DE L'ACQUISITION DE L'EMPHYTÉOSE

| L’emphytéose s’acquiert :

| 1° par le contrat emphytéotique suivi de la tradition de l’immeulle. Le contrat emphytéotique forme un contrat distinct de la vente It du louage de choses. Les jurisconsultes romains n'étaient pas ’accord sur la nature du contrat (l) ; les uns y voyaient une vente, »s autres un louage(®). L'empereur Zénon décida que le contrat mphytéotique est un contrat propre et indépendant(3). Malgré ette constitution, il est analogue au baïl; c’est un bail emphyéotique(4). Le contrat emphytéotique est consensuel; il est parfait

(7) C. h. t., L. 8$S 3. — (8) D. k. t., L. 1 pr. L. 2.

(9) ©. h.£., L. 2 pr. i. f.; I. 3,24, de loc. et cond., $ 8 initio. — (10) $ 3 initio cit. (11) D. À. £., L. 1 pr. et $ 1. ARNDTS, Weiste's Rechtsleæikon LIT, p. 884. Contra NinpscHetD, I, S 220, note 1 i. f.

(12) Il peut encore y avoir un droit de superficie par suite d'une vente ou

l'une donation.

(13) Ars. D. 19, 2, loc., L. 25 8 6 1. f., et OC. 4, 65, de loc., L. 18. Maywz, I, S 148, hote 3.

(1) A l’époque classique il ne s'agissait guère que des agri vectigales ; les agri

mphyteuticari n'apparaissent que vers la fin de cette époque. Maïs plus tard la

Hontroverse dut s'étendre à eux; C. h. #., L. 1.

(2) Gaius, IIT, 145. Au temps de Graius le second point de vue dominait; GrArUS,

| (4) La qualification du contrat présentait de l'intérêt pour les risques et périls; eux-ci sont supportés dans la vente par l'acheteur, qui reste débiteur du prix si £ chose vendue périt accidentellement, et dans le louage par le bailleur, qui perd on droit au prix en cas de perte fortuite de la chose louée. Zénon combina ces

‘Ileux règles en mettant à la charge du maître du fonds emphytéotique le risque

le la perte totale et à la charge de l’emphytéote le risque de la perte partielle et Ile la détérioration. Le contrat emphytéotique se sépare ici du louage de choses: lemphytéote a aussi un droit réel qui manque au fermier ordinaire, ete. Mais le

{ontrat emphytéotique n’en est pas moins un bail à ferme sui generis; GESTERDING,

bité, p. 413-416. — ARNDTS, Weiske's Rechtsleæikon II, p. 869.

comme tel, c'est-à-dire quant aux obligations des parties, en vertu de leur seul consentement; un écrit est inutile(). Mais le droit d'emphytéose n’est acquis que par la tradition de l'immeuble. En effet, la propriété ne se transfère point par la seule convention, la tradition est indispensable. Or l’emphytéose est un démembrement de la propriété, une portion du domaine; ce qui est vrai pour le tout doit l'être aussi pour la partie. La règle semble d’autant moins dous teuse qu'il s’agit d’un démembrement de la propriété qui absorbe presque toutes les prérogatives de cette dernière (6),

20 par un legs(?), soit que le testateur lègue une emphytéose sur

(5) Jusqu à Zénon un écrit était certainement inutile, puisque le contrat était considéré comme une vente ou un louage. Or la constitution de cet empereur ne déroge pas sous ce rapport au droit antérieur, elle est résumée dans les Institutes de Justinien (3, 24, de loc. et cond., S 3), dans la Paraphrase de Théophile eod.) et dans les Basiiiques (XX, 2, c. 1), sans la moindre allusion à la nécessité d'un écrit. Mais on comprend qu'à cause de la perpétuité du contrat il fût usuele de le mettre par écrit; ainsi s'expliquent les textes (C. À. 4, L. linitio, L. 2pr initio, L. 3 pr.) qui mentionnent un écrit sans l'imposer. L’écrit n'est pas même exigé si le contrat emphytéotique déroge au droit commun; les lois précitées peuvent être entendues dans le sens que nous venons d'indiquer; aucune d'elles ne décide qu'un écrit devra être dressé. Voyez en faveur de cette solution GLücr, VIII, S 608, p. 459-463, et GESTERDING, cité, p. 416. Contra ARNDTS, Weiske's Rechtslexikon IIT, p. 870-871, SoHiLLING, IT, $ 180 initio, MüHLENBRUCH, IT, $ 297, n° J, 19, Miyvz, IL, $ -31 et note 5, Winpsonen, I, S 221 intio,…r DERNBuURG, |, $ 260 et note 8. L’écrit est seulement exigé pour les baux emphy téotiques d'immeubles appartenant à des établissements d'utilité publique (piae causae); Nov. 120, c. 5, pr. i. f,, e. 6, S 2 initio. ;

(6) à tel point que plusieurs textes attribuent la propriété à l'emphytéote: cf. $ 214, note 2, n° 2. Nous argumentons encore de la nécessité de la quasi tradition pour la constitution d’un droit de servitude; mais cette dernière règle est aussi contestée; cf. T. II, S 228, 30; ceux qui l’admettent peuvent difficilement refuser de l'appliquer au droit d'emphytéose, autrement important qu’une servitude prédiale.

Non obstat D.R. t., L. 1 S 1 « Qui in perpetuum fundum fruendum conduxe: « runt à municipibus, quamwvis non efficiantur domini, tamen placuit competerem| « eis in rem actionem adversus quemlibet possessorem, sed et adversus ipsos « municipes ». Ce passage suppose certainement que le municipe avait livré le fonds au fermier, sinon le juriste n aurait pas eu besoin d'ajouter que le fermier n'était pas devenu propriétaire de l'immeuble; ce point ne pouvait faire l’objet du moindre doute.

En définitive les textes sont muets sur la question; celle-ci doit donc être résolue par les principes généraux que nous venons d'exposer.

Voyez en ce sens GESTERDING, cité, p. 417, SOHILLING, II, S 150 initio, T'HIBAUT, 1, 327 initio, MüxLenBruou, II, & 297 et note 5, SINTENIS, I, S 55, note 28, et Deevs RG, I, $ 260 et note 5. |

Contra Pucara, Pand., $ 177 initio, et Vorles. I, $ 171-177, ARND1S, Weishes Rechtsiexæikon LIL, p. 869, Maywz, IL, $ 150, et Winpscxmp, L $ 221 initio. |

(7) Cf. D. 30, de leg. 1°, L. 71 $ 5-6, qui se borne à décider qu'un emphytéoten peut léguer son droit d’emphytéose au maître du fonds ou à un tiers.

DE L'EMPHYTÉOSE. — $ 215. 161

dan bien à lui appartenant, en laissant la propriété à l'héritier, soit lue, en sens inverse, il lègue la propriété à un tiers et l'emphytéose à l'héritier, soit qu’il lègue l’emphytéose à un tiers et la propriété à {in autre tiers. Mais la validité d’un pareil legs est subordonnée à la

appartenant à Tertius et que, pendant le délai requis, il se gère Aomme emphytéote, il aura usucapé le droit d'emphytéose vis-àvis de Tertius(10).

(8) Un contrat emphytéotique serait incontestablement nul dans l'espèce; il oit en être de même du legs. D'ailleurs il serait impossible d’arriver à la fixaion de la rente, la voie judiciaire étant exclue.

Le legs d’une emphytéose, en même temps qu'il crée celle-ci, impose aussi à emphytéote, d'une manière expresse ou tacite, les obligations inhérentes à son droit vis-à-vis du propriétaire du fonds emphytéotique; il implique donc en faveur de ce propriétaire un legs de créances. Le droit d'emphytéose est acquis Mau légataire de plein droit, indépendamment de la tradition de l'immeuble.

Û Cf. ArNoTs, Weiske’s Rechtsleæikon II, p. 871-872. — (9) T. IL, $ 182-189. (10) Si, en même temps, Secundus usucape le fonds de Tertius, Primus est protégé contre lui. Mais il se peut que Secundus soit de mauvaise foi ou qu'il ne soit pas en état de prouver son juste titre nécessaire à l'usucapion ordinaire; Mans ces cas, Primus n’en pourra pas moins opposer son droit d'emphytéose à ÉTertius. Le droit romain reconnaît l’usucapion ordinaire de l'usufruit; C. 7, 33, de praeser. longi temp., L. 12 $ 4 cbn. avec $ 1 et 3; à plus forte raison doit-il admettre celle de l'emphytéose, qui se rapproche beaucoup plus de la propriété. Arg. C. 7, 39, de praescr. XXX v. XL ann., L. 8 $ 1 initio. D’après cette loi, celui qui a possédé une chose de bonne foi pendant trente ou quarante ans, dispose de l'action revendicatoire. Ce qui est décidé ici pour la possession animo domini* doit être étendu à la possession à titre d'emphytéose.

Non obstat : D. 6, 2, de Public. in rem act., L. 12 S 2, PAuL, “ In vectigalibus et “ in aliis praediis, quae usucapi non possunt, Publiciana competit, si forte bona “ fide mihi traditares ? est ,. Nous avons expliqué au T. II, $ 208, note 2, que, par les mots: In vectigalibus praediis .. quae usucapi non possunt, etc., Paul [veut dire que le fermier emphytéotique d’une cité, tout en ne pouvant usucaper Rte la cité, peut recourir à la Publicienne comme ayant pris de bonne foi le Mfonds à bail emphytéotique d'une cité non propriétaire.

En ce sens GLüok, VIIL, $ 609, p. 470-471, GESTERDING, Cité, p. 417-418, Tni- BAUT, I,S$ 327 i. f.. ARNDTS, Weiske’s Rechtsleæikon IT, p. 872-874, WINDSCHEID, I, S 221, et DERNBURG, I, S 260 et note 6.

Contra SoxiLuie, LL, $ 180 initio, MüxLenBrRuOK, LI, $ 297, I, 3, Pucxra, Pand., US 177, Maywz, I S 150, et APPLETON, Propriété prétorienne I, n° 47, p. 79 et note 2.

UNTERHOLZNER, Gesammte Verjührungslehre IT, S 239-240, et VANGEROW, I, $ 360, Anm., n° 2, admettent seulement l'usucapion extraordinaire du droit d'em- || phytéose.

Que décider dans les cas suivants :

1° Le propriétaire d’un fonds concède sur celui-ci une emphytéose par un

S 216. EFFETS DE L’EMPHYTEOSE.

I. Droits de l'emphytéote. Sans être propriétaire, l’'emphytéote jouit généralement de tous les droits attachés à la propriété; ila aussi la possession du fonds emphytéotique (A).

1° Il peut user et jouir du fonds de la manière la plus étendue: il acquiert les fruits par la simple séparation, à cause de sa possession du fonds(?). Il n’est pas tenu, comme l’usufruitier, de conser= ver la substance de l’immeuble; il lui est permis d’en changer la destination (3). Son droit d’user et de jouir ne subit qu’une seule restriction, il doit gérer en bon père de famille; il ne peut dimi-

titre nul, par exemple par un legs nul pour vice de forme. Nous admettons l’usucapion ordinaire du droit d'emphytéose sous les mêmes conditions que celle de la propriété; T. IT, $ 184. Contra ARNDTS, Weiske's Rechtslexikon III, p. 874-875, Cf. GLüok, VIII, $ 609, p. 471.

29 Primus est propriétaire d'un fonds, mais ignore sa propriété. Secundus’ achète de bonne foi ce fonds de Tertius et en acquiert la possession par l'intermédiaire de Primus;il commence ainsi l’usucapion de l'immeuble. Mais il le donne à bail emphytéotique à Primus. Certes ce bail est nul comme étant consenti au propriétaire du fonds; mais, précisément à cause de cette nullité, qui ne change rien à la situation antérieure, Secundus continue à posséder ad usucapionem par Primus; nous supposons qu'il accomplit cette usucapion: Si, dans le cours de celle-ci, Primus s’est géré en emphytéote, Secundus n'aura acquis qu'un fonds grévé d'un droit d'emphytéose; il n'aura usucapé que ce qu'il aura possédé; fantum praescriptum, quantum possessum; cf. T. II, $ 188. Arg. C. 11, 48 (47), de agric., L. 20 pr. Non obstunt D. 41, 3, de usurp. et usuc., L. 33 $ 5, et D. 13, 7, de pigner. act., L. 29. D’après ces textes, l'usucapion est interrompue pour cause de perte de la possession lorsque le possesseur ad usucapionem donne la chose en gage au propriétaire; ce gage étant nul, le débiteur ne peut conserver la possession par l'intermédiaire d’un créancier gagiste qui n’existe pas. Mais, dans l'espèce indiquée ci-dessus, la nullité du contrat emphytéotique n'empêche pas Secundus de continuer à posséder le fonds par l'intermédiaire de Primus, comme avant la conclusion de ce contrat; Son usucapion ne subit donc aucune interruption; il peut devenir propriétaire par cette voie et la propriété qu'il acquiert est grevée d’un droit d'emphytéose au profit de Primus. Voyez en ce sens GLück, VIII, $ 609, p. 472, ARNDTS, Werske’s Rechtslexikon III, p. 875-877, et VANGEROW, I, $ 360, Anm., n0 1. Cf. SCHILLING, IT, $ 180, note i. Contra UNTERHOLZNER, Gesammte Verjährungslehre, T.1I, $ 239, III, et MüHLENBRUuCH, Il, $S 297,1, 3. Cf. Wino- SCHEID, I, $ 221, note 8 i. f.

On conçoit encore qu'un droit d'emphytéose soit établi par adjudication à l’occasion d'une action en partage, mais cette hypothèse ne se réalisera guère dans la pratique. En dehors des actions divisoires, un jugement peut aussi condamner le défendeur à constituer un droit d'emphytéose, non acquis jusqu'ici par le demandeur; dans ce cas, l'exécution du Jugement crée le droit d'emphytéose. WinpsoHenD, I, $ 221 et note 5.

() Cf. T. I, $ 142, IT, 40. — (2) D. 22, 1, de usur., L. 25 Sli.f.

GIEATS Cr US:

DE L'EMPHYTÉOSE. — & 216. 163

luer la valeur du fonds par sa faute, sinon il doit des dommages et ihtérèts au propriétaire(#). Notamment il peut faire des construc- Wons et des plantations®); à la fin de l’emphytéose il a le droit de | s enlever, en rétablissant l’état de choses antérieur (6), mais non droit de réclamer une indemnité du chef des constructions ou Mlantations, puisqu'il les à faites sciemment à la chose d’autrui et ans son intérêt personnel(). L’emphytéote peut non seulement connuer l'exploitation des mines ou carrières déjà ouvertes, à la conétion de gérer en bon père de famille, mais en outre en ouvrir de ouvelles, pourvu qu’il ne diminue, ni présentement ni pour l'avenir, » produit de l'immeuble). S'il trouve un trésor dans le fonds, il th obtient la moitié comme inventeur, mais, comme il n’est pas Mropriétaire du fonds, il doit abandonner l’autre moitié au maître le l'immeuble (%). L'emphytéote peut faire des coupes dans des bois (lle toute nature, même dans les bois non taillis, sauf à les faire en on père de famille, c’est-à-dire en se conformant à l'usage des leux(10), I1 a même le droit d’abattre complètement le bois, à la Hharge de ne pas diminuer la valeur du fonds (0),

| 2° L’emphytéote peut aliéner son droit à titre onéreux ou à

M (4) Nov. 7, c. 3, S 2, vis verum si is... exigantur.

M (5) Ars. C. À. £., L. 3 pr. et$ 1, et Nov. 7, c. 3, S 2 initio.

1(6) Sans cela il diminuerait la valeur de l’immeuble; arg. D. 19, 2, loc., L. 19 S 4. | a évidemment le même droit pendant la durée de l'emphytéose.

| (7) Nov. 7, c. 3, S 2 initio. Il peut aussi remplacer des constructions et des Hlantations existantes par des nouvelles d'une valeur au moins égale; mais, dans 4b cas, il ne lui est permis d'enlever les constructions et plantations nouvelles le pour l'excédent de la valeur de celles-ci sur les anciennes.

| Le propriétaire peut exercer un droit de rétention sur les constructions et llantations que l’emphytéote veut enlever, aussi longtemps que ce dernier n’a Mas satisfait à toutes ses obligations; il y a une connexité entre ces obligations Mt le droit d'enlèvement de l'emphytéote, elles résultent de la même emphytéose ; rs. D. 19, 1, de 4. E. F., L. 13 $ 8.

D (8) Arg. Nov. 7, c. 8, $ 2, vis verum si is... exigantur. La même règle applique aux tourbières et aux dépôts d'argile, qui sont en réalité des mines ‘extraction de la tourbe et de l'argile peut constituer une amélioration de immeuble. — (9) Si un tiers trouve le trésor, l'emphytéote n’y a aucun droit.

u'il les remplace par d’autres, s’il y a lieu de le faire pour prévenir une dégralation du fonds; en dehors de ce cas, comme il ne détériore pas l'immeuble, il Vest pas tenu de remplacer les arbres susdits.

| (104) L'emphytéote peut exercer toutes les servitudes dues au fonds emphyfotique et même lui en acquérir d’autres par usucapion. Mais quid si le maître u fonds acquiert le fonds servant ? En principe la servitude est éteinte par lonfusion, avec cette restriction qu'elle subsiste au point de vue de l’emphy- KA Le propriétaire la perd, parce que pour lui elle n'a plus d'objet; elle est flonservée pour l’'emphytéote, parce que, à son égard, elle a encore tout son hbjet. ArNDTS, Weiske's Rechtslexikon III, p. 857-858.

des hypothèques (15) pour la durée de l’emphytéose; c’est une aliéna-| tion partielle de son droit(16), Mais l’emphytéote est obligé de fairen connaître au maitre du fonds l’aliénation qu'il a consentie, le nom de l'acquéreur et le prix de l’acquisition(17); car l’acquéreur succède | à toutes les obligations de l’emphytéote originaire et, s’il est insolvable, il peut être refusé par le propriétaire(l8), Durant deux mois, celui-ci peut reprendre l’emphytéose pour le prix offert par l'acquéreur (1%) ou, en cas d’aliénation à titre gratuit, pour l’estin mation de l’emphytéose(@0). S'il n’use pas de cette faculté, il a le droit de réclamer au nouvel emphytéote deux pour cent du prix d'acquisition ou de l’estimation de l’emphytéose(?1), Zaudemium*\

(11) Il peut même la donner en dot; C. k. £., L. 8; I. 8, 24, de loc. et cond. | $S 3 initio; C. 11, 62 (61), de fund. patrim., L. 1.

(12) D. 30, de leg. 1°, L. 71, $ 5-6, voyez encore L. 39 $ 5.

(13) Arg. D. 7, 4, quib. mod. ususfr. amitt., L. 1 pr. i. f. Cette aliénation a pourt objet, non pas précisément le fonds emphytéotique, qui ne lui appartient pas, :| mais le droit d'emphytéose; C. 4. &., L. 8 pr. “ suas meliorationes.… alienare velil “ jus emphyteuticum in alium transferre. suas meliorationes aliis vendere vel| “ jus emphyteuticum transferre , et $ 5. |

(14) même un usufruit; D 7, 4, quib. mod. ususfr. amitt., L. 1 pr. i. f.; c’est une! aliénation de l'exercice du droit d'emphytéose pour la durée de la vie de l’acqué-à reur, avec l’obligation pour celui-ci, non seulement de gérer en bon père den famille, mais en outre de conserver comme usufruitier la substance de la chose. | Le droit même d’emphytéose continue de reposer sur la tête de l'emphytéote et ‘| de se transmettre à ses héritiers. Les restrictions au droit d’aliéner de l'emphy=1 téote sont donc inapplicables.

(15) D. 18, 7, de pigner. act., LL. 16$ 2 initio; D. 20, 1, de pignor., L. 31 pr. |

(16) Les servitudes et les hypothèques s'éteignent avec l'emphytéose (L. 31} cit. $ 1). Mais elles subsistent dans le cas où l’'emphytéote aliène son droit, fût-ceM au profit du propriétaire, car l’'emphytéote ne peut transférer à ce dernier que son 1 droit tel qu'il lui appartient. Voyez en ce sens DERNBURG, Pfandrecht I, S 264 p. 221-222, et Winpsoxenn, I, S 219, note 8. Contra ARNDTS, Weiske’s Rechtslexikont UT, p.856. |

: Sans aucun doute, l'emphytéote peut louer le fonds emphytéotique; c’est unel aliénation partielle de l'exercice de son droit, au point de vue du temps.

(17) C1, Le 3 pr.etS 1:

(18) L. 8 cit. S 8 “ et idoneas ad solvendum emphyteuticum canonem... ,. Silal solvabilité du nouvel emphytéote est contestée, la justice décide: ARNDTS,: Weiske’s Rechtsleæikon III, p. 864. Le propriétaire ne peut exiger une caution du nouvel emphytéote; le C. 11, 62 (61), de fund. patrim., Li. 7, concerne exclu-l sivement les biens de l'empereur et se borne à recommander aux administra-h teurs de ces biens de se faire donner une hypothèque ou un fidéjusseur par! les emphytéotes; contra GLück, VIII, $ 615, p. 515-516. — (19) C. À. é., L. 3824

(20) Le droit de préférence du propriétaire est aussi justifié dans ce cas que dans celui de la vente; arg. L. 8 cit. 8 4 ï. f. Les auteurs sont d’un avis opposé;|| ARNDTS, Weiske’s Rechtslexikon III, p. 864. — Winpsonærn, I, $ 220 i. £.

(21) C. h. £., L. 3 $ 4 Le propriétaire doit recevoir le nouvel emphytéote dans

DE L'EMPHYTÉOSE. — $ 216. 165

je laudare dominum, reconnaître le propriétaire) d'après la

Merminologie moderne(2?). Ces restrictions au droit d’aliéner de

l'emphytéote s'appliquent à des aliénations quelconques, même à la

rente faite par un créancier hypothécaire de l’emphytéote ou bien au

om des créanciers de l’emphytéote devenu insolvable(@#), à la | onation ou au legs de l’emphytéose(24), mais non à la transmislion héréditaire, testamentaire ou ab intestat, de l’'emphytéose, car elle-ci est constituée dès le principe au profit de l’emphytéote et de es héritiers(25). — Lorsque l’emphytéote laisse plusieurs héritiers, le jroit d'emphytéose est acquis par indivis à chacun en proportion Me sa part héréditaire. Cette indivision peut cesser à la suite d'un Hbartage conventionnel ou judiciaire(86); les héritiers sont libres de brocéder à une division effective du fonds emphytéotique au point

fe vue de l’emphytéose, mais le juge doit s'en abstenir, parce qu’elle

het défavorable aux copartageants qui, malgré la division de l’im- Mmeuble, sont tenus chacun pour le tout au payement de la rente (27). 1. deux mois après qu'il a refusé d’user de son droit de préférence; L. 8 cit.S 5. BMLa réception du nouvel emphytéote se fait, soit par un nouveau contrat emphy- Mtéotique, soit par une lettre, soit par une déclaration devant le magister census Mou devant un tabulaire, en province devant les gouverneurs ou les défenseurs Mldes cités; C. h. t., L. 3 $ 3i.f. Cette réception oblige le nouvel emphytéote envers le maître du fonds.

(22) Le laudemium doit être restitué si l’aliénation du droit d’emphytéose est lrésolue par une condition ou rescindée à raison d'un vice, par exemple pour “lésion d'outre moitié; alors il a été payé sans cause; il peut donc être répété par lune condictio sine causa. Il va de soi que le laudemium n’est pas dû pour le retour Le l'emphytéose à l'ancien emphytéote. Il en est autrement lorsque ce retour est 2 à e résultat d’une nouvelle aliénation, comme dans le cas où l'ancien emphytéote Muse d'un pacte de rachat; ici l’ancien laudemium reste dû puisque l'ancienne laliénation n’est pas résolue ou rescindée et un nouveau laudemium doit être {payé pour l'aliénation nouvelle. ARNDTS, Weiske’s Rechtsleæikon I, p. 866.

(23) ARNDTS, eod., p. 864. — (24) Cf. note 20 du présent paragraphe.

(25) ni au partage effectif que les héritiers de l’'emphytéote feraient entre eux

1] du fonds emphytéotique. À la vérité ce partage implique une aliénation, mais

1 celle-ci consiste dans l'échange d’une quote-part d'emphytéose contre une autre

quote-part d'emphytéose, de manière à rendre chaque copartageant emphytéote

exclusif d'une part divise du fonds emphytéotique; cf. T. $ IT, 201, IT initio.

Chaque héritier restant emphytéote en proportion de sa part héréditaire, il ne

peut être question de le traiter comme un aliénateur de l’emphytéose. Il y aurait

seulement lieu aux restrictions du droit d’aliéner l'emphytéose si les héritiers,

| pour sortir d'indivision, vendaient leur droit à l'un d'eux ou à un tiers. ARNDTS,

N eod., p. 866-867.

Le partage judiciaire de l’'emphytéose est soumis aux mêmes règles.

!| L'emphytéote qui aliène son droit, supporte la rente et les impôts arriérés; cf. D. 30, de leg. 19, L. 39 $ 5. — (26) D. 10, 2, fam. ercisc., L. 10 initio.

(27) D. 10, 3, comm. divid., L. 7 pr. “ Vectigalis ager an regionibus dividi

| “ possit, videndum : magis autem debet judex abstinere hujus modi divisione :

“ alioquin praestatio vectigalis confundetur ,.

166 DES DROITS RÉELS, — $ 216. ni L'emphytéote peut aussi vendre, soit une partie indivise de son)! droit(@8), soit son emphytéose sur une partie divise du fonds ; dans ce cas encore, il y à concours de plusieurs emphytéotes(29).

IT. Obligations de l'emphytéote. Indépendamment des obliga®| tions relatives à l'exercice de ses droits, l’emphytéote doit : 1° payer la rente annuelle à la fin de l’annéeGl), S'il y à plu sieurs emphytéotes pour des parties divises ou indivises du fonds, soit dès le principe, soit après coup (8), chacun est tenu de la rente li

pour le tout(33), conformément à l'intention présumée: des par |

ties (84), L'emphytéote n’a droit à aucune réduction de la rente, ni | (28) Arg. L. 7 pr. cit.

(29) Mais si le partage est demandé en justice par l’un des communistes, dell pareilles ventes ne doivent pas se faire; arg. L. 7 pr. cit. | (80) Cf. T. I, $ 142, IT, 40, et T. II, $ 199, II, C, 10, 8 201, note 54, $ 202, I, 10, $ 205, 1°, $ 208,1 i. f., le n° I, 20 i. f., du présent paragraphe, et $ 246, I, loi.f. bill Il dispose encore de l’action aquae pluviae arcendae (D. 39, 3, de aqua et aq. pluv. are., L.23 $ 1), de l’action arborum furtim caesarum (D. 47, 7, arb. furtim caes, 4 L. 5 $ 2), de l’interdit Quod vi aut clam; arg. D. 43,24, quod. vi aut elam, L. 11 S 14 {| 11 a le droit de dénoncer le nouvel œuvre (arg. D. 39, 1, de oper. novi runt., L. 3 S3) 1 | et de réclamer la cautio damni infecti; arg. D. 89, ?, de damno inf., L. 138$ 8, L. 39 2. À | (81) D. h. &, L. 1 pr. — (32) Voyez le n° I, > i.f., du présent paragraphe, | (83) 1° D. 10, 3, comm. divid., L. 7 pr. “ Vectigalis ager an regionibus dividiAl | “ possit, videndum: magis autem debet judex abstinere hujusmodi divisione 11] | “ alioquin praestatio vectigalis confundetur ,. D’après ce texte, si le fonds A emphytéotique était partagé entre plusieurs emphytéotes, le payement de 13 rente serait confondu pour ceux-ci, c'est-à-dire que chacun serait tenu de la rente | | entière. :À

29 C. h. t., L. 1. Si une partie du fonds emphytéotique périt, l'emphytéoten reste tenu au payement intégral de la rente. Il doit en être de même à plus forte. raison si après coup la jouissance du fonds est partagée, puisque alors l’'emphy* téote qui paye toute la rente a un recours contre les autres. FE

On ne peut invoquer ici le C. 8, 81 (32), si unus ex plur. hered., L. 2; il est étranger à la question. \

Nos sources ne prévoient pas le cas très rare où dès l'origine il y a plusieurs emphytéotes; le D. 10, 3, comm. divid., L. 7 pr., peut avoir en vue une commu nauté emphytéotique résultant d'une aliénation partielle de l'emphytéose. S'il Supposait une emphytéose établie au profit de plusieurs, il serait plutôt contraire; car, dans cette hypothèse, il semblerait admettre que, pendant l'indivi} sion, chaque emphytéote est seulement tenu pour partie. On ne peut donc argu-M\i) menter ici que de la volonté des contractants. |

(34) Le but du contrat emphytéotique est de mettre tous les risques du fonds à la charge de l’emphytéote, en donnant au propriétaire un droit absolu à 18 rente; donc, s’il y a plusieurs emphytéotes, le propriétaire ne doit pas souffrir

DE L'EMPHYTÉOSE. — 8 216. 167

our la perte partielle ou la détérioration du fonds emphytéotie(5), ni pour récolte manquée(%6); comme il a tous les avantages la propriété, il en supporte aussi tous les risques. Mais la perte Ltale du fonds met fin à l’emphytéose, qui n’a plus d'objet, et à obligation de payer la rente),

| 2° faire toutes les réparations d'entretien, mais non les grosses léparations, c'est-à-dire celles qui sont nécessitées par des circonlances exceptionnelles, telles qu’un incendie purement accidentel ou 1h vétusté (35). D'abord, il est juste que l’emphytéote qui à tous les flvantages du fonds pendant un espace de temps généralement très bng, en subisse les charges. Ensuite si, malgré toutes les prérogaves de la propriété, il ne faisait pas les réparations d'entretien, il de pourrait être considéré comme gérant en bon père de famille; la Alétérioration du fonds qui résulterait de son omission, lui serait

“le l'insolvabilité de l'un d'eux, il doit pouvoir actionner pour le tout le plus bivable. En ce sens Tisaur, I, $ 326 i. f. Contra ARNDTS, Weiske's Rechtslexikon MIX, p. 880-881. Il n’y a pas de charge réelle dans l'espèce; le C. 8, 31 (32), si unus Ux plur. hered., L. 2, que l'on cite parfois à l'appui de cette idée, est relatif à hypothèque; on ne peut l'étendre à la créance du maître du fonds emphyléotique; c'est au contraire le droit d'emphytéose qui frappe ce fonds; voyez “incore le n° 2 du paragraphe suivant.

M] S'agit-il d'une obligation solidaire ou d'une obligation indivisible? La seconde “olution mérite la préférence. Dans l'intention des parties, la rente doit tenir Hieu de l'abandon de tous les droits de la propriété; l'obligation de la payer a “jour objet un fait indivisible; cf. T. IL, $ 337, IL À, 40,

(| (35) C. h. t., L. 1; L. 3, 24, de loc. et cond., S 3.

{| (36) Arg. C. h. t., L. 1 “ sin vero particulare vel aliwd leve damnum contigerit, ex quo non ipsa rei penitus laedatur substantia, hoc emphyteuticarius suis | partibus non dubitet adseribendum ,. Les mots aliud leve damnum opposés au Mlarticulare damnum ne peuvent s'appliquer qu'à une détérioration du fonds Imphytéotique ou à une mauvaise récolte. D'ailleurs, si un emphytéote reste Menu de l'intégralité de la rente après qu'une perte partielle du fonds l'a privé l’une manière définitive d’une partie considérable de la récolte, comment pourfait-il avoir droit à une réduction de la rente d'une seule année, parce que cette linnée il a subi une perte notable du côté de la récolte?

Non obstat D. 19, 2, loc., L. 16 8 4, ULPIEN, “ Papinianus libro quarto responsoruni ait, si uno anno remissionem quis colono dederit ob sterilitatem, deinde ! sequentibus annis contigit ubertas, nihil obesse domino remissionem, sed | integram pensionem etiam ejus anni quo remisit exigendam. Hoc idem et in 4} vectigalis damno respondit ,. Il n’est nullement certain que la dernière propo- 1bition se rapporte à des biens municipaux loués à perpétuité; elle peut avoir en vue un affermage de revenus publics (vectigalia publica); les Basiliques (XX, 1, Îlc. 15, 8 3 et scol. 4) l'appliquent à un pareil bail comme au bail emphytéotique. lDans tous les cas, on ne peut plus argumenter de ce texte d'Ulpien depuis que la constitution de Zénon (C. h. t., L. 1) a repoussé l'assimilation du contrat emphype à un bail ordinaire. ARNDTS, Weiske’s Rechtslexikon III, p. 862-864.

(37) C. A. t., L. 1; I. 3, 24, de loc. et cond., S 3.

!| (38) Arg. D. 7,1, de usufr., L. 7 $ 2 et3 initio.

imputable. C’est parce qu'aucune faute ne peut lui être reprochée s’ | s’abstient de faire une réparation imprévue à cause de son Caractère À | exceptionnel, qu’il est dispensé de la faire. Mais le propriétaire n’est pas tenu non plus aux grosses réparations ; il n’est pas Obligé«. de procurer à l’emphytéote la jouissance du fonds: il doit seulement, en vertu du contrat emphytéotique, lui livrer le fonds et constituerle || droit réel d'emphytéose; en vertu de ce caractère réel du droit,« c’est le fonds qui doit procurer la jouissance à l’emphytéote(39), «« ! 3° payer toutes les impositions, ordinaires ou extraordinaires, pl établies sur le fonds emphytéotique (4), encore parce qu’il a tous les ül avantages de ce fonds(41), 4° restituer l'immeuble à la fin de l’emphytéose. IT. Oéligations du propriétaire. Le maître du fonds doit ler | livrer à l'emphytéote et est soumis à la garantie d’éviction et des : vices cachés. À En exécution de leurs obligations respectives, le maître du fonds |, et l’emphytéote ont réciproquement l’un contre l’autre une action personnelle, à laquelle on à donné le nom d’actio emphyteuti caria*. Ces obligations dérivent du contrat ou du legs qui a donn lieu à l’acquisition de l’emphytéose.

Ml.

A LR