COMMENT FINIT LE LOUAGE DE CHOSES

1° Le louage de choses prend fin par l'expiration du terme convenu). Ce terme résulte souvent tacitement du contrat. En Jouant une chose pour un usage déterminé, on limite la durée du bail au temps nécessaire à cet usage (@), Le bail de biens ruraux est censé fait pour une année (3) : leur exploitation exige ce délai. Si le prix du bail est fixé à tant par an, mois, semaine ou jour, le bail est censé fait pour un an, un mois, une semaine Où un jour. L’usufruitier qui donne la chose usufructuaire en location en qualité d’usufruitier, la.loue pour la durée de sa vie(4), indépendamment d'un autre terme qui peut être ajouté au contrat(5). — A défaut de terme, &haque partie est libre de renoncer au bail par sa seule volonté (6), sauf que la renonciation fait seulement cesser le bail après l’expiration des délais pouvant résulter de l'usage des lieux (7).

2° Le louage de choses cesse par l'inexécution grave du contrat de la part de l’un des contractants, en ce sens que cette inexécution autorise l’autre contractant à faire rescinder le bail. Le bailleur peut le faire rescinder si, depuis deux années, le preneur n’a pas payé le loyer ou le fermage(8), ou bien s’il détériore considérablement la chose(®). Le preneur a le même droit si le bailleur apporte un retard . 8 418. — (5) Cf. D. IT, $ 267, note 6, . (6) D. 13, 7, de pigner. act. L. 11 S5 Unde si domum conduxeris et ejus « partem mihi locaveris egoque locatori tuo pensionem solvero, pigneraticia

« adversus te potero experiri (nam Julianus seribit solvi ei posse): et si partem tibi, « partem ei solvero, tantundem erit dicendum.…. ». Cf. T. III, S 287, IL, C, 30.

8 419. — (1) C. h. #., L. 11, ou par l’accomplissement d’une condition résolutoire; D. h. t., L. 51 pr. — (2) Arg. D. h.t. L. 61$S 1. (3) D.h.t., L.13$ 11, vis Quod autém diximus......…. observandum est.

(4) D. h. t., L. 9 S 1 initio cbn. avec la fin.

(5) De même, si quelqu'un donne à baïl un usufruit à constituer sur la tête du preneur, le bail finit au décès de ce dernier; C. 3, 33, de usufr., L. 10. Voyez encore D. h. t., L. 4, et T. III, $ 380 et note 13. — (67 D: À. #., L. 18 S11:, f.

(7) Cf. SoxiLinG, III, $ 807, note iinitio, KELLER, 8 338 initio, et WINDSCHEID, II, & 402, 1. — (8) D. À. #., L. 54 $ 1, L. 56; Nov. 120, c.8 initio.

(9) D. h. t., L. 54 $ 1 “ et ut oportet coleret.. , ; Ch EL Sauttu maleun “ re locata versatus es , ; Nov. 120, c. 8 initio.

prolongé à la délivrance de la chose (10) ou bien si le preneur est gravement troublé dans la paisible jouissance de la chose(l,

3° Le louage de choses cesse aussi lorsque la chose louée périt pour le tout par accident (2?) ou que l'usage convenu devient accidentellement impossible par suite d’une perte partielle ou d’une autre cireonstance(l3), Sila jouissance du preneur est simplement restreinte, la chose louée continuant de pouvoir servir à l’usage auquel elle était destinée, il y a seulement lieu à une réduction du prix(#,

4° Le contrat est dissous par le consentement des parties (1),

5° par la confusion ou la réunion sur la même tête des qualités

de bailleur et de preneur,

6° si le preneur acquiert la propriété de la chose louée; on ne peut tenir à bail sa propre chose(l6), La dissolution du contrat ne dispense pas le preneur de l'obligation de restituer la chose louée(1?),

(10) Arg. D. h. t., L. 60 pr. “ adeo ut nec cogi quidem posset ex kalendis “ Juliis refecta domu habitare.. ,.

(1) -D'#.4#:, L'2184,vis Colonus, si ei... mora minuet, L. 25 S 21. f. cbn. avec l’initium. Cf. T. III, $ 386, I, 2c.

(12) D. h. t., L.9 $ 4, L. 19$ 6 initio, L. 30 $S 1, voyez encore L. 9 $ 1 initio et i. f. Il en est de même si elle sort du commerce.

(13) D. h. t., L. 25 S 2 “ Si vicino aedificante obscurentur lumina cenaculi, “ teneri locatorem inquilino : certe quin liceat colono vel inquilino relinquere “ conductionem, nulla dubitatio est. De mercedibus quoque si eum eo agatur, “ reputationis ratio habenda est... ,, L. 27 pr. i. f. et $ 1, L. 30 pr., vis Qui Gants litem aestimari ,, L. 33, L. 34, L. 35 pr., L. 60 pr.; C. h. t., L. 3 “ aut corrigere domum maluerit.. ,. Dans le dernier cas, il est loisible au préneur de se contenter d’une réduction proportionnelle du prix; D. À. t., L. 26 $ 2.

(14) Encore faut-il que le trouble ait une certaine importance, sinon le preneur doit le subir; D. h. £., L. 27 pr.

(15) I. 3, 29, quib. mod. oblig. toll., S 4; D. 2, 14, de pact., L. 58; D. 46,3, de solut., L. 80 i.f. Le louage cesse par le consentement tacite des parties si celles-ci concluent un autre contrat incompatible avec le louage, par exemple un précaire (D. 41, ?, de A. v. A. P., L. 10 pr. et $S 2), pourvu que le précaire ne porte pas sur la simple détention de la chose (L. 10 cit. $ 1), sinon le louage persiste (L. 10 cit. $ 1), tant que le veut le baïlleur; arg. D. à. t., L. 4. Voyez en ce sens RUDORFF, Appendice à la Possession de SAVIGNY, n° 90. Cf. POTHIER, Pand. Justin. 43, 26, n° 15, notes c, d et e. — (16) D. h. £., L. 9 $ 6, L. 10.

(17) C. h. t., L. 25, cf. S 417, IT, 3°. En vertu de constitutions impériales exorbitantes, le bailleur d'une maison peut rompre le bail avant l'expiration du terme convenu, s’il-a un besoin personnel de la maison louée (C. h.t , L. 3), et, à l’occasion d’un louage de choses quelconques, chaque partie est libre de se désister du contrat dans l'année; C. h. {., L. 34, loi non glosée. Mais l’aliénation de la chose louée n'est pas une cause de cessation du bail, malgré la faculté d'expulsion qui appartient à l'acquéreur. Le preneur expulsé a droit à des dommages etintérêts pour toute la durée du bail; cf. $ 417 i.f. Contra SCHILLING, 111, $ 307 et noteso et r.

S 420. DE LA RÉCONDUCTION.

1° Le bail qui à pris fin par l'expiration du terme convenu, peut être renouvelé entre les mêmes parties(l); il y a alors réconduction (®. Celle-ci est expresse ou tacite. Elle est tacile si, après l'expiration du délai convenu, le preneur continue d'user de la chose sans opposition de la part du bailleur (#. Le preneur consent au renouvellement du bail, puisqu'il continue à se gérer comme prepeur (4. Le consentement du bailleur résulte de son silence; s'il ne voulait pas renouveler le bail, il devait protester contre l'usage prolongé de la chose et en général cette protestation était possible; dans ces conditions, sou silence implique la volonté de relouer la chose au preneur); qui tacet, cum loqui potuit et debuit, consentire videtur*. Mais il n’y a pas de réconduction tacite si le bailleur est frappé d’aliénation mentale(6), malade au point de ne pouvoir s'occuper de ses affaires ou bien absent; dans ces cas, il lui est impossible de protester contre l’usage prolongé de la chose, ce qui exclut son consentement(1).

2° En ce qui concerne les règles à appliquer à la réconduction, si elle est expresse, c’est le nouveau contrat qui est décisif. Par contre, la réconduction tacite est en général soumise aux règles du bail origipaire: en l'absence d’un contrat précisant les conditions du nouveau bail, il faut admettre que les parties ont voulu se référer à l’ancien. Il s'ensuit que le prix de la réconduction tacite est celui du bail primitif et il est payable de la même manière. Si le preneur a donné une hypothèque en sûreté du premier bail, la même hypothèque garantit les obligations naissant de la réconduction(®). Mais il y a quelques différences :

&) La réconduction tacite constitue pour les tiers une res inter alivs acta. Donc si, à l’occasion du bail originaire, un tiers s’est porté caution du preneur ou bien a constitué une hypothèque pour

(Ce D l61.1.

(2) Les expressions romaines sont: reconducere (D. h. t., L. 13 $ 11 initio), locationem renovare (L. 13 $ 11 cit.; C. h. t., L. 16 i. f.) ou redintegrare (D. h.t., L. 14 i. f.), ex integro locare; L. 14 cit. initio. Relocare signifie relouer à un autre; D.h.t.,L. 138 10, L. 51 pr. initio. — (3) D. h. t., L. 14 initio; C. h. £., L. 16 i. f.

(4) Ulpien n'est pas correct en faisant dériver le consentement du preneur de son silence; D. h. t., L. 13 S 11. — (5) D. k. t., L. 14 initio, L. 13 $ 11.

(7) La réconduction tacite est encore exclue par le décès du bailleur (D. h. #., L. 14 i. f.), aussi longtemps que sa succession n’a pas été acquise et que son héritier n’a pas eu connaissance de l'expiration du bail originaire et de l'usage prolongé de la chose de la part du preneur. Cf. T. II], S 374, LE, Le.

G)D #0 13/S4lMnitio C2 Cu U106

ce dernier, la fidéjussion(®) ou l'hypothèque(9) ne garantit nullement le bail nouveau.

b) La durée de la réconduction tacite est aussi restreinte que possible; comme elle n'a d'autre base que le fait de l’usage actuel de la part du preneur et l’acquiescement du bailleur à ce fait, elle ne pouvait être étendue au delà du nécessaire. D'après cela, la réconduction tacite des biens ruraux vaut seulement pour une année, bien qu’elle soit susceptible de se renouveler au commencement de: chacune des années suivantes(1l), Quant à la réconduction tacite des autres choses, elle est censée faite sans terme; chaque partie est libre de renoncer au bail à tout instant(12). Ces règles viennent à cesser si, lors de la conclusion du bail originaire, il a été fixé d'avance un délai pour la réconduction tacite éventuelle(13).

(9) Arg. C. h. t., L. 7. — (10) D. h. t., L. 13 8 11 initio.

(11) L. 138$ 11 cit., vis Quod autem diximus....…....…. observandum est. (12) L.18 $ 11 cit. « In urbanis autem praediis alio jure utimur, ut, prout « quisque habitaverit, ita et obligetur.. ». Pas de doute que cette décision

relative aux bâtiments ne doive être étendue par analogie aux autres choses.

(13) L. 13 $ 11 cit. « nisi in scriptis certum tempus conductioni comprehensum « est ». Des auteurs attribuent une tout autre portée à cette phrase, qui suit immédiatement celle citée à la note précédente, D'après eux, si le bail originaire des bâtiments était conclu, soit sans terme, soit à terme mais verbalement, la réconduction tacite serait réputée faite sans terme; mais, si le bail originaire était à terme et écrit, la réconduction tacite vaudrait pour le même délai. En théorie, cette distinction entre le bail verbal à terme et le bail écrit à terme est injustifiable. On ne comprend pas davantage que le bail à terme etécrit ait plus. d’effet pour les bâtiments que pour les biens ruraux. Enfin la règle elle-même qui étend à la réconduction tacite le délai convenu par écrit pour le bail primitif d'un bâtiment, est contraire aux principes. Le système repose sur une interprétation littérale du mot conductioni de notre passage; ce mot convient aussi à la réconduction.

Les parties peuvent fixer d'avance la durée de la réconduction tacite, soit par écrit, soit verbalement. On se demande pourquoi on n'aurait pas égard à une convention verbale jointe à un contrat consensuel; les mots in scriptis dont se sert Ulpien ne sont pas exclusifs.

Voyez en ce sens GLück, XVII, S 1045, p. 288-293, PucxTaA, Vorles. II, $ 369, ad ?, MoziTon, cité, I, n° 586 i. £., et Maywz, II, S 217, note 13. Cf. GOESOHEN, II (2), $ 512, et SomiLuine, III, S 307 et note i, qui sunt du même avis dans le cas où le bail originaire était écrit. Cf. encore DEMANGEAT, IT, p.495, note 5.

Contra UNTERHOLZNER, cité, II, $ 497, note f initio, SINTENIS, IL, $ 118 et note 115 initio, VANGEROw, III, $ 644, Anm., n° II, 2, NamuR, IL, $ 278, 2, 20, et Winpsoneip, II, & 402, 5.

DU LOUAGE. — 8 421. it

B) Du louage de services.

DankwarpT, Jahrbücher für die Dogmatik XII (1874), p. 299-380 (Die locatio conductio operis).

Le louage de services est généralement soumis à la théorie du louage de choses, mutalis mutandisA). Il suflira de relever les règles suivantes, qui constituent des applications spéciales ou des modifications de cette théorie.