S 214. NOTION ET CONDITIONS DE L'EMPHYTÉOSE

| L’emphytéose (emphyleusis) est un droit réel en vertu duquel lon peut user et jouir du fonds d'autrui de la manière la plus étenlue, sauf à gérer en bon père de famille et à payer une rente annuelle.

| 1° C'est un droit réel sur le fonds d'autrui. Ce fonds est presque Moujours une propriété rurale (praedium rusticum), mais il

(7) La trace la plus ancienne est un texte d'Ulpien ; D. 27,9, de reb. eor., qui sub lus., L. 38 1 « Si jus éupursurwdv vel Eubxrsurwcy habeat pupillus.… »;le nom semble prouver que l'institution se forma dans les provinces grecques de l'empire romain.

(8) C. 5, 71, de praed. v. al.reb. min., L. 13; C. 11, 62 (61), de fundis patrimonia- Alibus et saltuensibus et emphyteuticis, L. 1, L. 5, L. 7 pr., L 12. (9) Are. C. h. t., L. 1, et [. 8, 24, de loc. et cond. S 3 initio. M} (10) C. Théod. 5, 12, de fund. patrim., L. 2-3; C. J. 1, 33, de off. com. rer. po L. 2. Le . texte appelle les A possessores perpetuari et le second parle d'un jus perpetuarium. — (11) D. A. &.,L.1S 1.

(12) Maywz, I, S 146, p. 859-860.

1 (13) ou emphyteutici; C. Théod. 5, 13, de fund. patrim., L. 15, L. 17, L. 19, L. 20, M L:21, L. 33,1. 39; C.J. 11, 62 (61), eod., L.12$ 1i.f.; 0. h.t., L.2S1. UT) D. 27.9, Aou. eor., qui sub tut., Li. 8 S 4. (15) C.#.£., L. 282, L.3 pr, S 1-83 et b.

UGC 062 (61) de und patrin Ltbpr A erS CNT DIE 2 Npr. fetS 2, L. 3 pr.

| (17) D. h. t., rubrique; D. 2, 8, qui satisd. cog., L. 15 S 1; L. 3, 24, de loc. et | cond., S 3. |

peut aussi être une propriété urbaine (praedium urbanum)®. L'emphytéote n’est point propriétaire du fonds emphytéotique (?).

2° L'emphytéote a en général un droitillimité d’user et de jouir de l'immeuble; il est seulement restreint par l'obligation de gérer en bon père de familleG). C’est une différence entre lui et l’usufruitier ; celui-ci doit en outre conserver la substance de la chose. L’emphy-* téose est en principe perpétuelle() et partant passe aux héritiers, M testamentaires ou ab intestat, de l’emphytéote®); elle n’est temporaire que si les parties en ont limité la durée à un certain temps (6):

(1) Il n’est guère douteux que l’'emphytéose constituée sur un fonds de terre persiste bien que ce fonds de terre soit converti en propriété bâtie. Dès lors on ne voit pas pourquoi l'emphytéose ne pourrait pas être établie dès le principe sur une propriété bâtie. Aussi plusieurs textes parlent-ils d'emphytéoses constituées sur des propriétés de la dernière espèce; Nov. 7, c. 8, S 2, vis praedia vel domos, praedium aut suburbanum aut aedificium, in aedificiis stantibus et suburbanis et agris et hortis; Nov. 120, c. 1, $ 2, de damno inf., L. 15 $ 26, vis Si de vectigalibus aedibus non caveatur..; C. 10, 17, de indict., L. 1 S l'initio. À la vérité l'emphytéose a alors le même objet que le droit de superficie; mais ce n'est pas un motif de l’exclure. On admettra une emphytéose ou une superficie d’une propriété bâtie, selon que les parties auront voulu l’une ou l’autre, ce qui résultera déjà du nom qu’elles auront donné à leur contrat; dans le premier cas, on appliquera la théorie de l'emphytéose, dans le second, celle de la superficie. GESTERDING, Cité, p. 412. — ARNDTS, Weiske’s Rechtslexikon III, p. 853-854, — Maywz, I, S 146, p. 860-861. — Winpsoxeip, I, 8 219, note 1.

(2) Autrefois on lui autribuait souvent un dominium utile, en réduisant le maître du fonds à un dominium directum; GLück, VIIL $ 600, p. 385-391. C'était méconnaître le principe d'après lequel la propriété d'une chose ne peut appartenir simultanément à plusieurs; D. 13, 6, eommod., L. 5$ 15 initio. D'ailleurs les textes sont décisifs :

lo Les uns reconnaissent seulement à l'empliytéote un jus praedii (D. 27, 9, de reb. eor., qui sub tut., Li. 3 $ 4) ou un jus in vectigali fundo; D. 30, de leg. 19, L. 71$ 5-6.

20 D’autres lui refusent la propriété; L. 71S 6 cit.; D. h.+., L. 1 $ 1 « quam- «“ vis non efficiantur domini »; C. 11, 63 (62), de manc. et colon., L. 2? « qui fundo- « rum non sunt domini ». Voyez encore D. 10, 2, fam. ercise., L. 10 « item « praedia, quae nostri patrimonii sunt, sed et vectigalia vel superficiaria » et D. 2, 8, qui satisd. cog., L. 15 $ 1 (T. I, $ 142, note 29, n° 1). Ces textes doivent l'emporter sur d’autres lois qui représentent l’emphytéote comme un propriétaire; C. 11, 62 (61), de fund. patrim., L. 4, L. 12 $ Li. f.; C. 11, 66 (65), de fund. rei priv., L.2 pr.; car, au moment où les dernières lois parurent, la concession d’une emphytéose était, d’après plusieurs juristes, une aliénation du fonds emphytéotique eb cette doctrine fut condamnée par une constitution de l’empereur Ziënon; C. h. t., L. 1. ARNDTS, Weiske’'s Rechtslexikon IIT, p. 851-853.

(3) Nov. 7, c.3,S 2 initio.

(4) D. h. &., L. 1 pr. initio; L. 3, 24, de loc. et cond., $ 3 initio.

(5) D. h. &,, L. 1 pr., L. 3, 24, de loc. et cond., $ 3, Nov. 120, c. 6, $ 1, qui abroge Nov. 7, e.3, pr. et $ 8, sauf une restriction pour les immeubles de l’église cathédrale de Constantinople ; Nov. 120, c. 1 et 5.

(6) D. A. é., L. 3. Le droit romain ne fixe pas un terme minimum.

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hème si l’emphytéose est temporaire, elle se transmet aux héritiers e l'emphytéote. Ici encore elle se sépare de l'usufruit, qui est un roit viager. À

8° Une rente annuelle [canon(?), vwectigal®), pensio ®), redi-

)s (40) ] est de l'essence de l’emphytéose(). Si la jouissance d’un

bnds est concédée pour un prix unique ou à titre gratuit, il y à à usufruit, si les conditions de celui-ci sont réunies, et subsidiaire-

hent un simple droit de créance naissant, d’après les circonstances, un louage, d’un commodat, d’un précaire ou d’un autre contrat

nomé(1?), La rente peut consister en argent monnayé ou en

ruits (13),