DE LA SUPERFICIE

1° Tandis que le fonds emphytéotique peut être d’une nature quelconque, le droit de superficie suppose soit un immeuble sur lequel lesuperficiaire projette de faire une construction ou une planbitation, soit une construction ou une plantation déjà existante. On Jpeut l'avoir sur une construction, telle qu'un bâtiment, un simple mur ou un aqueduc construit au-dessus du sol, où bien sur une Mplantation comme un vignoble(6) ou une rangée d'arbres (7), Le droit Illpeut être restreint à une partie divise d’un bâtiment [rez-de-chaus- Isée, étage, chambre(®), cave (®)].

2° Une rente annuelle n’est pas de l'essence du droit de superdficie ; celui-ci peut être établi indifféremment pour une rente annuelle, pour un prix global ou à titre gratuit(0), Étant donnée une conven- {tion relative à la constitution du droit de superficie, cette convention lle forme pas un contrat superficiaire propre et distinct; selon que la superficie a été constituée pour un prix annuel, pour un prix Il global ou gratuitement, la convention est un louage (1), une vente (H) /ou une donation(l?),

3° Le droit réel de superficie exige une jouissance accordée à perpétuité ou pour un long terme; si la jouissance n’est accordée que pour un terme ordinaire, le superficiaire est sans droit réel(3) et partant ne peut, ni aliéner, ni concéder sur l'immeuble des droits réels pour la durée de sa jouissance, ni exercer la revendication (14) ou les autres actions dont dispose le propriétaire (1).

(6) Arg. D. 8, 3, de S. P. R., L. 13 pr. initio.

(7) WipscHen, I, S 223, note 20. — (8) Arg. D. 43, 17, uti possid., L. 3 $ 7.

(9) C’estune superficie par rapport au sol sous-jacent; arg. L. 3 $ 7 cit. En ce sens WäcuTer, cité, p. 53, WinpsonEIn, I, $ 223, note 19, et GUÉRIN, cité, p. 8. Contra SCHMIDT, cité, p. 122-123.

(10) D.h.t.,L.181,2et5; D.43, 17, uti possid., L. 3 $ Ti. f. Il y a donation par cela seul que le prix est dérisoire. Scnmipr, cité, p. 154 et note 5. — Maywz, I, 8 152, p. 868. — Winpsoue1D, I, $ 223, note 12.

(11) ou une convention relative à un contrat innomé, si le prix consiste en une | chose autre que la monnaie.

(12) Voyez la note 10. Le prix s'appelle solarium (D. 43, 8, ne quid in loco publ., L. 28 17i.f.; D. 20, 4, qui potiores, L. 15) ou pensio; D. 6, 1, de reivindic., L. 74; C.11, 70 (69), de div. praed. urb., L. 1.

(13) Arg. D. h.t. L. 1 $ 3. Le refus de la revendication prononcée par ce texte implique l'exclusion du droit réel; celui-ci ne se conçoit pas sans uue action réelle destinée à le protéger. Nous entendons les mots modicum tempus de la loi 1 8 3 dans un sens relatif; en général la superficie est établie, sinon à perpétuité, au moins pour un long terme; le éempus devient modicum dès qu'il n’est pas long.

(14) D. k. #,, L. 1Ipr.if,Sli.f. et 3; D. 6, 1, de rei vindic., L. 73 $ 1, L. 74, L. 75.

(15) Quelle est la nature d’un contrat qui réduit la jouissance du superficiaire à un délai normal? En général, c'est un bail ordinaire, sauf que le superficiaire aura la possession, si sa jouissance se rapporte au bâtiment entier ou à la partie principale du bâtiment, et qu'il disposera de l’interdit de superficiebus, car nos

4° Le superficiaire à seulement la possession de l'immeuble si son À!

droit a pour objet le bâtiment entier ou la partie principale du bâtiment (6); dans le dernier cas, il possède aussi la partie aCCeSsOire puisque l'accessoire suit le principal. Par contre, si son droit est restreint à une partie accessoire du bâtiment, c’est le maître du sol qui possède cette partie en même temps que le principal(?), Toutes fois, soit que le superficiaire ait la possession, soit qu’il ne l’ait pas, il est protégé par l’interdit de super ficiebus contre les troubles apportés à sa jouissance par le propriétaire de l'immeuble ou par un tiers(i8)

l’immeuble l’aliénation qu’il a consentie et le nom de l'acquéreur: le propriétaire peut refuser le nouveau superficiaire s’il est insol-

vable(®). Mais il ne jouit ni d’un droit de préférence vis-à-vis dem |

l’acquéreur, ni du laudemium* (0).

sources lui accordent l’un et l’autre avantage abstraction faite de la durée de son À

droit; D. h. £., L. 18 1; D. 43, 17, uti possid., L. 3 ST Dh 1, Llipriet $ 1. Nous supposons qu'il s'agit d’un contrat relatif à la jouissance d’un bâtiment à construire par le superficiaire. Si le bâtiment existait déjà et que le contrat eût

pour objet d'en procurer seulement la jouissance pour un terme ordinaire, il y.

aurait un bail soumis à toutes les règles du droit commun; si l’on décidaitle contraire, tout preneur d'un bâtiment posséderait celui-ci et pourrait recourir à l'interdit de superficiebus, ce qui est inadmissible.

(16) On doit suivre des règles analogues pour un droit de superficie établi sur

d'autres ouvrages.

(17) Un étage est l'accessoire du rez-de-chaussée, à moins qu’il n’ait un accès direct du côté de la rue, ce qui lui donne alors un caractère principal et réduit le rez-de-chaussée à une habitation accessoire, parce qu'elle est de fait souterraine D. 43, 17, uti possid., L. 3 8 7: cf. T. I, $ 142, IL, 5° et note 31, 10, Une cave. proprement dite est évidemment l'accessoire d’un bâtiment,

(18) D. #. £., L. 1 pr., S 1-2; D. 48, 17, uti possid., L. 3 $ 7. Cet interdit es double, comme l'interdit Uti possidetis, et soumis aux mêmes règles; DA, D S 2 “ Proponitur autem interdictum duplex exemplo interdicti uti possidetis. “ Tuetur itaque praetor eum, qui superficiem petit, veluti uti possidetis inter:

“ dicto, neque exigit ab eo, quam causam possidendi habeat : unum tantum “ requirit, num forte vi clam precario ab adversario possideat, Omnia quoque: “ quae in uti possidetis interdicto servantur, hic quoque servabuntur ,. Il s'ensuit” que l’interdit de superficiebus a aussi un effet récupératoire; il peut être intenté même par le superficiaire qui a été expulsé du bâtiment contre l'auteur dé l'expulsion, dans le but d'obtenir la restitution de l'immeuble; cf. T. I, S 155» IL, 20; les mots qui superficiem petit de la loi 1 $ 2 cit. semblent faire allusion une poursuite pareille. Le superficiaire qui a la possession de l'immeuble, dis pose d’ailleurs de l’interdit Unde vi; D. 48, 16, de wi, L. 1 $ 5. Dans le cas où lé propriétaire occupant la partie principale du bâtiment a la possession de celui-ci et l’interdit Uti possidetis, il ne peut s’en servir pour empiéter sur la jouissance du superficiaire; D. 43, 17, uti possid., L. 3 S 71. f. Voyez encore le D. h. #., L. 1 84:

(19) Cf. T. IL, $ 216, I, 2 initio.

(20) Le caractère éminemment exceptionnel de ces deux droits s'oppose à leur extension analogique. Voyez en ce sens HEimBAoK, cité, p. 702, et WINDSCHEID, TL, $ 223, p. 667-668.

5° Le superficiaire qui aliène son droit, doit notifier au maître de

1|6° Le propriétaire de l'immeuble peut demander la résolution du oit de superficie pour cause d'inexécution grave des obligations du perficiaire, non pas conformément aux règles de l’emphytéose, ais d’après celles du louage (1).

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