S 417. EFFETS DU LOUAGE DE CHOSES

Le louage de choses impose des obligations réciproques au bailleur et au preneur; c’est un contrat synallagmatique parfait. Le bailleur à l’actio locati et le preneur l’actio conducti.

I. Obligations du bailleur. 1° Le bailleur est tenu de livrer au preneur la chose louée(l), avec ses accessoires!?). Si par sa faute il manque à cette obligation, il est passible de dommages et intérêts (8). Il à la faculté de se soustraire à ceux-ci, en mettant à la disposition du preneur une autre chose de même espèce et également convena-

(26) D.h.#., L. 35 $ 1 “ si proponatur inter duos, qui singulos proprios fundos “ haberent, convenisse, ut alter alterius ita conductum haberent, ut fructus “ mercedis nomine pensaretur ,. Le terme générique servant à désigner le prix du louage de choses est celui de merces; Galus, III, 142; L h.t., pr. etS$8 1 initio ; D. h. t., L. 2 pr. i. f. On l'appelle de préférence pensio pour les biens ruraux (D. h. t., L. 9 $ 1 initio, L. 19 $ i. f. et 8 i. f.) et les bâtiments (D. 4. #., L. 5, L. 9 $ 6, L. 19 $ 6), vectura pour les objets destinés à des transports (voitures, navires, bêtes de somme); D. 6, 3, de hered. petit., L. 29 ï. f.; D. 17, 2, pro socio, L. 52 S161.f,; D.h. t., L. 61 $ Li. f. Cf. D. 80, de leg. 1°, L. 39 S 1 initio.

(27) D. 4, 1. de exerce. act., L. 1 8 15; D. h. t., L. 35 pr. initio.

(28) TnéopxiLe, [.8, 24, $ 3; D. 24, 3, sol. matrim, L. 768.

(29) D. 43, 32, de migrando, L. 1 $4.

(30) L.h.t., pr.; D h.t., L. 1, L. 2 pr. En vertu de dispositions spéciales, les baux des biens des établissements d'utilité publique (piae causae), s'ils dépassent cinq années, ne sont parfaits que par leur rédaction écrite (Nov. 120, c. 5, pr., et c. 6, $ 2) et les immeubles des communes doivent se louer aux enchères; C. 11, 71 (70), de locat. praed. civil., L. 3. Voyez encore C. h.t., L. 32 pr. i. f.,

(31) C. h. t., L. 10; D. 14, L. de exerc. act., L. 1 S 15.

(32) Arg. D. h. t., L.9S 1, L. 24S2et4 initio, et D. 45, 1, de V. O., L. 89 initio. Il en était peut-être de même pour les maisons; arg. D. h. &., L. 24 82.

(1) D... 6, L. 15 $ 1imitio.

(2) D. h.t, L. 19$ 2. Parmi les accessoires d'un fonds de terre donné à ferme, ce texte cite les futailles, vases et pressoirs servant à l’exploitation du fonds: il en était autrement dans la vente; T. I, $ 62, note 30.

(8) D, Ah. t, L.9 pr., L. 15 8 8, et arg. L. 24 8 4, vis Colonus, si... non potest.

DU LOTAGENE SAIT ae, 101

ble(4). S'il ne le fait pas, il est tenu d'indenniser le preneur; le as échéant, il doit lui rembourser l'excédent de yrix payé pour la location d'une autre chose de même nature().'Si:le défaut de tradition n’est pas imputable au bailleur, il ne peut.être question de dommages et intérêts; mais le bail est dissous conformément à la théorie des risques et périls(6), à moins que le bailleur me présente au preneur une autre chose de mème espèce et qualité(7), 4,

90 Le bailleur est tenu de faire jouir le preneur pendant toute, la durée du bail). De là les conséquences suivantes : ses

&) Il est soumis à la garantie de l'éviction(®) et des vices(10) de ia: chose. Il répond aussi des troubles qui lui sont imputables à un titre quelconque{!l), Par exemple, après avoir loué une partie d’une maison, il en loue d’autres parties à des tiers qui en usent de manière à troubler le premier preneur dans la paisible jouissance de son appartement ; ce trouble a sa cause dans les autres baux ; le bailleur aurait du l’interdire par ceux-ci et veiller à leur exécution(llé), Le bailleur qui manque à son obligation, est tenu à des dommages et intérêts (?); il

(4) D. h.t.. L.9 pr. i. f, ebarg. L. 28,8 2 “ Idem juris esse, si potestatem “ conducendi habebat, uti pretium conductionis praestaret.….. ,, cbn. avecle &1. Cf. Son rine, II, S 305, 4 i. f., et Maynz. II, $ 216, A, 2°.

(5) L. 28 S 2 cit., vis Sed si locator.. .. ..… praestitisset. Voyez encore L. 28 $ 2 cit., vis Ceterum si.........., et, pour une exception, D. h.t., L. 24 S 4, vis Quod si paucis diebus........... minuet.

(6) Arg. D. h.t., L. 60 pr., vis Cum in plures annos....….. refecta domu habitare. C£ T. II, S 299, IT, A. — (7) Arg. L. 60 pr. cit., vis nisi si...

(8) D. h.t., L.158tet2i.f.

(9) D. h. t., L. 9 pr., L. 25 8 1. Il n'est pas admis à exciper de sa bonne foi; L.9 pr. cit. initio; non obstat D. h. t., L. 35 pr. i. f., où les mots qui alienum praedium PER FRAUDEM locaverit ne sont pas limitatifs.

(10) D. h. t., L. 19 $ l'initio; D. 19, 1, de 4. E. V., L. 6 $ 4 i. DAS N2Nde damno inf., L. 13 $6i. f. Le bailleur est tenu malgré sa bonne foi; D.h.t., L. 19 8 l'initio; cf. T. III 8 389, Ii.f.; voyez cependant D. 47, 2, de furt., L. 62 (61) S$ 5 i. f. cbn. avec $ 2-4. Si sa responsabilité est exclue dans le cas particulier du D. h. t., L.19,81i.f., c'est qu’il y s'agissait d'un dommage qu'il n'avait ni prévu, ni pu prévoir; ef. '! III, $ 298 et note 26. Le preneur qui connaissait lors du contrat le vice de la chose, est sans recours; D. 39, 2, de dumno inf., L. 13S$ 6; ef. T. III, 389,1, EF.

(11) D h t.,L. 24 $ 4 “ Item utiliter ex conducto agit is, cui secundum con- “ ventionem non praestantur quae convenerant, sive prohibeatur frui a domino “ vel ab extraneo quem dominus prohibere potest +, L. 33, vis Nam et si colonus SUULS eee ee continebitur.

(112) De son côté le bailleur peut agir contre les autres locataires, s'ils ont usé contrairement à leur contrat ou à la destination naturelle de la chose; mais les locataires des appartements ne sont unis entre eux par aucun lien obligatoire. Il est évident que le bailleur n’est pas en droit de réclamer la restitution de la chose avant la fin du bail; C. h. #., L. 3 initio, L. 21, cf. L. 15.

(12) D. À. t., L. 158 8, L. 33, vis Nam et si colonus.….. … continebitur; D. 43,

doit éventuellement, compte au preneur du prix plus élevé que ce dernier à dû payer pour la location d’une autre chose (3! et du prix supérieur autel le preneur sous-louait la chose(l#), Le bailleur a la faculté de :sé-soustraire à sa responsabilité, en offrant au preneur une autre chose également avantageuse(15), Si l’empêchement de jouir est 4ù à une circonstance de force majeure, le preneur doit se contertér d'une réduction proportionnelle du prix ou de la résolution du bail, à l'exclusion de dommages et intérêts (6), sauf la faculté ui appartient au bailleur de présenter une autre chose de même : :.espêce et qualité (7),

b) Le bailleur supporte les grosses réparations et les réparations d'entretien ordinaire(l8), mais non les réparatious de menu entretien, c’est-à-dire celles qui sont rendues nécessaires par l'usage journalier de la chose; ces dernières sont naturellement à la charge du preneur (1%); de là le nom de réparations locatives. En cas de refus ou de négligence de la part du bailleur, le preneur est autorisé à faire lui-même les réparations qui incombent au bailleur, aux frais de celui-ci (®0).

18, de superfic., L. 1 S 1 initio. Voyez cependant D. h. #., L. 24 S 4 “ Quod “ si paucis diebus prohibuit, deinde poenitentiam agit omniaque colono in “ integro sunt, nihil ex obligatione paucorum dierum mora minuet ,.

(13) D.h. ., L. 28 $ 2, vis Sed si locator.…...……. praestitisset, cf. le même passage, vis Ceterum si .......….

(14) D. R. £., L. 7, L. 8, L. 30 pr. Voyez encore D. h. 1.24 6 4, L°.25 S2i. £ — (15) D. 2. t., L. 28 $ 2 initio cbn. avecle $ 1, arg. L. 9 pr. i.f,

(16) D. }. £., L. 30 pr., vis Qui insulam..…..… tanti litem aestimari, L. 33, vis sin vero ab eo interpellabitur....…. L. 34. L. 35 pr., voyez encore L. 25,8 2, vis Si vicino aedificante.........… habenda est, L. 33, vis Si fundus..……. .... praestare

cogeris (cf. T. III, $ 299, note 181. £., et S 389, I, C, 20), L°60 pr

(17) L. 60 pr. cit. i. f. Voyez cependant D. . t., L. 27 pr. « Habitatores non, “ si paulo minus commode aliqua parte caenaeuli uterentur, statim deduc- “ tionem ex mercede facere oportet : ea enim condicione habitatorem esse, ut si “ quid transversarium incidisset, quamobrem dominum aliquid demoliri opor- “ teret, aliquam partem parvulam incommodi sustineret : non ita tamen, ut eam “ partem caenaculi dominus aperuisset, in quam magnam partem usus habitator “ haberet ,. Le bailleur peut aussi être contraint de céder au preneur les actions qu’il a acquises contre le tiers auteur du trouble; D. 43, 18, de superfic., L. 1 8 1 «“ sin autem ab alio prohibeatur, praestare ei actiones suas debet dominus et cedere.. »; cf. D. h.t., L. 60 S 5. Voyez encore D. A. t., L. 45.

(18) D. À. &., L. 15 $ 1 “ aut villa non reficiatur vel stabulum vel ubi greges “ejus stare oporteat.. ,, L. 19 $S 2 “ sed et praelum vitiatum dominum reficere “ debere, L. 25 $ 2 “ Eadem intellegemus, si ostia fenestrasve nimium Corrup- “ tas locator non restituat ,; D. 39, 2, de damno inf., L. 13 S 6; D. 43, 10, de via publ, L.unSs'31.f.

(LO) ETS AP AU LPS RS 2 ec Dr LR AS S3i.f.

(20; D. 43, 10, de via publ., L. un. 8 3 “ Qui in conducto habitant, si dominus “ non reficit, ipsi reficiunto et quod impenderint a mercede dedueunto »3 ATS. Dh. LL 55 S41.

c) Le bailleur supporte toutes les charges publiques qui frappent la chose louée ; tels sont l’impôt foncier @1) et les logements militaires 22. Les contributions personnelles incombent évidemment au

preneur.

30 Le bailleur doit rembourser au preneur les impenses néces-

saires que ce dernier a faites à la chose (23) et même les impenses utiles conformes à la volonté présumée du bailleur, par exemple les frais d’une plantation de vignes(2).

4° À la fin du bail d'immeubles(?5) et après que le preneur à satisfait à ses obligations (6), le bailleur doit lui permettre d'enlever les objets mobiliers introduits dans l'immeuble 27), Pour les maisons, il ya lieu de ce chef à un interdit de migrando ®$) ou bien à une cognitio extraordinaria®®),

II. Obligations du preneur. 1° Le preneur doit payer le prix convenu (30. Pour déterminer l’époque du payement, il faut voir si le prix du bail est périodique ou global. Dans le premier cas, le prix est exigible à l'expiration de chaque terme) ; dans le second, il ne l'est qu’à la fin du bail Gl). En principe le bailleur est astreint à fournir la jouissance avant de pouvoir réclamer le prix (82); mais s'il a été stipulé un prix périodique, l'intention commune des contractanfs est que le payement du prix se fasse par terme (33).

(21) D. 26, 7, de admin. tut., L. 82 $ 6; arg. D. 39, 4, de public., L. 7 pr., et D. 43, 10, de via publ, L. un. $ 3 i. f. Non obstat C. 10, 16, de ann. et tribut., L. 2.

(22) Arg. D. 50, 4, de muner., L. 3 S 13-14, et D. 50, 5, de vac. et excus. mvun., L. 11. Voyez encore D. 43, 10, de via publ. L. un. S 31 f

(PS)EDAA NS bols AE

CODEN EL pre Colonus, cum lege locationis non esset + “ comprehensum, ut vineas poneret, nihilo minus in fundo vineas instituit et “ propter earum fructum denis amplius aureis annuis ager locari coeperat, quae- “ Situm est, si dominus istum colonum fundi ejectum pensionum debitarum “ nomine conveniat, an sumptus utiliter factos in vineis instituendis reputare “ possit opposita doli mali exceptione. Respondit vel expensas consecuturum “ vel nihil amplius praestaturum ,. Le droit à une indemnité du chef d'impenses vient à cesser s’il est possible au preneur d'enlever les objets quil a ajoutés à la chose louée, de manière à être désintéressé par l'enlèvement. Tel est le cas où le locataire d'une maison y aurait mis de nouvelles portes ou fenêtres; D. h. .f, 1:19 S 4.—(25).C.h.5., L°11

(26) D. 39, 2, de damno inf., L. 33, L. 84 initio; D. 43, 32, de migrando, L. 1 pr. et S 1, cf. S 4.

(27) D. 39, 2, de damno inf., L. 33; D. 43, 32, de migrando, L.1$ B, L. 2. Voyez pour un cas spécial D. h. t, L. 19 $ 5.

(28) D. 43, 32, de migrando, L. 1 pr. etS$ 1.

(29) L. 1 cit. $ 2 initio, cf. 1. f. Of. M. IT, $ 278.

(30) C. h. t., L. 17 initio; D. h. t., L. 24 $ 2-3.

(31) Arg. D. h. t., L. 24 $ 2, L. 55 $ 2.

(32) Arg. des mêmes textes. Of. T. IIT, $ 385, 29 initio.

(33) Voyez encore D. h. t., L.17 S4, C.h.t., L. 17, et D. h. £., Db4 pr.

2° Le preneur doit se servir de la chose de la manière convenue(31) et, dans le silence de la convention, d'après sa destination naturelle(#5). S'il a loué un cheval en vue d’une promenade, il ne peut faire un voyage avec lui, ni l’atteler à un chariot (#6), En appliquant sciemment la chose à un usage non autorisé, il commet un vol d'usage (7), lequel le constitue de plein droit en demeure(G8), avec les effets ordinaires au point de vue des risques et périls (3°), II doit veiller à la garde et à la conservation de la chose avec les soins d'un bon père de famille, car il retire un avantage du contrat (40). Il s'ensuit qu’il ne peut avant la fin du bail abandonner la chose louée (11), sinon il doit payer des dommages et intérêts(4?) et remplir immédiatement ses obligations contractuelles, donc acquitter pour la durée entière du bail le prix convenu (43). L'abandon anticipé de la chose louée est seulement justifié si l'usage de la chose est devenu impossible ou dangereux (4) ; encore est-il nécessaire dans ce cas de notifier l'abandon au bailleur (45).

3° A la fin du bail, le preneur doit restituer la chose louée (46), avec ses accessoires (47), Il ne peut la retenir parce qu'il en serait devenu propriétaire depuis la conclusion du baïil(48); cette rétention est contraire aux principes généraux (48%). Il en est autrement S'il avait déjà la propriété de la chose au moment du bail ; alors celui-ci est frappé de nullité(49). Le preneur peut aussi exercer un droit de rétention sur la chose à raison d’une créance réciproque naissant du bail (60),

(34) I. A. 4, S 5 initio; D. h. £., L. 25 $3 initio. — (35) I. h. 4. $ 5 initio.

(36) Voyez encore D. h. £., L. 30 $ 2.

(87) Arg. I. 4,1, de oblig. quae ex del. nasc., S 6-7.

(38) D. 13, 1, de cond. furt., L. 8 SAMICEE:

(GIPDE RME LILS d'etd, L'120L. 13 $ 3, chn. avec D. 4, 2, quod metus causa, L.14S11i.f. Cf. T. III, S 308, I, Lo initio. :

(40) Pauz, IT, 18,8 2; I. A. é#., $ 5 i. £; D. h. t., L. 9 SAR ALIRSE SD AIS: L. 25 $ 3-5, L.43, L. 57; C. k. #.. L. 28, L. 29. L'action du contrat peut aussi concourir avec l'action Aquilienne; D. k. t, L. 30 8 2; D. 9, 2, ad leg. Aquil., L.27$ 11. — (41) Arg. D. h. £.. L. 248 2-3, L. 55 82. — (42) D. é., L. 1387.

(44) Dh 1165 S12 IN 13 817: arg. D. 39,2, de damno inf., L. 35.

(48) C. R. #,, L. 25. — (48a) Cf, TI, 8 32.

(49) C. R. #., L. 20. La restitution n’est pas due davantage si, dans Le cours du bail, le preneur a acquis la chose du bailleur, auquel cas la tradition brevi manu faite par le bailleur au profit du preneur implique une renonciation à la restitution de la chose.

(50) D. Rk.6., L. 61 pr. Comme l'actio locati est restitutoire et partant arbitraire, elle peut donner lieu au serment in litem RD NP TRUE SSNIMNEN vertu d'une constitution de Zinon, le preneur qui refuse de restituer jusqu'au

En sûreté de ces obligations du preneur, le bailleur d'un irmweuble frugifére a une hypothèque légale sur les fruits perçus par le fermier 51) et le bailleur d’un immeuble non frugifère a une hypothèque légale sur les meubles que le locataire ÿ introduit (#2).

Le louage de choses ne crée que des obligations entre parties ; sl ne confère au preneur aucun droit réel sur la chose louée. En conséquence si, dans le cours du baïl, le bailleur aliéne la chose en faveur d’un tiers par legs ou tradition, l'acquéreur peut expulser le preneur6%); car il a un droit réel sur la chose, tandis que le preneur est réduit à un droit de créance contre son bailleur ét ses héritiers. De là la maxime « vente passe louage ». Le preneur expulsé par l'acquéreur ne dispose que d’un recours contre le bailleur ou ses béritiers(54). D'autre part, si l’acquéreur laisse le preneur en jouissance, il est, Comme tel, sans qualité pour se prévaloir du bail contre le preneur (5); celui-ci n’est obligé qu'envers le bailleur et ses héritiers. Mais l'acquéreur peut agir contre le preneur en payement du prix, si le bailleur lui 4 cédé son actio locati, ce qu’il a intérêt à faire pour prévenir l'expulsion du preneur et le recours de celui-ci. Le bail n’a de l'effet à l'égard de l'acquéreur que s’il s’est engagé par l'acte d’acquisition à le respecter; le preneur peut alors invoquer cette clause, parce qu'elle est l'accessoire d'un contrat que le bailleur a conclu pour lui-méme (Cf), et le bailleur est obligé de céder à l'acquéreur

jugement définitif, est condzrané, corame le possesseur violent, 4 payer la valeur dé la chose 4 titre de peine, indépendamment de la restitution de la chose Elle-méme; C. h. £. L. 33; C8 4, unde ri, L. 10.

(51) D. 20, 2, in quib. caus. pign. tar. eomir., L. 7 pr, et. L 4 pr.i£

452) D. 2, 14, de part., LL. 4 pr.; D. 20,2, in quib. caus. pign. tac. conér.. L. 24. La 1° hypothèque est celle du bailleur d'un pracdium rustioum, L 2° eelle du bailleur d'un pracdium urbanum; ces expressions ont ici le sens spécial indiqué ci-dessus; D. ed, L. 3, L 461.

G3) D. 4. £., L. 22 initio; C. h. £., 1. 9 initio, Voyez encore D. 7, 1, de usufr, L 59815 £ — (54) D. 4. £., L. 32, w* Quod si colonus….….. L. 25$1:£

(55) Arg. L. 32 cit. initio, et D. 7, 1, de usufr., L. 59 $ 1 initio.

(56) Ars. C. h. £.,L. 9 « Ermptori quidem fundi necesse non est stare colonuwe, = eni prior dorminus loeavit, nisi ea lege emit. Verum si probetur 2Hquo pacto - consensisse, ut in ezÂem conduetione manezt, quaravis sine scripto, bonze fidei —- judicio ei quod placuit parere cogitur =.

« L'acheteur d'un fonds de terre n'a pas besoin de laisser en jouissance le

= fermier du précédent propriétaire, sauf s'il a acheté avec cette clause, Mais 531

- est établi que par un pacte, fût-ee sans éerit, l'acheteur a consenti 2 laisser le

= fermier dans l2 ferme, il est obligé 4 l'action de bonne foi de respecter cet = SITANLEINENT >».

D'aprés cette loi, l'acheteur peut en principe expulser le fermier; elle excepte

le cas d'une clanse contraire ajoutée au contrat de vente (nisi ea lege emit). Done, dsns ce cas, l'acheteur n'a pas le droit d'expulsion (emptori…. necesse… est siare

son actio locati(5®), Comme le louage produit seulement des obligations entre parties, si, dans le cours du bail, le bailleur loue une seconde fois la chose à une autre personne, celui des preneurs qui reçoit la livraison de la chose, obtiendra la préférence. L'autre ne peut l’expulser, alors même que son bail serait antérieur en date: il est réduit à une action personnelle contre le bailleur (53).