, les conditions de cette propriété sont tout autres, car la terre y joue un rôle prépondérant comme instrument de production. Chez elles, il est indispensable de favoriser le mouvement d’échange de la terre, si on vise au développement de la colonisation ; il faut, avant tout, y faciliter les transactions immobilières et, dans ce but, assurer toute sécurité à la possession. Les capitaux de la métropole sont nécessaires à

1. Voir pour l’étude de cette question que nous ne pouvons qu’effleurer ici, et au seul point de vue colonial, V Appendice 2 contenant les renseignements bibliographiques. — E, P.

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la mise en valeui* du sol colonial et pour que la colonie puisse attirer vers elle ces capitaux, le crédit hypothécaire doit y être organisé avec soin ; de la sûreté du gage dépendent les avances de fonds.

Le premier objectif d’un gouvernement qui a l’intention sincère de coloniser, d’utiliser ses possessions lointaines, consistera donc à favoriser la circulation des terres, en donnant toute la puissance désirable au crédit hypothécaire.

La loi métropolitaine, actuellement encore appliquée à nos colonies, ne répond pas à leurs besoins en la matière. Elle est insuffisante en France même, à plus forte raison dans notre empire d’outre-mer où les exigences sont plus accentuées : « Dans l’état actuel de notre législation, disait le procureur général Dupin, en achetant on n’est jamais sûr d’être propriétaire ; en payant on n’est jamais sûr d’être libéré ; en prêtant, on n’est jamais sûr d’être remboursé. »

Pour rendre, aux colonies, les transactions immobilières faciles et sûres, il faut asseoir la propriété foncière sur des bases solides et établir un système de publicité qui permette à chacun de pouvoir se rendre compte immédiatement de la situation juridique d’un immeuble. La loi du 23 mars 1855 ne donne pas cette garantie essentielle aux transactions, en matière de propriété, aux colonies ; la sécurité de ces transactions immobilières dépend de l’établissement de livres fonciers bien compris. Les registres des conservateurs des hypothèques n’offrent pas assez de renseignements utiles et ils sont mal disposés. Les actes ayant trait aux mutations de propriété y sont inscrits à la suite les uns des autres, tandis qu’il faudrait qu’autour de la description de chaque immeuble on puisse voir tous les actes se rapportant à l’état civil de cet immeuble.

On a fait aussi remarquer, avec beaucoup de justesse, que les inscriptions d’hypothèque sont prises contre une personne dénommée ; que pour connaître la situation légale d’un immeuble il faut d’abord pouvoir dire quel en est lè propriétaire afin de trouver la dernière inscription relative à ses biens fonciers. Or,

bien des noms sont fort communs, dans l’extrême-Orient surtout où beaucoup d’indigènes ont la même appellation patronymique, ne se distinguant entre eux que par leurs prénoms ; les erreurs sont donc forcément très nombreuses.

Le régime métropolitain appliqué aux colonies où les titres sont obscurs et souvent falsifiés, ne peut, en un mot, donner aucune sécurité aux mutations de propriété et aucune forçe au gage ; ainsi, dans nos diverses possessions, surtout dans les nouvelles où la colonisation peut prendre de plus vastes développements, un propriétaire désirant, pour mener àbien une affaire commerciale ou autre, contracter sur son immeuble un prêt hypothécaire, se trouvera toujours gêné, sinon empêché, par les défauts et les lenteurs de notre législation actuelle.

On a pensé remédier à cette insuffisance absolue de la loi métropolitaine, en appliquant aux colonies de culture le système adopté eu Australie et depuis importé en Tunisie grâce à l’active campagne menée par M. Yves Guyot en faveur du Torrens act.

C’est en 1858 que S*" Richard Torrens, ancien directeur de l’enregistrement, fit une première tentative de publicité des transactions immobilières en appliquant dans l’Australie méridionale la Real property law, qui prit plus tard son nom et s’est peu à peu étendue à tous les États australiens. Des livres fonciers étaient déjà en usage dans plusieurs principautés allemandes, mais le fonctionnement n’en a été réglé complètement, dans le royaume de Prusse, que par une loi du 5 mai 1872. Le Torrens act est en vigueur sous sa dernière forme dans la Nouvelle-Galles du sud et dans la province de Victoiâa depuis 1862, apportant une solution aux embai'ras qui résultent de l’enregistrement.

En imaginant son système, S' Robert Torrens a voulu réaliser un triple desideratum :

1° Constituer à la propriété foncière un point de départ inattaquable ;

2° Organiser une publicité aussi complète que possible ;

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3" Faciliter la circulation de la propriété foncière.

Pour établir le droit du propriétaire sur sa terre, Robert Torrens a d’abord songé à constituer l’état civil de cette terre. D’après son système, pour arriver à ce but, le propriétaire doit faire dresser un plan du terrain ; il se procure aux bureaux de l’enregistrement une formule ad hoc qu’il remplit en y inscrivant les droits et charges de l’immeuble et il adresse ces pièces avec ses titres de propriété au directeur de la propriété foncière, pour les présenter à une vériticalion légale. La demande est examinée et si les droits du propriétaire ne paraissent pas suffisamment établis, cette demande est rejetée ; le propriétaire peut cependant avoir recours aux tribunaux contre cette décision.

Si la demande d’enregistrement est fondée, les publications nécessaires sont faites par les soins de l’administration dans les journaux pour avertir les intéressés qui pourraient avoir à formuler des l'éclamations ; elle est même notifiée directement aux propriétaires voisins du demandeur. Les droits des opposants doivent être signalés par eux dans un délai déterminé ; passé ce délai, les oppositions cessent d’être valables et le titre est enregistré sous la forme d’un certificat accompagné d’un plan et relatant toutes les charges qui frappent l’immeuble. Ce certificat est dressé en deux originaux ; l’un est remis au propriétaire, l’autre reste entre les mains du directeur de la propriété foncière. Une fois le certificat délivré, le droit de propriété devient inattaquable ; l’administration n’accepte plus de demandes en revendication, à moins de fraude prouvée. Les opposants n’ont plus, sauf dans ce cas spécial, qu’un recours en dommagesintérêts.

Les tiers qui voudraient acheter l’immeuble ainsi enregistré peuvent donc, dès que l’enregistrement est effectué, traiter avec le propriétaire sans avoir rien à craindre ; ils sont sûrs que ce dernier leur vendra une teiTe dont il est bien seul maître.

La transmission de cette terre, immatriculée suivant les règles du Torrens act, s’effectue ti’ès aisément. Pour vendre l’immeuble, le propriétaire remplit une mention de transfert qui se

tl'ouve au dos du certificat dont il est détenteur, la signe, fait signer deux témoins et envoie la pièce ainsi établie à l’acheteur. Le directeur de la propriété foncière s’assure de la validité du contrat, mentionne la vente ainsi que le nom de l’acheteur sur son registre, annule le cei'tificat constatant les titres du vendeur et en établit un nouveau pour l’acquéreur. Dans certaines provinces, dans la Nouvelle-Galles du sud notamment, la rédaction d’un second cei'tificat n’est pas nécessaire ; on y supplée par un endossement sur le premier certificat.

Les droits réels sont constitués par une inscription au dos du certificat et au registre. Pour hypothéquer sa tei*re, le propriétaire dresse une convention d’hypothèque en double original et l’envoie à l’enregistrement. Un des originaux est remis au créancier, l’autre reste au bureau de l’enregistrement. Ce titre est cessible par voie d’endossement.

Dans ce système de Richard Tori'ens, tous les actes intéressant l’immeuble sont publics et apparents. Si l’on veut traiter avec le propriétaire on n’a pour connaître la situation exacte de sa propriété qu’à demander la production du certificat du titre qui la donne exactement.

En dehoi's de l’hypothèque, une forme assez fréquente et plus discrète de la garantie, surtout pour les prêts à court terme, consiste à donner le certificat en nantissement au prêteur ; l’emprunteur ne pouvant plus inscrire aucune charge nouvelle sur ce certificat ne peut, par conséquent, diminuer sa solvabilité. Les banques australiennes pratiquent beaucoup ce prêt ; grâce à un système aussi simple, le propriétaire n’a pas besoin d’intermédiaire pour emprunter sur son bien.

Le Torrens act est facultatif en Australie, sauf pour les cessions domaniales accordées depuis sa promulgation et qui y sont uniformément soumises. Pour juger de la faveur dont jouit ce régime foncier, il suffît de citer quelques chiffres :

Dans la Nouvelle-Galles du sud, à la fin de 1875, alors que la loi n’était en vigueur que depuis treize ans, les colons y avaient soumis treize cent mille hectares de terre, évalués à

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plus de cent soixante millions de francs. Pour la colonie de Victoria, les chiffres s’élevaient, en 1887, à 5,900,000 hectares.

Les ventes de terrains montent annuellement, en Australie, à 180 millions de francs. Les États tirent de ces ventes la majeure partie de leurs ressources budgétaires. Il serait donc à souhaiter que le Torrens act puisse être appliqué à nos colonies de culture, à la Nouvelle-Calédonie entre autres, et des études sont entreprises en ce sens ; le gouvernement généi'al de l’Algérie s’occupe aussi de son adaptation à ce beau pays. L’exemple de la Tunisie est assez remai'quable pour encourager tous ces efforts.

La loi du l" juillet 1885, en appliquant le Torrens act aux cessions d’immeubles, a produit dans la régence de Tunis une véritable révolution économique des plus salutaires et qui fait grand honneur à notre protectorat. Cette application dépend, d’ailleurs, de la volonté des parties ; elle est essentiellement facultative.

La loi du 1®*' juillet 1885, comme le Torrens act lui-mêrne, a pour base la publicité de toutes les modifications que peut subir la propriété foncière. Au moyen de ce système, la propriété devient une valeur mobilière dont l’existence est garantie par l’État qui en a délivré le titre, titi'e nominatif et négociable comme tout titre nominatif ordinaii*e.

Tandis que dans notre législation on enregistre le transfert de la propriété, sous le régime du Torrens act c’est le titre même de propriété qui est enregistré et auquel l’enregistrement donne une personnalité.

Quand nous avons placé la Tunisie sous notre protectorat, la clandestinité des droits de propriété rendait très difficiles et très dangereux les contrats entre Européens et indigènes ; il existait plusieurs titres réguliers de propriété aux mains de personnes différentes, et le colon acquéreur se ti'ouvait continuellement inquiété dans la possession du bien foncier qu’il avait acquis. La loi du 1®' juillet 1885 est basée sur la publicité de toutes les modifications que peut subir lapropriété foncière. Chaque immeuble

que l’acquéreur tient, dans son intérêt, à sournettre à la Conservation de la propriété foncière (chargée de la rédaction des actes d’immatriculation, de la conservation et de la tenue du livre foncier), est garanti par un titre qui contient une description et un plan de la terre, le nom du propriétaire actuel, l’énonciation des droits ou charges, etc., titre dont la teneur fait foi par ellemême. Li’immalriculation donne lieu à des droits perçus par l’administration, mais qu’on tend à réduire de plus en plus ; un service spécial rattaché aux travaux publics, le Service topographique, s’occupe en Tunisie des opérations de triangulation et de lever de plans que comporte l’immatriculation des immeubles d’après la loi de 1885 ; ces opérations coûtent cher à l’État et il est juste qu’il rentre dans ses débonrs en exigeant des droits de timbi'e et d’enregistrement. Ces di'oits ont été, jusqu’à ces derniers temps, perçus avant l’immatriculation, in limine litis, et beaucoup de colons hésitaient à faire à l’avance cette dépense ; mais ce système a été condamné par une commission chargée d’examiner les réformes à apporter à la loi de 1885. Dorénavant, l’État paiera directement les frais d’immatriculation et exigera ensuite le remboursement d’une partie de ces frais d’après un barème, soit 25 p. J 00 pour le.s petites propriétés, 50 p. 100 pour les moyennes, 75 p. 100 pour les grandes.

On peut dire, d’une manière générale, que la question de la propriété a fait en Tunisie plus que partout ailleurs l’objet de très sérieuses études depuis quelque temps et que les immigrants y trouvent toutes garanties dans leurs acquisitions de terres.

L’immigration serait même beaucoup plus sensible en Tunisie si le public était mieux au courant de f organisation du domaine dans ce beau pays de culture, lequel vaut assurément les États de l’Amérique du sud où se porte la majeui'e partie des agriculteurs, d’origine basque pour la plupart, qui chaque année quittent la France pour aller chercher fortune au loin. Nous achèverons ce chapitre en donnant quelques notions sur le régime domanial en Tunisie.

M. Yves Guyot, qui s’est beaucoup occupé de la question,

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définit ainsi les trois éléments de la propriété indigène en Tunisie :

« Il y a des terres habbous, biens de mainmorte et qui sont de deux sortes, les uns qui sont des biens de mosquées, des biens de fondations religieuses complètement immobilisés, et les autres qui appartiennent à la famille ou à une partie de la famille du donateur et qui sont également immobilisés. Puis il y a des baux perpétuels, nommés enzels, qui sont superposés à ces terres habbous. Ces baux perpétuels dont l’intérêt est souvent très modique sont transmissibles. Il y a, eu outre, la propriété melk ; c’est une propriété individuelle qui appartient soit à un individu, soit à une famille. Enfin, il y a la propriété beylicale qui équivaut au domaine public, au domaine de l’État en France. »

En d’autres termes, depuis un décret du 24 septembre 1885, le régime domanial de la Régence a pris forme et comporte des divisions bien marquées. Le domaine public qui était autrefois indéterminé est maintenant bien défini, inaliénable et imprescriptible comme en France, délimité suivant des l'ègles fixées par un décret du 26 septembre 1887, et administré par le directeur des travaux publics. Le domaine de VÈlat qui avait donné lieu à des concessions abusives, vu le désordre l'égnant dans l’administration des biens beylicaux avant notre arrivée en Tunisie, est maintenant soumis à l’administration des finances et confié aux soins d’un directeur spécial. Une commission financière est chargée de l’examen des concessions de terres sui' ce domaine de l’État et a déjà annulé bon nombre de concessions clandestines.

Au-dessous du domaine public et du domaine de l’État, qui ont maintenant en Tunisie les mêmes caractères que chez nous, le gouvernement tunisien a la surveillance de la gestion des nombreux biens de mainmorte ou habbous afïectés à des fondations pieuses. Ces habbous sont ou publics, c’est-à-dire affectés sans restriction, en pleine propriété, à des fondations d’un but religieux, ou particuliers , c’est-à-dii*e dont la jouissance est réservée aux héritiers directs du donateur. Les habbous particuliers font

retour aux liabbous publics en cas d’extinction de la descendance directe de ces donateurs. Tous ces habbous sont inaliénables ; ils occupent le quart de la Tunisie.

'L' inaliénabilité des babbous ne porte que sur la nue propriété, car la jouissance peut en être concédée à titre perpétuel suivant contrat d'enzel, moyennant une rente foncière. Depuis 1885, les cessions de ce geni'e ne s’effectuent plus que par enchères publiques, excellente réforme qui a mis fin aux concessions de faveur et ne peut qu’encourager beaucoup le développement de la colonisation française. — En somme, les colons peuvent acquérir la jouissance des biens babbous en faisant Vachat à enzel de ces terres qui n’exigent pas de leur part les gros débours d’une acquisition définitive de terrains, les obligeant seulement à payer une rente annuelle à l’administration des babbous ou Djemdia des habbous.

En conseillant aux petits colons d’acbeter surtout des terres domaniales, nous avons pour but de leur épargner les formalités des acquisitions à enzel et de leur ménager, à leur ari'ivée dans la Régence, les appuis de l’administration française qui s’occupe des ventes de terres domaniales et non des biens religieux soumis à la juridiction de la Djemaïa, mais il ne s’ensuit pas que nous soyons hostiles à l’acquisition des terres habbous. — Nous devons faire remarquer pourtant qu’avant de prendre une concession de biens habbous, le colon devra se renseigner parfaitement sur le pays où se trouve le bien, sur les moyens de communication qui lui permettront de le mettre en valeur, sur les ressources locales au point de vue de la main-d’œuvre, de la vie matérielle, etc. En s’adressant à la direction de l’agriculture du Protectorat pour acheter des terres domaniales , le colon n’aura pas à se préoccuper autant de ces questions ; il sera renseigné immédiatement et en toute sincérité par une administration désintéressée, il aura la certitude que la terre qu’on lui procurera réunira bien les conditions d’une exploitation fructueuse.

Nous n’avons rien à dire de particulier sui* la propriété melk, signalée par M. Yves Guyot comme un des éléments du régime

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des terres en Tunisie ; c’est la propriété foncière privée. Pour acheter des terres faisant partie des biens melk, les colons doivent s’adresser aux indigènes propriétaires, et l’administration n’a pas à intervenir, obligatoirement du moins, l’application de la loi du 1®’’ juillet 1885 dépendant de la volonté des parties.